情事變更制度研究(文件)
【正文】 賣(mài)合同的理由 本案在審理過(guò)程中，作為守約方孔春能同意解除合同，根據(jù)當(dāng)事人意思自治原則，現(xiàn)雙方當(dāng)事人一致同意解除合同，應(yīng)予準(zhǔn)許。張先生在隨后辦理貸款過(guò)程中， 因“新國(guó)十條”出臺(tái)，無(wú)法獲得銀行貸款 。因此，應(yīng)不受新國(guó)十條中關(guān)于住房貸款的限制，按合同執(zhí)行。 該案主審法官曹力表示，雖然本案中雙方簽訂的合同屬于有效合同，而且合同中對(duì)銀行貸款未獲批準(zhǔn)的情形做出了約定，但結(jié)合合同中其他條款以及房屋買(mǎi)賣(mài)行業(yè)的慣例來(lái)解釋， 是指因買(mǎi)房人自身原因所導(dǎo)致的貸款未獲批準(zhǔn)，而不是指任何原因所導(dǎo)致的貸款未獲批?！? Page 36 李以國(guó)家政策調(diào)整導(dǎo)致貸款不能為由訴至法院，請(qǐng)求解除認(rèn)購(gòu)書(shū)，并返還原告所交納的首付房款及利息。 ? 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。 2023年 2月 20日，廈門(mén)市人民政府公布《廈門(mén)市人民政府辦公廳貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)》第 6條規(guī)定：“自意見(jiàn)發(fā)布之日起至 2023年 12月 31日至。 ? 依據(jù)：《合同法》 94條，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司解》 4條。 Page 40 ? 2023年 2月 15日，北京市人民政府頒布《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》 (即“京十五條” )，其中規(guī)定：“對(duì)已擁有 1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù) 5年 (含 )以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。 ? 二審調(diào)解：一、退還 490000元。” Page 39 ? 一審判決：一、解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)。購(gòu)房余款于 2023年 3月 10日前一次性付清。二、被告自判決生效后 10日內(nèi)返還原告購(gòu)房首付款 74025元及其利息，計(jì)息時(shí)間自 2023年 2月 6日至判決確定的給付之日止，利息以中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)。 2023年 2月 6日，雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，約定房款 234025元，付款方式為銀行按揭貸款，首付款為 74025，余款 160000元整作銀行貸款。 新政導(dǎo)致合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，是張先生在簽訂合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，如果要求張先生繼續(xù)履行合同，對(duì)其明顯不公平。 ? 庭審中，張先生提供了與妻子馬女士的結(jié)婚證，并拿出兩個(gè)房產(chǎn)證，顯示兩人名下已分別登記了海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)各一套房產(chǎn)。 [案例評(píng)析 ] Page 32 案例三 : 國(guó)家房貸政策變化屬于 “情勢(shì)變更” ?(2023) Page 33 [案情簡(jiǎn)介 ] ? 2023年 4月 12日，張先生與房主宋女士簽定了一份二手房買(mǎi)賣(mài)合同，約定張先生購(gòu)買(mǎi)宋女士位于海淀區(qū)的一套房屋，房屋成交總價(jià)為 555萬(wàn)元，其中張先生計(jì)劃貸款 200萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)。 一、本案中房產(chǎn)新政的出臺(tái)是否構(gòu)成情事變更 本案中，鄧虎已預(yù)見(jiàn)到購(gòu)房存在的巨大商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，卻對(duì)此做出了自己的承諾，即用現(xiàn)金補(bǔ)足。鄧虎未按約履行付款義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 據(jù)此，判決：一、解除鄧虎與孔春能于 2023年 4月 6日簽訂的存量房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同；二、鄧虎支付孔春能違約金 100000元，限在本判決生效后十日內(nèi)付清；三、駁回鄧虎的其他訴訟請(qǐng)求。請(qǐng)求法院判令駁回鄧虎退還定金的本訴請(qǐng)求，判令鄧虎支付孔春能違約金 10萬(wàn)元。事實(shí)上，房產(chǎn)新政出臺(tái)后，鄧虎也曾聯(lián)系買(mǎi)家接手，但因買(mǎi)家亦采取觀望態(tài)度拒絕接手，導(dǎo)致鄧虎沒(méi)有能力履行合同。雙方簽訂合同后，鄧虎向孔春能支付了 10萬(wàn)元定金。對(duì)于雙方由此而產(chǎn)生的糾紛，你院可依照 《 中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法 》 第二十七條第一款第四項(xiàng)之規(guī)定，根據(jù)本案實(shí)際情況，酌情予以公平合理地解決。經(jīng)研究，同意你院的處理意見(jiàn)。 Page 24 ? 湖北省高級(jí)人民法院審理認(rèn)為：本案由兩個(gè)獨(dú)立合同組成 ?? 關(guān)于煤氣表散件供應(yīng)合同，在合同履行過(guò)程中，由于發(fā)生了當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見(jiàn)和防止的情勢(shì)變更，即生產(chǎn)煤氣表散件的主要原材料鋁錠的價(jià)格，由簽訂合同時(shí)國(guó)家定價(jià)為每噸 4400元至 4600元，上調(diào)到每噸 ，鋁外殼的售價(jià)亦相應(yīng)由每套 41元，如要求儀表廠仍按原合同約定的價(jià)格供給煤氣表散件，則顯失公平。儀表廠在履行 《 煤氣表散件供應(yīng)合同 》 和補(bǔ)充協(xié)議中， 以經(jīng)濟(jì)改革中價(jià)格變化，要求變更價(jià)格為由，拒不履行合同義務(wù)，釀成糾紛，依照 《 工礦產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同條例 》 第三十四條規(guī)定，應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。同年 11月 23日，煤氣公司向儀表廠發(fā)函要求儀表廠履行散件供應(yīng)合同。 1989年 5月 6日，煤氣公司致函儀表廠，要求全面履行合同書(shū)及補(bǔ)充協(xié)議，儀表廠認(rèn)為已按合同履行完畢，反向表技術(shù)不屬其約定義務(wù)。在合同生產(chǎn)后２個(gè)月內(nèi)，煤氣公司向儀表廠支付技術(shù)資料費(fèi)的 90％，即 45萬(wàn)元，款到后 10天內(nèi)儀表廠向煤氣公司提供全部資料，在試生產(chǎn)和煤氣公司核實(shí)全部資料齊全后，再支付 10％的余款。因此，需要重新分配這種風(fēng)險(xiǎn)。情勢(shì)變更是當(dāng)事人在締約時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的非市場(chǎng)系統(tǒng)固有的風(fēng)險(xiǎn)。 Page 16 ? 與 顯失公平 ，其結(jié)果是使雙方的給付顯失均衡。 。如果根據(jù)案件的特殊情況，確需在個(gè)案中適用的，應(yīng)當(dāng)由高級(jí)人民法院審核。 Page 11 （ 3） 2023
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