廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告(文件)
【正文】 2735623405同比 %% %%芳村區(qū)均價(jià)315631203474235922341988同比 %% %%白云區(qū)均價(jià)424043534081265626172372同比 %% %%黃埔區(qū)均價(jià)292730473118112918491765同比 %% %%番禺區(qū)均價(jià)308530172490139013591505同比 %% %%花都區(qū)均價(jià)18131865179396610321061同比 %% %%2003年廣州市預(yù)售商品住宅的成交均價(jià)為3888元/平方米，%，價(jià)格基本保持穩(wěn)定。帶動(dòng)廣州大盤(pán)價(jià)格下降的一個(gè)主要因素就是占預(yù)售住宅成交面積超過(guò)30%的番禺區(qū)的成交均價(jià)大幅下降，由2002年的3017元/平方米跌到2490元/平方米，%。如花都區(qū)2002年預(yù)售、二手商鋪成交面積之比為75：25；而到2003年，這一比例迅速變?yōu)?6：74。而其他五個(gè)區(qū)2003年的二手商鋪成交均價(jià)則有不同程度的下降。在2003年預(yù)售辦公樓成交方面，海珠、荔灣兩區(qū)的成交均價(jià)較上年有所上升。取得如此輝煌的成績(jī)，可以總結(jié)為預(yù)售商品房和二手房市場(chǎng)的互相拉動(dòng)，互惠互利。二手房市場(chǎng)的增長(zhǎng)起步于1998年，而在1996和1997年，預(yù)售商品房市場(chǎng)均處于高速增長(zhǎng)期，成交量分別達(dá)到254萬(wàn)平方米和438萬(wàn)平方米?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在2004年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在預(yù)售商品房和二手房市場(chǎng)互相拉動(dòng)下繼續(xù)穩(wěn)步高速向前發(fā)展，而在未來(lái)的若干年，其互動(dòng)增長(zhǎng)的勢(shì)頭將繼續(xù)強(qiáng)勁。在未來(lái)的一年，在市場(chǎng)背景沒(méi)有太大改變的前提下，房地產(chǎn)價(jià)格窄幅下行的局面將不會(huì)有所改變。預(yù)售商品房市場(chǎng)增長(zhǎng)的再起步源于2002年，而在2001年，二手房市場(chǎng)步入了高速增長(zhǎng)的第四個(gè)年頭，市場(chǎng)占有率接近30%。1993年—2003年廣州市原八區(qū)房屋成交面積情況表單位：萬(wàn)平方米年份19931994199519961997199819992000200120022003總量651321672754586276946857588831050份額100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%預(yù)售54116149254438587631559535578633份額83%88%89%93%96%94%91%82%71%65%60%二手11161821204063126223305417份額17%12%11%7%4%6%9%18%29%35%40%多年來(lái)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了曲折向上的發(fā)展歷程。%，%，是整個(gè)市場(chǎng)均價(jià)下降的主要因素。成交重點(diǎn)區(qū)域天河區(qū)預(yù)售、二手辦公樓成交面積的比例為67：33。2003年，天河區(qū)的商鋪成交均價(jià)為12308元/平方米，%；黃埔、花都的預(yù)售商鋪均價(jià)為6207元/平方米和4992元/平方米，%%；而其他七個(gè)區(qū)的較上年有不同程度的下降。、二手商鋪成交面積對(duì)比2001年—2003年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手商鋪成交面積面積單位：萬(wàn)平方米200320022001預(yù)售二手預(yù)售二手預(yù)售二手全市成交面積比例53%47%65%35%62%38%東山區(qū)成交面積比例76%24%43%57%78%22%荔灣區(qū)成交面積比例42%58%41%59%49%51%越秀區(qū)成交面積比例26%74%57%43%72%28%海珠區(qū)成交面積比例72%28%79%21%69%31%天河區(qū)成交面積比例80%20%77%23%85%15%芳村區(qū)成交面積比例82%18%65%35%37%63%白云區(qū)成交面積比例67%33%45%55%80%20%黃埔區(qū)成交面積比例48%52%47%53%72%28%番禺區(qū)成交面積比例49%51%64%36%55%45%花都區(qū)成交面積比例26%74%75%25%35%65%2003年廣州市預(yù)售、二手商鋪成交面積之比為53：47，兩者相差不大。芳村區(qū)2003年的預(yù)售住宅均價(jià)為3474元/平方米，%；黃埔的樓價(jià)也有2%左右的升幅，荔灣、海珠、天河、花都的預(yù)售住宅均價(jià)均在各自價(jià)格水平上窄幅波動(dòng)；東山、越秀均有價(jià)格止跌的跡象；只有番禺樓價(jià)還在單邊下挫。其中，越秀區(qū)的二手住宅成交面積大于預(yù)售住宅的成交面積，東山、黃埔兩區(qū)預(yù)售、二手住宅成交面積的比例在50：50左右。自2001年來(lái)，廣州市一、二手房成交面積的比例基本上是按每年預(yù)售商品房降低兩個(gè)百分點(diǎn)的幅度變化。市場(chǎng)熱點(diǎn)集中在番禺、天河、海珠、東山、白云幾個(gè)區(qū)，在一些生活配套成熟的區(qū)域二手市場(chǎng)發(fā)展的較快。%；，%。值得關(guān)注的區(qū)域是越秀區(qū)，%，%，增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。2002年—2003年廣州市十區(qū)二手商鋪成交面積單位：萬(wàn)平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市% %% %東山區(qū)%%%%荔灣區(qū)%%%%越秀區(qū)%%%%海珠區(qū)%%%%天河區(qū)%%%%芳村區(qū)%%%%白云區(qū)%%%%黃埔區(qū)%%%%番禺區(qū)%%%%花都區(qū)%%%%，%，大大高于2003年二手房成交面積的增長(zhǎng)率，是二手商鋪市場(chǎng)較為活躍的一年。番禺區(qū)仍是廣州市二手住宅成交面積最多的區(qū)域，%，但其與二手住宅成交面積第二名、第三名的差距已不是很大。%，稍低于全市平均水平。這四個(gè)區(qū)合起來(lái)，%。%，略微落后于全市水平。%，但仍保持了20%以上的增幅，顯示了高位快速運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。黃埔、白云兩個(gè)區(qū)因新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多，如黃埔區(qū)的黃埔花園、萬(wàn)科項(xiàng)目、濱海豪園及白云區(qū)的富力桃園、恒大金沙洲項(xiàng)目、萬(wàn)科項(xiàng)目等，都將紛紛推向市場(chǎng)，因此成交量將會(huì)迅速增加，其市場(chǎng)潛力將會(huì)更突現(xiàn)，與前三強(qiáng)的差距最起碼不會(huì)擴(kuò)大。綜合來(lái)說(shuō)，%。天河區(qū)的商務(wù)辦公氣氛較為濃厚，%的情況下，%，連續(xù)兩年占全市預(yù)售辦公樓成交面積的一半以上。值得注意的是，芳村區(qū)2003年預(yù)售商鋪成交面積雖然占全市份額不足4%，%，%，增幅都相當(dāng)大。十區(qū)中，另外一個(gè)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的區(qū)域?yàn)樵叫銋^(qū)，其他7個(gè)區(qū)的預(yù)售商鋪成交面積的增幅均在10%以上，%，但番禺、花都兩大區(qū)域的成交面積大幅下降，抹殺了7個(gè)區(qū)增長(zhǎng)所帶來(lái)的成果。這三個(gè)區(qū)所占的市場(chǎng)份額與2002年相差不多，%%，；%%，%；%%，%。另外7個(gè)區(qū)的增幅低于全市平均水平，其中荔灣、黃埔、越秀三個(gè)區(qū)成交面積低于2002年的成交面積，%。但從這三個(gè)區(qū)域預(yù)售商品房銷售金額的增長(zhǎng)速度上來(lái)分析，海珠區(qū)的增長(zhǎng)勢(shì)頭最猛，%，%的面積增長(zhǎng)速度，而天河、%、%，明顯落后于各自的面積增長(zhǎng)速度。其余四個(gè)低于全市水平的區(qū)域均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，特別是越秀區(qū)，%。20022003年廣州市各區(qū)預(yù)售商品房成交金額
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