【正文】 電梯開(kāi)始運(yùn)行的上一層收取費(fèi)用。而物業(yè)管理費(fèi)用的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來(lái)源或者減少，就不能使區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證。 第四，減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的。減免物業(yè)管理費(fèi)用的權(quán)利在于全體業(yè)主，以及業(yè)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所形成的減免空置房物業(yè)管理費(fèi)用的決議。因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位還是其他業(yè)主的空置房都必須按照業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議全額交納物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司不得減免空置房的物業(yè)管理費(fèi)用。 2．填寫裝修申報(bào)表： A、業(yè)主必須在施工開(kāi)始前 3 個(gè)工作日提出申請(qǐng) B、管理處應(yīng)要求和指導(dǎo)裝修人逐項(xiàng)填寫裝修申報(bào)表，各項(xiàng)申請(qǐng)要求明確無(wú)誤 C、涉及專業(yè)部門 (如水、電、氣等 )、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項(xiàng)目，要求寫明地點(diǎn)、位置或改變的程度及尺寸 (具體詳見(jiàn)附后的裝修申報(bào)表 )等詳細(xì)數(shù)據(jù)和資料，必要時(shí)還應(yīng)附相關(guān)圖紙資料等。為防止裝修人或裝修企業(yè)不按要求辦理，管理處當(dāng)時(shí)或事后應(yīng)監(jiān)督檢查。 C、發(fā)生歧義、無(wú)法統(tǒng)一意見(jiàn)或裝修人拒不接受的，報(bào)請(qǐng)上級(jí)主管部門處理 。 (三 )檢查施工人員的現(xiàn)場(chǎng)操作是否符合相關(guān)要求，如埋入墻體的電線是否穿管，是否用合格的套管，是否破壞了墻、粱等。 (七 )現(xiàn)場(chǎng)的材料堆放是否安全。 (一 )整體上是否按以前報(bào)裝的方案施工。 (四 )防水處理如何。其排氣管是否超出墻面 1cm。其排水管是否接入專用管道。裝修如無(wú)違章情況，按以下程序辦理；如發(fā)現(xiàn)有違章情況，按違章處理辦法辦理。 (六 )裝修驗(yàn)收合格并使用一個(gè)月后，工程部應(yīng)對(duì)裝修施工組織復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)沒(méi)有問(wèn)題，由工程主管在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)注明 復(fù)驗(yàn)合格 后，送管理處主任審批，由財(cái)務(wù)部退還裝修人及裝修企業(yè)的裝修押金。 (四 )管理處的保安組收回施工證，如有丟失，扣除施工證押金。 四、裝修施工的驗(yàn)收程序 (一 )裝修施工結(jié)束后，由裝修人和裝修企業(yè)負(fù)責(zé)人共同向管理處提出驗(yàn)收申請(qǐng)。 (九 )安裝抽油煙機(jī)，其排煙管是否接入煙道。 (六 )鋪設(shè)的大理石厚度是否超過(guò) 1cm。個(gè)別不良施工人，為圖自己施工方便，往往不沿墻角、邊等埋設(shè)管線。 (九 )裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生。 (五 )施工現(xiàn)場(chǎng)的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求。住宅區(qū)內(nèi)施工應(yīng)安排在上午 12:00 8:30 ，下午 18:00 13:30 內(nèi)進(jìn)行。 6．驗(yàn)收： A、管理處現(xiàn)場(chǎng)對(duì)照裝修申報(bào)方案和裝修實(shí)際結(jié)果進(jìn)行比較驗(yàn)收，驗(yàn)收合格簽署書面意見(jiàn)，以便裝修人押金的退還辦理。 A、管理處根據(jù)各項(xiàng)法規(guī)和規(guī)定進(jìn)行裝修申報(bào)表的核查，并應(yīng)該在規(guī)定工作日 (一般為 3個(gè)工作日 )內(nèi)予以答復(fù)； B、超出管理處操作范圍的，報(bào)上級(jí)主管部門并應(yīng)該規(guī)定工作日內(nèi) (一般為 3 個(gè)工作日 )予以答復(fù)。 (二 )流程分述 1．備齊資料： A、資料的準(zhǔn)備由裝修人和裝修企業(yè)分別準(zhǔn)備和提供。這種法規(guī)的規(guī)定實(shí)際上就給予開(kāi)發(fā)建設(shè)單位具有減免了空置房的物業(yè)管理費(fèi)用的權(quán)利，這實(shí)際上 是對(duì)全體業(yè)主的不公平，至于以開(kāi)發(fā)建設(shè)單位肯定投入相當(dāng)?shù)馁Y金到物業(yè)管理工作中為理由減免開(kāi)發(fā)建設(shè)單位空置房的物業(yè)管理費(fèi)用，其實(shí)只是一種借口，因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)建設(shè)單位確實(shí)投入了資金到物業(yè)管理工作中，完全可以用這部分資金來(lái)作開(kāi)發(fā)建設(shè)單位預(yù)交的空置房的物業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行抵扣，并不需要減免空置房的物業(yè)管理費(fèi)用。由于物業(yè)管理費(fèi)用的支出是用于維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)，而物業(yè)管理費(fèi)用的收取是根據(jù)這些物業(yè)管理費(fèi)用的減少，相對(duì)而言就很可能 將所減免的物業(yè)管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給了哪些已經(jīng)交納了物業(yè)管理費(fèi)用的其他業(yè)主，或者使他們本應(yīng)享受的物業(yè)管理費(fèi)用而不能很好地享受。并不意味著可以減少維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)的工作量，電梯、市低壓配電設(shè)備、共用照明、水泵、消防設(shè)施等共用設(shè)備、設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行，仍然需要維修和保養(yǎng)；保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量也不會(huì)減少；清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少?？罩梅渴?指區(qū)分所有建筑物的專有部分未使用而空置的物業(yè)建筑物。 一層住戶是否可以免交電梯費(fèi)？ 通常電梯費(fèi)用主要是電梯運(yùn)行費(fèi)用，也就是電梯使用過(guò)程中產(chǎn)生的電費(fèi)，而電梯運(yùn)行費(fèi)用是按照電梯電表計(jì)量收費(fèi)的，反映的是電梯總體的運(yùn)行費(fèi)用。這在業(yè)主臨時(shí)公約中有明確規(guī)定。 建筑垃圾的搬運(yùn)及存放環(huán)衛(wèi)部門有明確規(guī)定，由環(huán)衛(wèi)站統(tǒng)一回收處理。 規(guī)范接待禮儀，提升服務(wù)形象 a、儀表修飾與著裝 b、微笑 c、正確使用手勢(shì)語(yǔ) d、掌握傾聽(tīng)的技巧 e、學(xué)會(huì)贊美別人 f、學(xué)會(huì)反話正說(shuō) 六、可能遇到的問(wèn)題 裝修押金物業(yè)公司有沒(méi)有權(quán)力收取？ 裝修押金是向裝修公司和業(yè)主收取的，其目的是對(duì)裝修單位的野蠻施工起到一定的限制作用，也是為 了維護(hù)廣大業(yè)主的利益。 正確理解“業(yè)主總是對(duì)的” 首先，“業(yè)主總是對(duì)的”是物業(yè)管理行業(yè)為實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)提出的一個(gè)口號(hào)，這一口號(hào)體現(xiàn)了從業(yè)人員對(duì)業(yè)主的一種尊重。 為了在辦理入伙時(shí)及時(shí)向業(yè)主提供便捷服務(wù)，由專員將印刷資料、文件成品進(jìn)行分類裝袋，并安排工程技術(shù)人員對(duì)施工單位移交的各類鑰匙進(jìn)行校對(duì)，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向發(fā)展商或施工單位反饋，并督促整改、更換。同時(shí)與施工單位在施工現(xiàn)場(chǎng)請(qǐng)教工程技術(shù)問(wèn)題，避免日后管理上走不必要的彎路。 業(yè)主及售房等其他資料由物業(yè)管理人員熟悉。 入伙是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主／用戶移交戶內(nèi)管理責(zé)任的過(guò)程，標(biāo)志著小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)正式啟動(dòng)，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主、用 戶共同管理和相互監(jiān)督局勢(shì)已然形成。屬施工單位責(zé)任的，如施工單位未能按期到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，建設(shè)單位應(yīng)再次通知施工單位；施工單位接到再次通知書后仍然不能按時(shí)到達(dá)的，建設(shè)單位有 權(quán)自行返修，所發(fā)生的費(fèi)用由原施工單位承擔(dān)。 在建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位之間，應(yīng)根據(jù)造成質(zhì)量問(wèn)題的不同原因由不同單位分別承擔(dān)責(zé)任： (1)施工單位未按國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求施工，造成的質(zhì)量缺陷，由施工單位負(fù)責(zé)返修并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任；質(zhì)量缺陷是指工程不符合國(guó)家或行業(yè)現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件以及合同中對(duì)質(zhì)量的要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的記載，承擔(dān)住宅的保修責(zé)任。條例要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料： (1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； (2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； (3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； (4)物業(yè)管理所必需的其他資料 鑒于這些資料對(duì)于物業(yè)服務(wù)的重要性，同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)也只是受托保管這些資料，因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。 技術(shù)資料記載物業(yè)建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的工程項(xiàng)目及其技術(shù)信息。如說(shuō)明物業(yè)開(kāi)發(fā)歷史背景的有關(guān)資料，如拆遷安置資料等。各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。地 漏、排污管接口、檢查口是否滲漏，管道排水必須流暢。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面與相鄰堤面的相對(duì)標(biāo)高是否符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求，是否可能發(fā)生積水、倒返水和滲漏等等。如果主體結(jié)構(gòu)是磚石結(jié)構(gòu)，是 否有足夠的強(qiáng)度和剛度，是否有明顯的裂縫，等等。 作為承接單位的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)會(huì)同建設(shè)單位對(duì)房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、供暖、供氣、電梯 、附屬工程及其他項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。該標(biāo)準(zhǔn)是針對(duì)交房管部門承接的房屋，但是依法代管，依約托管和單位自有房屋的承接，可參照該標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 通過(guò)承接驗(yàn)收程序，可以發(fā)現(xiàn)此前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行整改。一般情況下，政府行政主管部門并不參與物業(yè)承接驗(yàn)收。 其次二者的參與主體不同。我國(guó)實(shí)行 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督制度，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的工程不得交付使用。 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)的查驗(yàn)義務(wù) 物業(yè)管理企業(yè)的承接驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收。 （四）銷售階段的介入在此階段主要介入了以下工作： 1． 在銷售前，將物業(yè)管理方案整理并全面完成，將許多涉及業(yè)主買房應(yīng)知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來(lái)。建議予以重新施工。 （三）建設(shè)階段的介入內(nèi)容 在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個(gè)過(guò)程，召集或參與了多次專題討論會(huì)，其中一次提出了 18 項(xiàng)整改意見(jiàn)，這些意見(jiàn)大部分都在建設(shè)中被采納，典型的介入內(nèi)容如下： 1．對(duì)生活垃圾堆放、清運(yùn)和處理方式提出了具體要求，要求設(shè)立足夠的垃圾桶放置位置，要硬底化，同時(shí)要方便清洗。 2．對(duì)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會(huì)所及休閑區(qū)域的布局、幼兒園的安置、會(huì)所功能的設(shè)置等提供了主導(dǎo)意見(jiàn)。 3．提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也是以后項(xiàng)日銷售的亮點(diǎn) 4．確定了物業(yè)管理早期介入和前期管理的時(shí)間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。 （一）項(xiàng)目論證階段物業(yè)管理介入的內(nèi)容和效果 在該項(xiàng)目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就 參與了工作并就該物業(yè)的市場(chǎng)定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式發(fā)表了意見(jiàn)并得到物業(yè)建設(shè)單位的采納。 五、 案例分析 該物業(yè)項(xiàng)目位于粵西的一個(gè)沿海城市，開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，總建筑面積達(dá) 40