xxxx年世聯(lián)新城市中心策劃報(bào)告1053373370(文件)
【正文】 凱旋城住宅開發(fā) ?龍頭工程鴻福西路 、東江大道建成 ?行政中心、 科學(xué)館等處于建設(shè)中 ?成形年 ?市府大樓、 中心廣場等行政文化功能基本完善 ?第一國際商業(yè)項(xiàng)目開始 ?金凱大廈、 華凱大廈等寫字樓開始 2023年 ?住宅全面開發(fā) ?行政文化功能形成 ?第一國際開始招租 ?寫字樓入市并招租 2023 社區(qū)商業(yè) 區(qū)域商業(yè) 市級商業(yè) 基礎(chǔ)設(shè)施 住宅項(xiàng)目 市政項(xiàng)目 大型商業(yè) 辦公項(xiàng)目 住宅辦公居住 ?東莞新中心區(qū)在1992年已規(guī)劃好，但停滯 10年才建 ?從 2023年重新開始爆發(fā)性發(fā)展 ?住宅區(qū)的規(guī)劃幾乎與CBD同步發(fā)展 ?會展中心最早開發(fā)，但經(jīng)營情況較弱（場館收費(fèi)僅為廣州的 1/3） 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目 4塊地功能及指標(biāo)確定總原則 原則 1：中高檔住宅開發(fā)為主，先期開發(fā) 原則 3：以社區(qū)級商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)為主 原則 2：辦公以中檔為主，中后期開發(fā) ?在 102萬平米的總開發(fā)量中，住宅將占到 50%以上的比例 ?中高檔住宅將是最早入市的物業(yè)類型 ?辦公樓檔次不宜走高檔以及大投入的超高層 ?應(yīng)在新市區(qū)會展等市政設(shè)施投入之后再開發(fā) ?商業(yè)公建的總量將主要由住宅區(qū)的人口決定 ?集中性大型商業(yè)將不會是本項(xiàng)目商業(yè)的核心形式 原則 4：物業(yè)類型和容積率的設(shè)臵要彈性化 ?部分地塊物業(yè)類型定位應(yīng)綜合考慮，功能最好復(fù)合化 ?容積率以給出區(qū)間和范圍，不宜固定為具體數(shù)值 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目 4塊功能及物業(yè)類型 地塊 核心價值 物業(yè)類型 原政府規(guī)劃 1號地 ?住宅價值較高 ?有部分商業(yè)價值 ?住宅為主體 ?公建（商業(yè) +其他配套）為輔 ?住宅 21萬平米 ?公建 21萬平米 2號地 ?高檔住宅價值最高 ?商業(yè)價值弱 ?高檔海景住宅 ?10萬平米純商業(yè)娛樂用地 3號地 ?商務(wù)價值最高 ?會展 ?酒店 ?辦公（中檔） ?會展 10萬平米 ?酒店 10萬平米 ?辦公（高檔） 10萬平米 4號地 ?住宅價值高 ?商業(yè)價值弱 ?住宅為主 ?社區(qū)配套型商業(yè) ?住宅為主 ?少量商業(yè) 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成熟濱海城市海景項(xiàng)目容積率相對較高，以高層物業(yè)為主 其他 3以上 高層為主 青島 ?頤灝園： ?金光都市名家： 22層高層為主 ?魯信未央： 多層 ?碧佛利山莊： 小高層為主 13之間 小高層為主 大連 ?星海國寶： 高層 ?一品星海： 小高層和高層 ?星海陽光： 高層為主 34之間 高層為主 ?香港淺水灣：高層為主 ,容積率約在 3以上 ?澳洲：高層主打 ,容積率較高 ?香港榆景灣 : 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 南京河西新城和東莞新中心區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 大型商業(yè)只能在新中心區(qū)功能成熟之后才入市 南京河西新城 ?商業(yè)規(guī)劃面積： 商業(yè)規(guī)劃面積 58萬平米，占新區(qū)總建筑面積（ 240萬平米）的 25%，含綜合性商業(yè)、商業(yè)街等 ?商業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀： ?2023年新區(qū)開始規(guī)劃，目前純商業(yè)和綜合性項(xiàng)目還未開發(fā) ?2023年 2月以奧體新城為代表的 7個住宅的社區(qū)級商鋪開始發(fā)售，但未經(jīng)營 ?規(guī)劃 10萬平米商業(yè)的西堤國際項(xiàng)目因時機(jī)不成熟至今仍未開工 僅有為住宅作配套的的社區(qū)級商業(yè)進(jìn)入市場 東莞新中心區(qū) 商業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀： ?2023年 9月：國際會展中心建成開始對外營業(yè) ?20232023年：中信凱旋城、世紀(jì)城等住宅陸續(xù)開發(fā)，配備相關(guān)社區(qū)商業(yè) ?2023年 5月：在新中心區(qū)行政文化功能集中后，第一國際大型商業(yè)發(fā)售 在新中心區(qū)形成、住宅大量開發(fā)后綜合性商業(yè)入市 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目公建商業(yè)的規(guī)模 不低于 4塊地綜合開發(fā)面積的 25% 社區(qū)級商業(yè)規(guī)模 區(qū)域級商業(yè)規(guī)模 地塊 住宅面積 總戶數(shù) 總?cè)丝? 商業(yè)面積 4號地 90150萬平米 6130— 10000戶 1800030000人（按 3人 /戶） 27000平米 煙大等 30000人 27000平米 小計(jì) 60000人 54000平米 商業(yè)總量為 36萬平米 商業(yè)總量為 12萬平米以上 區(qū)域性商業(yè)中心 10萬平米以上 區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民和外來消費(fèi)者 新城市中心商業(yè) 12萬平米以上 車行 30分鐘內(nèi)居民 城市級商業(yè)規(guī)模 商業(yè)總量為 30萬平米以上 城市級商業(yè)中心 30萬平米以上 全市及外來旅游、公務(wù)人員 按社區(qū)和區(qū)域雙級次，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模確定為 1520萬平米 考慮區(qū)域未來發(fā)展空間，本項(xiàng)目商業(yè)總規(guī)模確定一個彈性范圍 不低于 25萬平米，即不低于 4塊地總建面的 25% 商業(yè)面積的彈性范圍利于項(xiàng)目的后期操作及利潤最大化發(fā)揮 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 南京河西新城和東莞新中心區(qū)辦公樓現(xiàn)狀 市政設(shè)施的完善和區(qū)域成熟是寫字樓開發(fā)的核驅(qū)動力 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 寫字樓及檔次 紫鑫中華廣場和宋都廣場封頂，紫金大廈等建設(shè)中 2023年初 20232023 2023 開發(fā)類型 開發(fā)時間 無 南京河西新城 驅(qū)動力 奧體中心建成 無 剛規(guī)劃，無商務(wù)氛圍 住宅為主，無商務(wù)氛圍 東莞新中心區(qū) 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 寫字樓及檔次 華凱大廈、元美廣場等高檔 20232023 20232023 2023 開發(fā)類型 開發(fā)時間 驅(qū)動力 新中心區(qū)成熟 聯(lián)合大廈、金貿(mào)大廈等中檔 剛規(guī)劃，無商務(wù)氛圍 市政設(shè)施建成，新區(qū)開始成熟 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 報(bào)告回顧 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Thanks 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 辦公樓檔次 中檔寫字樓 深圳新中心區(qū) 南京河西新城 東莞新中心區(qū) 本項(xiàng)目處于起步期 辦公樓發(fā)展規(guī)律 煙臺城市現(xiàn)狀 本項(xiàng)目定位于中檔寫字樓 會展中心案例 辦公樓炷的綜合體案例 建議 3號地塊容積率不低于 ，以保持彈性空間 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3號地塊辦公樓的發(fā)展定位 針對投資客和金融、貿(mào)易類客戶的中檔寫字樓 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 檔次 中等檔次寫字樓 客戶 投資客 與金融相關(guān)的銀行、證券、保險等企業(yè) 為第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)的咨詢、物流、貿(mào)易、港口類企業(yè) 規(guī)模 小于 10萬平米 44
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