【正文】 80年代起，開始探索適應我國社會主義市場經濟的房屋管理模式，研究房屋體制改革，并逐步意識到要對住宅小區(qū)進行專業(yè)化綜合管理。然而，在小區(qū)管理中也漸漸暴露出管理體制不順、服務水平較低和管理規(guī)則過于原則等問題。 ? （ 3）住宅小區(qū)的環(huán)境保養(yǎng)。 ? ，提高服務社會化水平，解放生產力，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，從而提高人們的生活質量。 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務 ? ? 性強的特點。 ? 不同，社會層次不同，家庭狀況不同，因而對服務的需求千差萬別，決定了住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的全方位和多層次多樣性。 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務 ? ? 住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務按照類型劃分可以分為公共服務、專項服務和特約服務。它可與道路紅線重合，也可退于道路紅線之后，但絕不許超越道路紅線，在紅線內不允許建任永久性建筑。 ? 其次，物業(yè)環(huán)境的好壞直接關系到物業(yè)的價值。 ? . 2企業(yè)方面 ? ，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢。 ? ，明顯落后于目前快速發(fā)展的房地產開發(fā)與銷售，形成建設與管理脫節(jié)的局面。 ? ，經費來源匱乏，制約了小區(qū)物業(yè)管理的正常運轉和管理單位的自我發(fā)展。作為城市管理的一部分，政府應加大對物業(yè)管理服務工作的重視和支持，推進物業(yè)管理服務工作的不斷深入、規(guī)范和完善。推行招投標制，用經濟規(guī)律來規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)的行為。要以小區(qū)為依托，以便民為宗旨開展多種經營和有償服務，增加收入。?當時問他們?yōu)槭裁床蛔屛疫M，保安只說‘物業(yè)不讓的’，其他什么話都沒有！?指著大門，師先生氣呼呼地說。 ? ?直到現在他們也不給我們一個說法，我想先把房子修完好住進去?？刹坏?1小時，門口就聚集了 10多位穿迷彩服的人，原本開著的大門也被鎖上，我就立即報了警。?師先生隨后向記者出示了 4張診斷證明，上面顯示有幾人受了挫傷。不過，不少業(yè)內人士認為，所謂?高檔別墅社區(qū)的物業(yè)服務品質?的評判應當首先建立在安全的基礎上，只有社區(qū)的物業(yè)管理充分地保證了社區(qū)居民的安全才能夠繼續(xù)談論其他服務品質的價值。 詳解 ? 近兩年來，京城樓市的供應量持續(xù)走高，而高檔別墅的供應量也有了較大的增長，隨之而來的競爭壓力，以及品質的愈發(fā)接近，這令別墅的競爭開始更多地轉向了軟件方面的競爭，尤其是物業(yè)管理的水平，作為物管水平基礎的安全防范在樓盤競爭中的權重也進一步提升。園區(qū)實行封閉式管理，24小時保安巡邏及摩托車機動崗，業(yè)主的可視對講系統與園區(qū)保安監(jiān)控中心聯網，可實現應急報警，莊園周界設４束紅外線及監(jiān)控防護系統，使整個園區(qū)的防護措施高效、機動、安全、可靠。據記者了解，這是京城多數高檔別墅社區(qū)在安全防范方面共。 詳解 ? 紫玉山莊江藍告訴記者，紫玉山莊在京城已經運作了 10多個年頭，在這 10多年當中，紫玉山莊沒有在安保方面出現任何問題，她表示，紫玉山莊已開發(fā)到第 3期，日后還將有 5期，安保情況的好壞是開發(fā)商品牌的組成部分之一。 詳解 ? 碧水莊園有關人士表示，雖然買家選擇別墅的第一標準仍然是項目的品質，但隨著競爭的加劇，產品品質的同質化已經顯露出苗頭，因此，日后的競爭必然會逐步向軟件方面轉移 —— 主要是物業(yè)服務的水平，而作為基礎存在的安保因素無疑將在競爭中占有更加重要的位臵。記者從碧水莊園方面得到的數據是，在碧水莊園的 400多戶業(yè)主當中，有將近 95％的人把安全看作是別墅物業(yè)管理最重要，也是首先考慮的因素。 ? 公寓別墅的物業(yè)管理對物業(yè)服務人員的素質提出了更高的要求，本章主要結合相關案例，針對公寓別墅的服務特點和要求展開討論，重點介紹公寓別墅服務的要求。?師先生說，?當時情緒比較激動，就開車撞向了大門，但是沒進去，然后我就跳下車，從小門強行闖進，趕到物業(yè)辦公室。 7日早上，當他開著自家寶馬車拉一位工程師進小區(qū)時，又被門衛(wèi)攔住，門衛(wèi)的解釋是：物業(yè)不讓你進。可當施工基本完成時，物業(yè)管理公司突然告知其為非法建筑，就將加蓋部分拆除，并要求他們將剩余部分拆除。 第六章 公寓別墅物業(yè)服務與經營 ? 【 案例透視 】 ? 第一節(jié) 概述 ? 第二節(jié) 公寓物業(yè)服務 ? 第三節(jié) 別墅物業(yè)服務 案例透視 ? 2022年 5月 7日早晨，北京位于北四環(huán)外的紫玉山莊別墅的業(yè)主師先生開車載一位客人進小區(qū)，卻被保安攔在了大門外。 ? ，擴展服務領域，建立以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性經濟運行機制。同時，作為主管部門應切實履行好管理職責，加大對相關物業(yè)管理部門的協調力度，形成物業(yè)管理中的統一步調；加大對物業(yè)管理的監(jiān)督、督查力度，促使物業(yè)管理企業(yè)提供質價相稱的服務；加大宣傳力度，讓廣大居民熟悉物業(yè)管理，理解物業(yè)管理，接受和支持物業(yè)管理。一方面，缺少對物業(yè)管理單位的約束，服務層次不到位；另一方面，物業(yè)管理單位的法律地位得不到保障，管理很難收到好的成效。 ? ，物業(yè)管理行業(yè)沒有實現有效的市場競爭。從國有房管處（所）轉制的企業(yè)還沒有完全擺脫計劃經濟時管房的思維模式；小的民營企業(yè)還處于家族式管理階段。 第三節(jié) 住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務與經營存在的問題及解決對策 ? ? ： ? ，個別業(yè)主素質不高，缺乏對物業(yè)管理的消費意識，還在懷念過去的?免費午餐?； ? （業(yè)主委員會）、物業(yè)管理公司、開發(fā)商等各市場主體間權利責任不明確，凡事都找物業(yè)管理公司。 ? 物業(yè)環(huán)境的好壞對人們的居住、生活，對物業(yè)價值的體現和對整個城市環(huán)境的改善都具有十分重要的意義。 ? 房地產物業(yè)環(huán)境，是指建筑紅線（紅線一般是指道路用地的邊界線。 ? 是第一位的。 ? 以面向本區(qū)域的業(yè)主和住戶為主，而且一般不易形成較大的規(guī)?；蚓邆漭^高的專業(yè)水平，那么這種服務就必然是以靠近居民日常生活為主，和家庭的日常生活息息相關。 ? 總之，住宅小區(qū)物業(yè)管理服務是一項非常重要，非常有意義的工作，是物業(yè)管理和物業(yè)綜合服務的重要組成部分。 ? （ 5）按照住戶要求，提供各類專項服務和特約服務。 第一節(jié) 概述 ? ? 住宅小區(qū)管理的基本內容主要由房屋及房屋設備的使用與維修管理和住宅小區(qū)環(huán)境維護、市政設施管理等組成，具體內容如下： ? （ 1）住宅小區(qū)內各類房屋及其附屬設施、設備的維修和管理。物業(yè)管理覆蓋面不斷擴展，居住小區(qū)、綜合大樓、辦公用房、廠房倉庫等物業(yè)都陸續(xù)加入了物業(yè)管理行列。 第一節(jié) 概述 ? ? 住宅小區(qū)是依城市統一規(guī)劃建設，基礎設施配套比較齊全，建筑面積在 5萬平方米以上，入住率達 60%以上的小區(qū)。這顯然是對住戶合法行使權利的阻撓，是不對的?？梢噪p方談，也可以打官司?？墒莾煞N法律關系混淆就不行，不能說沒有履行這個法律關系中的義務就不能享有另外一個法律關系中的權利，這樣做就會導致責權利不一致。 詳解 ? 在房屋買賣法律關系中，買家承擔支付房價款的義務，享有取得房屋所有權的權利。 第五章 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務與經營 ? 【 案例透視 】 ? 第一節(jié) 概述 ? 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務 ? 第三節(jié) 住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務與經營存在的問題及解決對策 案例透視 ? 物業(yè)管理公司有權以業(yè)主不交物業(yè)管理費而停水電嗎？ ? 某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應的物業(yè)管理資質，系獨立核算、自負盈虧的企業(yè)法人。 業(yè)主回執(zhí) 業(yè)主（用戶）意見： 業(yè)主（用戶）簽名： 年 月 日 第五節(jié) 物業(yè)服務費的收繳 ? ? ? 2. 針對性追繳 ? 第五節(jié) 物業(yè)服務費的收繳 ? ： ? ? ，不能夠及時地為業(yè)主解決問題，只管理不服務，對業(yè)主要求的多，而自己卻做得少； ? ，有的物業(yè)管理公司在進行物業(yè)管理實施過程中在未經過業(yè)主的同意下私自減項或不按合同執(zhí)行； ? ，工作未完全到位。 ? ? 特殊公共設施維護費如電梯、空調、電視系統費用（非有限電視公司提供及綠化費用等）。 ? (7) 其他雜項支出費用。 ? (3) 車輛使用費，包括油費、維修費、折舊費。 ? ? 經營利潤是物業(yè)管理工作的勞動?產出?大于勞動?投入?部分。 ? ： ? 物業(yè)服務費 =物業(yè)管理成本 +物業(yè)管理經營應繳納的稅金 +物業(yè)管理經營利潤 ? 公式中各項組成的具體說明如下： ? 1. 物業(yè)管理成本 ? 物業(yè)管理成本分為有形成本和無形成本兩部分。 ? ，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。 ? ，指物業(yè)配套設施的更新費用。 ? （如火險、災害險等）及各種責任保險的支出。 ? ? ? 第四節(jié) 物業(yè)服務費的構成與核算 ? ? 各類物業(yè)服務費用主要由如下一些項目構成 ? ，包括外墻、樓梯、步行廣場升降梯（扶梯）、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、供配電系統、給排水系統及其他機械設備、機械裝臵及設施等。 ? 首先，物業(yè)管理企業(yè)擁有水、電、泥等管道技術力量，完全有能力開展為業(yè)主進行的特約服務。 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道 ? 物業(yè)質量保證金的籌措 ? 質量保證金是指開發(fā)商在向物業(yè)管理企業(yè)移交房產物業(yè)時，向物業(yè)管理企業(yè)繳納的保證物業(yè)質量的資金，用于交房后的保修期（一般為 2年）內被管物業(yè)的保修。 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道 ? ? ? 從物業(yè)管理企業(yè)的所有制來看，不同所有制的物業(yè)管理企業(yè)的啟動資金的籌集是各不相同的。 第二節(jié) 物業(yè)服務收費模式 ? ? ? 所謂酬金式，就是物業(yè)公司按照業(yè)主大會或者業(yè)主委員會批準的服務標準和預算對小區(qū)實施物業(yè)管理活動。 ? 、使用人公共衛(wèi)生清潔，公用設施的維修保養(yǎng)、保安、綠化等具有公共性質的服務以及代收繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價或政府指導價。隨著我國住房制度改革的進一步深化，市場經濟進一步的繁榮，加強解決物業(yè)管理收費的問題，促進物業(yè)管理步入健康發(fā)展的軌道，具有著現實意義和很強的緊迫感。其在發(fā)展的過程中遇到很多問題，其中最為突出的就是物業(yè)管理收費的問題。 ? ? ? ? ? ? ? ? （ 1）破壞性地震保險 ? （ 2）水暖管爆裂保險 ? （ 3）盜搶保險 ? （ 4）煤氣保險 ? （ 5） 現金保險 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險運作 ? 機動車輛險 ? 主要承保車輛損失險和第三者責任險 ? ? 2. 第三者責任險 ? 3. 機動車輛附加險 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險運作 ? 責任保險 ? ? ? 3. 電梯責任保險 ? 4. 雇主責任保險 ? 5. 雇員忠誠保險 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險運作 ? 人身保險 ? 1. 意外傷害保險 ? 2. 人壽保險與養(yǎng)老保險 ? (1) 人壽保險 ? (2) 養(yǎng)老保險 ? (3) 組合保險 第四章 物業(yè)服務收費概述 ? 【 案例透視 】 ? 第一節(jié) 物業(yè)服務收費原則 ? 第二節(jié) 物業(yè)服務收費模式 ? 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道 ? 第四節(jié) 物業(yè)服務費的構成與核算 ? 第五節(jié) 物業(yè)服務費的收繳 案例透視 ? 廣州 XX新都小區(qū)一位業(yè)主說，?我們小區(qū)物業(yè)費的標準每平方米是 4元人民幣，交了兩年 ,也沒覺得什么不妥。 基本責任是指投保人要求保險人承擔的賠償責任。 。 ? (1) 廣告費 ? (2) 代理費 ? (3)公共關系費用 ? (4)其他費用 ? 物業(yè)出租經營過程中的主要稅費包括房產稅、營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育附加費和土地使用稅等。 第四節(jié) 物業(yè)經營的收入與費用 ? ? ? 經營性物業(yè)是指用于出租能夠產生經濟收入的物業(yè)，經營性物業(yè)經營收入來源有三大方面。 ? （ 6）治安保衛(wèi)。 ? （ 2）機電設備、消防系統的維修保養(yǎng)。凡是租賃期間所損壞的室內物品均由承租人負責賠償 第四節(jié) 物業(yè)經營的收入與費用 ? ? 居住性物業(yè)經營收入的原則 ? ? ? ? 第四節(jié) 物業(yè)經營的收入與費用 ?