【正文】 畔 南 湖 雅 居 樂(lè) 萬(wàn) 科開 發(fā) 量 待 開 發(fā)近 郊 別 墅 開 發(fā) 量 對(duì) 比 圖待 開 發(fā) 量32%已 開 發(fā) 量68%已 開 發(fā) 量待 開 發(fā) 量21 廣州高端洋房供應(yīng)量分析廣州市區(qū)高端洋房多數(shù)集中在珠江新城、天河北、東風(fēng)東和沿江一線的豪宅項(xiàng)目中。部分個(gè)性豪宅項(xiàng)目如廣園東的匯景新城，有前期別墅的支持，洋房的創(chuàng)新性較強(qiáng)，如疊加復(fù)式，也奠定了高端檔次。星匯園、凱旋新世界、保利香檳花園、新城海濱花園121150㎡的三房二廳、151180㎡的四房二廳集中于 30 歲以上，主要為私企業(yè)主，企業(yè)中高層管理層及高級(jí)公務(wù)員天河北板塊以高層為主 城市 CBD62008000元/㎡可開發(fā)地塊少，后期可推出樓盤僅有 4 個(gè)（多為舊樓盤推新貨）廣州成熟商務(wù)區(qū)，各方面配套成熟，亦聚集了一批精英人士，租售市場(chǎng)活路。中海錦苑匯美景臺(tái)140230㎡的四房二廳集中于 35 歲以上，主要為私企業(yè)主東山（東風(fēng)東、五羊新城）板塊以高層為主教育強(qiáng)區(qū)、成熟配套69007500元/㎡居住用地基本上開發(fā)完畢早期豪宅區(qū)，以教育、配套為主要資源，但目前周邊環(huán)境略顯雜亂，密度又過(guò)大，已大大降低其居住舒適度。由于高端洋房的熱銷，不少大發(fā)展商將后期開發(fā)的產(chǎn)品類型都設(shè)計(jì)為高端洋房，如麗江最后一期麗島翠堤、雅居樂(lè)上善若水、錦繡香江等項(xiàng)目都鎖定 250 以上的大戶型高端洋房，并在 2022－2022 年搶閘開售。星河灣、珊瑚灣畔175300㎡左右的三房、四房私企、政府高級(jí)公務(wù)員、外企高級(jí)管理人員其它多層、小高層近市區(qū)、社區(qū)氛圍80009000元/㎡儲(chǔ)備土地量大，可開發(fā)量大物業(yè)檔次高，戶型有特色，社區(qū)氛圍成熟，物業(yè)管理優(yōu)越，距離市區(qū)近，匯景新城180250㎡疊加復(fù)式外企高級(jí)管理人員、開發(fā)區(qū)私企業(yè)主、珠三角企業(yè)家26 廣州高端洋房產(chǎn)品分析80㎡ 以 下 80100㎡ 101120㎡ 121150㎡ 151180㎡ 180㎡ 以 上 總 體一 房 一 廳 % %二 房 二 廳 % % % %三 房 二 廳 一 衛(wèi) % % % % % %三 房 二 廳 二 衛(wèi) % % % % %四 房 二 廳 二 衛(wèi) % % % % %四 房 二 廳 三 衛(wèi) % % %五 房 二 廳 二 衛(wèi) % % %五 房 二 廳 三 衛(wèi) % %總 體 % % % % % % %注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)抽樣樣本為珠江新城板塊、天河北、東風(fēng)東、濱江、番禺板塊的高端項(xiàng)目， 2022/1/11目前市場(chǎng)的主流戶型是寬松實(shí)用型的 121150㎡的三房二廳（套房） ，也是高端客戶主要需求戶型，所占比例最大（%） ；隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的提高，150180，180㎡以上的戶型呈上升趨勢(shì)，并出現(xiàn)市場(chǎng)空白。這些項(xiàng)目售價(jià)在 300－3000 萬(wàn)之間，真正賣出了豪宅的價(jià)值，更讓買家覺(jué)得物有所值，認(rèn)同樓盤所塑造的檔次格調(diào)。 30價(jià) 值 型 別 墅 總 價(jià) 統(tǒng) 計(jì)900400 350110013000200400600800100012001400匯 景 新 城 麗 江 王 臺(tái) 別 墅 清 華 坊 珊 瑚 灣 畔 二 沙 新 世 界 棕 櫚 園總 價(jià) （ 萬(wàn) 元 /套 ）價(jià)值型別墅總價(jià)均超過(guò) 300 萬(wàn)/套，最高可以達(dá)到 3000 多萬(wàn)一套的超豪華別墅，價(jià)格處于上游。綜合對(duì)比以上兩種別墅，價(jià)格型所消費(fèi)的客戶群較廣，價(jià)值型所消費(fèi)的客戶群較窄，基本是金字塔頂端的客戶；但價(jià)格型的別墅風(fēng)險(xiǎn)要比價(jià)值型別墅的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，在成本和需求基本恒定的情況下，不少發(fā)展商都追求“量”上突破，而不求“質(zhì)”的改變，間接影響了整個(gè)別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品價(jià)格體系。不會(huì)脫離價(jià)值杠桿，保持一定的市場(chǎng)消化率，但整體銷售速度并不會(huì)太快，保持在 年銷售整體 86%以上的水平。? 在價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)壓力，根據(jù)以上市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)的啟示，價(jià)格型別墅在市場(chǎng)仍占主流地位，不容忽視。在我們的項(xiàng)目中，這是非常具有借鑒意義的。該板塊地處番禺區(qū)南村鎮(zhèn)西部、鐘村鎮(zhèn)東南部，以迎賓路為自然分界(迎賓路的一邊是鐘村，另一邊是南村)，兩鎮(zhèn)總建設(shè)用地約 萬(wàn)畝（約90K㎡） ，其中用于房地產(chǎn)開發(fā)約 4 萬(wàn)畝。? 1998－2022 年，試探期：? 此期間，華南快速干線已通車，迎賓路已拓寬。55%31%14%低 端 小 面 積 洋 房 中 端 洋 房 獨(dú) 立 別 墅40? 2022－2022 年 5 月，爆發(fā)期? 以 2022 年五一黃金周星河灣高調(diào)入市引爆華南板塊，同年 7－10 月南國(guó)奧園、錦繡香江、華南新城陸續(xù)大熱開盤為標(biāo)志，在王志剛“中國(guó)樓市看廣東，廣東樓市看華南”的策劃效應(yīng)下，在《南方都市報(bào)》等主流媒體近一年的強(qiáng)力炒作下，華南板塊正式得名，并以大盤運(yùn)動(dòng)、產(chǎn)品革命的鮮明特色揚(yáng)名全國(guó)。? 2022 年，香港和黃集團(tuán)的珊瑚灣畔別墅群、中式園林風(fēng)格的清華坊聯(lián)排別墅，星河灣四期的三層臺(tái)階式陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，使本區(qū)域產(chǎn)品細(xì)化，進(jìn)入高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。? 突出的產(chǎn)品、環(huán)境高性價(jià)比華南板塊住區(qū)以突出的性價(jià)比，不僅征服了廣州房地產(chǎn)大眾化時(shí)代買方市場(chǎng)的消費(fèi)者。在廣州總體售價(jià)疲軟、豪宅掉價(jià)的市況下，產(chǎn)品價(jià)格一直堅(jiān)挺，略為走高。南區(qū)將建設(shè)為“具有南國(guó)水鄉(xiāng)特色，融精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂(lè)于一體的生態(tài)型生活園區(qū)”?；洊|方向，東莞和深圳的人流，可直接在番禺換乘，經(jīng)虎門橋和規(guī)劃中的珠三環(huán)橋過(guò)江，不需再經(jīng)廣州市區(qū)上廣深線；往南，廣珠輕軌和廣珠高速將客流帶到珠海、中山；西南線，順德、江門一帶可以緊緊地與廣州連在一起。西湖將是廣佛大都市圈和珠三角重要的國(guó)內(nèi)外商務(wù)活動(dòng)中心和商務(wù)休閑區(qū)，建設(shè)湖濱酒店、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際商務(wù)中心、商務(wù)綜合服務(wù)中心、商務(wù)套房、商務(wù)別墅、康復(fù)娛樂(lè)中心等，成為華南重要的商務(wù)活動(dòng)中心。? 地鐵三號(hào)線即通車。按照廣州市的交通體系規(guī)劃，新光快速路向北將通過(guò)規(guī)劃中的獵德大橋接獵德路、天河?xùn)|路，與天河區(qū)連接，于去年 12 月 8 日正式動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2022 年底與地鐵三號(hào)線同時(shí)建成通車。在近十年的別墅供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)中，華南板塊一共推出別墅約 2022 余套，在總量上，獨(dú)立別墅比聯(lián)排別墅少 80 余套左右，比例相當(dāng)。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查所得，目前華南板塊所出售的別墅僅剩余廣州雅居樂(lè) 30 套左右的聯(lián)排別墅，其余均銷售完畢。中式民居雙空中大露臺(tái)南北對(duì)流全套房設(shè)計(jì)8000 元/㎡洋房紫翠苑、碧翠苑、芳翠苑、漾翠苑、疊翠苑、錦翠苑 B區(qū)、翡翠苑 B 區(qū)翠宏臺(tái)二房二廳:6780㎡三房二廳:88114㎡四房二房:119135㎡四層結(jié)構(gòu)、天臺(tái)花園 5500 元/48樓盤 分期 組團(tuán) 主力戶型面積 戶型特點(diǎn) 價(jià)格第一期 雅逸庭、雅翠庭、雅 悅庭（歐洲故事） 二房二廳：90㎡三房二廳 100110㎡ 南北對(duì)流地下花園、多功能室全套房設(shè)計(jì)300800㎡大花園南北對(duì)流4500 元 /㎡(含 1000 元/㎡的裝修)第二期 賞心園、貴族公寓 三房二廳：120140㎡四房二廳：180190㎡四房二廳：170 190㎡ 全屋房間為套房設(shè)計(jì) 超寬空間感 12022 元/㎡星河灣、碧桂園、雅居樂(lè)、錦繡香江、奧園等典型樓盤的組團(tuán)產(chǎn)品由小面積的洋房逐步發(fā)展到總體面積寬松的大平層，在戶型特色、功能、裝修檔次的要求向高層次提升。聯(lián) 排 別 墅 樓 盤 價(jià) 格 區(qū) 間 供 應(yīng) 量 對(duì) 比0 50 100 150 200 250 300清 華 坊華 南 碧 桂 園廣 州 雅 居 樂(lè)錦 繡 香 江清 華 坊華 南 碧 桂 園廣 州 雅 居 樂(lè)廣 州 雅 居 樂(lè)錦 繡 香 江華 南 碧 桂 園廣 州 雅 居 樂(lè)錦 繡 香 江200萬(wàn)以上160200萬(wàn)110150萬(wàn)90100 萬(wàn)聯(lián) 排 別 墅 總 價(jià) 統(tǒng) 計(jì) （ 元 ）0100200300400500600200萬(wàn) 以 上 160200萬(wàn) 110150萬(wàn) 90100萬(wàn)200萬(wàn) 以 上 160200萬(wàn) 110150萬(wàn) 90100萬(wàn)51? 獨(dú)立別墅綜合分析如上圖表所示，? 華南板塊獨(dú)立別墅總價(jià)集中在 210500 萬(wàn)的區(qū)間，約占 78%左右；? 201300 萬(wàn)的獨(dú)立別墅主要以華南碧桂園和廣州雅居樂(lè)的供應(yīng)量最大，是市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品；? 500 萬(wàn)以上的高端獨(dú)立別墅主要以錦繡香江和珊瑚灣畔的 400500㎡的別墅供應(yīng)為主；? 180200 萬(wàn)/套的廉價(jià)別墅在早期華南碧桂園、廣州雅居樂(lè)的產(chǎn)品為主，份額較少。近年私企老板比例增多。該板塊后續(xù)供應(yīng)量大，實(shí)力發(fā)展商如萬(wàn)科的進(jìn)駐將增加其競(jìng)爭(zhēng)力。金碧御水山莊聯(lián)排：140260㎡獨(dú)立：230400㎡主要為高級(jí)公務(wù)員主要來(lái)自本地周邊，部份來(lái)自廣州從供應(yīng)量、客戶層、產(chǎn)品檔次、交通等方面綜合衡量，南湖板塊及廣園東板塊將成為華南板塊的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。市政 南拓：新城市中心形成 北優(yōu) 東進(jìn)：交通憑借華南快速干線與天河、琵洲連為一體，而即將開通的新光快速干線及地鐵三號(hào)線更將華南板塊劃入市區(qū)概念。近期純別墅項(xiàng)目如清華坊、珊瑚灣畔開始拔高檔次。半山林泉開始關(guān)注建筑特色塑造產(chǎn)品如碧桂園以整體規(guī)劃、配套取勝，產(chǎn)品特色性較弱本項(xiàng)目遭遇板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)沖擊弱，但將相對(duì)其他板塊在供應(yīng)量、規(guī)模及各方面的對(duì)比中并未處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，尤其在項(xiàng)目規(guī)模較小、自然景觀較貧乏的情況下，將面臨未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈，因此為尋找突破口，在眾多別墅項(xiàng)目中脫穎而出，需打造一個(gè)高檔次、具明顯特色性的別墅產(chǎn)品。 中海集團(tuán)、力迅、廣控等知名發(fā)展商將在陸續(xù)進(jìn)駐，在產(chǎn)品營(yíng)造上必然會(huì)以打造精品為理念，注重空間及功能營(yíng)造，創(chuàng)新性高，在文化氛圍、主題包裝、形象塑造下功夫，力求與珠江新城國(guó)際都市概念相符，顯示新都市現(xiàn)代摩登形象。若無(wú)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，如何結(jié)合環(huán)境優(yōu)勢(shì)，以獨(dú)有的產(chǎn)品形象跳脫市場(chǎng)印象，引導(dǎo)生活消費(fèi)理念，一舉擊中他們心理，奪取客源將成本項(xiàng)目的重要課題。廣州南部的別墅圈地集中在華南板塊和南沙開發(fā)區(qū)，相比之下，華南板塊的別墅區(qū)域價(jià)值最高。結(jié)論四：市場(chǎng)客戶不斷層分，不僅要求產(chǎn)品的的硬件設(shè)施“形似” ，還要求居住的人文內(nèi)涵“神似” ；別墅客戶群不斷演變，由最初的村中土地所有者、工廠主、政府要員到今日的私營(yíng)企業(yè)主、外企高級(jí)管理人員、科技產(chǎn)業(yè) CEO、海歸創(chuàng)業(yè)者等資本集中、財(cái)富集中、智慧集中的社會(huì)高層人士。但受到城市工業(yè)化的影響，不少客戶愿意選擇距離市中心不遠(yuǎn)、環(huán)境優(yōu)美、空氣含量高、產(chǎn)品空間結(jié)構(gòu)寬松的地方作為居住場(chǎng)所，給予別墅項(xiàng)目一大機(jī)遇。近年來(lái)，經(jīng)過(guò)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的變化洗禮客戶群文化水平明顯上升，憑借自己的專業(yè)知識(shí)和頭腦進(jìn)行財(cái)富積累，相比之下，這類客戶更自信，思想更新，我行我素，更注重追求高品位、高素質(zhì)的生活內(nèi)涵。有理由相信，未來(lái)還將有大量海歸人士回流廣州投資創(chuàng)業(yè)，并在廣州置業(yè)安家。這三家所占比重已達(dá) %，余者所占比重均不超過(guò) %。御水? 部份別墅項(xiàng)目以建筑風(fēng)格為主訴求點(diǎn)，但亦多以宣傳建筑所傳遞的獨(dú)特性及氣派享受性為重點(diǎn)。湖泊隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及居民生活水平的不斷提高，未來(lái)還將會(huì)有更多的白領(lǐng)階層成為別墅消費(fèi)者。今天的高端消費(fèi)者正日益關(guān)注自己的鄰居，關(guān)注樓盤里是否有屬于自己的社群。62? 內(nèi)地買家逐漸成為消費(fèi)主流廣州別墅的購(gòu)買者以內(nèi)地買家為主，其占總數(shù)比例高達(dá) %，其次為港澳臺(tái)同胞，所占比重為 %，其余別%為海外人士；而在對(duì)潛在買家的調(diào)查中，內(nèi)地人士所占比重更高達(dá) %，港澳臺(tái)同胞下降至 %，外籍人士則上升至%。調(diào)查顯示，無(wú)論是業(yè)主還是潛在買家，其文化程度以“本科”(業(yè)主占 40%，潛在買家占 %)和大專(分別占 32%與 %)為主，而年齡層次則以“26～35 歲”(分別占 50%與 %)和“36～45 歲”(分別占 %與 %)所占比重最大。結(jié)論五：部分價(jià)格型別墅客戶的競(jìng)爭(zhēng)外延已經(jīng)延伸到廣州市區(qū)高端洋房項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。58結(jié)論三：100350 萬(wàn)左右的經(jīng)濟(jì)型別墅在未來(lái) 2 年內(nèi)將持續(xù)成為市場(chǎng)的主流供應(yīng)產(chǎn)品；未來(lái) 23 年間的別墅發(fā)展趨勢(shì)以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，總價(jià)幅度在 100160 萬(wàn)左右的聯(lián)排，和 200350 萬(wàn)左右的獨(dú)立別墅成為廣州客戶對(duì)別墅的需求。結(jié)論二：政府對(duì)別墅用地宏觀調(diào)控，廣州南部可開發(fā)別墅用地資源稀缺，開發(fā)珍品別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)值催升；2022 年底，國(guó)家限制別墅用地開發(fā)，收回閑置的高爾夫球場(chǎng)用地，加強(qiáng)土地的宏觀調(diào)控。 中海集團(tuán)新一期中海產(chǎn)品上相信會(huì)承繼傳統(tǒng)豪宅理念，以舒適性為主要營(yíng)造方向，沉淀東山人文精粹。由于濱江板塊及天河北板塊基體上可開發(fā)用地已完畢，因此競(jìng)爭(zhēng)板塊集中在珠江新城板塊及東山板塊。別墅項(xiàng)目檔次高中低混合。廣園東路快速干線和 107 國(guó)道連接天河，規(guī)劃中的城軌輕與地鐵四號(hào)線營(yíng)造立體路網(wǎng)連通外部區(qū)域與天河。憑依白云山水自然風(fēng)景，環(huán)境景色一流，先天資源優(yōu)越?，F(xiàn)基本已售磬，后期供應(yīng)可能性亦不大。此板塊別墅用地集中，幾乎均為千畝大盤，加上未來(lái)開發(fā)量，其可能會(huì)形成一個(gè)華南最大的別墅板塊。近期部份中高檔別墅出現(xiàn)，加強(qiáng)其別墅陣營(yíng)，如清華坊的中式特色令人眼前一亮，而珊瑚灣畔則憑發(fā)展商知名度提高華南板塊別墅檔次印象。外圍配套上，園林傾向休閑風(fēng)格、規(guī)劃設(shè)計(jì)走向國(guó)際化，買家從經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)變?yōu)橄硎苄?。層? 米傳統(tǒng)走廊設(shè)計(jì)改為圓弧形空間 5500 元 /㎡(含