【正文】 出新津作為休閑水都的城市特點(diǎn)。 ? 構(gòu)建目的： 匯聚人氣，同時(shí)打造成為成都南部的旅游集散中心，作為整個(gè)成都面向西南方向的旅游的出發(fā)臺(tái)和回歸臺(tái)。以親水、戲水為特色的游樂(lè)主題公園為核心特色，融合情景式餐飲、主題游樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑、大型演藝等活動(dòng)于一體。 水世界歡樂(lè)港提示 美食公園提示 老君山組團(tuán) ? 定位：城市森林公園，休閑商務(wù)高地 ? 功能： 會(huì)議會(huì)展、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、康體療養(yǎng)、旅游度假、休閑人居等功能 ? 范圍 ：包括三個(gè)層次： ? 保護(hù)區(qū) ： 森林公園。 ? 過(guò)渡帶 ： 老君山與濱河區(qū)的過(guò)渡地帶，是景觀廊道、綠化帶及城市區(qū)嵌套融合地帶。 ? 天府養(yǎng)生園 ? 區(qū)位： 老君山及周邊風(fēng)景秀麗之處 ? 構(gòu)建： 辟出山間幽靜之處，以絕佳的空氣質(zhì)量為賣點(diǎn)，整合中醫(yī)、茶文化、武術(shù)、養(yǎng)生保健設(shè)施、心理療養(yǎng)等各種資源打造養(yǎng)生園，包括養(yǎng)生藥膳、林間山泉浴、武術(shù)學(xué)習(xí)、林間茶座等項(xiàng)目，面向城市高壓人群和中老年人群，達(dá)到舒緩神經(jīng)、頤養(yǎng)身心的養(yǎng)生目的。 ? IT軟件園 ? 區(qū)位： 老君山適度開(kāi)發(fā)區(qū) ? 構(gòu)建： 以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為目的，依托成都高新南區(qū)和空港的優(yōu)勢(shì)，以及老君山優(yōu)美的山水園林景觀，打造高檔次的商務(wù)公園，重點(diǎn)發(fā)展 IT產(chǎn)業(yè)，使之成為成都重要的研發(fā)基地之一。同時(shí)突出運(yùn)動(dòng)主題，吸引更多的人氣，帶動(dòng)當(dāng)?shù)貐^(qū)域和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。項(xiàng)目包括各種球場(chǎng)、游泳池、設(shè)置森林跑道、山地自行車道、網(wǎng)球場(chǎng)、小型足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、門球場(chǎng)、溜冰場(chǎng)、棒球場(chǎng)、射箭場(chǎng)、滑草場(chǎng)等。 示意：運(yùn)動(dòng)公園 東部新城組團(tuán) ? 定位： 新津未來(lái)城市擴(kuò)展的備用地，近期可依托機(jī)場(chǎng)，打造航空培訓(xùn)與航空旅游休閑基地。 ? 第二階段：以老君山板塊的開(kāi)發(fā)為重點(diǎn) 。 開(kāi)發(fā)模式： 建立 “政府 —— 區(qū)域開(kāi)發(fā)商 —— 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商”的三級(jí)運(yùn)營(yíng)機(jī)制。其次，選擇本地及外地有實(shí)力的財(cái)團(tuán)和大企業(yè)建設(shè)。 “政府＋區(qū)域開(kāi)發(fā)商＋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商” 第一級(jí) 政府 控制、監(jiān)管性角色， 負(fù)責(zé)規(guī)劃、土地、政策等方面的監(jiān)管，監(jiān)督總運(yùn)營(yíng)商對(duì)整個(gè)區(qū)域的運(yùn)營(yíng)情況，逐步獲得土地增值收益與品牌效益，同時(shí)將既得利益反哺給新城的基礎(chǔ)設(shè)施改造。是總運(yùn)營(yíng)商招商引資的對(duì)象，按照政府和總運(yùn)營(yíng)商制定的規(guī)劃進(jìn)行項(xiàng)目的具體開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，直接面對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)，是市場(chǎng)價(jià)值的直接創(chuàng)造者。 ? 區(qū)域開(kāi)發(fā)商的組合模式 ? 政府全資投資公司 ? 單純的市場(chǎng)化企業(yè)投資公司 ? 政府全資投資公司與市場(chǎng)化企業(yè)投資公司兩方共同組建的投資公司 區(qū)域開(kāi)發(fā)商的組建建議采取 政府全資投資公司與市場(chǎng)化企業(yè)投資公司共同組建的投資公司 的模式。 ? 郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)： 隨著交通的改善和大成都都市區(qū)的逐漸形成，成都郊區(qū)化的發(fā)展態(tài)勢(shì)日益明顯，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是“郊居化”，越來(lái)越多的城市人口 （通勤人口和“ 5＋ 2”生活方式的人口） 逐漸向郊區(qū)，尤其是向近郊轉(zhuǎn)移，使近郊的居住功能凸現(xiàn)；二是產(chǎn)業(yè)的郊區(qū)化，尤其使高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、文化教育業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)逐漸郊區(qū)化。 ③ 依托牧馬山的整體開(kāi)發(fā)，提升花源鎮(zhèn)土地價(jià)值，從而獲得更高的土地收益。依托成都南部新城的崛起，借牧馬山整體開(kāi)發(fā)為契機(jī)，通過(guò)對(duì)接雙流牧馬新城，高起點(diǎn)、高規(guī)格，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和臨空經(jīng)濟(jì)，從而對(duì)接成都，融入成都。 臨空經(jīng)濟(jì)的地域類型（按 空間結(jié)構(gòu) 可分為 4個(gè)片區(qū)） ： ? 空港區(qū)（空港配套產(chǎn)業(yè)） ? 緊鄰空港區(qū)（服務(wù)型產(chǎn)業(yè)） ? 空港相鄰地區(qū)與空港交通走廊沿線地區(qū) （關(guān)聯(lián)型產(chǎn)業(yè)） ? 外圍輻射區(qū) 3. 定位： 成都南部新城最大的休閑板塊 。 ?休閑人居板塊 ： 依托牧馬山優(yōu)美的自然環(huán)境，打造以休閑為主，以居住為輔的休閑人居板塊。 ? 綜合服務(wù)板塊 ： 是花源組團(tuán)中較為綜合的區(qū)域，具有兩種特性的城鎮(zhèn)功能，一是傳統(tǒng)意義上的城鎮(zhèn)特性，包括一般的生產(chǎn)、居住和配套服務(wù)，另一種是具備臨空特性，借助優(yōu)越的臨空區(qū)位條件，發(fā)展相關(guān)的臨空服務(wù)業(yè)和臨空商務(wù)等（如航空公司的總部基地、辦公、培訓(xùn)中心等）。 2. 總體思路： 抓住鐵路和公路物流節(jié)點(diǎn)的交通樞紐優(yōu)勢(shì)，做大做強(qiáng)物流樞紐，最終使新津成為東部沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的樞紐。打造成為匯集專業(yè)生產(chǎn)原材料、工業(yè)原材料、農(nóng)產(chǎn)品原料等各方面原料的綜合物流中心，成為成都市最大的綜合性原料城。 物流 配送 多功能服務(wù)區(qū) 交易 中心 包裝 倉(cāng)儲(chǔ) 居住 加工中心 鏈接： 深圳平湖華南國(guó)際工業(yè)原料城 ? 概況： 華南國(guó)際工業(yè)原料城位于深圳平湖，總投資 26億元人民幣，占地面積約 ，相當(dāng)于 270個(gè)足球場(chǎng)，總建筑面積約 220萬(wàn)平方米，展示交易位 。主要經(jīng)營(yíng)紡織服裝原輔料、皮革皮具原輔料、電子工業(yè)原材料、紙品包裝印刷、五金化工塑料。 五、現(xiàn)代工業(yè)基地 1. 定位： 新型工業(yè)城 2. 意義： ① 實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略的重要支撐，進(jìn)一步強(qiáng)化新津的工業(yè)優(yōu)勢(shì)。 4. 范圍： 普興鎮(zhèn)、金華鎮(zhèn)、鄧雙鎮(zhèn)等部分區(qū)域 5. 功能： 集加工制造、生活配套、研發(fā)孵化、商務(wù)辦公等功能于一體的 新型工業(yè)城 。 6. 構(gòu)成： 新津工業(yè)城 7. 新津接收東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接基地。 通過(guò)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，“以三促二”，一方面提升了城市產(chǎn)業(yè)層次，另一方面更好的服務(wù)于工業(yè)園區(qū)。 因此新津如何擺脫默默無(wú)聞的局面，走向超常規(guī)的區(qū)域發(fā)展之路，城市營(yíng)銷是其必然的選擇，也不失為其實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略突破的重要方向。 （三）吸引公眾消費(fèi)，使之成為成渝都市圈中重要的消費(fèi)地 通過(guò)營(yíng)銷城市，增加社會(huì)、公眾、市場(chǎng)對(duì)新津的認(rèn)知性，逐漸讓公眾熟知新津的生態(tài)、宜居、休閑、田園所散發(fā)出來(lái)的獨(dú)特的城市氣質(zhì)和魅力，讓近者悅，遠(yuǎn)者來(lái)，使之成為大成都中重要的消費(fèi)城市。 2. 目標(biāo)： 以臺(tái)灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園落戶新津?yàn)槠鯔C(jī)，通過(guò)建立大陸西部與臺(tái)灣的交流平臺(tái)，吸引更多的臺(tái)灣民眾和企業(yè)來(lái)西部參觀、考察和投資，促進(jìn)西部與臺(tái)灣的文化交流和經(jīng)濟(jì)合作，帶動(dòng)西部的發(fā)展。兩岸經(jīng)貿(mào)論壇 ? 西部論壇 A 兩岸合作論壇 1. 主旨： 集新農(nóng)村建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)交流、示范推廣、成果展示、招商引資于一體的大型論壇。 B 新農(nóng)村論壇 1. 主旨： 通過(guò)農(nóng)博會(huì)，建立西部與臺(tái)灣和世界在農(nóng)業(yè)方面的合作和交流平臺(tái)，創(chuàng)造出西部新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的超級(jí)整合服務(wù)平臺(tái)，功能集成展示、交易、研發(fā)、技術(shù)交流、加工、物流、旅游、休閑、娛樂(lè)、科普、教育等。 5. 開(kāi)發(fā)手段： 通過(guò)政府財(cái)政扶持 , 建立和整合市場(chǎng)化的行業(yè)協(xié)會(huì)，引進(jìn)和培育龍頭企業(yè)，建立商業(yè) 加工業(yè) 區(qū)域資源開(kāi)發(fā)相結(jié)合的價(jià)值鏈。 選址： 水世界歡樂(lè)港 內(nèi)容： ? 水上娛樂(lè)項(xiàng)目：通過(guò)驚險(xiǎn)刺激的水上娛樂(lè)項(xiàng)目增強(qiáng)水體驗(yàn)旅游的娛樂(lè)性和參與性，如戲水池、急流滑道、漂流河、造浪池、水斗城、黃金海岸、童話王國(guó)等。開(kāi)展世界美食試吃、賽吃比賽、。 A 水都狂歡節(jié) 目的 ： 在原有河鮮美食的基礎(chǔ)上，不斷豐富和融合成都、四川、西部乃至世界水城的美食，形成西部最著名的美食天堂。參照溫江花博會(huì)的模式，將農(nóng)博展覽與休閑商業(yè)、城市娛樂(lè)結(jié)合起來(lái)，使農(nóng)博城不僅為農(nóng)業(yè)、商貿(mào)業(yè)服務(wù)，而且為城市休閑度假居住功能服務(wù)。 3. 構(gòu)成： 主展館 +室外展區(qū) 4. 舉辦單位： 建議由農(nóng)業(yè)部主辦，成都市政府和農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園開(kāi)發(fā)公司承辦。 3. 內(nèi)容： 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、科技推廣、新品引進(jìn)、村容建設(shè)、鄉(xiāng)村文化教育、農(nóng)村管理等經(jīng)驗(yàn)交流，農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)推介等。臺(tái)灣文化年會(huì) ? 西部論壇 海峽兩岸合作大會(huì) ? 西部論壇 要做好區(qū)域營(yíng)銷，必須綱舉目張，突出重點(diǎn)。 一、營(yíng)銷目標(biāo) （一）擴(kuò)大城市知名度，提升城市形象，塑造城市品牌 通過(guò)城市營(yíng)銷來(lái)整合城市資源，挖掘城市個(gè)性，塑造城市品牌，進(jìn)而擴(kuò)大新津的知名度、美譽(yù)度，提升城市的形象。 第四部分 營(yíng)銷新津 一、營(yíng)銷目標(biāo) 二、營(yíng)銷引擎 三、營(yíng)銷內(nèi)容 伴隨中國(guó)改革開(kāi)放步伐的加快和加入 WTO之后面對(duì)的全球挑戰(zhàn)，城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到了營(yíng)銷時(shí)代，不管這座城市愿不愿意，商業(yè)化社會(huì)的進(jìn)程必然將城市帶入一個(gè)開(kāi)放的市場(chǎng)交易平臺(tái)之中，如果這座城市不想被淘汰，就必須像營(yíng)銷產(chǎn)品一樣營(yíng)銷這座城市，并把城市做出品牌，進(jìn)而繼續(xù)保持自己在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位。 工業(yè)城 ? 建議 ： 騰籠換鳥(niǎo)，轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)層次，逐漸變園區(qū)為城區(qū) 。 – 服務(wù)基地 ：背靠大成都，依托民營(yíng)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，打造服務(wù)于西部工業(yè)發(fā)展的示范基地、培訓(xùn)基地、服務(wù)基地。 ③ 打造成都民營(yíng)經(jīng)濟(jì)二次創(chuàng)業(yè)的平臺(tái)，成為新型工業(yè)的亮點(diǎn)，成為西部發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的示范高地。 ? 經(jīng)營(yíng)： 采取租賣結(jié)合、企業(yè)管理、政府服務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理模式，為原料城內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者提供宣傳、信息、政策咨詢、倉(cāng)儲(chǔ)、代辦工商稅務(wù)手續(xù)等各種服務(wù)。 ? 功能： 是一個(gè)集交易、展示、信息交流、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算等功能于一體。 ? 倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū) ： 大型倉(cāng)儲(chǔ)、分撥、集拼、配送、裝卸、堆存、運(yùn)輸?shù)确?wù)。 5. 功能： 鐵路物流和公路物流并重，集“現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)、多式聯(lián)運(yùn)、加工配送、產(chǎn)品分撥、商品批發(fā)、園區(qū)交易”六位功能于一體的現(xiàn)代化、綜合性、多功能的區(qū)域性物流中心。 ② 川南服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)樞紐的大聚大散，大開(kāi)大合，使新津成為成都輻射川南，服務(wù)川南的橋頭堡和平臺(tái)。 ? 商務(wù)休閑板塊 ： 牧馬山有著很強(qiáng)的商務(wù)特色和運(yùn)動(dòng)氛圍，因此花源鎮(zhèn)可借勢(shì)借力，借助牧馬山良好的自然條件和生態(tài)條件，在不改變?cè)械木G地性質(zhì)的前提下，通過(guò)低密度的運(yùn)動(dòng)公園的建設(shè)來(lái)提升土地價(jià)值，帶動(dòng)周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)。 4. 范圍： 牧馬山花源鎮(zhèn)組團(tuán) 5. 功能： 商務(wù)辦公、會(huì)議度假、休閑旅游、運(yùn)動(dòng)居住等 6. 構(gòu)成 ：“一心四片” ? 一心：花源之心 ? 四片：花源城鎮(zhèn)板塊、休閑人居板塊、商務(wù)休閑板塊、綜合服務(wù)板塊 商業(yè)區(qū) 物流區(qū) 商務(wù)區(qū) 文化區(qū) 居住區(qū) 牧馬山臨空 休閑商務(wù)區(qū) CBD 新津 花源新城 休閑區(qū) 核心區(qū) 西部航都總部基地板塊 運(yùn)動(dòng)公園板塊 （預(yù)留用地） 宗教文化板塊 高尚居住板塊 商務(wù)辦公板塊 濱湖休閑板塊 雙流牧馬山組團(tuán) 牧馬山 臨空商務(wù)區(qū) 新津花源鎮(zhèn)組團(tuán) 花源城鎮(zhèn)板塊 綜合服務(wù)板塊 休閑人居板塊 花源之心 商務(wù)休閑板塊 花源新鎮(zhèn) 休閑區(qū) ? 一心： 花源之心 ? 構(gòu)建目的 ： ? 樹(shù)立一個(gè)可以帶動(dòng)和打通整個(gè)花源鎮(zhèn)組團(tuán)的增長(zhǎng)極，花源鎮(zhèn)需要一個(gè)可以帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域發(fā)展的中心 ? 成為連接成都和新津之間的橋梁和紐帶，成為西部航空城、普興物流園區(qū)和工業(yè) B區(qū)的高端配套服務(wù)區(qū) ? 定位： ? 是花源鎮(zhèn)的核心區(qū)域 ? 是新津融入大成都的先鋒 ? 是西部航都休閑副中心，是新津與外界的交流平臺(tái)和展示窗口之一 ? 構(gòu)成 ： ? 花源廣場(chǎng) ? 商業(yè)中心（鄰里中心） ? 四片：花源城鎮(zhèn)板塊、休閑人居板塊、商務(wù)休閑板塊、綜合服務(wù)板塊 ?花源城鎮(zhèn)板塊 ： 花源鎮(zhèn)是成都市委、市政府確定的重點(diǎn)鎮(zhèn)和優(yōu)先發(fā)展鎮(zhèn)，也是新津距離成都最近的鎮(zhèn)，在今后幾年，受成都快速城市化和西部航空城的崛起，花源鎮(zhèn)將會(huì)被納入到成都主城區(qū)的范圍當(dāng)中，因此花源鎮(zhèn)必須大手筆、高起點(diǎn)的進(jìn)行城市規(guī)劃建設(shè)，使之成為繼雙流華陽(yáng)和東升之后，在成都南部又一涌現(xiàn)的新城。機(jī)場(chǎng)的影響是臨空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生和發(fā)展的主導(dǎo)因素，這決定了臨空經(jīng)濟(jì)與其他經(jīng)濟(jì)模式有著鮮明的差別。形成牧馬山區(qū)域經(jīng)濟(jì)副中心，為空港、物流中心等配套服務(wù)，同時(shí)也成為成都重要的旅游休閑中心。 花源必須把握以上發(fā)展的契機(jī)，城鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要適度超前 1. 意義 ： ① 新津融入成都的橋頭堡，未來(lái)是成都主城區(qū)的重要構(gòu)成。 ?區(qū)域開(kāi)發(fā)商的選擇 ?有做過(guò)區(qū)域開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷 ?有雄厚的資金實(shí)力 ?資源整合、統(tǒng)籌能力強(qiáng) ?策劃、操作能力強(qiáng) ?立足于企業(yè)的長(zhǎng)線發(fā)展，而不僅僅著眼于短線利益 三、花源新鎮(zhèn) （ New Town） 花源鎮(zhèn)面臨的契機(jī) ? 大交通格局的形成： 在成都新的交通規(guī)劃中，城際鐵路、成新快速、六環(huán)線等快速交通將極大的拉緊了成都南部與成都主城之間的聯(lián)系，尤其是新津與主城之間的聯(lián)系。 操作能力較強(qiáng)，市場(chǎng)敏感度高，但 往往以短期利益為主要導(dǎo)向，難以保障區(qū)域的長(zhǎng)期利益和社會(huì)效益。實(shí)現(xiàn)“資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變資金、資金變資本”的循環(huán)贏利模式，較政府直接面對(duì)開(kāi)發(fā)商的兩級(jí)經(jīng)營(yíng)模式更具區(qū)域經(jīng)營(yíng)的專業(yè)性。 只有政府與市場(chǎng)跳好雙人舞，才能真正實(shí)現(xiàn)新津“休閑水都的可持續(xù)發(fā)展。 – 區(qū)域開(kāi)發(fā)商 ： 導(dǎo)入政府背景的“運(yùn)營(yíng)商”，承政府之上，啟項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商之下，負(fù)責(zé)統(tǒng)一規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并分塊分主題招商 。 ? 第三階段：以岷江兩岸的開(kāi)發(fā)為重點(diǎn) （原岷江新城和岷江東岸的東部新城）。 （三）開(kāi)發(fā)策略 開(kāi)發(fā)分期： ? 第一階段：以南河兩岸的開(kāi)發(fā)為重點(diǎn) （原南河新城和河鮮美食城）。 ? 定位： 新津行政辦公中心 A B C E D F J I H