【正文】 國古代文化思想；l其畫面所蘊涵的精神與項目所倡導(dǎo)的居住哲學(xué)不謀而同，加深項目的形象升華；l舉辦時間 ——2023 年 11月190中國奇石、名石品鑒會“ 文化營銷 ” 手法三l石，既是項目外立面的主要材質(zhì)，也是園林的主要素材之一 ；l目前文人雅士或有品位的生意人不再停留于收藏書畫，更提升至收藏石頭，為一種彰顯自我格調(diào)與眾不同的身份象征 ；l石頭具有靈性，與項目的東方建筑美學(xué)如出一轍；191l舉辦時間 ——2023 年 12月 ；l邀請民間收藏者及專門收藏石頭專家進行石頭展覽及向觀眾進行石頭鑒賞的交流；192古董鑒別知識、藝術(shù)交流會“ 文化營銷 ” 手法四l延續(xù)項目東方文化的哲學(xué) ；l舉辦主題性的活動，提升項目檔次，促進目標客戶群之間的交流；l舉辦時間 ——2023 年 12月 ；193書法揮毫品鑒“ 文化營銷 ” 手法五l不斷強化項目的文化底蘊 ；l將參賽者的書法作品作為展覽設(shè)置在售樓部及會所，豐富項目的人文文化氣息；l舉辦時間 ——2023 年 1月 ；l參與人員 —— 書法家 /學(xué)校老師 /社會書法愛好者 /入場客戶、成交客戶194? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。有效傳播以點帶面170報紙廣告“ 媒體營銷 ” 手法一l由于本項目的主要目標客戶群為天河中心區(qū)的客戶，報紙廣告能夠?qū)㈨椖啃畔鞑ブ凛^廣泛的區(qū)域l我們并不提倡鋪天蓋地的密集性廣告，而是選取有效的時間節(jié)點對項目進行有效的提醒及輔助宣傳；l不選擇廣泛的報紙媒介，不強求靠前的版面，而是選擇目標客戶群最關(guān)心，最留意的版面進行刊登；171l媒體選擇 —— 廣州日報財經(jīng)版面l時間 —— 首度公開發(fā)售前三周投放 2至 3期 —— 公開發(fā)售后 ,每次推貨前一個星期投放 1期l投放總次數(shù) ,一共 45期172“ 媒體營銷 ” 手法二戶外廣告l由于項目的位置較為深入 ,因此戶外廣告能起到良好的指引效果；l根據(jù)客戶調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，高端客戶的看樓交通工具為自駕車，因此戶外廣告能夠很好地吸引高端客戶；l有利于項目開賣前蓄備客戶173戶外廣告“ 媒體營銷 ” 手法二l地點：廣園快線與五山路交界處，五山路進入項目道路的交界處l時間： 2023年 8月開始l配合宣傳：在五山路及五山路進入項目道路布置刀旗； 配合現(xiàn)場派單宣傳戶外廣告牌本項目戶外廣告牌戶外廣告牌沿路刀旗及派單174“ 五大手法 ”2—— 窄眾營銷目的：通過專業(yè)性的媒體平臺，高度鎖定目標客戶群，利用最有效的成本資源進行定點投放。健身康樂中心150兒童天地 151物業(yè)管理建議152目標客戶普遍對物業(yè)管理、安防系統(tǒng)的要求較為嚴謹，為迎合目標客戶的要求，提高產(chǎn)品質(zhì)素，必須提高物業(yè)管理標準高標準、智能化、人性化的物業(yè)管理153紅外線監(jiān)視系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)戶式中央熱水系統(tǒng)戶式中央新風(fēng)系統(tǒng)戶式中央吸塵系統(tǒng)五大智能系統(tǒng)：指紋鎖智能化管理154管理標準化服務(wù)人性化155第四部分、營銷推廣建議156項目的營銷要解決核心問題如何同目標客戶群進行對話并引起他們廣泛關(guān)注?利用哪種推廣渠道，但又能有限控制成本資源 ?157項目－－周邊高校林立 ,文化氣息濃郁、歷史氛圍濃厚考慮出發(fā)點：目標客戶—— 是一群笑看人生風(fēng)云，具有豐厚的人文積累的生意文化人周邊項目市場定位－－ 奢華中式，但是缺乏文化內(nèi)涵 （富力院士庭）－－ 現(xiàn)代風(fēng)格 （僑英花園）－－ 現(xiàn)代豪華 （君林天下）－－ 自然簡約 （保利林海山莊）－－ 麗江風(fēng)情 （云裳麗影）時代背景－－現(xiàn)代君子生活哲學(xué)，樹立文化標桿差異化文化路線158我們需要單極超級化的營銷策略！159現(xiàn)代君子藝術(shù)營銷組合藝術(shù)營銷造文化藝術(shù)營銷造文化160整體營銷推廣指導(dǎo)原則：其一：以現(xiàn)代君子文化為整體營銷指導(dǎo)方向；其二：以有效的線下宣傳為推廣重要手段，有效控制宣傳成本的投入；其三：鎖定目標客戶群，以窄眾宣傳為主要宣傳面161關(guān)鍵詞：一個中心三條主線五大手法162生活的藝術(shù)窄眾營銷文化營銷生命的格調(diào) 心靈的享受以自我為中心，以閑適為格調(diào)“ 三條主線 ”“ 一個中心 ”“ 五大手法 ”媒體營銷 移動營銷活動營銷216。體現(xiàn)藝術(shù)特色的會所功能—— 展覽鑒賞144茶藝室 SPA美容中心閱覽室 美食吧棋藝室 園林泳池健身室 兒童天地體現(xiàn)休閑便利的會所功能—— 健體、美容、餐飲等145藝術(shù)會所大堂特色：雕塑展在會所大堂設(shè)置雕塑品陳列展覽，增添藝術(shù)韻味，彰顯業(yè)主身份和品味 。 為銷售中心增添 “君子文化 ”氣息，同時綠化環(huán)境，使洽境悠雅舒適。137銷售中心（會所）建議138特色銷售主題說明 ：充分體現(xiàn)東方文化藝術(shù)特色，打造開敞明朗的銷售大廳，為客戶營造高雅舒適的洽談環(huán)境。雕塑 通過主題雕塑，為大堂增添濃厚的藝術(shù)色彩， 使業(yè)主隨處可感受到項目的精神靈魂。萬科第五園萬科第五園萬科第五園119園林具備兩大功能性：l觀賞性 —— 靜態(tài)l參與性 —— 動態(tài)120以水體現(xiàn)靈動觀賞性園林內(nèi)靈動的水體，為石與竹為主體的園林增加幾分生氣。象征 “ 尚善若水 ” 的君子精神水善于幫助萬物而不與萬物相爭 。115石 象征：堅定、堅固、頑強、沉穩(wěn)。216。為避免競爭，應(yīng)走產(chǎn)品差異化路線，建議最大戶型面積不應(yīng)超過 170㎡。?在戶型設(shè)計上要充分考慮 “70/90” 政策和未來市場的影響。把自己看小，而天地浩大，把志向看大，而天下歸心 ,正如君子的世界觀 . 75二、市場定位76對手景觀資源對比：本項目的景觀及生態(tài)環(huán)境較有優(yōu)勢樓盤名稱 景觀資源 地形富力院士庭 小區(qū)園景 平地，沒有地勢起伏僑英花園 將軍山和暨南大學(xué)湖 景 平地，沒有地勢起伏林海山莊 大小窩山山景 半山社區(qū)君林天下 華南植物園 平地，沒有地勢起伏云裳麗影 部分白云山山景 有 20米左右的地勢起 伏77對手產(chǎn)品定位對比：缺乏人文情懷，定位雷同樓盤名稱 定位概念 定位闡釋富力院士庭 CBD里的人文中國 強調(diào)奢華、顯赫的大宅生 活僑英花園 生活在此靠岸 鄰近天河北的便捷都市生 活林海山莊 一個城市的山林記憶 自然、生態(tài)的半山生活君林天下 珍藏五千年的原始森 林 強調(diào)奢侈、豪華的豪宅云裳麗影 云山下，麗江情 麗江風(fēng)情78定位模型一全新的策劃理念引導(dǎo)市場形象：在推廣上反映樓盤的高檔次定位品牌：在市場上為消費者熟悉的品牌，并在消費者心目中形成開發(fā)高端項目的印象高端品牌 高端市場形象本案大眾化品牌低端市場形象林海山莊 君林天下富力院士庭僑英花園云裳麗影79資源稀缺型性價比型 品質(zhì)型資源可復(fù)制型定位模型二資源稀缺型：自然山景、湖景等資源可復(fù)制型：以社區(qū)內(nèi)部造園為主本案富力院士庭僑英花園林海山莊君林天下云裳麗影80工業(yè)化型：大批量生產(chǎn)、工藝粗糙精致型：強調(diào)產(chǎn)品綜合質(zhì)素，樓盤打造為精品型社區(qū)定位模型三高總價工業(yè)化型 精致型低總價本案富力院士庭林海山莊 云裳麗影君林天下僑英花園81定位一： 本案需要打造高端的市場形象定位二： 本案有條件成為擁有稀缺資源同時具有高品質(zhì)的項目定位三： 本案可以作為廣州精致型項目的代表82我們的定位 :“ 現(xiàn)代君子文化精品半山社區(qū) ”83產(chǎn)品建議內(nèi)容? 產(chǎn)品規(guī)劃建議? 建筑外立面風(fēng)格建議? 園林風(fēng)格建議? 裝修標準建議? 住戶大堂建議? 銷售中心（會所）建議? 物業(yè)管理建議84產(chǎn)品規(guī)劃建議85地塊布局86布局原則：因地制宜原則：在空間布局和項目設(shè)置時充分考慮資源現(xiàn)狀，結(jié)合當?shù)氐牡匦蔚孛?，在盡可能不破壞原自然生態(tài)環(huán)境的前提下，科學(xué)、合理的保護和開發(fā)好規(guī)劃地塊；區(qū)域特色原則：規(guī)劃布局和建筑應(yīng)體現(xiàn)地方特色，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)；空間特色原則：建筑布局體現(xiàn)空間感，高低錯落，豐富天際線，避免呆板的、無變化的建筑群體；產(chǎn)品豐富原則 ：住宅組團應(yīng)避免單一、呆板的布局方式。 70“君子 ”是一種 狀態(tài)一種 “清凈為天下正 ”的精神狀態(tài)， “外化內(nèi)不化 ”的人生準則 。56我們稱他們?yōu)?:“ 儒商 ”57項目的核心價值是什么 ?58核心價值三：人文氛圍濃厚項目需要體現(xiàn)與眾不同的、有深度的文化品位核心價值二：市中心獨有的半山山景核心價值一：區(qū)位優(yōu)勢離塵不離城，半山所體現(xiàn)的是低調(diào)、內(nèi)斂的個性鄰近市中心，享有便利與閑適的生活核心價值59周邊樓盤和競爭對手是怎樣的 ?60富力院士庭僑英花園 簡約現(xiàn)代風(fēng)格奢華中式風(fēng)格半山雍景苑五山花園 現(xiàn)代歐陸風(fēng)格意大利人文風(fēng)情保利林海山莊 自然簡約風(fēng)格云裳麗影 麗江特色風(fēng)情周邊樓盤以 異國風(fēng)情 為主，競爭對手強調(diào) 都市便利生活 ，豐厚的歷史沉淀、傳統(tǒng)的文化底蘊在市場上被忽視 61我們的客戶是怎樣的 ?62客戶特征一：文化修養(yǎng)高客戶特征膚淺的、生搬硬套的異國風(fēng)情形象，不能與目標客戶群有效溝通客戶特征二：天河中心區(qū)客戶承接力高吸引他們的是一種全新的居住體驗客戶特征三：私營業(yè)主、政府官員和個體經(jīng)營成購房主力他們工作壓力大，他們居住的地方需要釋放壓力，逍遙自在63項目核心價值市場情況客戶需求關(guān)鍵字便利、閑適、低調(diào)、內(nèi)斂、有文化底蘊傳統(tǒng)的文化被忽視逍遙自在，與眾不同的生活體驗項目定位提煉64現(xiàn)代人需要 生活哲學(xué)的引領(lǐng)！我們需要怎樣的生活哲學(xué) ?65