珠海創(chuàng)新科技大廈可行性分析報告及投資建議方(文件)
【正文】 現(xiàn)金流量 （ 詳見附件 1： 現(xiàn)金流量估算表 ） 第七章 投資估算和效益分析 第一節(jié) 基本數(shù)據(jù)預測 第二節(jié) 財務效益評價 1. 本項目投資利潤率為 %(見利潤估算表 ) 2. 本項目投資回收期為 投資回收期 =13+2348520247。 5. 以上效益分析僅僅考慮較為為穩(wěn)定的物業(yè)租賃和管理費用 ， 實際運作中還存在為入孵企業(yè)進行管理 、 技術(shù)和金融中介服務 （ 包括進行風險投資活動 ） 所得收益 。 2. 敏感性分析 影響本項目經(jīng)濟效益的主要敏感性因素為：固定資產(chǎn)投資額，經(jīng)營成本，營業(yè)收入三個方面。同時，也要控制固定資產(chǎn)投資額與經(jīng)營成本。 珠海創(chuàng)新科技大廈緊鄰清華科技園 （ 珠海 ） ， 形成集聚效應 ，對于本項目是有利的 ， 但是同時也會在一定程度上產(chǎn)生業(yè)務競爭 。 2. 建立高水平的管理隊伍 高水平的管理隊伍可以為入孵創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供全方位 、 全過程的高效率的服務 ， 并幫助他們迅速成長起來 。 第九章 風險和對策 1. 珠海市作為中國最早設立的經(jīng)濟特區(qū)之一 ， 基礎(chǔ)設施較為完善 ， 地理位置和交通條件以及氣候條件都比較好 ， 政策環(huán)境寬松 ， 是投資創(chuàng)業(yè)的好地方 。 5. 預計項目總投資 ， 投資利潤率為 %， 投資回收期 ， 盈虧平衡點是 %。 第十章 結(jié)論和建議 。 作為科技企業(yè)孵化器 ， 僅物業(yè)收入就可以達到這樣的水平 ， 說明項目具有較好的投資價值 ， 抗風險能力還是比較強的 ， 項目可行 。 3. 廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地基礎(chǔ)設施齊全 ， 地理位置優(yōu)越 ， 與清華科技園 （ 珠海 ） 與中大珠海校區(qū)三足鼎立 ， 形成了一塊獨特的集產(chǎn) 、 學 、 研 、 資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地 ， 有利于創(chuàng)新科技大廈吸引項目 、 凝聚科技人才 、 培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長 。 3. 充分利用資源 ， 做好融資中介和風險投資活動 ， 是企業(yè)孵化器經(jīng)濟效益 取得突破的關(guān)鍵點 。 第九章 風險和對策 第二節(jié) 對 策 1. 充分發(fā)揮政策優(yōu)勢 必須充分發(fā)揮廣東珠海高科技產(chǎn)業(yè)化示范基地作為國家級高新區(qū)的條件 ，最大限度地利用相關(guān)優(yōu)惠政策 ， 從而最大程度地降低創(chuàng)業(yè)企業(yè)的運作成本 ， 吸引企業(yè)入駐 ， 保證較高的企業(yè)入孵率是珠海創(chuàng)新科技大廈成功與否的關(guān)鍵 。 以現(xiàn)金或租賃費用折抵的入駐企業(yè)股權(quán)增值水平 ， 以及入駐企業(yè)的成活率 、成長速度將在一定程度上影響項目的收益 。三種不確定因素中，最為敏感的是營業(yè)收入。 綜合考慮這些因素 ， 實際上本項目的收益應高于上述估算值 ， 投資回收期將更短 。 按 7%的折現(xiàn)率計算 ， 本項目財務凈現(xiàn)值為 （ 見現(xiàn)金流量估算表 ） ， 該值反應項目的盈利水平高于 7%的折現(xiàn)率 ， 是有一定投資價值的 。 正常經(jīng)營期的前四年：年凈利潤為 元 。 第六章 總體規(guī)劃方案 1. 項目建設期： 1年 ． 2. 招商期： 1年 ， 指 1年后企業(yè)入駐率為 100%。 必要時采用隔音建筑材料 。 綠化率 40% 室外停車場 50個停車位 地下室 兼設備用房 、 消防水池 、 小型停車場和人防工程 ， 盡量從簡 。 在建筑設計方面 ， 要求與珠海基地整體布局協(xié)調(diào)一致 ， 通過建筑物的造型語言 ， 以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的 、 強有力的 、 令人印象深刻的高科技建筑物形象 ， 具有鮮明的科技意識 ， 體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵 ，使其成為珠海基地的標志性建筑 。 另外 ， 建址距離自來水廠僅一千米左右距離 ， 水壓充足 ， 將來若需要擴大用水量也容易 。 該址三邊臨路 ， 東 、 南緊靠排洪渠 ， 西為規(guī)劃路 ， 北為基地已開發(fā)部分 。由于可以方便地對企業(yè)創(chuàng)立發(fā)展全過程以及企業(yè)領(lǐng)導層進行深入的了解 ，這種風險投資活動的投資風險實際上并不大 。 第六章 總體規(guī)劃方案 第三節(jié) 經(jīng)營模式 珠海創(chuàng)新科技大廈應充分利用珠海經(jīng)濟特區(qū)的優(yōu)勢 ， 憑借經(jīng)營管理者豐富的企業(yè)管理 、 創(chuàng)業(yè)投資及資本運作經(jīng)驗 ， 充分發(fā)揮股東的資源優(yōu)勢 ， 整合各種社會資源 ， 不僅為創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過提供靈活廉價的研究開發(fā)場地和商務辦公場所 、 方便快捷的網(wǎng)絡信息系統(tǒng) 、 方便的生活服務等等 ，更提供把企業(yè)從種子培養(yǎng)成參天大樹的全程支持和服務 ， 如企業(yè)創(chuàng)建服務 、 企業(yè)管理咨詢 、 股權(quán)投資 （ 采取現(xiàn)金投入 、 租金折股 、 租金加服務折股 、 或聯(lián)合其它機構(gòu)投資等 ） 、 項目推介 （ 向風險投資機構(gòu)
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