小區(qū)項(xiàng)目策劃與可行性分析報(bào)告(文件)
【正文】 以下對(duì)本項(xiàng)目的土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、銷售價(jià)格、開發(fā)期這4個(gè)主要的不確定因素進(jìn)行分析。同理，人工費(fèi)也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目投資不構(gòu)成較大影響。綜合上述中的情況考慮，排除政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生突變的情況下，本項(xiàng)目的開發(fā)期不會(huì)輕易受到影響。[20]由于宏觀經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)分析以在上文中加以分析，以下將對(duì)本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告中還存在的一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。本項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，開發(fā)過程中的大部分成本費(fèi)用都需要通過商品房預(yù)售和銷售收入獲得。而這其中自然條件不能避免，只能在施工中盡量規(guī)避該種風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)不大。隨著某市新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)的不斷發(fā)展，近期內(nèi)其周邊房?jī)r(jià)也會(huì)持續(xù)上漲。附錄附圖1：項(xiàng)目總平圖
附圖2：小區(qū)A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖
附圖3：小區(qū)B棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖
附圖4：戶型圖
參考文獻(xiàn)[1]某市人民政府公眾信息網(wǎng). [2]和訊網(wǎng)新聞.[3]某市城區(qū)房地產(chǎn)需求的調(diào)查報(bào)告資料下載地址庫新浪地產(chǎn)網(wǎng). [4] 揭筱紋. ，2006[5]某樓盤展示某房產(chǎn)網(wǎng)某房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站. ,18,5[6]劉洪玉. ,2006 [7]譚大璐，趙世強(qiáng). ,2008 [8]，1993[9]萬威武，劉新梅，2003[10]萬威武，,1996[11]周惠珍. ，1992[12]王家遠(yuǎn). ，2008[13]劉洪玉. ，2005[14]王家遠(yuǎn). ，2004[15]劉德學(xué)，樊洛平. ，2002[16]余建星. ，2006[17]劉洪玉、從培經(jīng). ，1997[18]徐玖平，劉曉紅. ，2008[19]沈建明. ，2004[20]成虎. 工程項(xiàng)目管理高等教育出版社，2005致 謝在論文即將完成之際，我要首先感謝**x老師，他們?cè)谡麄€(gè)過程中都對(duì)我的論文悉心指導(dǎo)。附圖1：項(xiàng)目總平圖附圖2：小區(qū)戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面圖
附圖3：戶型圖
A戶型圖B戶型圖C戶型圖D戶型圖。同時(shí)我要感謝關(guān)心和幫助過我的畢業(yè)設(shè)計(jì)研究小組同學(xué)**x等。，稅后凈利潤(rùn)10978萬元，%，相比同行業(yè)其它項(xiàng)目有著更好的經(jīng)濟(jì)效益，且本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小，易于開發(fā)建設(shè)。這一系列的條件都表明本項(xiàng)目具有較安全的開發(fā)環(huán)境以及開發(fā)的必要性。當(dāng)?shù)孛癖妼?duì)項(xiàng)目的抵觸這項(xiàng)因素方面，依據(jù)周邊樓盤的開發(fā)情況看來，不存在該項(xiàng)擔(dān)心，本項(xiàng)目房產(chǎn)的建設(shè)解決周邊工業(yè)園區(qū)眾多職工的住宿安家問題。如果施工過程中遇到不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)耽誤工期，住宅無法按時(shí)賣出，則很可能造成資金鏈斷裂，從而影響整個(gè)開發(fā)計(jì)劃。其中組織管理不善可由建設(shè)期間加強(qiáng)管理，科學(xué)落實(shí)來解決。[19]有了風(fēng)險(xiǎn)分析將可以查明項(xiàng)目出問題的方面，預(yù)測(cè)項(xiàng)目出問題的時(shí)候，洞察項(xiàng)目里的潛在風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的開發(fā)期總共為3年，相較其他項(xiàng)目而言能夠快速回收資金。當(dāng)建筑工程開工后，由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用發(fā)生變化，也會(huì)導(dǎo)致建安工程費(fèi)用改變。[16]不確定性分析是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資決策成敗有著重要的影響。屬于風(fēng)險(xiǎn)較小，適合開發(fā)。它是研究一個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入、成本和產(chǎn)銷量之間的關(guān)系，確定夠本點(diǎn)，預(yù)測(cè)產(chǎn)品產(chǎn)量對(duì)項(xiàng)目盈虧的影響?？偝杀举M(fèi)用每增加1%，%；銷售單價(jià)每增加1%,%；總投資額每增加1%,%。[9]敏感性（Sensitivity）是指某一相關(guān)因素的變動(dòng)對(duì)反映項(xiàng)目投資效果的評(píng)價(jià)指標(biāo)（內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期等）的影響程度。+179。+179。=稅后：NPV=+（）/+178。[8]稅前：Pt=21+稅后：21+凈現(xiàn)值（Net Present Value）和凈現(xiàn)值率（Net Present Value Ratio）都是反映項(xiàng)目盈利能力，或?qū)?guó)民經(jīng)濟(jì)所作貢獻(xiàn)的重要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。[7]其優(yōu)點(diǎn)：（1）概念清晰，簡(jiǎn)單易用；（2）該指標(biāo)不僅在一定程度上反映項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，而且反映項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。項(xiàng)目詳細(xì)利潤(rùn)見下表： 利潤(rùn)表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)單位（萬元）計(jì)算期計(jì)算依據(jù)第一期第二期1銷售收入2銷售稅金及附加3總成本費(fèi)用4利潤(rùn)總額135土地增值稅6項(xiàng)目所得稅(45)25%7稅后利潤(rùn)456數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)可行性研究的核心內(nèi)容。項(xiàng)目總成本費(fèi)用：。[6]本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售金額：其它應(yīng)扣除項(xiàng)目為項(xiàng)目開發(fā)成本的20%：20%=+==247。[6]（1）土地費(fèi)土地費(fèi)用：2500萬元其中：1．土地出讓金：2．契稅（出讓金3%）：（2）前期費(fèi)前期費(fèi)用：其中：1．規(guī)劃勘測(cè)費(fèi)（建安費(fèi)%）：2．規(guī)劃放樣費(fèi)：36萬元3．招投標(biāo)費(fèi)用（建安工程費(fèi)%）：4．三通一平費(fèi)用：120萬元（3）建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)：1．建安費(fèi)（1229元/㎡）：2．環(huán)境工程：280萬元3．機(jī)電設(shè)備：520萬元（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：420萬元其中：1．道路工程費(fèi)：180萬元2．自來水工程費(fèi)：110萬元3．照明綠化費(fèi)：100萬元4．電訊設(shè)施費(fèi)：30萬元（5）公共配套費(fèi)公共配套費(fèi)：其中： 1．小區(qū)配套費(fèi)：360萬元2．質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費(fèi)（建安費(fèi)1%）：3．地下車庫建設(shè)費(fèi)（車位數(shù)單位面積2000元/平方米）：3200萬元（6）不可預(yù)見費(fèi)：（7）總成本：開發(fā)費(fèi)用：其中：1．管理費(fèi)用：270萬2．銷售推廣費(fèi)（銷售收入%）：3．財(cái)務(wù)費(fèi)用：1800萬數(shù)據(jù)來源：自行計(jì)算得出開發(fā)期間稅費(fèi)就是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作包括擬前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測(cè)放樣、項(xiàng)目各項(xiàng)相關(guān)手續(xù)辦理、項(xiàng)目招投標(biāo)等，到三年后的2014年5月底項(xiàng)目銷售基本完畢，具體安排如下：前期工作：2011年5月2011年8月為項(xiàng)目一期建造：2011年8月至2012年8月項(xiàng)目一期預(yù)售：2012年11月2012年8月項(xiàng)目一期正式銷售：2012年8月2013年2月項(xiàng)目二期建造：2013年2月2013年11月項(xiàng)目二期預(yù)售：2013年2月2013年11月項(xiàng)目二期銷售2013年11月2014年5月 規(guī)劃要求及項(xiàng)目指標(biāo)“HJ”，該宗地要求：≤容積率≤，建筑密度≤40%，建筑高度滿足凈空要求，建筑層數(shù)≤15層，綠地率≥25%。+360=。分兩期開發(fā)的12幢多層住宅住宅被綠地環(huán)繞，給人舒適、靜謐的感覺。戶型圖詳見附錄?？紤]到大多數(shù)青年追求高品質(zhì)的居住質(zhì)量，對(duì)多層住宅的需求較大，對(duì)購買價(jià)格承受能力有限，對(duì)價(jià)格敏感度高，追求好的性能價(jià)格比，因此本項(xiàng)目方案確定為：高層(14層)中高檔住宅社區(qū)，機(jī)動(dòng)車全部進(jìn)入地下車庫。本項(xiàng)目第一期預(yù)計(jì)在2011年年中開始銷售，第二期預(yù)計(jì)在2012年下半年開始銷售。由于項(xiàng)目開發(fā)量較大，建議分兩期開發(fā)。市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前某市民普遍喜歡的戶型為三室兩廳、兩室兩廳。而某市在“”地震中屬于重災(zāi)區(qū)，在地震后人們對(duì)于住宅的質(zhì)量要求有明顯的上升。（1）雒城一號(hào)住宅小區(qū) 雒城一號(hào)基本情況表開發(fā)商萬興集團(tuán)地址某市中山大道南三段物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積183516 m2總建筑面積約45萬平方米狀況在售均價(jià)3300 m2信息來源：
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