農(nóng)商銀行微信課堂之房產(chǎn)抵押貸款風險與措施(文件)
【正文】 房產(chǎn)與權證登記、抵押財產(chǎn)不一致。 二是他人（除抵押人或借款人之外的第三人）故意或過失對抵押房產(chǎn)進行損壞而導致其價值減少。原房屋通過改造已變成新房屋。實踐中，有的抵押權人并不知道房屋將被拆遷的情況，拆遷主管部門和拆遷人往往忽視對拆遷房上設抵押權人權益的保護，使設有抵押的抵押權人的合法權益難以得到實現(xiàn)。 措施三：銀行為有效防范抵押人擅自對抵押房產(chǎn)進行處分，需要在抵押合同中作出一些特殊約定?；诖耍尚械淖龇ㄊ牵涸诜课莶疬w、征收前，銀行需作為當事人一方及時參與到相關的談判處理工作中，特別是要與抵押人達成抵押權實現(xiàn)的協(xié)議，明確約定將拆遷、征收補償款等用于清償債務，或者由債務人提供銀行認可的擔保，以此保障銀行的貸款債權。農(nóng)用地使用權是直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，其使用權不得出讓、轉讓或租賃用于非農(nóng)建設，符合總體規(guī)劃的除外。 同時，該兩種抵押權實現(xiàn)后，未經(jīng)法定程序不得改變集體所有性質和原土地用途。 、抵押人具有約束力，有能力協(xié)助處置抵押物或接收抵押物?！? “公司為公司的股東或者實際控制人提供擔保的，必須經(jīng)股東會或者股東大會決議。除債權人知道或者應當知道的外，債務人、擔保人應當對債權人的損失承擔連帶賠償責任。而信用社與抵押人簽訂的抵押《最高額抵押合同》約定期限為 3年。 , February 7, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :22:4717:22:47February 7, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 7日星期二 5時 22分 47秒 17:22:477 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :22:4717:22Feb237Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 7, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 7日星期二 5時 22分 47秒 17:22:477 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 7日星期二 下午 5時 22分 47秒 17:22: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :22:4717:22Feb237Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 7日星期二 5時 22分 47秒 17:22:477 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :22:4717:22:47February 7, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 7, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :22:4717:22Feb237Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。未按公司章程規(guī)定經(jīng)董事會或股東會決議通過，此類問題存在一定的法律風險。 超董事會或者股東會、股東大會決議范圍簽訂擔保合同。該項表決由出席會議的其他股東所持表決權的過半數(shù)通過。因為未來不確定性，交易不能即期完成，而只能由體現(xiàn)事前承諾機制的合同，恰當?shù)暮贤才牛拍芸朔桌螁栴}，提高交易事前和事后的效率。 工作建議： ，集體土地上房產(chǎn)抵押作為輔助手段。 目前，我國法律對于農(nóng)村集體所有者土地使用權的流轉有嚴格限制。 我國土地制度實行國家所有制和集體所有制，法律允許國有土地使用權交易，但是并未賦予集體所有制土地所有者和使用者個人出售轉讓等權利。 措施五：若抵押房產(chǎn)遇到政府征收、拆遷等情形，為配合政府項目的順利進行和保障貸款債權，銀行需積極予以協(xié)助配合。 防范措施： 那么，如何保障抵押權人的利益呢 ? 措施一：銀行客戶經(jīng)理應當盡責進行調查。根據(jù)抵押房產(chǎn)滅失的原因，滅失情況可分為以下四類： 一是因抵押人拆除抵押房產(chǎn)而滅失； 二是因第三人毀損而滅失； 三是因火災、地震等自然災害、不可抗力原因而滅失； 四是因政府拆遷、征收而滅失。 （ 3）抵押房產(chǎn)改建 抵押房產(chǎn)改建是指在原有土地使用權范圍內對房屋作部分變更或全部改變，即拆除部分或全部房屋，然后再新建，新建后房屋面積、層數(shù)等與原房屋不盡相同，內部結構及房屋成新情況等也有顯著改變。 要求：恢復原貌 現(xiàn)有房產(chǎn)進行拍賣處理 （ 2）抵押房產(chǎn)減少 本文所探討的抵押房產(chǎn)減少是指抵押房產(chǎn)因結構性拆除或毀損，而導致其價值減少，不包括因市場等因素導致抵押房產(chǎn)價值減少的。以價值計算，擴建后比擴建前的房產(chǎn)價值明顯增大。 抵押房產(chǎn)物理現(xiàn)狀變化造成的風險。抵押部分財產(chǎn)依附未抵押部分具有存在價值。 “一物多押”的風險。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、銀行也無權處置抵押物。 ? 如果為帶吊車的廠房，就不好說了，根據(jù)吊車的起重噸位鋼結構造價應該在 500~900元每平米左右（吊車噸位不大于 75噸），土建造價應該在 200元每平米左右。（兩層瓦中間擱著泡沫起到冬暖夏涼的作用，也有隔音的效果）。 鋼結構建筑搬移方便，回收無污染。 由于我國的鋼產(chǎn)量增大，很多都開始采用鋼結構廠房了，具體還可以分輕型和重型鋼結構廠房。雖然銀行無權決定評估機構對抵押房產(chǎn)所作的估價，但可以根據(jù)自己的實際評估價格確定貸款發(fā)放的額度。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當銀行拍賣用來抵押的房產(chǎn)時，評估機構又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。
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