【正文】 徑可獲得現(xiàn)金。 途徑三 不能做寫字樓或公寓，用地性質(zhì)僅有商業(yè)，把租金回報率低的大店賣掉， 以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長。從銀行貸款，貸二年期，就來做購物中心。解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠。 ?解當?shù)爻鞘幸?guī)劃和城市發(fā)展方向。中國零售業(yè)態(tài)匱乏， 1萬平以上的超市、建材主力店多，但 1000—2023平的次主力店少 ?規(guī)模與效益相關，規(guī)模越大，租金越低。郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，副中心要選新興業(yè)態(tài)，核心尚圈盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)，郊區(qū)盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。萬達購物中心中娛樂、休閑功能做得好，購物中心就成功，因為文化娛樂功能可增加人群滯留期間。中國只能發(fā)展大交通，不能敞開私家車， 中國土地緊張，不可能像國外到郊外大規(guī)模征地 市中心商業(yè)已經(jīng)非常飽和，競爭激烈。最好不去新創(chuàng)造商氣。區(qū)域環(huán)境面貌整潔與否并非決定租金高低的因素，許多城市不起眼的區(qū)域租金卻很高， 三看交通 。 五看規(guī)劃 。 萬達廣場在開業(yè)的時候，以適合周邊人群消費能力來確定招哪些商戶進來， 萬達不會先引入高檔商品，再慢慢聚集高檔人群，而是在等高檔人群出現(xiàn)以后再調(diào)整我的商品。必須程序做對，招商在前。 萬達思維：把房地產(chǎn)開發(fā)商的慣性思維顛倒，一定要先租 后建，招商在前，建設在后。 程序做對后，與主力店、次主力店簽好合同，約定拿到質(zhì)檢驗收證書免租三個月，第 91天開始計租，不管他們開不開業(yè)。人在這種路線中，方向感好，容易找到位臵 忌諱走到頭再折回的道路?？吹皆蕉嗟牡赇佋胶茫艽碳と说馁徺I欲。 人車分流：車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉。 萬達訂單商業(yè)，招商在前建設在后。 做購物中心做塊狀比較好，最好不要做長條的，避免人流從這頭到那頭沒有交流，人流圍著一圈走，或者拐彎走，人氣能夠兜得住，滯留時間長。把最好的位臵留給小店，可提高整個回報率。第二、長期旺場經(jīng)營要靠物業(yè)管理。 一般來講，購物中心開業(yè)的前三年，尤其是第一年的掉鋪率會達到 30%。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購買行為中只有百分之十幾是目的性購買， 80%是隨機購買。他們都要等渡過培育期，基金只要求 35%的回報，但必須穩(wěn)定。第二是永續(xù)經(jīng)營的保證。 萬達商業(yè)地產(chǎn)運營模式可從開發(fā)各階段價值鏈分析出發(fā)，與之相應，長期低成本金融運作則是運營的最高核心。 2023年 1月 8日，北京出現(xiàn)了“ SOHO現(xiàn)代城”，并在三個月內(nèi)一銷而空。 區(qū)位： 三里屯 SOHO項目位于北京市朝陽區(qū)，是北京最具國際化氣氛和傳統(tǒng)的區(qū)域。 三里屯SOHO 三里屯 三里屯SOHO 三里屯 ?商鋪地上 15層平均每層總建筑面積約為 23000平米，位于地下一層至地上四層 (局部五層 )的零售商業(yè)由 5個不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成。各層街道兩旁均由 5個購物上場和特色商業(yè)街構成。其中南區(qū) 平方米。、 Olas de Mare、 Panino Teca、 Peppes Pizza、 Royal Tea、 STARBUCKS COFFEE、UNION Bar Grille、西龍傳香飯團、西龍纖味拉面館 三里屯 village采用商業(yè)街區(qū)設計，展示性、通達性好；南區(qū)中心廣場，增加項目休憩空間與商業(yè)活力 三里屯VILLAGE ?按照 商業(yè)街區(qū) 來設計 。 瑜舍酒店 瑜舍，感受經(jīng)典和時尚的碰撞，令人屏氣凝神的外觀，心神俱醉的內(nèi)里，將古典風與現(xiàn)代韻拿捏得恰到好處 多棟鉆石型建筑與其周邊波浪型的高雅建筑外墻設計，營造一種寬敞、安靜與優(yōu)雅的氛圍，凸顯奢侈品品牌的尊貴地位 三里屯 village采用整體持有的運營模式，以出租方式獲取長期收益，前期側(cè)重引入品牌商家，南區(qū)成功實現(xiàn) 90%的招商率 三里屯VILLAGE 運營模式： ?太古地產(chǎn)憑借自身雄厚的資金實力和成熟的運營經(jīng)驗，采用 整體持有 的運營模式，長期持有 三里屯 Village物業(yè)，以 出租 的形式獲取長期收益。 租金水平： 南區(qū)平均租金約為： 70美元 /（平方米 〃 月）， 北區(qū)租金在： 95~100美元 /（平方米 〃 月）。在此次進入三里屯Village品牌中，有很多首次進入北京甚至中國的品牌，包括 :Uniqlo、 Ben Sherman、 Eachway、 Coldstone、 Steve Madden、 Union American Bar Grille、 Element Fresh等品牌。 而對應的是青島缺少高檔購物場所，更不用說高檔消費的經(jīng)濟商圈，呈現(xiàn)出明顯的 “ 中間大、兩頭少 ” 的商業(yè)狀態(tài) ，給予經(jīng)營國際服飾品牌為主的高級百貨店，留下了很大的空間。陽光百貨與全球 1000多家品牌商長年保持著業(yè)務聯(lián)系，與 400多個國內(nèi)外著名品牌建立了長期合作關系，其中 90%是國際、國內(nèi)著名品牌，如 GUCCI、 CHANEL、 LANCOME、 DIOR、BALLY等世界著名品牌，其中 30%的品牌是首次進駐山東省，島城獨家經(jīng)營品牌 100多個。成功舉辦 ? 五月的風 ― 陽光百貨麗人節(jié) ? 8月 成功接待 ACD會議外長夫人 9月 中國外交部長李肇星夫人秦小梅女士率領大使夫人團參觀陽光百貨 9月 周年慶 明星云集 11月 圣誕閃亮晚會 12月 首批 ? 中國商業(yè)信用企業(yè) ? 稱號 8月 第一次會員活動 9月 開業(yè) 舉辦陽光有約文化營銷活動 12月 陽光有情之春 蕾行動 1月 10日 風靡全球的 GUCCI盛大開業(yè)，著名影星范冰冰前來助興 3月 榮獲 ?。 品牌聯(lián)系會制度引發(fā)磁場效應 企業(yè)文化 ——―光明磊落、公正透明、真誠溫馨、追求卓越 ? 人情化管理 陽光百貨通過一站式付款，提供童車、輪椅、針線包、應急藥品，提供航空、列車時刻表等便民服務，努力滿足消費者物質(zhì)上和精神上的雙重需求 ,為顧客打造一個 劇院式的體驗型百貨店 。 五、項目運營 陽光百貨商品品牌定位于 ? 時尚、高檔、健康、休閑 ? ，在品牌引進上實行特有的 ? 品牌聯(lián)系會 ? 制度。 整體持有與 分散銷售 品牌組合的 巨大差異 商業(yè)規(guī)劃 各藏玄機 北京三里屯 SOHO(散售） VS 北京三里屯VILLAGE（持有），不同的開發(fā)模式卻各自取得預期效果，其互補性大于競爭性 比對 ＳＯＨＯ 現(xiàn)金流 時間 前期資料投入大 全部銷售成本收回時間快 SOHO財務線圖示 模式四：陽光百貨 案例研究內(nèi)容 ? 項目概況 ? 市場定位 ? 關鍵驅(qū)動因素 ? KPI體系 項目概況 ?項目地址：香港中路 38號，地處青島政治、經(jīng)濟、 金融中心，毗鄰 2023年奧帆賽場 ?經(jīng)營層數(shù)：三層 ?場所面積： 3萬余平方米 ?規(guī) 劃： 6個出入口， 6部電梯由地下車庫直達商場 智能停車位： 400個 地上停車位： 100個 設有 700平米中央大廳 ?外 立 面：現(xiàn)代、時尚 ?開業(yè)時間： 代表青島市商業(yè)商業(yè)形象和檔次的商業(yè)名片 ● 商 家：匯聚 GUCCI、 CHANEL、 DIOR、 LANCOME、巴利、保羅鯊魚、鐵獅東尼、 ? 星巴克 ? 咖啡廳、 ? 保時捷 ? 4S店， ? 哈根達斯 ? 冰激凌店等眾多國際一流品牌 ● 榮 譽： ? 中國商業(yè)信用企業(yè) ? 、 ? 青島市十佳誠信商場 ? 、 ? 青島慈善獎 ? 、 14家國家金鼎級百貨店精品店之一等 開業(yè)三年來 ,銷售收入以每年 40%以上的速度增長 樓層 經(jīng)營業(yè)態(tài) 1F 國際名品服飾、珠寶首飾 化妝品（彩妝、香水、護膚用品） 鐘表眼鏡、休閑 餐飲 /屈臣氏 2F 淑女正裝 /淑女休閑裝 女士飾品 /時尚名表 女士內(nèi)衣、休閑服務 /餐飲 3F 男士正裝、休閑運動系列 男女鞋 /皮具、男士內(nèi)衣飾品 休閑服務 /餐飲 B1 煙酒滋補、休閑食品 居家、床品 經(jīng)營世界一線頂級品牌，集購物、商務休閑、餐飲、娛樂、體驗生活于一體 市場定位的準確性 —— 滿足革新型消費群體物質(zhì)上和精神上更高品質(zhì)的需求 定位為 青島高級百貨店 一流的商品 +人文化的購物環(huán)境 +個性化文化營銷理念 +高質(zhì)量的服務管理 關鍵驅(qū)動因素 一、宏觀市場 ? 全球化 ——世界消費觀念的轉(zhuǎn)型期； ? “ ‖和 “ 非典 ” 導致消費觀念發(fā)生根本性的變化，從注重實用的消費到更注重及時的消 費、休閑的消費和健康的消費； ? 青島由旅游型城市向度假型城市的過度； ? 2023年北京奧運水上項目將在青島舉行。在香港擁有成熟運營經(jīng)驗的太古地產(chǎn)將主要精力放在了對品牌商家的引入，而SOHO中國則將工作重點放在了商鋪的銷售上。 招商側(cè)重點： 前期項目推廣側(cè)重于對品牌商家的引入。 ?項目中間設計成一個廣場 ，成為人們休憩的場所； ?廣場四周設計多條道路動線，使周邊商鋪具有 良好的可視性和通達性 ； ?商家可在廣場內(nèi)舉辦活動，使廣場成為整個項目的 商業(yè)活力區(qū)域 。s、 Lorolana、 Mango、 Moiselle、 Only、 Salad、 Sisley、 Tough、 Vero Moda、 WHITE COLLAR、 Wild Orchid 男裝 Ben Sherman、 Beton、 BMW Lifestyle、 Croquis、 Jack Jones、 Levi39。 三里屯 SOHO和 soho中國開發(fā)的其他項目一樣，全部位于北京成熟的商務區(qū)，在北京三環(huán)以內(nèi)住房供應量趨近于零的現(xiàn)實情況下，地段具備稀缺性 熱銷原因分析 購買客戶多數(shù)為缺少穩(wěn)妥投資渠道的國內(nèi)投資者，其購買意圖在于選擇優(yōu)質(zhì)地段項目作為保值首選，其買家全部為國內(nèi)客戶，來源分散，有相當煤炭行業(yè)老板認可購買大城市中心地段物業(yè)的保值作用，長期持有不計短線受益，另外，有四成左右客戶是購買過 SOHO產(chǎn)品的老客戶 soho從最早的現(xiàn)代城項目開始，在北京已經(jīng)建立了品牌知名度，其產(chǎn)品設計特意突出其設計創(chuàng)意性和建筑個性，項目在宣傳包裝方面通過創(chuàng)意概念提升價格，給客戶造成稀缺和唯一的體驗，不斷在營銷層面形成沖擊力 三里屯 soho于 2023年 7月開盤，一周內(nèi)銷售達到簽約 ，開盤累計銷售額達到 52億，超出開發(fā)商原定最高 20億的目標 區(qū)位因素 客戶定位 產(chǎn)品打造 三里屯SOHO 三里屯 Village位于北京泛 CBD商圈三里屯區(qū)域，是一個擁有 17萬方建面，眾多高端品牌匯聚，集購物、餐飲、娛樂等功能于一體的國際時尚中心 三里屯VILLAGE 區(qū)位： 三里屯 Village原名 “ 新三里屯 ” ，南臨工體北路，東鄰三里屯酒吧街，靠近使館區(qū)，是太古地產(chǎn)首個在中國內(nèi)地落成啟用的商業(yè)項目，并匯集了眾多國際品牌的旗艦店和環(huán)球店，使其成為首都的國際時尚中心。 “ 國際化商務核心”“國際化時尚區(qū)”“ 24小時娛樂中心” 三里屯SOHO 三里屯 〃SOHO —— 商業(yè)街設計要點 特點二： 開辟眾多街道，讓人自由游逛。認為養(yǎng)鋪期出現(xiàn)的定位不準，經(jīng)營失敗是正?，F(xiàn)象，經(jīng)過經(jīng)營者的主動調(diào)整，商業(yè)業(yè)態(tài)會逐步成熟。 ?三里屯 SOHO的商鋪走的仍然是切割散賣的原始操盤路線，在眾多正規(guī)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已全面轉(zhuǎn)向持有的大市場背景下，三里屯 SOHO的商鋪銷售依然如此火爆 三里屯 SOHO自 7月 12日獲得預售許可證之后的不到半個月的時間里，項目成交 547套，商鋪均價58404元每平方米。近 12萬商業(yè) 物業(yè)類型： 由 5個購物中心、 9幢 30層高的寫字樓和公寓樓組成 46萬平米的建筑讓這里就像一個濃縮了的城市景觀，將成為三里屯地區(qū)變革的新亮點，集商業(yè)，餐飲，娛樂為一體，將成為北京最聚人氣的 戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場。 區(qū)位 ： 三里屯 SOHO項目位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，是三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)。獨特的設計將辦公樓層分成三部分，辦公空間可自己組合 ，少量辦公室擁有獨立的 “ 步入式 ” 花園平臺 ? 朝外 soho ? 分戶空調(diào)，客家土樓式設計風格 ? Soho尚都 ? loft挑高辦公，精裝修，分戶式中央空調(diào)，項目本身造型獨特，成為地標性建筑 ? 建外 soho ? 項目配套 16條步行商業(yè)街，吸引 300位沿街知名商家 三里屯SOHO 北京 soho中國公司開創(chuàng)了辦公居住一體化 ——Soho系列產(chǎn)品解決方案，三里屯 soho為其中之一 SOHO，