成本控制應(yīng)用指南(文件)
【正文】 工作進(jìn)度控制174。先評(píng)后選的原則銷售部詳見《營銷包裝操作規(guī)范》173。制訂裝修目標(biāo)成本總額設(shè)計(jì)部、銷售部詳見《營銷包裝操作規(guī)范》和《設(shè)計(jì)規(guī)劃管理規(guī)范》（2）材料采購172。委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部祥見《物業(yè)管理規(guī)范》（5）材料回收、保管和再利用172。制作樓書173。晚交房原因分類處理173。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響成本的問題審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部協(xié)助參見深圳公司有關(guān)文件鋼筋用量的核實(shí)（1）施工圖中的鋼筋用量（2）洽商、變更的鋼筋用量172。工程造價(jià)咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場(chǎng)了解乙方綁扎鋼筋情況審算部經(jīng)理監(jiān)督價(jià)差的調(diào)整（1）材料價(jià)差（2）人工價(jià)差（3）費(fèi)用價(jià)差172。工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制173。現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核 工程部負(fù)責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核 工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)控 審算部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性（負(fù)洽商）及經(jīng)濟(jì)性詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件違約與索賠（1）工期（2）質(zhì)量172。工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工方的配合問題工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工過程中協(xié)調(diào)、配合（4）停工、窩工172?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件財(cái)務(wù)費(fèi)用（1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計(jì)劃172。制定工程年度付款計(jì)劃工程部負(fù)責(zé)工程年度付款計(jì)劃（4）銷售回款的管理172。依據(jù)北京公司獎(jiǎng)優(yōu)懲劣的政策確定獎(jiǎng)金額財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)詳見費(fèi)用報(bào)銷規(guī)范第15條至第19條、第26至第29條。車輛交通費(fèi)實(shí)行油料歸口管理；過路費(fèi)、過橋費(fèi)、停車費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷管理；維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)事前審批；部門經(jīng)理以上私家車限額報(bào)銷（4）其他辦公用品費(fèi) 第九項(xiàng)物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補(bǔ)貼三個(gè)方面。物業(yè)公司就邀約項(xiàng)目提交物業(yè)管理方案174。經(jīng)同北京公司客戶服務(wù)中心達(dá)成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議北京公司客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽定委托經(jīng)營合同詳見物業(yè)管理成本控制規(guī)范中第6條物業(yè)虧損或補(bǔ)貼（1）物業(yè)管理費(fèi)虧損（含環(huán)境維護(hù)費(fèi)）（2）取暖費(fèi)虧損（3）水電費(fèi)虧損（含差額部分）暫缺暫缺現(xiàn)階段集團(tuán)內(nèi)物業(yè)公司正在籌建萬科物業(yè)集團(tuán)公司，如何處理物業(yè)虧損或補(bǔ)貼將出臺(tái)相應(yīng)政策。制定委托經(jīng)營合同173?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件委托物業(yè)管理（1）未銷售的商品房（2）地產(chǎn)公司辦公室（3）職工宿舍（4）樣板間172。通訊費(fèi)用實(shí)行限額報(bào)銷總辦與財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)詳見費(fèi)用報(bào)銷規(guī)范第1條至第14條、第20至25條（2）交際費(fèi)用173。依據(jù)總部人事部有關(guān)規(guī)定確定北京公司工資總額173。資金占?jí)嘿M(fèi)用估算與控制財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)年度資金計(jì)劃財(cái)務(wù)部與審算部配合控制占?jí)嘿Y金量詳見付款審批程序規(guī)范中工程款付款流程、營銷費(fèi)用付款流程（2）地價(jià)款的支付172。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。甲方督促乙方履行合同義務(wù)174。施工單位審圖175。及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況174。詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范173。先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。交房驗(yàn)收協(xié)議客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)，銷售前臺(tái)、物業(yè)公司協(xié)作詳見《補(bǔ)償管理規(guī)范》其他（1）中介費(fèi)待定銷售部（2）與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)）172。變更審批與知會(huì)制度173。使用登記174。材料、設(shè)備選型設(shè)計(jì)部詳見《設(shè)備、材料采購規(guī)范》（3）信息采集及招投標(biāo)172。招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)樣板房裝修（1）設(shè)計(jì)、裝修172。額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度主管總經(jīng)理詳見《營銷費(fèi)用管理規(guī)范》媒體選擇（1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析172。征求各方面意見，按審批流程操作主管總經(jīng)理詳見《營銷操作流程規(guī)范》營銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用（1）現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)用172。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者工程部詳見《設(shè)備材料采購規(guī)范》第九條、第十三到十六條173。外觀質(zhì)量的驗(yàn)收173。經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計(jì)部）詳見《付款審批程序規(guī)范》附件3“甲供材料付款流程”和附件7“采購類付款流程”材料驗(yàn)收172。174。材料款支付進(jìn)度174。招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息庫。生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合具體參照標(biāo)準(zhǔn)暫缺174。根據(jù)情況由不同級(jí)別人員最終審批。多層次多角度審核工程進(jìn)度。按合同約定執(zhí)行付款。材料計(jì)劃簽認(rèn)。先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度。（3）簽證的反饋172。
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