【正文】 過程 4:3124價格水平階段 1初期產(chǎn)品的擴張與防守階段 2發(fā)展新興的產(chǎn)品階段 3確保持續(xù)競爭優(yōu)勢時間 (年 )二期適當(dāng)放寬產(chǎn)品類型，提升產(chǎn)品品質(zhì)，以期發(fā)展新市場。n因此，我司不建議采用此開發(fā)模式。本案基于 “ 國際旅游島 ” 新趨勢下的定位基礎(chǔ)本案基于 “ 國際旅游島 ” 新趨勢下的戶型定位補缺者 — 啟勢關(guān)鍵基于前階段市場研究和定位得出的，高具備高溢價能力，量價雙贏。項目商業(yè)面積界定人口規(guī)模 20234000戶 人均商業(yè)面積 1平米 /人可設(shè)定商業(yè)層次 便利商業(yè)組合 +商業(yè)街 商業(yè)交通時間 步行 10分鐘以內(nèi)商業(yè)滿足的功能 日常性服務(wù)與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合部分中式正餐，可根據(jù)實際情況建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心中型社區(qū)商業(yè)規(guī)劃建設(shè)要求（新建）商業(yè)面積初步推算社區(qū)建成后可容納人口大約 8000人。確保產(chǎn)品展示的高度標(biāo)準(zhǔn)、展示時間與營銷節(jié)點的配合，是提高客戶價格預(yù)期、確保價格溢價實現(xiàn)的最關(guān)鍵因數(shù)！由于 2023年初?？谑袌鰞r格增長過快，未來價格有所透支，加上國家調(diào)控預(yù)期，預(yù)測年內(nèi)海口整體均價將下調(diào) 10%左右。代表項目：夏威夷海岸方式：中低密度產(chǎn)品，移植度假理念區(qū)域內(nèi)的符號塑造模式相對單一是否還存在其他的形式？長期以來，推動市場產(chǎn)品、設(shè)計、理念進(jìn)步的是什么？決定建筑的風(fēng)格、材料、技術(shù)甚至思想內(nèi)涵的是什么？我們營造的產(chǎn)品、品質(zhì)、氣質(zhì)最終的決定取決于什么？當(dāng)前市場上以自然資源、產(chǎn)品打天下的營銷傳播手法是唯一標(biāo)準(zhǔn)嗎？最后，誰真正決定著品牌價值和市場（社會）導(dǎo)向？我們的觀點是：人。A（活動） 日常活動方式I（興趣） 興趣愛好O（觀點） 對待事業(yè)、生活、家庭的態(tài)度AIO量表 —— 內(nèi)在驅(qū)動力量客戶 AIO分析將本項目圈定的客戶群分別進(jìn)行 AIO分析客戶的 AIO分析客戶聚像本項目客戶類型 生活表現(xiàn) 客戶 AIO 角色初期投資型客戶 企業(yè)中高層，社會中堅力量 中堅、知識、身份 理性者工作忙碌犧牲大量自有時間 樂觀、向上、事業(yè)交際應(yīng)酬頻繁 應(yīng)酬、忙碌、束縛焦點追隨和強烈要求社會認(rèn)同 積極、追隨、認(rèn)同中后期投資型客戶 高智高學(xué)歷人群的圈子人生 嚴(yán)謹(jǐn)、圈子、標(biāo)榜 財智者低調(diào)但不能免俗的生活 權(quán)力、應(yīng)酬、享受圈定客戶群體的價值取向特征客戶聚像n主要來源： 四川、江浙、北京、深圳、黑龍江、遼寧、吉林等地客群為主；n職業(yè)特征：事業(yè)單位中高層、企業(yè)中高層、中小私營企業(yè)主，經(jīng)濟來源穩(wěn)定；n多次置業(yè)經(jīng)歷，工作居住所在城市至少 2套房，對投資置業(yè)比較了解n物理特征： 3550歲，已婚，三口之家，小孩半獨立或者已經(jīng)獨立；n 關(guān)注物業(yè)的升值潛力， （對區(qū)位、地段、產(chǎn)品、價格關(guān)注較多）；n 投資理財意識強（以前投資，并獲得較好的收益，股市樓市均有涉足）n 生活方式：忙里偷閑，既熱衷于都市化的生活方式，也向往愜意的休閑度假， 對未來充滿希望 。理性者n主要來源 ： 四川、江浙、北京、深圳、黑龍江、遼寧、吉林等地客群為主；n職業(yè)特征：政府高官、事業(yè)單位高層及企業(yè)管理層，社會的權(quán)利及財智階層；n置業(yè)特征： 多次置業(yè)，不以自住為目的的投資理財需求n物理特征： 4055歲， 收入高且穩(wěn)定，前景明朗n 對住所選擇具有敏銳的眼光， 容易被超前、感性的產(chǎn)品打動n 投資拉動作用（ 看重 投資見效，不具備明顯潛力的物業(yè)一般不會隨意出手）n 生活方式： 有錢無閑 ，熱衷于都市化的生活方式， 追求時尚也標(biāo)榜時尚 ，視野開闊，對新鮮事物接受度較高。西海岸長流起步區(qū)核心地段，率先啟動物業(yè)，高容高密項目映像?？诟?/填海區(qū)國貿(mào)傳統(tǒng)中心城市發(fā)展方向西海岸海口高端渡假區(qū)規(guī)劃中的城市新核東長秀政務(wù)新區(qū)：市政府搬遷所在地長流片區(qū)東海岸待開發(fā)區(qū)海甸島普通居住區(qū)新埠島西長秀 目前已建立起高尚度假區(qū)印象， 片區(qū)價值占位?？谧罡叨?，但未來片區(qū)內(nèi)部將有所區(qū)分：216。項目地處?？谧罡叨司幼^(qū)和新興城市核心，?？谖磥淼膶ν忾T戶。本案將成為西海岸歷史性地標(biāo)，具備打造先進(jìn)人居理念的良好條件。 世界級濱海建筑群A復(fù)合型B可持續(xù)性 E新人居形態(tài)C濱海資源 D屬性變革“ 世界級濱海建筑群 ” 要素脫離傳統(tǒng)市場，樹立價值標(biāo)桿！產(chǎn)品模式典型的城市標(biāo)桿屬性，并具備可持續(xù)發(fā)展條件！屬性延伸下，區(qū)別于其他競爭對手的項目本質(zhì)項目本質(zhì)都市跨界綜合體的四個組成部分項目本質(zhì)酒店式公寓 高競爭力 住宅 行政官邸空中別墅產(chǎn)權(quán)酒店超高層建筑天際會所客戶的關(guān)鍵詞向往或標(biāo)榜高端、奢華、國際化，期望繁華與濱海的融合；如何通過符號和形象來體現(xiàn)？?？?CBD通過特色塑造和調(diào)性拔高，由功能高容高密向國際化遞進(jìn)項目本質(zhì)軟件的概念演繹差異區(qū)域首例綜合體城市化里程碑城市與環(huán)境的共融點國際、品味、趨勢的代言國際化濱海居住標(biāo)準(zhǔn)，全新人居范疇代言未來的產(chǎn)品、標(biāo)桿超高層、空中別墅CEO公寓、天際泳池為財智階層群體提供的國際化濱海居住平臺形成居住文化以產(chǎn)品完成對國際化、個性、城市因素、高端、品質(zhì)的整合特色化： 國際濱海生活哲學(xué)硬件的直接差異創(chuàng)新化： 國際濱海建筑群項目開發(fā)模式的構(gòu)想項目本質(zhì)形成獨特的競爭標(biāo)準(zhǔn)一個核心 +兩個支點 +一條主線一個核心： 黃金海岸 因此，本項目物業(yè)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)是：構(gòu)建低碳綠色、高尚濱海生活模式低碳住宅系統(tǒng) 2地源熱泵技術(shù)系統(tǒng) 冬季將地?zé)崮軅鬟f轉(zhuǎn)移到需要采暖的建筑物內(nèi)，夏季將建筑物內(nèi)的熱量通過熱泵機組傳遞散失到地表淺層中。城市空中別墅相對一般的高檔住宅而言，類似電視中的液晶。而其后，中國第一商城建成了 1600平方米的空中別墅，上下共 4層，有獨立的電梯廳直通別墅，標(biāo)價是 。 CEO公寓，著力在企業(yè)的公關(guān)政務(wù)接待和企業(yè)度假會議等需求，對產(chǎn)品進(jìn)行特別的設(shè)計，為企業(yè)塑造出良好的形象展示功能，同時對項目面積進(jìn)行合理分割，滿足不同企業(yè)的需求。超高層客戶　　用 “ 品味 ” 這樣的抽象概念進(jìn)行劃分超高層住宅的客戶很難，用 “ 年齡” 來劃分也未必準(zhǔn)確，但他們有一個共同點就是：具有國際化視野，能夠接受新鮮事物，需要社會認(rèn)同他們的地位及價值。超高層標(biāo)桿對于本案的意義超高層的發(fā)展，為項目拔高形象高度和市場地位，形成區(qū)別于區(qū)域傳統(tǒng)高端物業(yè)，以國際名片和城市符號展示為主題。產(chǎn)權(quán)式酒店形象的塑造一、特色產(chǎn)品二、個性符號 五、前景巨大三、高端形象 四、環(huán)境良好價值標(biāo)準(zhǔn)的構(gòu)成找到項目價值特征 /本質(zhì)（features）競爭的優(yōu)勢屬性(advantages)給客戶的利益(benefit)追求的 城市平臺未來城市熱點先進(jìn)人居模式升值前景無法復(fù)制要求的 環(huán)境生活周邊自然環(huán)境突出國際化自然純粹特色服務(wù)差異的 西海岸市場產(chǎn)品 度假 度假生活本項目產(chǎn)品 稀缺 /創(chuàng)新 共同價值觀的形成項目未來價值標(biāo)準(zhǔn)的引導(dǎo)模型n屬性引導(dǎo)： 兼容自然環(huán)境和都市生活，具有高度發(fā)展性的國際化濱海建筑群n利益引導(dǎo)： 初期控制置業(yè)門檻、創(chuàng)新型產(chǎn)品、價值標(biāo)桿、唯一性國際化產(chǎn)品n本質(zhì)引導(dǎo)： 高贈送、低總價、資產(chǎn)保值、容易變現(xiàn)EACH PERSO’S CIRDE人人都有個小圈子不同的人有不同的圈子，不同的圈子里有不一樣的人生。LOVE IS ANSWER愛是唯一大海，蔚藍(lán)、純真、包容、恒久。ORIGINALLY INVARIABLE不變的本真事業(yè)、家庭、交際，變的是城市的主題，不變才是自己的主題。國際化酒店式公寓，專屬化酒店管理，投資兼顧度假，一次投入永恒收益。WIFI社區(qū) +空中別墅 +CEO公寓，時尚和品味的表征，無法被復(fù)制，也無法被模仿。同時，面積的大量集中，也為項目的景觀塑造提供了更多的資源。如何打造超高層　　針對這些客戶的訴求，在產(chǎn)品設(shè)計上要采取一些手段，使超高層豪宅讓客戶覺得物有所值，至物超所值，豪華看得見，滿足住戶的心理需求和豪宅認(rèn)同感。CEO公寓180m2CEO公寓 行政官邸360m2180m2CEO公寓 行政官邸海南高層豪宅的代言人：超高層地標(biāo)n超高層價值 =地標(biāo)性建筑 +區(qū)域 +景觀 +細(xì)節(jié)元素n“ 高層建筑 ” 英語稱 highrise或 tall Building，德語為“ 凌廈 ” Wolkenkratzer，它們以不同的意味來表達(dá)接近高空的含意?？罩袆e墅思路二“ 360度全景墅 ”空中的別墅生活奢侈的尺度是唯一標(biāo)準(zhǔn)，一戶一層，打破海南高層豪宅的人居范疇，具有絕對的顛覆性和原創(chuàng)精神海南高層豪宅的領(lǐng)導(dǎo)者：CEO公寓 CEO公寓，商務(wù)與居住的完美結(jié)合。中國空中別墅于 2023年前后出現(xiàn)于北京，第一個將這種產(chǎn)品引入北京的是清芷園。低碳住宅：節(jié)能電梯，可節(jié)約用電 2030%低碳住宅：立體綠化（屋頂、垂直、架空層綠化）支點 2：國際濱海建筑群海南高層豪宅的領(lǐng)導(dǎo)者：空中別墅 空中別墅發(fā)源于美國 ,稱為 “ penthouse或 sky villa”, 核心理念源于美國的便捷、舒適、休閑、健康的生活方式。立體綠化 構(gòu)建地面、垂直、屋頂全方位的綠化生態(tài)空間低碳住宅：可再生資源利用，風(fēng)能及太陽能的利用風(fēng)能、太陽能路燈，不僅節(jié)能減排，也將是一道亮麗的風(fēng)景線。低碳住宅由此可見，低碳生活將是社會發(fā)展的熱點及新趨勢。 世界級濱海建筑群符號和形象的構(gòu)想核心發(fā)力點在于北部地塊，但單純的產(chǎn)品不能完全支撐發(fā)展項目本質(zhì)發(fā)展引擎：最佳的位置，最具排他性的產(chǎn)品形式和可持續(xù)性的酒店經(jīng)營。緊握城市發(fā)展脈搏超越項目本身看項目區(qū)域?qū)傩?綜合職能項目屬性 區(qū)域城市化標(biāo)桿規(guī)劃屬性 國際化的必然性?？谛?CBD國際濱海建筑群代言城市未來屬性價值研究屬性構(gòu)成?？?CBD 西長秀： 一線用地 低密度開發(fā) 為主，優(yōu)質(zhì)海景資源吸引大批 島外客戶 ，未來將繼續(xù)深化高檔度假區(qū)價值；216。財智者在本案之前 ……核心競爭區(qū)域項目訴求調(diào)性一覽市場映象項目 產(chǎn)品形態(tài) 形象定位 總建面 (萬㎡ ) 容積率 主要賣點浪琴灣 別墅、公寓 國際溫泉度假村 57 海景、沙灘、園林景觀、內(nèi)部完善休閑娛樂配套、低容積率陽光西海岸 別墅、洋房 復(fù)合低密度濱 海生態(tài)社區(qū) 20 海景、園林景觀、內(nèi)外部完善休閑娛樂配套、低容積率金色陽光 公寓 溫泉度假酒店式公寓 海景、恒溫泳池，專用金沙灘海水浴場， 10000平方米的大型購物中心， 10個大型特色餐廳城市海岸 別墅 西海岸生態(tài)人居典范 17 完善的內(nèi)部配套、高品質(zhì)、園林景觀、低密度紫園三期 花園洋房 西海岸悠閑生 活城邦 33 完善的內(nèi)部配套、高品質(zhì)、園林景觀、低密度觀海臺 別墅、公寓 生態(tài)型智能化高尚社區(qū) 8 二線海景、園林景觀、緊鄰公園、低密度龍墅灣 別墅 首席疊景大宅叢林溫泉別墅 園林景觀、完善的內(nèi)外部配套觀瀾公寓 公寓 濱海生態(tài)社區(qū) 園林景觀、二線海景濱海養(yǎng)生度假，是目前區(qū)域市場的主流訴求點！本案帶來了什么 ……n地處西海岸起步區(qū)，規(guī)劃發(fā)展先行；n行政中心及總部經(jīng)濟基地板塊，發(fā)展定位優(yōu)勢突出；n北臨酒店、會展區(qū)，具備一定海景資源；n地塊容積率偏高，未來發(fā)展偏公寓產(chǎn)品與目前周邊市場主力存在較大差異。體現(xiàn)：社會中堅力量，處在事業(yè)上升發(fā)展的通道中，理性穩(wěn)健，追求財產(chǎn)的保值升值。決定項目價值的，不是單一方面的產(chǎn)品、地段 … 而是 “ 均稀缺性 ” 價值，也是購買人群的價值和價值觀。?基于自身條件，從成功的競爭模式中尋找突破點?如何成為補缺者?如何成為挑戰(zhàn)者?戶型 配套 園林 園林主題規(guī)模 代表項目：浪琴灣方式：n通過大規(guī)模配套和風(fēng)情演繹來奠定高尚形象基調(diào)；n提供品牌、性價比來體現(xiàn)差異優(yōu)勢。項目一期價格預(yù)判價格預(yù)估——定位過程動態(tài)價格 = 靜態(tài)比準(zhǔn)價 + 溢價空間市場比較，確定權(quán)重，加權(quán)平均外部：溢價因數(shù) 內(nèi)部：溢價因數(shù)市場增漲溢價 規(guī)劃利好溢價 營銷溢價 產(chǎn)品創(chuàng)新溢價 品牌溢價一期價格預(yù)判 —— 定價過程n基于本報告塑造 “ 補缺者 +挑戰(zhàn)者 ” 的發(fā)展思路；n結(jié)合市場增長平均走勢、產(chǎn)品領(lǐng)先溢價和營銷創(chuàng)新溢價來估計本項目的溢價空間。類 型 戶 型 面 積 總 面 積 比精裝公寓 1房 4555 5%2房 6575 10%3房 105115 5%高 層 住宅 2房 7080 15%3房 110120 15%1301404房 160170 5%200240本案基于 “ 國際旅游島 ” 新趨勢下的戶型定位類 型 戶 型 面 積 總 面 積 比空中 別 墅 1房 7080 10%2房 100120 5%3房 160180 5%空中 別 墅 2房 140180 5%3房 200300 5%4房 300350 5%產(chǎn)權(quán) 酒店 單 房 5565 6%1房 7080 3%2房 100120 1%挑戰(zhàn)者 — 上攻關(guān)鍵打造海口高端物業(yè)的新標(biāo)準(zhǔn)，開創(chuàng)海南全新的高層豪宅范疇，價格和形象標(biāo)桿，利潤主力 。一期重點發(fā)展優(yōu)質(zhì)單價產(chǎn)品以期拔高價格水平和現(xiàn)金流衡量標(biāo)準(zhǔn) 利潤、