建筑區(qū)劃內(nèi)綠地及權(quán)利歸屬研究(文件)
【正文】 示屬于個人就是售房合同中規(guī)定為個人所有。 [43]依《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，按照國家規(guī)定需要有關(guān)部門批準或者核準的建設(shè)項目，以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報送有關(guān)部門批準或者核準前，應(yīng)當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。上述規(guī)定將規(guī)劃文件作為一個關(guān)鍵性的判斷標準，而綠地規(guī)劃一方面取決于開發(fā)商報送的規(guī)劃材料，另一方面取決于規(guī)劃行政管理部門的審批，因此，很難說，綠地的權(quán)屬是法律本身的規(guī)定，還是法律授權(quán)行政機關(guān)通過行政許可的方式配置物權(quán)。本文作者認為，《征求意見稿》第3條第1款的規(guī)定應(yīng)修改為：“管理規(guī)約或業(yè)主大會規(guī)定專屬于個人的綠地部分，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十三條所稱‘明示屬于個人的’綠地?！ 4]參見葉梓：《〈物權(quán)法〉背景下小區(qū)業(yè)主綠地維權(quán)瞻望》，《消費日報》2006年6月7日第A03版?！ 7]參見徐明堯：《也談綠地率——兼論居住區(qū)綠地規(guī)劃控制》，《規(guī)劃師》2000年第5期。另參見王利明：《物權(quán)法研究》(修訂版?上卷)，中國人民大學(xué)出版社2007年版，第67頁以下?！ 14]、2342王利明：《物權(quán)法研究》(修訂版?上卷)，中國人民大學(xué)出版社2007年版，第560頁、第594頁、第595頁、第596頁?！ 16]、127溫豐文：《建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究》，三民書局1992年版，第17頁、第19頁、第12頁、第78頁以下。 [21]參見戴東雄：《建筑物區(qū)分所有權(quán)之理論基礎(chǔ)(1)》，《法學(xué)叢刊》第114期，第31頁。 [26]參見陳華彬：《建筑物區(qū)分所有權(quán)研究》，法律出版社2007年版，第115頁。 [32]最高人民法院物權(quán)法研究小組：《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第233頁。連排別墅房前屋后的綠地?！ 37]江平：《中華人民共和國物權(quán)法精解》，中國政法大學(xué)出版社2007年版，第104頁?！ 〕鎏?《政治與法律》2009年第2期?！ 41]唐冰冰、張銜：《〈物權(quán)法〉綠地條款問題研究》，《西南民族大學(xué)學(xué)報(人文社科版)》2008年第4期。見中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心“物權(quán)法適用疑難問題研究”課題組：《物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”適用疑難問題及對策》，載楊立新、劉德權(quán)主編：《物權(quán)法實施疑難問題司法對策》，人民法院出版社2008年版，第258頁?！ 34]一般而言，前述公共綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地不得設(shè)定專有使用權(quán)，只有宅旁綠地才能設(shè)定專有使用權(quán)。 [28]參見溫豐文：《論區(qū)分所有建物共用部分之專用權(quán)》，《法令月刊》第41卷第6期，第17頁?！ 23]參見梅夏英、高圣平：《物權(quán)法教程》，中國人民大學(xué)出版社2007年版，第376頁以下?！ 19]學(xué)說上又稱為形式上的獨立性，同時并將構(gòu)造上的獨立性和利用上的獨立性合稱實質(zhì)上的獨立性。王利明：《物權(quán)法研究(修訂版)》(上卷)，中國人民大學(xué)出版社2007年版，第580頁以下?！ 11]、12參見楊立新：《建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容及適用》，載王利明主編：《物權(quán)法名家論壇》，中國人民大學(xué)出版社2008年版，第177頁、第177178頁?！ 10]我國制定法和學(xué)說上多使用“定著物”這一概念?！ 5]戴忠喜：《美國法中住宅小區(qū)車庫及停車位、會所、綠地的歸屬》，《中國房地產(chǎn)》2005年第11期?！ 2]參見王麗麗：《綠地要改停車場，咋辦?》，《檢察日報》2005年11月28日，第5版。就綠地權(quán)利，可以通過明文屬于個人的，以專有使用權(quán)為主，而這里的“明示”，只能是管理規(guī)約或業(yè)主大會的明示，而且明示的意義僅在于在綠地之上設(shè)定專有使用權(quán)。由此可見，建設(shè)用地選址許可和建設(shè)用地規(guī)劃許可階段不涉及綠地使用問題，只有在建設(shè)工程規(guī)劃許可階段才可能涉及《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋(征求意見稿)》所稱“規(guī)劃文件規(guī)定專屬于個人的綠地部分”。在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當持建設(shè)項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。規(guī)劃文件能否規(guī)定綠地專屬于個人?答案同樣是否定的。 [41]根據(jù)現(xiàn)行城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范的規(guī)定，新建居住區(qū)的綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造的綠地率不宜低于25%，在規(guī)劃設(shè)計階段，開發(fā)商必須遵守這一技術(shù)指標，否則無法得到規(guī)劃許可。既然小區(qū)綠地不應(yīng)由部分業(yè)主專有，何以又允許開發(fā)商在第一次的權(quán)利配置中將該特定部分的專有使用權(quán)賣斷給特定人?如果這是因為考慮現(xiàn)實生活中小區(qū)綠地的利用需要，那么又何不允許特定業(yè)主取得專有所有權(quán)?當事人如果利用契約自由的迂回手段，以達到法律所不允許的效果(建筑物共有部分不得設(shè)定為專有部分)，此為典型的脫法行為，解釋上自應(yīng)認為違反公共秩序而無效。 第二，開發(fā)商在商品房買賣合同中設(shè)定專有使用權(quán)大多采取不定期限、永久使用、一次賣斷的方式。 第一，依我國《物權(quán)法》的規(guī)定，無論是商品房預(yù)售還是商品房現(xiàn)售，在商品房買賣合同成立之時，買受人并未取得所涉商品房的所有權(quán)，也就無從確立其業(yè)主地位，無從對小區(qū)共有部分享有共有權(quán)。在充分競爭的市場機制中，只要房子賣得出去，就表明市場決定的售價是合理的，法律所應(yīng)該做的是確保交易的誠實互信、降低交易過程中社會成本消耗。 本文作者以為：第一，不能以開發(fā)商謀利為由來否認設(shè)
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