【正文】 ，占全國總?cè)丝诘?10％以上，到 21 世紀(jì)中葉將超過 4 億，占全國總?cè)丝诘?28％，即每4 個人中就有一位老年人。 觀念的變化中國“養(yǎng)兒防老” 、 “三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭” 、 “三口之家”的比重在不斷上升。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。目前北京市 60 歲以上 180 多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近 30％，未來 10 年， “空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到 90％。當(dāng)他們進入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。首先，要對老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進行調(diào)查研究，并提出適合我國市場需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。對于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房，要及時予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。與此同時，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。這兩個制度是老年人解決住房問題的前提條件。(5)建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。為了推進老年住房的發(fā)展，要建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)，并要認(rèn)真執(zhí)行。市場的發(fā)展一般會遵循這樣一條發(fā)展軌跡：大量“老人公寓” 、 “老少居”等住宅的出現(xiàn)，將使老年住宅產(chǎn)品走向數(shù)量化；而后，隨著市場的進一步發(fā)展，需求的進一步加大，專業(yè)化程度更高、居住質(zhì)量更好、價格更適宜的大型老年社區(qū)應(yīng)運而生，老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)?；唬?）郊區(qū)化為了滿足老年住宅對環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會遠(yuǎn)離城市，選擇在郊外風(fēng)景宜人、環(huán)境優(yōu)美的地方，但是同時會顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪；（3）建筑的多樣化隨著老年住宅產(chǎn)品的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。日新月異的科學(xué)發(fā)展，為老年人專用設(shè)計提供了基礎(chǔ)和注入活力，基于老年人的更深入的研究將使未來的老年住宅為老年人提供更細(xì)致的照顧；智能化的應(yīng)用，將為老年人帶來更方便、安全的全方位保障；網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，將使遠(yuǎn)程交互成為可能，老人與子女的溝通無處不在。在消費力上，由于未來老年住宅的規(guī)?；徒紖^(qū)化發(fā)展，降低了購置成本，實際上相當(dāng)于提高人們對老年住宅的消費能力。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務(wù)。 老年公寓的模式國外老年公寓的模式，依據(jù) 1986 年國際慈善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為 7 類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。 設(shè)計與配套設(shè)施老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設(shè)計規(guī)范” ，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務(wù)等。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。一、指導(dǎo)思想開展養(yǎng)老服務(wù)社會化示范活動，要以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真落實“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，以滿足人民群眾日益增長的養(yǎng)老服務(wù)需求為出發(fā)點，以保障城市“三無對象”和低保對象等困難老年人為重點，發(fā)展老年福利服務(wù)事業(yè)，推進社會福利社會化，進一步提高人民群眾的生活水平和生活質(zhì)量，維護社會公平，促進經(jīng)濟與社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，為構(gòu)建社會主義和諧社會而努力。三、基本標(biāo)準(zhǔn)1．政府高度重視。3．養(yǎng)老形式多樣。5．社會力量支持。7．服務(wù)隊伍愛崗敬業(yè)。職工對領(lǐng)導(dǎo)班子的滿意率為 90%以上，入住老年人的滿意率為 95%以上。開展示范活動必須堅持社會化的發(fā)展方向，倡導(dǎo)多種形式養(yǎng)老，開展多樣化服務(wù)，大力推進老年福利服務(wù)事業(yè)投資主體多元化、服務(wù)對象公眾化、服務(wù)方式多樣化、服務(wù)隊伍專業(yè)化。4．因地制宜，勇于創(chuàng)新。2．積極指導(dǎo)，精心組織。開展養(yǎng)老服務(wù)社會化示范活動，今年的重點是確定試點單位，啟動示范活動。要認(rèn)真總結(jié)開展養(yǎng)老服務(wù)社會化示范活動的試點經(jīng)驗，由點到面，逐步推開。市場準(zhǔn)入制度是國家對市場進行干預(yù)的基本制度，它作為政府管理的第一環(huán)節(jié)，既是政府管理市場的起點，又是一系列現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下的一項基礎(chǔ)性的、極為重要的經(jīng)濟法律制度。當(dāng)資金與需求之間出現(xiàn)非常大的差異時，為了保證社會的穩(wěn)定，政府將會大力支持資金投向老年住宅的建設(shè)，并根據(jù)區(qū)域市場對老年住宅產(chǎn)品需求的大小來調(diào)整優(yōu)惠政策的力度。資源消耗快速增長，是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快發(fā)展階段的特點之一。每年城鄉(xiāng)新建建筑竣工面積約 15 至 17 億平方米，預(yù)計到 2020 年底，全國房屋建筑面積將新增 220 至 250 億平方米。二、垃圾處理大力推廣城市生活垃圾焚燒發(fā)電、堆肥等綜合利用技術(shù)；推廣建筑垃圾的重復(fù)使用、再生利用和無害化利用。它建于北京北部的小湯山，占地面積 42 萬平方米，總建筑面積 18 萬平方米，可以容納近萬老人入住。大連市 2022 年底全市共有養(yǎng)老機構(gòu) 150 所，其中老年公寓 11 所，總床位 7993 張。以我國大連市為例，60 歲以上的老人 萬，占城市總?cè)丝诘?％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?％的比例分析，70 多萬的老年人中，將有近 2 萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)，而目前僅有 7 千多個床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。老年公寓的價位偏高有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租價高達(dá) 2022－3000 元，很多老年人只好望洋興嘆。 一些老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規(guī)劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計劃。老年公寓的建設(shè)規(guī)模、檔次以及價位的高低，都要從我國的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的實際情況出發(fā)，而不是追求大規(guī)模、高檔次。融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內(nèi)外有實力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。銀行要從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。這兩個制度是老年人解決住房問題的前提條件。 5．建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。為了推進老年住房的發(fā)展，要建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)，并要認(rèn)真執(zhí)行。我國各大中城市老年公寓發(fā)展的實踐證明，興辦老年公寓確實減輕了家庭養(yǎng)老壓力，彌補了家庭養(yǎng)老功能弱化的欠缺，緩解了空巢家庭、獨生子女家庭照顧老人的困難，消除了中青年夫婦的后顧之憂，起到了家庭養(yǎng)老所不能起到的作用。 《中華人民共和國老年人權(quán)益保護法》明確規(guī)定：“國家鼓勵、支持社會組織或個人興辦老年福利院、敬老院、老年公寓、老年醫(yī)療康復(fù)中心和老年文化體育活動場所等設(shè)施” 。我區(qū)現(xiàn)有 60 歲以上老年人 5 萬多人，多數(shù)住在城區(qū)，可目前全區(qū)老年公寓及托老所的床位總數(shù)不足 1000 個，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人日益增長的需求。老年人空巢家庭很多，為興建老年公寓提供了動力。這些情況造成了子女工作時對家人不放心，擔(dān)心家中老人突然發(fā)病或摔傷、燙傷、燒傷等意外情況發(fā)生，這些嚴(yán)重的心理負(fù)擔(dān)影響了子女的工作學(xué)習(xí)和進步。而且高齡、帶病、殘疾老年人和生活不能自理的老年人的比重將進一步上升。家庭規(guī)模日趨小型化，獨生子女家庭的增多，對老年公寓的發(fā)展起到了推動作用。綜合所述，興辦老年公寓是利國利民一舉多得的好事。特別是病弱、殘疾的高齡者，更需要晚輩的照顧，贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)會更重。雖然目前有些家庭請了保姆來照料老人，但從反映看，有很多不盡人意之處，如服務(wù)不到位，傭金偏高等等。高齡、病殘老年人逐年增多，為老年公寓提供了入住來源。一旦獨居老人突然患病需要急診，難以及時救治和護理。我區(qū)城區(qū)內(nèi)老年人中原來有職業(yè)的占老年人總數(shù)的 70%以上，這部分人離退休后多數(shù)領(lǐng)有養(yǎng)老金，其中有一些離退休干部收入較高，且夫妻雙方都有收入，他們希望自己的晚年有多彩的社會生活、豐富的文化生活、健康的日常生活、充實的精神生活，而這些需求是家庭難以滿足的。中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強老齡工作的決定》和民政部“星光計劃”都對發(fā)展老年服務(wù)和加快社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)提出了具體意見。老年公寓不失為解決老年人社會化養(yǎng)老的有效途徑和最佳選擇之一，是社會化養(yǎng)老的主要方向。三、XX 區(qū)老年公寓的前景分析建立適合我國國情的老年公寓不僅是人口老齡化發(fā)展的必然趨勢，而且是加強社會保障工作的客觀要求。如日本為推進老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化，1994 年實行了《中心建筑法》 ，2022 年起公布實行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等。我們要發(fā)動和鼓勵單位和個人積極投保，擴大養(yǎng)老保險范圍；同時要按國家規(guī)定按時發(fā)放。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。與此同時，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。對于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房，要及時予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。首先，要對老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進行調(diào)查研究，并提出適合我國市場需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。 政府和社會對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。北京市 2022 年調(diào)查顯示，50 歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為 860 元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)可以接受的價位為 400－500 元（《老年住房專題會議論文集》2022 年） 。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠(yuǎn)離社會、遠(yuǎn)離親友。 但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。第四章 老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀分析一、全國老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀分析老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗。因此，必須堅持發(fā)展中小套型住房，大力推進建筑節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材等工作。據(jù)測算，城市建設(shè)用鋼占全國用鋼總量的 20％，水泥用量占全國總用量的 17．6％，用地面積占全國城市建成區(qū)用地總面積的 30％；住宅用水占全國城市水資源消耗的 32％，住宅建設(shè)能耗占全國總能耗的 30％，單位建筑面積能耗為相同氣候條件下發(fā)達(dá)國家的 23 倍。因此本項目的建設(shè)不違被國家的相關(guān)政策，且能夠解決老年人的“老有所養(yǎng)”這一問題。這里，首先提到的是“老有所養(yǎng)” ，然而，目前的情況是：一方面，國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施無論是從數(shù)量還是從質(zhì)量、服務(wù)上都無法滿足老年人；另外一方面，國家無法提供如此巨大的一筆資金來進行養(yǎng)老設(shè)施的修建。第三節(jié) 行業(yè)準(zhǔn)入分析一、行業(yè)準(zhǔn)入制度概念市場準(zhǔn)入制度，是有關(guān)國家和政府準(zhǔn)許公民和法人進入市場，從事商品生產(chǎn)經(jīng)營活動的條件和程序規(guī)則的各種制度和規(guī)范的總稱。民政部將在全國選擇若干單位開展試點和示范活動；省級民政部門也要有計劃地確定一批單位開展試點和示范活動，并將名單于今年 5 月底前報民政部社會福利和社會事務(wù)司。民政部將對工作出色，開展示范活動成效顯著的單位給予表彰和獎勵。五、基本要求1．高度重視，加強領(lǐng)導(dǎo)。開展示范活動的重點是發(fā)展政府主導(dǎo)、社會力量廣泛參與的多種養(yǎng)老服務(wù)形式，工作基礎(chǔ)在社區(qū)。開展示范活動要堅持“以民為本、為民解困”的宗旨，以不斷滿足老年人尤其是“三無對象”和低保對象等老年人的福利服務(wù)需求、提高人民群眾生活質(zhì)量和文明程度為出發(fā)點和落腳點，體現(xiàn)社會福利維護民利、解決民生、落實民權(quán)的本質(zhì)要求。8．養(yǎng)老機構(gòu)優(yōu)質(zhì)高效。6．群眾廣泛參與。4．服務(wù)網(wǎng)絡(luò)健全。2．養(yǎng)老服務(wù)保障。民政部制訂示范活動的基本標(biāo)準(zhǔn)，各地結(jié)合自身實際情況制訂具體標(biāo)準(zhǔn)。福利性的養(yǎng)老機構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設(shè)。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的