【正文】 風(fēng)險(xiǎn)分析 石林區(qū)域相比聯(lián)排別墅，洋房認(rèn)可度稍弱，客戶(hù)存有一定抗性。 風(fēng)險(xiǎn)分析 主要以開(kāi)發(fā)商自持為主，資金壓力大，且本項(xiàng)目不臨主干道，不在景區(qū)及老城區(qū)，經(jīng)營(yíng)難度極大。大部分開(kāi)發(fā)別墅產(chǎn)品則丌利于利潤(rùn)提升，因此，相對(duì)本項(xiàng)目別墅為雞肋產(chǎn)品，丌建議開(kāi)發(fā)。 二、追求新奇。 注重住宅建筑與綠地的形狀、布局的結(jié)合。 盡可能壓縮內(nèi)部道路和硬質(zhì)鋪磚面積，擴(kuò)大綠化面積。 因地制宜，利用地勢(shì)營(yíng)造落差，形成循環(huán)。 園林小品獨(dú)具匠心、充滿(mǎn)藝術(shù)感。 空間建議 — 整體房型 (1) 生活外帶服飾、配件、雨具增多，玄關(guān)要求增多； (2) 用餐與客廳的關(guān)系更加重視； (3) 洗衣與晾衣空間的零距離； (4) 主臥空間獨(dú)立化； (5) 次臥空間主臥化。該空間可由客戶(hù)自行處理，封閉后形成完整的房間空間。轉(zhuǎn)角大露臺(tái)，提升產(chǎn)品品質(zhì)同時(shí)增加產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)。 一層可設(shè)計(jì)入戶(hù)花園或贈(zèng)送半地下室 。 隱蔽式系統(tǒng)安裝組件。經(jīng)處理后的中水 可用到廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔、城市噴泉等 。 每天產(chǎn)生的大量食物垃圾通過(guò)廚房的洗池排水口下安裝的食物垃圾處理器，直接進(jìn)入化糞池 。 ? 杜絕抄表擾民問(wèn)題，并簡(jiǎn)化管理手段減輕物業(yè)管理負(fù)擔(dān)。 項(xiàng)目定位 案名建議 價(jià)格建議 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 營(yíng)銷(xiāo)推廣 駕馭市場(chǎng)，獲取利益 第三篇 馭勢(shì) 本案整體定位為： 石林新城 歐式生活典范 支撐點(diǎn)：石林城市化進(jìn)程，石林新城的潛在發(fā)展價(jià)值，交通、配套等等。 三、買(mǎi)家對(duì)新城發(fā)展的認(rèn)識(shí)。 第二賣(mài) 自然生態(tài)的健康生活 關(guān)鍵詞：健康、低碳、和諧 城市中央的生態(tài)藝術(shù)時(shí)光！ 支撐點(diǎn)：巴洛克建筑的精雕細(xì)琢、藝術(shù)景觀小品的個(gè)性浪漫。 區(qū)域認(rèn)同 —— 產(chǎn)品價(jià)值 —— 對(duì)接生活方式 主推案名： 案名建議 輔推案名： 意郡馨都 百川 推廣范圍：石林縣城內(nèi)及石林大道。 手段：戶(hù)外廣告牌、工地圍墻、導(dǎo)示牌、道旗、網(wǎng)絡(luò)。 售樓處形象策略：以戶(hù)型、價(jià)格策略為主、并制造所剩不多的市場(chǎng)印象。 主要手段：戶(hù)外廣告牌、道旗、手機(jī)短信、 DM派單。 提報(bào)結(jié)束，謝謝聆聽(tīng)。 示意圖 本次匯報(bào)僅圍繞物業(yè)發(fā)展方向及產(chǎn)品定位展開(kāi)，具體的營(yíng)銷(xiāo)策略及戰(zhàn)術(shù)將在后期確定產(chǎn)品規(guī)劃的匯報(bào)中具體呈現(xiàn)。 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)非常重要，建議開(kāi)盤(pán)抽大獎(jiǎng)，港澳 5日游抽獎(jiǎng)活動(dòng)，在業(yè)主中產(chǎn)生幸運(yùn)者，并通過(guò)手機(jī)短信告之買(mǎi)家（事件營(yíng)銷(xiāo)）。 售樓處策略 ：工地現(xiàn)場(chǎng)、售樓現(xiàn)場(chǎng)、樣板房、宣傳物料設(shè)計(jì)及制作一定要達(dá)到“攻心”為上的標(biāo)準(zhǔn)，一定要精致并且大氣，顯出品質(zhì)感，一定要與項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)絲絲入扣，要形成打造的生態(tài)歐式城市生活感。 示意圖 第二階段：蓄水期 （ 2023年 6—7月） 目的：開(kāi)始蓄水，利用現(xiàn)場(chǎng)形象、銷(xiāo)售部包裝感動(dòng)客戶(hù)。 營(yíng)銷(xiāo)推廣 二、銷(xiāo)售周期模擬分解 6—7月 9—10月 11—12月 4—5月 銷(xiāo)售目標(biāo) 2023年 完成途徑 銷(xiāo)售部籌建完畢正式開(kāi)放預(yù)約登記 認(rèn)籌卡發(fā)售 1000張以上 實(shí)現(xiàn)住宅銷(xiāo)售至 70% 商業(yè)銷(xiāo)售至 50% 戶(hù)外路牌、道旗出街 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)事件的分解，持續(xù)的開(kāi)展各種營(yíng)銷(xiāo)事件、活動(dòng)，并開(kāi)展各種體驗(yàn)活動(dòng)。因此，我們賣(mài)給買(mǎi)家的，不僅是一處簡(jiǎn)約巴洛克式建筑及景觀園林，而是與公園融為一體的、非常休閑舒適、藝術(shù)的、精致的、個(gè)性的異國(guó)城市生活。 在此定位下，我們能給予買(mǎi)家的生活 —— 第一賣(mài) 城市生活 關(guān)鍵詞：便捷、多彩、質(zhì)量、潮流 十分鐘，從繁華步入經(jīng)典 支撐點(diǎn)：濕地公園、內(nèi)部精致園林景觀。 二、與買(mǎi)家心理有關(guān)。歐式生態(tài)宅邸 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目形象定位 石林首席 （ FMU）：處理各信號(hào)采集器的測(cè)量信息，計(jì)算費(fèi)用。 虹吸式雨水系統(tǒng)是利用不同高度的勢(shì)能差，使得管道系統(tǒng)內(nèi)部局部產(chǎn)生真空，從而通過(guò)虹吸作用達(dá)到快速排放雨水的目的。 食物垃圾處理系統(tǒng)是一個(gè)純國(guó)外引進(jìn)的產(chǎn)品，在 90年代初期才由極少數(shù)的國(guó)外制造商引入中國(guó)。 存水彎。（如圖） 同層排水 ：同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上。 B、 SOHO公寓 建議簡(jiǎn)裝 ——滿(mǎn)足基本使用 ? 裝修成本： 300元 /㎡ ?墻面雙飛粉 ?地磚 ?衛(wèi)生間 建議設(shè)置酒店式入戶(hù)大堂 ——提高項(xiàng)目整體溢價(jià)能力 設(shè)計(jì) 退臺(tái)式景觀陽(yáng)臺(tái) ，保證最大程度享受內(nèi)外景觀，讓居住者在家中就能感受自然的風(fēng)情。 另外局部可以考慮使用轉(zhuǎn)角式步入式凸窗，進(jìn)一步擴(kuò)大可拆的面積。 做到功能齊全，設(shè)計(jì)合理，空間尺度舒適，配合面積贈(zèng)送，設(shè)置三房送一房。 設(shè)置藝術(shù)雕塑、藝術(shù)景觀墻等營(yíng)造歐式藝術(shù)的浪漫風(fēng)情。考慮水生植物的生長(zhǎng)季節(jié)性及色彩的調(diào)和。 園林建設(shè)中以喬木為主，形成良好的生態(tài)效益，符合生態(tài)園區(qū)理念。 利用組團(tuán)的建筑及栽植與建筑的進(jìn)退關(guān)系使自然活物與建筑和硬質(zhì)景觀相生相長(zhǎng)，共同營(yíng)造屬于組團(tuán)內(nèi)部令人感到親切的空間 主動(dòng)利用地塊自身的高差。 四、建筑莊嚴(yán)隆重、剛勁有力卻又充滿(mǎn)歡樂(lè)的興致勃勃的氣氛。 中心廣場(chǎng) 次入口 主入口 次入口 18層板式住宅 面積： 90000平米 平層面積： 380㎡ 1梯 3戶(hù)，兩邊每戶(hù)為 140㎡ ，中間為 100㎡ 次入口 主入口 次入口 18層點(diǎn)式住宅 面積： 54000平米 平層面積： 750㎡ 2梯 8戶(hù)，面積區(qū)間： 95— 110㎡ ， 考慮為安置用房 次入口 主入口 次入口 5層花園洋房 面積： 33000平米 面積區(qū)間： 120— 160㎡ 首層贈(zèng)送半地下室 次入口 主入口 次入口 18層 SOHO公寓 面積： 22023平米 平層面積： 27x27m=729㎡ 5梯 11戶(hù)，每戶(hù)面積約 66㎡， 可按需組合 次入口 主入口 次入口 主題性商業(yè) 兒童樂(lè)園 臨街商業(yè) 面積： 20230平米 層數(shù)： 3層 住宅底商，部分為裙樓獨(dú)立商業(yè) 底商 獨(dú)立商業(yè) 次入口 主入口 次入口 幼兒園 面積： 1780平米 規(guī)模： 6班、 180人 產(chǎn)品類(lèi)型 面積區(qū)間（㎡） 戶(hù)型 比例（ %） SOHO公寓 50—— 70 1室 1廳 5 75—— 90 2室 1廳 6 高層住宅 95—— 110 2室 2廳 42 120—— 140 3+1室 2廳 30 花園洋房 120—— 140 3室 2廳 10 145—— 160 4室 2廳 7 產(chǎn)品面積區(qū)間建議 面積區(qū)間及戶(hù)型配比建議 72% 巴洛兊藝術(shù)產(chǎn)生背景： 十七世紀(jì)歐洲強(qiáng)權(quán)擴(kuò)張，掠奪海外殖民地累聚巨富，生活上提倡豪華享受，因此對(duì)建筑、音樂(lè)、美術(shù)也要求豪華生動(dòng)、富于熱情的情調(diào)。 風(fēng)險(xiǎn)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，資金回籠具有難度，且對(duì)本項(xiàng)目而言品質(zhì)難以提升。 與聯(lián)排別墅相比認(rèn)可度稍弱 物業(yè)發(fā)展方向探索 酒店：提升項(xiàng)目形象高度，但持有經(jīng)營(yíng)成本高，風(fēng)險(xiǎn)大。 資金回籠趨緩 物業(yè)發(fā)展方向探索 花園洋房：項(xiàng)目形象產(chǎn)品，拔高項(xiàng)目高度。 風(fēng)險(xiǎn)分析 近年新開(kāi)項(xiàng)目消耗大量本地客群，或?qū)?dǎo)致未來(lái)新開(kāi)項(xiàng)目去貨趨緩。銷(xiāo)售中低價(jià)快跑，以?xún)r(jià)換取走貨速度。 風(fēng)險(xiǎn)分析 新興物業(yè)類(lèi)型，市場(chǎng)接受度未明朗 暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 資金回籠慢 機(jī)會(huì)點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展方向探索 結(jié)合公司資金要求考慮 市場(chǎng)層面 目前石林多個(gè)項(xiàng)目存有公寓產(chǎn)品，但能符合辦公需求的簡(jiǎn)裝公寓有限。二期預(yù)計(jì) 11月份開(kāi)盤(pán)?；▓@洋房 。多選擇在石林縣城中心區(qū)或者新城核心區(qū)，主力戶(hù)型以 3房和 4房為主，面積區(qū)間在 110140㎡ ?，F(xiàn)階段石林的在售樓盤(pán)物業(yè)較單一以及缺乏成規(guī)模的商業(yè)、寫(xiě)字樓等高端商業(yè)物業(yè)。 合院 2 大商家 3 凱旋城 4 龍園 5 石錦邑城 6 悠然墅 7 上海恒聯(lián)新天地花園 8 彩云天地 9 石林老街東門(mén)坊 10 桃源水鄉(xiāng) 11 巴江明珠領(lǐng)城 12 中央金座 13 世紀(jì)陽(yáng)光 14 鹿城廣場(chǎng) 15 石林狂歡之都 16 國(guó)嶺天下 G、石林項(xiàng)目潛在及在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 分析總結(jié) ： 價(jià)格區(qū)間分布在 32008000元 /平米之間，其中 別墅均價(jià)6000元 /㎡左右。 合院 240002 大商家 1700003 凱旋城 3800004 龍園 5000005 石錦邑城 6 悠然墅 250007 上海恒聯(lián)新天地花園8 彩云天地 3700009 石林老街東門(mén)坊 9160810 桃源水鄉(xiāng) 42023011 巴江明珠領(lǐng)城 9381812 中央金座 2700013 世紀(jì)陽(yáng)光 20230014 鹿城廣場(chǎng) 37000015 石林狂歡之都 25000016 國(guó)嶺天下 202300E、石林潛在及在售項(xiàng)目面積區(qū)間分析 分析總結(jié)： 通過(guò)圖表可以看出，石林在售及潛在樓盤(pán)主要是以 “大戶(hù)型”產(chǎn)品為主，“中小戶(hù)型”為輔 ，大戶(hù)型主要以 35房為主，面積區(qū)間 135288平米；而小戶(hù)型在該區(qū)域內(nèi)具有一定的稀缺性，目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。合院 24000 180 % 別墅 95135 60008000 未定 賣(mài)卡，內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 彩云天地 370000 1200 40% 別墅、五星級(jí)酒店、商業(yè)街 130250 未定 未開(kāi)盤(pán) 暫無(wú) 悠然墅 25000 700 40% 聯(lián)排 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 140200 雙拼為 237 4200 202361 獨(dú)棟剩余 3棟，聯(lián)排銷(xiāo)售90%以上 國(guó)嶺天下 250000 待定 45% 商業(yè)、別墅、酒店公寓 公寓： 70128㎡ 別墅： 80120㎡ 未定 2023年下半年 未定 狂歡之都 202300 1800 / 別墅、公寓、商業(yè) 商業(yè)： 301000㎡ 商鋪：2500032023元 /㎡ 10月下旬 VIP客戶(hù)， 500/張。合院 彩云天地 風(fēng)景區(qū)樓盤(pán) 悠然墅 分析總結(jié) ： 本區(qū)域有五個(gè)項(xiàng)目，物業(yè)形態(tài)多為別墅為主，洋房、商鋪及酒店為輔。9 鹿城廣場(chǎng) 370000 1344 30%公寓 , 寫(xiě)字樓 , 商鋪 ,多層 84 133 ㎡住宅 ： 4000 元 ／㎡ 商鋪 ：10