【正文】 有利因素 ?高新區(qū)居住核心區(qū)發(fā)展迅速，區(qū)域配套逐步完善 ?周邊項(xiàng)目處于開發(fā)成熟階段，未來居住氛圍較好 不利因素 ?項(xiàng)目通達(dá)性較差，交通不便 ?緊鄰牛旺村回遷小區(qū)，周邊環(huán)境較差 ?缺乏人氣 區(qū)域事實(shí) 區(qū)域?qū)傩越缍? 位于高新區(qū)居住核心區(qū) 城市未來發(fā)展方向 周邊多為新建社區(qū)，居住氛圍尚不成熟 尚不成熟的居住區(qū) 緊鄰牛旺村回遷小區(qū) 地塊狹長無自然資源 無公交站點(diǎn)，規(guī)劃路尚未開通 交通不便 項(xiàng)目周邊無大型商業(yè)配套，僅有社區(qū)商業(yè) 周邊配套尚不完善 地塊被規(guī)劃路分為東西兩塊 不利于統(tǒng)一規(guī)劃 總建筑面積約 24萬平米 中等規(guī)模 15 問題界定 3 問題 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)問題的理解 —— 16 核心問題 R2 我們想要什么？ （針對(duì)目標(biāo)的規(guī)范分析） S 我們有什么？ （針對(duì)現(xiàn)狀的實(shí)證分析） ?項(xiàng)目目標(biāo) ： 穩(wěn)健開發(fā)，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定；實(shí)行多期滾動(dòng)開發(fā)模式，平衡投入與產(chǎn)出的關(guān)系。 （四）地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款 . 強(qiáng)調(diào)第三套房的貸款發(fā) 放 419 住建部 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》 今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用 。 商業(yè)項(xiàng)目來電來訪量有小幅上升。 開發(fā)商反映： 沒有降價(jià)，優(yōu)惠額度仍然是一次性 99折，個(gè)別項(xiàng)目延長開盤特惠的期限； 積累客戶方式有所改變，出現(xiàn)免費(fèi)辦卡、變相會(huì)員等方式； 新政對(duì)濟(jì)南市場的影響 濟(jì)南市場受政策影響較大，客戶觀望情緒濃厚 23 新政對(duì)住宅市場的影響 新政對(duì)小戶型是一個(gè)利好，對(duì)改善型住宅影響最大 利好消息 受新政影響較大 影響不大 90平米以下小戶型 此類住宅的客戶多以首次臵業(yè)為主，且以自住為多。 24 政府出臺(tái)政策的矛頭直指投資投機(jī)購房群體，新政對(duì) 90平米以下住宅市場反而是一個(gè)利好消息，受政策影響較小，建議開發(fā)商重點(diǎn)考慮開發(fā)。未來城 ?項(xiàng)目客戶大多來自項(xiàng)目周邊，以公務(wù)員和周邊企業(yè)白領(lǐng)為主。 ?首次臵業(yè)客戶 78成，二次及以上客戶 2成以上； ?外地購房客戶較多，約 6成； 區(qū)域項(xiàng)目客戶多為周邊的企事業(yè)單位職工和生意人；首次臵業(yè)比例在 7成左右；外地購房客戶 46成左右 32 潛在供應(yīng)分析 項(xiàng)目周邊 09年以來推出地塊主要分布在本地塊以東，總建筑面積約 278萬平米，潛在供應(yīng)量較大 2023年以來項(xiàng)目周邊出讓地塊 編號(hào) 地塊 總建筑面積 1 2023G033（本項(xiàng)目） ㎡ 2 海信 區(qū)間內(nèi)為主，占 %；三室一廳以面積在 81100 m178。 園林、配套的建議 被訪者建議規(guī)劃易管理、實(shí)用性、有一定層次的園林景觀；配套方面比較關(guān)注學(xué)校、市場和診所等。 對(duì)地塊的看法 多數(shù)認(rèn)為此地塊不錯(cuò)，距離市區(qū)距離尚可，周邊配套還可以； 部分認(rèn)為地塊一般，主要是周邊人群主要是原舊村居民，人口素質(zhì)差；東邊緊靠工業(yè)園區(qū)，環(huán)境一般；另有人認(rèn)為區(qū)域小區(qū)比較多，后期交通擁擠。 在付款方面 ， 絕大多數(shù)采用的是首付兩成 。 濟(jì)南主要是內(nèi)需型城市 。 您的項(xiàng)目銷售狀況如何 ？新政對(duì)您的項(xiàng)目有何影響？ ?09年市場狀況火爆 ， 推出商品房銷售較快 ， 尤其是 90平米左右的戶型 ， 需求旺盛 ， 消化最快 。 ?目前開發(fā)企業(yè)也處于觀望期 ， 暫時(shí)沒有什么應(yīng)對(duì)措施 。 7090平米 ， 可以降低首付門檻；但考慮外地戶口落地問題 ， 也需要 90平米以上戶型 。 ?4大支柱產(chǎn)業(yè)：電子信息、交通裝備、醫(yī)藥制造業(yè)和高端服務(wù)業(yè)占全區(qū)總收入的 9成以上。 功能 換房客 客戶分析 ? 高新區(qū)市場面向首次臵業(yè)客戶的項(xiàng)目眾多，產(chǎn)品處于供不應(yīng)求的階段； ? 面向換房客（包含功能型換房、品質(zhì)型換房）的供應(yīng)較多； ? 客戶趨勢(shì)：客戶觀望氛圍逐漸形成，首次臵業(yè)仍為市場主流 客戶定位策略 把握主流首臵客戶群體，填補(bǔ)新增換房客戶需求（以功能型換房客為主），超越完全競爭市場。 ?未來 12年走出觀望情緒的投資客戶。 新政影響 57 高新區(qū)住宅產(chǎn)品以 100平米以下的二房為主，從整體戶型面積供應(yīng)看， 90平米左右戶型供應(yīng)占到戶型總供應(yīng)的 55%左右。紫御東郡 7500 89 6826 名筑美嘉 7200 81 7200 本項(xiàng)目 81 7100 項(xiàng)目均價(jià) =（ 7147+7232+6826+7200） /4=7100 注：海信慧園價(jià)格剔除 600元裝修標(biāo)準(zhǔn) 61 預(yù)測(cè) 1年后項(xiàng)目入市價(jià)格約 75007800元 /平米 普通住宅類產(chǎn)品價(jià)格判斷： 2023年為普通住宅產(chǎn)品調(diào)整期，有可能出現(xiàn)量價(jià)齊跌的現(xiàn)象； 預(yù)計(jì) 2023年高層住宅市場的競爭更加激烈；從 量價(jià)齊跌 向價(jià)格平穩(wěn)銷售量轉(zhuǎn)好過渡； 隨著前期小產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值拉升，價(jià)格可能適度上漲。 黃色區(qū)域 — 居住區(qū) 空間系統(tǒng)建議 Ⅱ Ⅰ 66 以客戶為導(dǎo)向的項(xiàng)目發(fā)展策略 建筑設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 景觀設(shè)計(jì)建議 配套物業(yè)建議 地塊價(jià)值評(píng)估 戶型設(shè)計(jì)建議 67 本項(xiàng)目布局原則 建議整體采用 18層的樓間距大、進(jìn)深短的高層產(chǎn)品 中高容積、低密度 —— 建議本項(xiàng)目在用足容積率的前提下，建議整體采用 18層的樓間距大、進(jìn)深短的高層產(chǎn)品，提高整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的舒適度。 本項(xiàng)目布局原則 幼兒園 商業(yè) 70 交通動(dòng)線建議 ?道路通過景觀帶的分割實(shí)現(xiàn)人車分流 地下車庫入口 地下車庫出口 71 出入口建議 ?由于小區(qū)中間被道路分割，所以建議東西兩個(gè)區(qū)域各設(shè)三個(gè)出入口 ?入口通過景觀設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)人車分流 ?建議中間入口限制車輛通行，以營造休閑氛圍，同時(shí)便于該入口兩側(cè)的商業(yè)運(yùn)營 人行出入口 車行出入口 車行出入口 72 以客戶為導(dǎo)向的項(xiàng)目發(fā)展策略 建筑設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 景觀設(shè)計(jì)建議 配套物業(yè)建議 地塊價(jià)值評(píng)估 戶型設(shè)計(jì)建議 73 “大面寬”、“短進(jìn)深”的薄、短、板式高層 建筑形態(tài)選擇 ?在 下，產(chǎn)品全部呈 板樓設(shè)計(jì) ，大面寬”、“短進(jìn)深”的純薄、短、板樓帶來的居住舒適性和人性化等產(chǎn)品本身的優(yōu)化使附加值提升。 75 濟(jì)南現(xiàn)有高層高檔小區(qū)外立面以歐式風(fēng)格為主，中檔小區(qū)以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主 名士豪庭（現(xiàn)代歐式） 中建文化城（現(xiàn)代簡約） 領(lǐng)秀城（現(xiàn)代簡約） 陽光一OO （現(xiàn)代簡約） 立面風(fēng)格建議支撐 76 建筑立面風(fēng)格建議 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議：現(xiàn)代簡約風(fēng)尚板式建筑 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 特點(diǎn)： 明亮、輕快的建筑色彩給人一種輕松的生活感受。綠化系統(tǒng)延伸到小區(qū)的各個(gè)鄰里單元，充分實(shí)現(xiàn)景觀共享； ?社區(qū)內(nèi)部充分利用超大樓間距，做出特色園林，以提高樓盤整體形象。 85 景觀設(shè)計(jì)建議 通過“點(diǎn)、線、面”綠地空間的相互結(jié)合 ?通過景觀軸的連接作用，從景觀形象和交通動(dòng)線上加強(qiáng)東西兩區(qū)域的聯(lián)系，弱化中間道路對(duì)小區(qū)的分割 景觀主軸 樓間景觀帶 道路景觀軸 86 樓間景觀營造 景觀設(shè)計(jì)建議 ?項(xiàng)目園林景觀通過點(diǎn)狀庭院綠地與帶狀公共綠地形成小區(qū)完整的綠地系統(tǒng)。 景觀設(shè)計(jì)建議 88 底商的頂部露臺(tái)綠化 —— 為居民提供更多綠化空間 景觀設(shè)計(jì)建議 商業(yè)頂層平臺(tái)的綠化 屋頂綠化分層示意圖 89 以客戶為導(dǎo)向的項(xiàng)目發(fā)展策略 建筑設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 景觀設(shè)計(jì)建議 配套物業(yè)建議 地塊價(jià)值評(píng)估 戶型設(shè)計(jì)建議 90 區(qū)內(nèi)配套位置建議 地下車庫入口 會(huì)所 地下車庫入口 入口形象廣場 入口形象廣場 健身設(shè)施區(qū) 小型游樂場 幼兒園 底商 底商 底商 健身設(shè)施區(qū) 地下車庫入口 地下車庫入口 健身設(shè)施區(qū) 91 底商設(shè)計(jì)建議 :不僅滿足區(qū)內(nèi)需要，還要著眼于服務(wù)整個(gè)社區(qū) 糕點(diǎn) 超市 美容理發(fā) 餐飲酒吧 鮮花禮品 網(wǎng)吧 汽車美容 服裝 配套規(guī)劃建議 ?結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建議： 設(shè)計(jì)時(shí)盡量少的將住宅的柱或剪力墻落在商鋪內(nèi)； ?靈活設(shè)計(jì)建議： 單鋪面積不宜過大，應(yīng)便于分割既考慮到上下兩層可打通使用，又要考慮到二層可以單獨(dú)使用。 ?平面布臵應(yīng)功能分區(qū)明確，避免相互干擾，方便使用管理，有利于交通疏散。 地下車庫入口 地下車庫入口 地下車庫入口 地下車庫入口 96 室外健身設(shè)施 配套規(guī)劃建議 健身設(shè)施區(qū) 健身設(shè)施區(qū) 97 智能網(wǎng)絡(luò)化使住宅符合智能化發(fā)展趨勢(shì)，更便捷的處理社區(qū)的集約化管理 居住在人流量龐大的小區(qū)內(nèi)，安全性與避免干擾是影響客戶居住感受的重要指標(biāo) ?住宅的新型材料的使用。 由西向東滾動(dòng)開發(fā) 102 一期 二期 前期作為售樓處后期作為商業(yè)出售 小區(qū)主入口 小區(qū)次入口 示范區(qū) 首次推盤的樓座 103 項(xiàng)目總體量約 24萬平方米，總銷售周期 3年，總開發(fā)周期 4年 2023年下 2023年上 2023年下 2023年上 2023年下 2023年上 2023年下 2023年上 一期住宅 一期商業(yè) 二期住宅 二期商業(yè) 一期 二期 分期開發(fā) ?2023年上半年開盤， 2023年底售完，總銷售周期 3年。 啟動(dòng)區(qū) 展示區(qū) 106 技術(shù)參數(shù) 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 得房率 84% 產(chǎn)品特點(diǎn) 80平米二房二廳 得房率 83% 南北通透 獨(dú)立玄關(guān) 分離式衛(wèi)生間， 衛(wèi)生間距離臥室較近 臥室都帶凸窗 舒適的室內(nèi)尺度 獨(dú)立生活陽臺(tái) 緊湊二房 倆分離衛(wèi)生間 臥室都帶凸窗 工作陽臺(tái) 舒適的室內(nèi)尺度 廚房可打開，空間開闊 啟動(dòng)區(qū)戶型 107 技術(shù)參數(shù) 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 得房率 72 85% 產(chǎn)品特點(diǎn) 90平米二房二廳 得房率 85% 南北通透 獨(dú)立玄關(guān)，帶收納 U型廚房使用效率更高 四件套分離式衛(wèi)生間， 衛(wèi)生間距離臥室較近 臥室都帶凸窗 1舒適的室內(nèi)尺度 1獨(dú)立生活陽臺(tái) 舒適二房 倆分離衛(wèi)生間 臥室都帶凸窗 工作陽臺(tái) 舒適的室內(nèi)尺度 廚房可打開，空間開闊 獨(dú)立玄關(guān)，帶鞋柜 啟動(dòng)區(qū)戶型 108 成熟期 —— 借勢(shì)項(xiàng)目前期市場地位，同時(shí)通過分階段賣點(diǎn)的不斷投入和高產(chǎn)品力支撐項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn) 成熟期 ?成熟期產(chǎn)品：一期剩余 5棟板式高層，戶型以舒適二房和緊湊三房為主； ?成熟期規(guī)模： 6萬平米； ?成熟期配套：小區(qū)入口廣場、幼兒園和商業(yè)配套； ?客群：首次臵業(yè)和 功能型換房客為主 分階段開發(fā)策略 啟動(dòng)區(qū)戶型配比 戶型 所占比例 70㎡ 80㎡ 30% 80㎡ 90㎡ 40% 90㎡ 100㎡ 15% 110㎡ 120㎡ 5% 120㎡ 130㎡ 10% 成熟期開發(fā)策略 ?借勢(shì)項(xiàng)目前期市場熱度：延續(xù)項(xiàng)目啟動(dòng)期市場形象所帶來的市場標(biāo)簽效應(yīng)； ?分階段賣點(diǎn)