【正文】 36%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年?從 2023年到 2023年濰坊市城市恩格爾系數(shù)逐步降低 ,2023年開始下降速度明顯加快，市民消費(fèi)質(zhì)量顯著增強(qiáng)，預(yù)計今后幾年濰坊市恩格爾系數(shù)將持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。相比于消費(fèi)支出的增多，居住消費(fèi)占消費(fèi)支出的比例在近三年呈遞減狀態(tài)，主要收到以下影響： 目前濰坊居民人均住房面積 32平米，省內(nèi)僅次于東營（東營人均住房面積 33平米）。 ?從本項目來看，較低的住房消費(fèi)比重說明濰坊市場目前的潛在購買力較大，如何將其轉(zhuǎn)化成購買力是本項目思考之一，另外本項目規(guī)模大，將是周邊區(qū)域城市化人口的重要承載體 。 ?房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增加，其占固定資產(chǎn)投資的比例亦呈現(xiàn)出逐年遞增趨勢。 政府對土地的控制力度較大 。 ?近 3年商品房竣工面積以每年 60萬平米左右的速度增長， 而銷售面積增長僅每年 20多萬平米，供應(yīng)超過需求，供需不平衡。據(jù) 1％人口抽樣調(diào)查，全市年末常住人口。 （ 3） 2023年底，濰坊市社會從業(yè)人員比例為： 第二產(chǎn)業(yè)%第一產(chǎn)業(yè)%第三產(chǎn)業(yè)%%%%%非私營單位 國有單位集體單位 其他非私營單位注釋：“非私營單位”指非私營單位中國有控股企業(yè)和集體控股等企業(yè) 靜態(tài)人口特征 66 （ 4） 2023年底，濰坊市職工平均工資為 15192元（市轄區(qū)為 16877元），其中非私營單位為14742元 /人，國有單位 19267元 /人，集體單位從業(yè)為 11487元 /人，其他非私營單位從業(yè)人員為 12190元 /人。 ? 從年齡來看，購房者多在 21－ 45歲之間，尤以 21－ 35歲居多。 濰坊歷年人口城市化率8 4 7 . 7 1 8 5 0 . 6 5 8 5 2 . 2 8 5 5 . 2 9 8 5 9 . 13 7 1 . 73 2 8 . 3 23 2 3 . 1 12 4 7 . 9 12 3 5 . 1 42 7 . 7 4 %2 9 . 1 4 %3 7 . 9 1 % 3 8 . 3 9 %4 3 . 2 7 %010020030040050060070080090010002023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%年末總?cè)丝冢ㄈf人） 非農(nóng)業(yè)人口（萬人 城市化率濰坊市總?cè)丝谖痪由綎|第二（僅次于臨沂），但其城市化率與山東全省的 ％（數(shù)據(jù)來源： 2023年山東省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）尚有部分差距，城市化發(fā)展空間非常大。 70 區(qū)域聚集人群分析及聚集區(qū)位預(yù)測 （ 1）從濰坊市發(fā)展和十一五城市規(guī)劃來看，城市化擴(kuò)張將使周邊區(qū)域迎來郊區(qū)城市化的機(jī)會?！耙画h(huán)”是提高城市運(yùn)行效率的保障和引導(dǎo)城市增長的框架。 考慮區(qū)域發(fā)展特點及各階層居民居住特點，中心區(qū)域?qū)⒅饕奂渭岸啻沃脴I(yè)的中高層人群，一環(huán)周邊將主要聚集一次及部分二次置業(yè)的中層收入人群及周邊區(qū)域人群。 120㎡ 以老城為核心，各區(qū)均有發(fā)展意向 2023年 130萬人 165㎞178。 116㎡ “一心、一環(huán)、一廊、一軸 ”趨于完善，綠色生態(tài)空間鍥入，用地疏密相間，均衡發(fā)展。 人口動態(tài)遷移走向 72 人口動態(tài)遷移走向 濰坊市民對中心城區(qū)認(rèn)知度很高，但中心城區(qū)重點發(fā)展服務(wù)業(yè)，新改造土地將有相當(dāng)部分用于商業(yè)用途，根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，周邊區(qū)域?qū)㈤_始分擔(dān)中心城區(qū)的壓力。 73 居民消費(fèi)習(xí)慣 根據(jù)居民擁有房產(chǎn)的情況大致分為如下各階層： ? 在城市中沒有住房的。 ? 城市非中心地段有 23套住房的。 ? 有多套中高檔住宅、更高收入的商人?？紤]濰坊市行政中心的所在地，本項目將會吸引較多行政機(jī)構(gòu)人員購房。 ? 私營企業(yè)老板及個體工商戶：這部分人多是依靠自己的艱苦創(chuàng)業(yè)而成為成功人士的，多數(shù)文化水平不高，這部分群體在房地產(chǎn)消費(fèi)方面，主要注重身份和地位的體現(xiàn)，注重社區(qū)的規(guī)模及社區(qū)環(huán)境，在戶型方面主要追求寬敞舒適。 建筑開發(fā)新技術(shù)的市場應(yīng)用 技術(shù)因素 ?建筑新技術(shù)、新工藝得到較大范圍內(nèi)應(yīng)用的包括：建筑節(jié)能技術(shù)（如新型保溫、隔墻墻體和屋面保溫技術(shù)與產(chǎn)品、管道保溫、太陽能、太陽能照明等）、建筑節(jié)地技術(shù)、新型建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)（如鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)及配套產(chǎn)品） 77 ? 環(huán)保新技術(shù)：建筑節(jié)水技術(shù)（如潔具與廚房的節(jié)水技術(shù)與產(chǎn)品、雨水收集與凈化污水的回用技術(shù)與產(chǎn)品、分質(zhì)供水技術(shù)與產(chǎn)品）綠色建材與新型建筑節(jié)材技術(shù)（建筑涂料及地面、屋面、墻面磚瓦等產(chǎn)品可循環(huán)利用新型建材技術(shù)、高強(qiáng)、高性能混凝土技術(shù)）環(huán)境工程與生態(tài)環(huán)境保護(hù)。 其他技術(shù)因素的市場應(yīng)用分析 ? 目前濰坊市場對建筑新技術(shù)的應(yīng)用是一市場空白點，中高檔小區(qū)僅在電視監(jiān)控、門禁控制、停車場管理、安防系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等方面有配置。 ? 從濰坊出臺政策看，本項目屬于市區(qū)東南片區(qū)舊城改造區(qū)域。 ? 在近期的濰坊城市規(guī)劃中，本項目地塊位于東部高新開發(fā)區(qū)，屬于居住用地，規(guī)模較大，便于規(guī)模開發(fā)。 伴隨城市東擴(kuò)的發(fā)展，本地塊發(fā)展?jié)摿薮蟆? ? 濰坊恩格爾系數(shù)較低，生活處于富裕水平；居住消費(fèi)僅占消費(fèi)支出的占 9％， 購房潛力比較大。 ? 位置方面，位于中心區(qū)和東部高新區(qū)交界處，將分擔(dān)未來幾年中心城區(qū)因舊區(qū)改造的擠出人群和東部區(qū)域城市化產(chǎn)生人群的居住壓力。房地產(chǎn)市場發(fā)展形式較好。但也由于開發(fā)量大、開發(fā)周期長，項目開發(fā)將有一定的風(fēng)險。 另外，第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，各種商業(yè)、辦公環(huán)境的需求及改善，對本項目東南部商業(yè)部分是利好因素。 根據(jù)目前濰坊城市發(fā)展，項目所在區(qū)域也是人口遷移區(qū)域之一，將為項目帶來巨大的客源。西側(cè)為“一心、一環(huán)、一廊、一軸”中的北海路經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸，區(qū)域繁榮之日可待。項目開發(fā)受到政府政策支持。 79 經(jīng)濟(jì)因素 宏觀市場總結(jié) 政策因素 社會因素 技術(shù)因素 宏觀市場分析 80 宏觀市場環(huán)境分析總結(jié) 宏觀市場現(xiàn)狀為項目提供的消費(fèi)動力與市場機(jī)會 ? 近幾年，國家及地方政府不斷通過各種政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，目的在于抑制房價的快速增長。居住小區(qū)的要求建設(shè)主要由 安全防范子系統(tǒng) 、 管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng) 、 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) 構(gòu)成的全套居住小區(qū)智能化系統(tǒng)。如天同 他們比較注重小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，尤其是教育設(shè)施。同時也較注重投資。 ? 城市中心有 23套住房的。 ? 在城市中有 1套住房的。 東部高新區(qū)市政配套尚不完善，但距離市政府較近，屬于“東擴(kuò)”區(qū)域，市民對此區(qū)域認(rèn)知度較好，亦是人口遷移的方向之一。 115㎡ “一心、一環(huán)、一廊、一軸 ”已經(jīng)成熟，綠色生態(tài)空間鍥入成為濰坊城市的特色，城市形態(tài)走向更大的空間，構(gòu)成 “一主五副 ”的網(wǎng)絡(luò)化城鎮(zhèn)體系。 117㎡ “一心、一環(huán)、一廊、一軸 ”已經(jīng)成形，綠色生態(tài)空間鍥入，生態(tài)園林城市基本建成。距離“一軸”中心北海路不到 500米，其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將帶動本區(qū)域的繁榮，地塊具有巨大的開發(fā)優(yōu)勢。“一軸”是經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸。 （ 2）濰坊近期建設(shè)規(guī)劃年限為 2023－ 2023，在此期間勾勒出濰坊市“一心、一環(huán)、一廊、一軸“的空間結(jié)構(gòu)模式。 ? 流動人口與固定人口的比重較小，流動人口最多的 2023年也僅是固定人口的％（ 2023年，濟(jì)南的流動人口和固定人口的比例約為 12％）。 主流消費(fèi)人群構(gòu)成 68 城市化率與城市發(fā)展 前期 中后期 城市化理論： 一個國家或地區(qū)的城市化水平達(dá)到 50％左右時，城市化進(jìn)程將呈 20年左右的高速發(fā)展階段， 預(yù)計濰坊市在 3年左右的時間將進(jìn)入此發(fā)展階段。從職業(yè)來看，國有單位和非私營單位的平均工資較高，且從業(yè)人員人數(shù)較多，是房地產(chǎn)消費(fèi)的主要人群。 ?60歲以上人口占 ％ ， 濰坊人口進(jìn)入老齡化 。 63 經(jīng)濟(jì)因素 政策因素 社會因素 技術(shù)因素 宏觀市場總結(jié) 宏觀市場分析 64 人口總體特征 截止到 2023年末，濰坊市總?cè)丝谶_(dá) （比上年增長 ％），總戶數(shù) ；其中市轄區(qū)人口 。 濰坊市區(qū)土地開發(fā)供應(yīng)分析及商品房銷售情況分析 濰坊市區(qū)土地成交面積0204060801001201401601802023年 2023年 2023年 2023年 2023年單位：公頃2801174121706502470100200300400500600700單位：萬平方米2023年 2023年 2023年市區(qū)商品房建設(shè)情況施工面積 竣工面積 銷售面積?2023年到 2023年期間，濰坊市區(qū)商品房建設(shè)發(fā)展迅速。 2023－ 2023年濰坊市固定資產(chǎn)等投資情況 固定資產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施投資情況5 1 7 . 18 2 5 . 11 1 0 0 . 41 0 4 3 . 21 2 0 8 . 49 0 2 . 56 9 1 . 35 7 4 . 74 4 5 . 21 2 5 . 18 6 . 5 %5 9 . 6 %5 . 2 %1 5 . 8 %1 4 4 . 8 %2 5 8 . 8 %3 3 . 4 % 3 0 . 1 %2 0 . 3 %2 9 . 1 %02004006008001000120014002023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年5 0 %0%50%100%150%200%250%300%固定資產(chǎn)投資額（億元） 基礎(chǔ)設(shè)施投資（億元）固定資產(chǎn)投資增長率 基礎(chǔ)設(shè)施投資增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資情況3 7 . 14 3 . 09 8 . 47 9 . 01 5 6 . 67 . 1 7 %5 . 2 1 %7 . 1 8 %9 . 4 3 %1 2 . 9 6 %0204060801001201401601802023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年0%2%4%6%8%10%12%14%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 房地產(chǎn)投資總投資比例62 ?2023年 — 2023年中 ， 2023年供地面積最多 ， 近154公頃 ， 占近五年供地總量的 %。 ?在濰坊市政府城區(qū)規(guī)劃的影響下，其每年的基礎(chǔ)設(shè)施投資額穩(wěn)步增加。 近期濰坊推出大量樓盤，住房供應(yīng)量多，部分居民處于觀望狀態(tài)，持幣待購。 濰坊市民生活水平正處于富裕狀態(tài)。兩者之間的互動發(fā)展，必將帶來第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ?人均儲蓄存款額和人均可支配收入的快速增加，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大量的有效需求，是濰坊市房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的保障。目前濰坊市城市化進(jìn)程處于高速增長階段。 ? 2023年，濰坊 GDP為，增速達(dá)到 %， 房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段。 濰坊老住戶為主，流動人口較少 濰坊老的城市中心區(qū)域，隨著政府遷移，市政配套老化，濰坊居民對此區(qū)域的認(rèn)知度較一般，若加快舊城改造，該區(qū)域前景尚可 奎文區(qū) 城市中心區(qū)域， 政治經(jīng)濟(jì)文化集中，商貿(mào)發(fā)展迅速 成熟的區(qū)域，道路綠化環(huán)境相對較好，并且有多處公園市政景觀，虞河沿線景觀帶效果很好，給區(qū)域帶來一定的吸引力 配套完善，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁 當(dāng)?shù)鼐用褫^多，流動人口相對多些 該區(qū)域?qū)儆跒H坊城市中心區(qū)域，各項指標(biāo)都均發(fā)展到一定成熟階段，比較適合居住生活，是新一輪的重點發(fā)展區(qū)域，市民對此區(qū)域的認(rèn)知度很高，該區(qū)域的商品住宅檔次也比較高，代表濰坊較為先進(jìn)的地產(chǎn)市場，有很大的發(fā)展空間 開發(fā)區(qū) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，工廠企業(yè)較為集中 開發(fā)區(qū)屬于新開發(fā)區(qū)域，市政景觀綠化及交通情況均較好，但是整體環(huán)境顯得有些雜亂，區(qū)域還尚未建設(shè)完整 新興發(fā)展區(qū)域，市政配套有待加強(qiáng) 當(dāng)?shù)鼐用褫^少，多以流動人口落戶居多 做為新崛起的區(qū)域，其配套尚不完善，但城市各項建設(shè)指標(biāo)發(fā)展迅速，在各類產(chǎn)品競爭中都處于一個比較領(lǐng)先的地位，市政府的落座對于該區(qū)域的房價在近幾年內(nèi)得到迅速提升，該區(qū)域?qū)l(fā)展成濰坊市另一城市中心 54 經(jīng)濟(jì)因素 宏觀市場總結(jié) 政策因素 社會因素 技術(shù)因素 宏觀市場分析 55 2023－ 2023年濰坊市 GDP情況分析 國民生產(chǎn)總值分析9 9 5 . 111991 4 7 1 . 21 7 2 0 . 920561 4 . 8 %2 0 . 8 %2 2 . 7 %1 6 . 8 %1 9 . 8 %050010001500202325002023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年G D P0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %增長率G D P （億元） 增長率人均 G D P 情況分析14120196772