【正文】 出，唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)與這幾大產(chǎn)業(yè)區(qū)的聯(lián)系最為緊密，也成為影響其發(fā)展的最重要因素。 唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)同時(shí)還是浦東國際機(jī)場通往中心城區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，地鐵二號線、龍東大道為主要的交通大動(dòng)脈。 總結(jié) 總結(jié)： 2023年上海宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常運(yùn)行，形勢逐漸好轉(zhuǎn)，利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年前三季度 住宅投資額 01002003004005006007008009001000（億元） 上海市歷年住宅投資總額統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年前三季度 住宅施工面積 住宅竣工面積 0100020233000400050006000700080009000（億元） 上海市歷年施工竣工面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 2023年上海房價(jià)持續(xù)攀升并創(chuàng)下歷史新高，而且前三季度成交量已達(dá)到 1431萬平米，全年有可能基本持平甚至超過 07年的成交量。 上海市商品住宅成交情況（公寓）02023400060008000100001202314000160001800020230Ja n 0 7 A p r 0 7 Ju l 0 7 O ct 0 7 Ja n 0 8 A p r 0 8 Ju l 0 8 O ct 0 8 Ja n 0 9 A p r 0 9 Ju l 0 902023400060008000100001202314000160001800020230成交套數(shù)(套) 成交均價(jià)（元/平米）套 元/平 方米 09年上海聯(lián)體別墅成交量不斷上揚(yáng)，價(jià)格穩(wěn)中有升。二手房市場的活躍成交將進(jìn)一步推升上海一手房市場的價(jià)格。公寓住宅隨著保利臵業(yè)等品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，唐鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)正步入快速發(fā)展階段。隨著區(qū)域認(rèn)知度的增強(qiáng)以及產(chǎn)品包容性的增加，唐鎮(zhèn)區(qū)域的客群類型范圍大幅擴(kuò)大，除了來自張江高科的一批高端專業(yè)技術(shù)人員以外，一些婚房客戶及經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的改善客戶也開始關(guān)注唐鎮(zhèn)。 項(xiàng)目基本情況考察 區(qū)域樣本項(xiàng)目的體量一般在 1020萬平米之間，保利金爵公寓是目前區(qū)域內(nèi)體量最大的項(xiàng)目。產(chǎn)品的綠化率均達(dá)到 40%以上，個(gè)別產(chǎn)品達(dá)到 50%以上，如摩登之城，景觀形式多以集中綠化和水景為主，大多數(shù)項(xiàng)目比較注重景觀塑造。大多數(shù)項(xiàng)目都聘請了專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，物業(yè)費(fèi)水平集中在 /㎡ 〃 月之間。 戶型面積區(qū)間分析 樣本公寓項(xiàng)目戶型區(qū)間統(tǒng)計(jì)分析 從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，本區(qū)域及周邊區(qū)域的公寓項(xiàng)目均以經(jīng)濟(jì)型戶型兩居為主，三居室次之，再次為 1居室，其中 1居室面積集中在 50— 70平面之間，小兩居室面積集中在 70—90平米之間，大兩居面積集中在 90— 110之間，三居室面積則集中于 130— 150平米之間。國際花園 194 187 217 186 金地 南郊中華園 180 202 216 222 227 260 270 本次調(diào)研中，上述類別墅產(chǎn)品沒有拿到具體的各面積套數(shù)數(shù)據(jù)，但從面積出現(xiàn)的頻率和項(xiàng)目現(xiàn)場的考察來看，聯(lián)排別墅的主要面積段為 200—240平米之間，少數(shù)在 250—270之間，類獨(dú)棟產(chǎn)品面積為 250平米左右，獨(dú)棟產(chǎn)品面積集中在 300—350平米之間。唐鎮(zhèn)板塊與眾不同的是，早年開發(fā)的主要是高檔別墅社區(qū)，這些別墅項(xiàng)目的目前二手房成交價(jià)格平局超過了 35000元 /平米。 2023年底，上海樓市處于低谷，當(dāng)時(shí)畢加索小鎮(zhèn)、金領(lǐng)國際的售價(jià)在 9500元 /平方米左右，保利金爵公寓在 1萬元 /平方米左右。 唐鎮(zhèn)周邊大企業(yè)云集，包括通用電氣、羅氏制藥、杜邦、 索尼 、聯(lián)想等，銀聯(lián)卡產(chǎn)業(yè)園已有中國銀行、交通銀行等進(jìn)入。在產(chǎn)品打造方面走品質(zhì)、特色化路線，從產(chǎn)品的形象包裝，文化精神的賦予、附加值打造、景觀打造，物業(yè)服務(wù)等多個(gè)方面打造項(xiàng)目的品質(zhì)與特色。公寓車位配比為 1： ，類別墅車位配比為 1： 1，其中類別墅的車位按照子母車位進(jìn)行設(shè)計(jì)。 公寓 二室二廳 90— 100平米 三室二廳 130— 140平米 類別墅 聯(lián)排 （?。? 210平米177。 5% 價(jià)格定位 根據(jù)市場分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開盤銷售時(shí)點(diǎn)高層產(chǎn)品精裝平均售價(jià) 22500元 /平米左右，類別墅產(chǎn)品開盤時(shí)平均售價(jià) 28500元 / 平米，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目年售價(jià)增幅可達(dá)到 15%左右，銷售周期在 1年半左右，最終可實(shí)現(xiàn)住宅整體銷售均價(jià) 25000元 /平米左右。 景觀設(shè)計(jì) 三林浦河河岸兩側(cè)與沈沙港河兩岸是本項(xiàng)目重要的景觀節(jié)點(diǎn)，可考慮地塊內(nèi)河邊設(shè)置相應(yīng)的休閑設(shè)施，景觀分層次遞進(jìn)設(shè)計(jì)并一直延伸至小區(qū)內(nèi)，如有可能，可將河內(nèi)水系延伸至小區(qū)內(nèi)樓間，進(jìn)一步豐富區(qū)內(nèi)的水景景觀。 0 202303 202303 結(jié)構(gòu)封頂 202304 202308 樣板區(qū)及售樓處完成 202307 202311 竣工備案表 202302 202310 入住 202305 202312 銷售節(jié)點(diǎn) 開盤 202309 202304 總體進(jìn)度安排 建設(shè)周期：共 27個(gè)月，從 2023年 10月至 2023年 12月份。所得稅按 25%計(jì)。 類別墅產(chǎn)品毛坯交房，送地下室和車位， 1層石材墻面， 23層高檔面磚，鋁合金門窗采用進(jìn)口高檔品牌按門窗面積 1300元 /平米計(jì)。后根據(jù)項(xiàng)目取得證件后替換公司委托貸款并適時(shí)進(jìn)行償還。 應(yīng)對策略：對于項(xiàng)目內(nèi)部的景觀營造、售樓處的建設(shè)等方面加大投入，著力塑造宜居、舒適的居住氛圍，以規(guī)避周邊區(qū)域的影響；加強(qiáng)與政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)力度，力爭使周邊環(huán)境得到迅速的改善。目前上海土地市場的熱度較高，唐鎮(zhèn)區(qū)域又具備較大的升值潛力，據(jù)了解本項(xiàng)目已有十多家大型開發(fā)商參與，預(yù)計(jì)獲取成本會(huì)偏高，在一定程度上會(huì)增加項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。目前我公司在上海市場的總體影響力還不夠，通過本項(xiàng)目的精心打造，同時(shí)借助我公司的品牌優(yōu)勢，能夠成功開拓上海市場并造成較大影響，甚至引起轟動(dòng)效應(yīng)，對我公司樹立在上海的品牌形象，進(jìn)軍高端產(chǎn)品市場有重要的意義。 項(xiàng)目劣勢 項(xiàng)目地塊較小，自身具有 60米的限高要求，規(guī)劃限制較多，不利于產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)和市場轟動(dòng)，后期推廣成本可能會(huì)比較高； 項(xiàng)目周邊未拆遷的村莊對項(xiàng)目的形象塑造會(huì)有一定的影響。將給本項(xiàng)目帶來較大的發(fā)展空間。建議董事會(huì)授權(quán)公司經(jīng)營層根據(jù)公司戰(zhàn)略，在有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)因素的條件下，力爭獲取本項(xiàng)目。 建議 本報(bào)告假設(shè)約 2年后開始銷售，已經(jīng)考慮了正常的溢價(jià)，銷售均價(jià)（含別墅、精裝公寓、車庫）為 21861元 /平米。 建議 類別墅單價(jià) （ 元 /平米 ） 公寓單價(jià) （ 元 /平米 ） 車位單價(jià)（ 元 /個(gè) ） 平 均 單 價(jià)（ 元 /平米 ） 當(dāng)前區(qū)域價(jià)格 24000（ 毛坯 ） 16000（ 毛坯 ） 80000 本 報(bào)告 考 慮 的2023年開盤 后 正常 銷售 溢價(jià) 30000（ 毛坯 ） 23000（ 精裝 ） 80000 21861 考慮迪斯尼因素后的銷售溢價(jià) 34500（ 毛坯 ） 26450（ 精裝 ） 92023 25141 地價(jià) (萬元 ) 溢價(jià)比例 毛利率 凈利率 IRR NPV （ i=10%） 70080 0% 39% 22% 37% 33827 80592 15% 34% 20% 30% 28388 91104 30% 29% 17% 24% 22949 98112 40% 26% 16% 21% 19323 105120 50% 23% 14% 19% 15696 112128 60% 20% 13% 16% 12070 126144 80% 13% 8% 11% 2209 140160 100% 7% 3% 7% 7768 價(jià)格對比表 基于迪士尼銷售溢價(jià)因素的土地價(jià)格變動(dòng)分析表 建議 項(xiàng)目運(yùn)營主體的初步思考 本項(xiàng)目可以利用 “遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（上海）有限公司 ”進(jìn)行摘牌和參與競拍，獲取土地后，在浦東新區(qū)注冊新的項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)營。按此可以將溢價(jià) 60%時(shí)土地價(jià)格作為我司可接受地價(jià)上限，此時(shí)地價(jià)為 ，樓面地價(jià) 12794元 /平米。此舉為浦東川沙、唐鎮(zhèn)板塊的土地價(jià)格帶來了很大的不確定性。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目地塊將面臨較為激烈的競爭，獲取成本將較高。 周邊在售項(xiàng)目較少，與項(xiàng)目同期的潛在競爭項(xiàng)目也不多，市場競爭并不激烈，項(xiàng)目將有較多的市場機(jī)會(huì)。 地塊優(yōu)勢：地塊容積率 ，可以打造中高端舒適型產(chǎn)品，價(jià)值空間較大。 本項(xiàng)目為純住宅項(xiàng)目，用地條件較好，環(huán)境和景觀的可塑性強(qiáng)，產(chǎn)品升值潛力大，盈利水平較高，具備較大的利潤空間。 應(yīng)對策略：從內(nèi)部環(huán)境營造、景觀塑造、文化精神賦予等方面加大力度，使本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和推廣策略等方面與其他項(xiàng)目形成差異化，達(dá)到脫穎而出的目的。 年度收益情況表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 2023年 2023年 2023年 總計(jì) 結(jié)轉(zhuǎn)面積 0 0 101170 101170 1 確認(rèn)銷售收入 0 0 221174 221174 2 營業(yè)成本 0 0 142260 142260 營業(yè)稅及其附加 0 0 12165 12165 3 毛利 0 0 66749 66749 毛利率 0 0 30% 30% 4 銷售費(fèi)用 664 4313 1658 6634 5 所得稅前利潤 0 0 65091 60115 所得稅前利潤率 0 0 29% 27% 6 土地增值稅 0 0 2212 8371 7 所得稅 0 0 15720 12936 8 凈利潤 664 4313 47159 38808 收入凈利率 0 0 21% 18% 序號 項(xiàng)目 別墅 公寓 地下室 (車位） 會(huì)所 總計(jì) 1 銷售面積 26780 59760 14630 101,170 2 銷售收入 80233 137597 3344 221,174 營業(yè)成本總計(jì) 42,739 87,965 10,776 419 142,250 土地成本 26,590 45,602 72,192 前期工程費(fèi) 577 1,287 1,864 建筑安裝費(fèi)用 6,766 25,785 10,776 419 44,119 配套設(shè)施費(fèi) 4,018 6,891 10,908 項(xiàng)目開發(fā)其他費(fèi)用 218 487 705 開發(fā)財(cái)務(wù)費(fèi)用 3,275 5,616 8,891 竣工交付費(fèi)用 147 329 476 管理費(fèi)用 1, 1,968 3,115 4 營業(yè)稅及其附加 4,413 7,568 184 12,165 5 毛利 33,081 42,065 7,616 419 66,759 毛利率 41% 31% 228% 30% 6 銷售費(fèi)用 2407 4128 100 6,635