法律知識(shí)合同關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)(文件)
【正文】 同目的?！ ∧敲措p方簽訂的陽(yáng)合同與陰合同是否有效呢？根據(jù)《合同法》第52條第1款第（二）項(xiàng)規(guī)定：惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效。 目前，已經(jīng)有地方法院支持了上述分析，如在深圳市中級(jí)人民法院出臺(tái)的《關(guān)于審理二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》中，第八條就明確規(guī)定房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中規(guī)避?chē)?guó)家稅收的價(jià)格條款無(wú)效?！ ×硗?，如果陰合同中沒(méi)有定金條款，那么陽(yáng)合同中的定金條款是否依然有效？筆者認(rèn)為，由于雙方對(duì)合同的簽訂均存在過(guò)錯(cuò)，因此定金條款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。當(dāng)然，由于在本案中，筆者認(rèn)為定金條款是無(wú)效的，因此不存在沒(méi)收定金的問(wèn)題，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方返還定金，而只能要求乙方支付違約金。據(jù)此，可以認(rèn)為甲方有權(quán)向乙方主張差價(jià)損失。據(jù)此分析，買(mǎi)方違約同樣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的差價(jià)責(zé)任。 當(dāng)然，如果甲方主張房屋差價(jià)的請(qǐng)求得到認(rèn)可的話(huà)，那么其要求違約金的主張?jiān)趯?shí)踐中將很難得到支持了。第 7 頁(yè) 共 7 頁(yè)。（作者簡(jiǎn)介：蔡英杰，法學(xué)碩士，北京市聞澤律師事務(wù)所，能源法律研發(fā)主管?！备鶕?jù)上海市高級(jí)法院下發(fā)的《關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》，房屋差價(jià)同樣應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償，并參照以下方式進(jìn)行確定：（一）雙方協(xié)商確定的，從其約定；（二）雙方不能協(xié)商確定的：原則上可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。據(jù)筆者了解，房屋交易是否適用這一條，北京地區(qū)尚未見(jiàn)明確的政策，也未見(jiàn)有相關(guān)判例。因此，即便法院認(rèn)定定金條款有效，那么甲方也只能選擇違約金和定金中的一項(xiàng)。當(dāng)然，目前還沒(méi)有明確的政策和案例來(lái)支持。當(dāng)事人以逃避稅收為由請(qǐng)求確認(rèn)合同全部無(wú)效的，不予支持。在司法實(shí)踐中，陰合同通常仍被認(rèn)為是雙方之間的真實(shí)意思表示從而被認(rèn)定為有效，一方要求繼續(xù)履行，對(duì)方應(yīng)當(dāng)履行。當(dāng)然，如果沒(méi)有根本國(guó)家明文政策并未發(fā)生變化而只是銀行內(nèi)部信貸流程嚴(yán)格了而造成買(mǎi)方無(wú)法如期或順利貸款的話(huà)，那么只要雙方在合同中對(duì)此沒(méi)有明確約定免責(zé)或?qū)儆诓豢煽沽Φ脑?huà)，那么買(mǎi)方仍然需要向賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)上述分析，在本案中，乙方并非依靠貸款買(mǎi)房，因此國(guó)家放貸政策的變化對(duì)其向甲方支付房屋價(jià)款并未造成任何影響，對(duì)于乙方來(lái)說(shuō)不能以不可抗力作為拒絕履行合同的理由。第一，不可抗力通常多指自然力災(zāi)害、突發(fā)的社會(huì)事件或政策調(diào)整，應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人完全無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，而情勢(shì)變更則是指商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)本身并非
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