【正文】 務(wù)。經(jīng)理副經(jīng)理副經(jīng)理財務(wù)部辦公室保安部水電維修房屋維修綜合管理環(huán)境保護(hù)組織架構(gòu)圖第九章 項(xiàng)目招投標(biāo)與實(shí)施進(jìn)度一、項(xiàng)目招投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)管理是每一個建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則，根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》、國家發(fā)展計(jì)劃委員會第9號令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)的暫行規(guī)定》和《XXXX省實(shí)施中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法辦法》的有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招標(biāo)和工程監(jiān)理。2．．2011年7月2012年6月完成16主體工程施工，包括建筑外裝飾、室內(nèi)裝飾及安裝工程。第十章 組織管理機(jī)構(gòu)和職工人數(shù)的確定執(zhí)行董事總經(jīng)理銷售招商部工程技術(shù)部計(jì)劃財務(wù)部綜合管理部辦公室一、組織管理機(jī)構(gòu)二、職工人數(shù)的確定董事長：1人（經(jīng)濟(jì)師）總經(jīng)理：1人（經(jīng)濟(jì)師） 副總經(jīng)理：1人（經(jīng)濟(jì)師）銷售招商部：主管1人（經(jīng)濟(jì)師） 職員4人工程技術(shù)部：主管1人職員4人（含高級工程師1人；工程師2人）計(jì)劃財務(wù)部：主管1人 職員2人（會計(jì)師）綜合管理部：主管1人 職員3人總職工人數(shù)為20人第十一章 投資估算一、編制說明本項(xiàng)目為XXXX建設(shè)工程。建設(shè)期利息計(jì)算如下：8000%3年=（萬元）二、總投資估算表表二 總投資估算表序號項(xiàng)目投資金額（萬元）備 注1土地費(fèi)用13752項(xiàng)目前期費(fèi)1553其中：勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)336建筑面積單價25元/㎡三通一平費(fèi)202建筑面積單價15元/㎡報建費(fèi)942建筑面積單價70元/㎡監(jiān)理費(fèi)40建筑面積單價3元/㎡其他333工程建設(shè)費(fèi)16577見項(xiàng)目建設(shè)工程投資估算表4銷售費(fèi)用742銷售收入%5管理費(fèi)用202建筑面積單價15元/㎡6財務(wù)費(fèi)用1825%（年息）7不可預(yù)見費(fèi)514項(xiàng)目開發(fā)成本3%8土地增值稅572%,商鋪收入的3%合計(jì)23360 第十二章 項(xiàng)目財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)一、資金籌措及投資使用計(jì)劃1．資金籌措本項(xiàng)目資金來源有二個渠道：（1）自籌資金：15360萬元；（2）銀行貸款：8000萬元；總投資為23360萬元。經(jīng)綜合分析考慮到項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢及同區(qū)位項(xiàng)目比較。地下車位銷售收入：1298=1032萬元地下車庫銷售收入：10310=1030萬元銷售收入總計(jì)：38149萬元（詳見表四）2．銷售稅金及附加此項(xiàng)目按國家規(guī)定的稅收政策計(jì)取。2．人工資及福利費(fèi)職工收入按高于XXXX省XXXX年平均收入水平，確定為24000元/每年，設(shè)定人員編制20人。表六 經(jīng)營成本費(fèi)用估算表 單位:萬元序號項(xiàng) 目建設(shè)期營運(yùn)期1234 1經(jīng)營成本　　1224 　營銷費(fèi)用　　742 　管理費(fèi)用　　202 　房產(chǎn)稅　　280 2工資及福利　　55 3攤銷費(fèi)　　　4財務(wù)費(fèi)用　　1825 　長期借款利息　　1825 5其他費(fèi)用　　572 　經(jīng)營成本合計(jì)　　3676 五、利潤及利潤分配1．所得稅按利潤總額25%計(jì)取。31572= （年）（3）動態(tài)投資回收期P t’=（41）+|17882 |247。表明項(xiàng)目投資完全能在規(guī)定時間收回。項(xiàng)目總投資100% =（12700+ 2089 ）247。表明項(xiàng)目單位投資對國家積累的貢獻(xiàn)水平達(dá)到并超過行業(yè)平均水平。10%，計(jì)算結(jié)果見表十二。表明項(xiàng)目有較 強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 1. 項(xiàng)目公司股東肖石民為房地產(chǎn)二級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，具有獨(dú)立的法人資格。，他們都具有良好的政治素質(zhì)和職業(yè)道德，從事專業(yè)基本建設(shè)、管理工程建設(shè)、總承包、專業(yè)承包的設(shè)計(jì)。，由具有豐富招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員牽頭并配備了3名以上的工程技術(shù)、概預(yù)算、財務(wù)專職人員。因此，從財務(wù)上講項(xiàng)目可行。另外，在177。表十 資金來源與運(yùn)用表 單位:萬元序號項(xiàng)目建設(shè)期營運(yùn)期1 2 3 4 　資金來源7680 8000 7680 14789 　利潤總額　　　14789 　自籌資金7680 0 7680 　　銀行貸款0 8000 　　　攤消及折舊　　　　　流動資金借款　　　　　回收固定資金余值　　　　　回收流動資產(chǎn)　　　　　資金運(yùn)用7028 7509 7509 6578 　固定資產(chǎn)投資　　　　　銷售稅金及附加　　　2089 　經(jīng)營成本7028 7509 7509 1314 　所得稅　　　3175 　盈余資金652 491 171 8212 　累計(jì)盈余資金652 1143 1314 9525 表十一 項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表 單位:萬元序號項(xiàng) 目建設(shè)期營運(yùn)期12331資產(chǎn)7680 15680 23360 24885 流動資產(chǎn)總額7680 15680 23360 15360 累計(jì)盈余資金　　　9525 在建工程　　　　無形資產(chǎn)凈值　　　　2負(fù)債及所有者權(quán)益7680 15680 23360 24885 流動負(fù)債　　　　長期負(fù)債0 8000 8000　所有者權(quán)益7680 7680 15360 24885 其中：資本金7680 7680 15360 15360 累計(jì)未分配利潤　　0 9525 3資產(chǎn)負(fù)債率（%）%%%%三、敏感性分析本項(xiàng)目分別就項(xiàng)目經(jīng)營成本、經(jīng)營收入二個主要因素，對財務(wù)凈現(xiàn)值進(jìn)行單因素敏感性分析。資本金100% =12700247。項(xiàng)目總投資100% =12700 247。表明該項(xiàng)目從全部投資角度盈利能力已滿足了行業(yè)最低要求，在財務(wù)上可以考慮接受。表八 借款還本付息表 單位:萬元序號項(xiàng) 目建設(shè)期營運(yùn)期1234　借款償還　　　　1年初借款累計(jì)　8000800080002本年借款增加　8000　　3本年應(yīng)計(jì)利息　4本年還本　　　80005本年付息　6年末借款累計(jì)　800080000　還款資金來源　　　　1可供分配利潤　　　　　還本資金合計(jì)　　　　1償還本息　2還款后余額0800080000表九 現(xiàn) 金 流 量 表 單位:萬元序號項(xiàng)目建設(shè)期營運(yùn)期1 2 3 4 1　現(xiàn)金流入0 0 　38149 　經(jīng)營收入　　　38149 回收固定資產(chǎn)余值　　　　回收流動資金　　　　2　現(xiàn)金流出7028 7509 7509 6578 　固定資產(chǎn)投資　　　　經(jīng)營成本7028 7509 7509 1314 　經(jīng)營稅金及附加　　　2089 所得稅　　　3175 3　凈現(xiàn)金流量7028 7509 7509 31572 4　累計(jì)凈現(xiàn)金流量7028 14537 22046 9525 5　折現(xiàn)系數(shù)（I=10%） 6　折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6325 6082 5474 20714 7　累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量6325 12408 17882 2832 第十三章 項(xiàng)目財務(wù)評價一、財務(wù)的盈利分析1．項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表見表九，根據(jù)表九計(jì)算有關(guān)財務(wù)指標(biāo)。4．%計(jì)取。② 管理費(fèi)用。小區(qū)內(nèi)地下車位共計(jì)129個。表三序號項(xiàng) 目金額（萬元）備注資金來源233601自籌資金15360非企業(yè)負(fù)債2銀行借款8000資金運(yùn)用233601土地費(fèi)13752項(xiàng)目前期費(fèi)15533工程建設(shè)費(fèi)165774銷售費(fèi)用7425管理費(fèi)用2026財務(wù)費(fèi)用18257不可預(yù)見費(fèi)5148其它572二、項(xiàng)目的計(jì)算期1．項(xiàng)目的計(jì)算期根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，本項(xiàng)目建設(shè)期為3年；根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，營運(yùn)期定為1年，項(xiàng)目的計(jì)算期確定為4年。1．內(nèi)容包括： ①項(xiàng)目前期費(fèi)用（土地成本）②建設(shè)工程費(fèi)用③費(fèi)用部分④基本預(yù)備費(fèi)⑤建設(shè)期貸款利息本項(xiàng)目建設(shè)期及營運(yùn)期定為四年，貸款資金8000萬元一次到位。2013年12月底完成所有戶外工程、配套設(shè)施等，全部收尾交付使用。2011年1月正式開始工程建設(shè)，在各項(xiàng)工作開展順利的前提下，計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)工期為48個月。二、機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理公司經(jīng)理不設(shè)副經(jīng)理，副經(jīng)理下設(shè)保安部、水電維修、房屋維修、環(huán)境維護(hù)、財務(wù)部、辦公室等外個部門，從而保證物業(yè)管理安全周到、維修維護(hù)及時到位，充分保證小區(qū)的安靜、安全、文明、衛(wèi)生、舒適、方便。“堅(jiān)持開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位”，不僅能夠取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，而且能在一定程度上緩解城市用水的供需矛盾，解決高峰期缺水的問題，還能減少污水排放量，保護(hù)環(huán)境，取得良好的社會效益和環(huán)境效益。采用建筑中水系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)排污、廢水資源化，使污、廢水經(jīng)處理后回用，即可節(jié)約水資源，又使污水無害化，起到保護(hù)環(huán)境，防治水污染，緩解水資源不足的重要作用。剩余水壓雖難以消除，卻可以采取必要的措施使之減少。其他節(jié)水型設(shè)備。各種經(jīng)濟(jì)和行政管理措施的實(shí)行會不斷的增強(qiáng)公民節(jié)水意識，公民節(jié)水意識是在全社會推行節(jié)約用水的軟環(huán)境，公民節(jié)水意識的增強(qiáng)可對其他具體節(jié)水措施起到事半功倍的作用。(1)增強(qiáng)公民節(jié)水意識對于城市生活用水的廣大用戶來說，一部分人認(rèn)為水是取之不盡，用之不竭，沒有必要珍惜，節(jié)約用水意識極為淡薄。只要結(jié)合我國國情和實(shí)際情況，綜合利用各種節(jié)能技術(shù)措施，趨利避害，選擇經(jīng)濟(jì)合理的節(jié)能方案，必定可以獲得顯著的節(jié)能效果。(4)空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施降低系統(tǒng)的熱負(fù)荷；冷熱源節(jié)能；減少輸送系統(tǒng)的動力消耗；提高供回水溫差；選用低流速流體；提高輸配系統(tǒng)的效率；采用變流量水系統(tǒng)；采用變風(fēng)量系統(tǒng)；空調(diào)機(jī)組應(yīng)該選用機(jī)組風(fēng)機(jī)風(fēng)量、風(fēng)壓匹配合理，漏風(fēng)量少，空氣輸送系數(shù)大的機(jī)組；提高送風(fēng)溫差及合理調(diào)節(jié)新風(fēng)比；利用冷卻塔供冷技術(shù)；采用蓄冷技術(shù)；采用熱回收與熱交換裝置；充分利用自然冷源；(5)運(yùn)行管理節(jié)能技術(shù)措施在實(shí)際運(yùn)行中，對于系統(tǒng)形式相同和建筑規(guī)模相似的建筑物，其運(yùn)行能耗也存在較大的差別。在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，盡可能減少外門窗的面積。(2)增強(qiáng)建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各種主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。建筑節(jié)能可分為二部分：一、建筑物自身的節(jié)能，二、空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能。項(xiàng)目擬采取以下幾項(xiàng)目節(jié)能措施：節(jié)能措施近年來建筑節(jié)技術(shù)已成為全世界關(guān)注的熱點(diǎn)，也是當(dāng)前國內(nèi)外節(jié)能領(lǐng)域的一個熱點(diǎn)研究課題。汽車車庫廢氣由排氣管道引至排氣堅(jiān)井，實(shí)行高空排放。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。每棟住宅都統(tǒng)一安裝煤氣管道，室外主管道由市煤氣公司統(tǒng)一埋設(shè)，在埋設(shè)時要適當(dāng)與道路、其他管道保持距離，每戶設(shè)一煤氣計(jì)量表。疏散指示照明：在疏散樓梯、走道、疏散出入口、消防樓梯前室等處設(shè)置有疏散誘導(dǎo)燈。消火栓用水定額為40L/s，自動噴灑用水定額為30L/s。（3）通風(fēng)及防排煙設(shè)計(jì)地下車庫按防火分區(qū)劃分，排風(fēng)（煙）系統(tǒng)，消防電梯前室及防煙樓間設(shè)正壓送風(fēng)系統(tǒng)，公共衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)，商場設(shè)通風(fēng)換氣系統(tǒng)。在樓梯間、電梯前室、大堂、消防控制和地下車庫等地設(shè)置一定數(shù)量的事故應(yīng)急照明燈，并在建筑物內(nèi)的疏散走走道和地下車場公共出入口處設(shè)置安全疏散標(biāo)志燈。用戶系統(tǒng)采用并聯(lián)接線方式。（3）整個建筑設(shè)三級電涌保護(hù)（SPD）（4）等電位聯(lián)接：變電所及外網(wǎng)入戶的電纜外皮和所有金屬構(gòu)架均應(yīng)與接地裝置作等電位聯(lián)結(jié)。（2）配電方式建筑消防用電設(shè)備由Ⅰ、Ⅱ段母線引雙回路供電，并在最未端電箱處進(jìn)行自動切換。2．用電負(fù)荷等級估算（1）XXXX為一類防火建筑，消防用電設(shè)備應(yīng)