【正文】 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 5時 11分 46秒 上午 5時 11分 05:11: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 05:11:4605:11。 05:11:4605:11:4605:112/11/2023 5:11:46 AM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 2月 上午 5時 11分 :11February 11, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 05:11:4605:11:4605:11Saturday, February 11, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 107 設計標準化工作內(nèi)容 材料設備技術標準 工程做法和成本措施 標準化產(chǎn)品庫 流程管理 計劃管理 …… 設計資源管理 知識管理 108 ?設計資源整合：對設計資源統(tǒng)一管理，完成設計資源集約化管理；建立設計成本控制管理制度及相應的實施辦法 各設計階段設計資源目錄 各設計階段設計費用控制指標 合同類文本、任務書模板 ?工作模式：采用以自身為主導，多部門協(xié)作，項目公司參與，一流資源公 司配合的工作方式 設計資源管理 109 設計標準化工作內(nèi)容 材料設備技術標準 工程做法和成本措施 標準化產(chǎn)品庫 流程管理 計劃管理 …… 設計資源管理 知識管理 110 知識管理 ?停車方式幾種推薦解決途徑（案例研究） ?窗墻比對造價影響（節(jié)能控制要點） ?停車方式：單、雙層地下、機械停車、停車橋、地面機械停車 ?鋼筋含量、混凝土含量控制 ?同層排水 ?新材料新技術的成果匯編； ?遮陽技術 ?倒置式屋面 ?變壓止逆閥煙道 ?滲水路面 ?佛甲草種植屋面 ?高效垂直流人工濕地水質(zhì)凈化技術 ?新三級鋼 ?復合式廚房（ U5住宅） ?清水混凝土 ?外墻式新風系統(tǒng) 成果的總結和內(nèi)部交流 : 111 The end 112 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 室內(nèi)設計基本完成，反饋到施工圖設計中 ? 單體施工圖外審：（提供圖紙及計算書等文件） 103 、總圖施工圖 ? 深化的道路和豎向設計 ? 非壟斷的各單項市政站點、管網(wǎng)設計 ? 非壟斷的管網(wǎng)綜合設計 ? 景觀設計對總圖施工圖的反饋與修正 ? 壟斷行業(yè)的各單項市政站點、管網(wǎng)設計以及管網(wǎng)綜合設計，由項目公司負責設計委托及管理，設計部提供支持。該階段需對產(chǎn)品進行定量描述，確定產(chǎn)品細節(jié)。 1）創(chuàng)新項目：樹立品牌，創(chuàng)新產(chǎn)品，開發(fā)周期 12個月以上，設計成本 100元 /m2以上。 交通狀況：公交流線 \附件站點 \私家車路線 \周邊現(xiàn)狀道路名稱 \級別 \尺寸及斷面 \城市道路規(guī)劃 公共服務配套設施：宗地周邊的教育 \醫(yī)療 \商業(yè)等服務配套設施現(xiàn)狀及政府規(guī)劃。其內(nèi)容應跟進項目操作全過程，不斷補充深入，直至最終定稿。 標準層計算日照間距時的最大進深 71 戶型庫 —— 主臥 普通型 舒適型 緊湊 型 普通型 72 戶型庫 —— 次臥室 普通型 舒適型 緊湊 型 73 戶型庫 —— 起居廳 緊湊型 普通型 舒適型 起居室 餐廳 74 戶型庫 —— 廚房 緊湊型 普通型 舒適型 75 戶型庫 —— 衛(wèi)生間 緊湊型 普通型 舒適型 76 戶型庫 —— 舒適型 一梯兩戶 一梯三戶 一梯四戶 77 戶型庫 —— 豪華型 一梯兩戶 78 戶型庫 —— 分類表 一梯兩戶 一梯三戶 一梯四戶 一梯多戶 711層 B2 B3 B4 BN 1218層 C2 C3 C4 CN 1930層 D2 D3 D4 DN 一梯兩戶 一梯三戶 一梯四戶 南轉(zhuǎn)角 北轉(zhuǎn)角 東西向 11層 緊湊型 B2s B3s B4s BSs BNs B:Es 普通型 B2m B3b B4b BSm B:Em 舒適型 B2l B3c B4c BSl B:El 30層 緊湊型 D2s D3a D4a DSs DNs D:Es 普通型 D2m D3b D4b DSm D:Em 舒適型 D2l,D2xl,D2xxl D3c D4c DSl D:El 79 戶型庫 80 戶型庫 81 戶型庫 —— 轉(zhuǎn)角單元 82 設計標準化工作內(nèi)容 材料設備技術標準 工程做法和成本措施 標準化產(chǎn)品庫 流程管理 計劃管理 …… 設計資源管理 知識管理 83 計劃管理 ?根據(jù)項目實際時間，總結設計合理周期； ?制定設計進度跟蹤表，對項目公司施工圖設計計劃進行管理； ?整理施工圖設計導引，制定設計成果標準； ?設計計劃風險予防措施，對計劃延誤風險提前作出預警； ?重點項目 —— 設計概念方案 (規(guī)劃 )設計階段前臵； ?普通項目 —— 直接委托，取消設計比選階段，利用成熟產(chǎn)品復制； 運營管理部提出的問題： ?設計合理周期不確定，無法與項目開發(fā)計劃很好結合； ?對項目公司的施工圖設計缺乏管控； ?缺乏施工圖設計導引，圖紙深度不夠，無法滿足招標要求； ?項目公司圖紙內(nèi)審環(huán)節(jié)缺失，需要統(tǒng)一制定施工圖紙審查要點； 設計管理應對措施： 84 1）觀念上的問題： 對計劃的重要性認識不夠 計劃制定不嚴謹 比較難協(xié)調(diào)好經(jīng)營計劃與合理的設計周期之間關系 對項目設計前期工作重要性認識不足 計劃調(diào)整的根本原因： 表現(xiàn)：● 設計計劃制定不嚴謹－大面積滯后與調(diào)整 ● 景觀、裝修設計滯后 ● 施工圖設計周期縮水嚴重 計劃問題總結 1 85 2）．計劃管理方面的問題 對設計整體工作認識不全面 ： ―― 有多少工作要做 ？ 什么時候哪 些工作是必須要完成 ？ 對項目設計計劃管理力度不夠： 特別是對設計重要節(jié)點完成情 況控制較弱 項目設計深度或質(zhì)量不能達到相關要求： 沒有認識到相關的工作 互為條件，導致項目設計難以按計劃有序開展 3）部門配合方面的問題 協(xié)作業(yè)務部門工作嚴重不同步 使項目順利展開缺少必要的前提條件 難以協(xié)調(diào)重要的事與緊急的事之間的關系 計劃問題總結 2 86 4）業(yè)務能力及實際操作經(jīng)驗方面的問題 項目設計難度較大 協(xié)調(diào)能力、經(jīng)驗不足 缺乏項目設計監(jiān)控經(jīng)驗 缺乏項目實際操作經(jīng)驗 5) 其它原因 報審文件設計深度未達到成果標準的要求 人力資源不足 計劃問題總結 3 87 對策 ● 進一步加強計劃管理 計劃的審查；計劃的監(jiān)控 ● 重點分析各階段合理的計劃 ● 確保合理的設計周期 ● 會同經(jīng)營計劃，整體計劃整合 計劃對策：合理的設計周期 明確 任務 關鍵節(jié)點 責任人 協(xié)作部門 控制 時間 設計周期 嚴謹 合理 可行 整體計劃 ■ 按流程推進工作 ■ 相關的工作互為條件 ■ 對整體工作有明確的認識（內(nèi)容） ■ 保證設計進度要求（時間） 88 計劃不能如期完成怎么辦 ？ 提前知會 交流溝通 重點落實 及時更改 調(diào)整周期 利用資源 計劃對策：合理的設計周期 89 施工圖設計 －－計劃問題表現(xiàn)－－對策 深化方案 －－計劃問題表現(xiàn)－－對策 概念設計 －－計劃問題表現(xiàn)－－對策 下一階段工作計劃： 90 設計標準化工作內(nèi)容 材料設備技術標準 工程做法和成本措施 標準化產(chǎn)品庫 流程管理 計劃管理 …… 設計資源管理 知識管理 91 設計標準化控制要點與目標 可研分析階段： 從技術上解決對不同檔次戶型及戶型與容積率關系上的評估手段 以滿足快速決策的需要 概念規(guī)劃階段： 提供不同檔次戶型以及不同單元組合方式的樣圖，明確不同條件下的優(yōu)選項 以節(jié)約產(chǎn)品方案比選的時間，防止走彎路 方案深化設計階段： 統(tǒng)一技術要求，已有 案例積累并持續(xù)改進 以提高設計質(zhì)量 施工圖設計階段： 統(tǒng)一工程作法技術要求，提供關鍵部位的標準圖 減少出現(xiàn)錯誤的幾率 92 設計流程優(yōu)化 ? 設計流程是一個文件群，包括項目設計操作流程圖、管理制度、輸入輸出文件控制要點，材料部品設備的標準和成本 ? 輸入文件指設計部從其它部門獲取的文件，包括采集的項目的基本信息、市場定位，客戶調(diào)研，競爭樓盤分析等等。 應達到層數(shù) ) ((層高 應達到層數(shù) ＋平均進深 )247。 梅花樁式規(guī)劃，中間單元盡量不要有東西向采光戶型。塔樓可達 。在設計階段中精確制導。 ? 缺乏圖紙內(nèi)審機制，圖紙審查要點； ? …… 40 **臵業(yè)設計標準化策略 計劃管理 流程管理 材料標準： 工程做法： 標準化戶型庫 七類工作 統(tǒng)一、完善材料部品的招標采購技術標準 ,提高集團采購成本管理水平 按照市場定位，形成相對應的材料、部品、設備清單，降低目標成本偏差 參照 **”雙標 ”、珠江“住標”，形成 **標準體系 建筑、結構、設備、市政技術控制要點 ——新紀元 含鋼量、停車方式、降低成本控制要點 ——北京院 與營銷部討論總圖戶型設計規(guī)劃要點、評價標準 按不同容積率建立戶型庫 更新戶型庫的獎勵機制 總部對項目公司實行計劃管理，規(guī)定各個設計階段的標準周期 項目開發(fā)計劃、設計計劃、月度工作計劃的分解與對應 標準流程作業(yè)守則 把流程分解為作業(yè)表單，成為日常工作的一部分，列入考核指標 設計資源管理 建立設計資源庫，對項目設計單位進行后評價 列入戰(zhàn)略合作伙伴，在非重大工程中可以直接委托設計 知識管理 新材料新技術成果匯編（生態(tài)、節(jié)能） 成本優(yōu)化方法 41 6月 7月 8月 9月 10月 11月 W 1 W2 W3 W 4 W 1 W 2 W 3 W 4 W 1 W 2 W 3 W 4 W 1 W 2 W 3 W 4 W 1 W 2 W 3 W 4 W 1 W 2 W 3 W 4 ： ?集團采購設備材料技術標準 ?產(chǎn)品線材料設備匹配清單 ?材料設備分解成本表 ?成本優(yōu)化研究 ?工程做法標準 ?建筑設計管控要點 ?容積率研究 ?戶型庫收集 ?評價、分類整理 ?設計計劃管理方法研究 ?計劃管理周期 ?計劃管理規(guī)定編制 ?統(tǒng)一圖紙深度和技術標準 ?輸入輸出文件管控要點 ?表單編制 工作計劃 注：以完成基本架構為標準，持續(xù)完善工作未計入 42 ■ 標準化工作內(nèi)容 ◆ 材料技術標準 ◆ 工程做法和成本措施 ◆ 產(chǎn)品庫 ◆ 計劃管理 ◆ 流程管理 ◆ 資源管理 ◆ 知識管理 43 設計標準化工作內(nèi)容 材料設備技術標準 工程做法和成本措施 標準化產(chǎn)品庫 流程管理 計劃管理 …… 設計資源管理 知識管理 44 材料設備技術標準 (硬標準） 統(tǒng)一技術要求 ，統(tǒng)一工程作法，統(tǒng)一詳圖作法（確定統(tǒng)一采購廠家后），明確建筑面積，能否優(yōu)化招標模式？ 鎖定目標成本 優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì) 便于集中采購 建立可以集團采購材料設備清單，完成技術標準； 近期目標 在可研階段就明確材料標準，用結算數(shù)據(jù)進行目標成本測算； 建立住宅建設中材料設備清單（通用材料、替代材料、推薦材料），提高產(chǎn)品匹配度。 ? 規(guī)模優(yōu)勢沒有被充分利用，項目各自為戰(zhàn)，相同的工作在不同的地區(qū)被反復重復。管理的層次及復雜程度日見增加。 構成產(chǎn)品線，形成品牌效益： 將產(chǎn)品劃分幾種最常見的基本類型，采用相同的案名及營銷策略，形成品牌效應，增加項目附加值。對簡化開發(fā)企業(yè)與供方關系，規(guī)范管理人員行為也很有利。 32 ■ **置業(yè)標準化的思路和要點 33 產(chǎn)品標準化的目的 縮短周期，提高收益率： 隨著招排掛土地成本的大幅上升， 7090、限價房政策的不斷深化，房地產(chǎn)的微利時代不可避免的到來，縮短周期，提高資金周轉(zhuǎn)率，從而提高收益率是提高核心競爭力的重要手段。