【正文】 中可能的坪效可由既有市場上平均坪效，加上規(guī)劃者的經(jīng)驗而加以判斷。 當(dāng)然除了以上所述，占最多面積的服務(wù)設(shè)施應(yīng)該就是停車場了。商品概念計劃除了應(yīng)有的服務(wù)機能外，現(xiàn)在我們也必須對購物中心所要的販賣商品，定下一個明確的方針。建筑概念設(shè)計 基于對開發(fā)案已有的認識，建筑設(shè)計師可以開始著手購物中心的概念設(shè)計。一般而言，命名工作的目標(biāo)可歸納為以下三點： 表達購物中心的特質(zhì)與建筑風(fēng)格創(chuàng)造親和力，建立顧客的忠誠度作為企業(yè)識別的主要手段 接著我們就美國購物中心的名稱，進一步地了解各種命名：與地理位置有關(guān)以購物中心所在地命名，例如：Mall of AMERICA (國家) ，SAN FRANCISCO center （城市）,BEVERLY Center (街道) 。FASHION Island 。事實上，國內(nèi)百貨公司迄今曾有類似的案例多起，因而導(dǎo)致營運的失敗。核心店的配置一般而言，核心店的面積最大，且具有較大的顧客吸引力。 至于垂直型購物中心的場合，同理地可將核心店配置于頂層，吸引顧客往上游逛購物，只是要特別注意垂動線的便利性與流暢性?；旧显谝?guī)劃商品區(qū)域時，最需要費神的是餐飲業(yè)種。搭配組合原則完成商品區(qū)域劃分后，接下來的第二個步驟是針對主要不同特性的專賣店，作一適當(dāng)?shù)奈恢冒才?。組合原則——同一主題與同一客層的不同業(yè)種店，配置在同一區(qū)域，以增加顧客逛街的樂趣。如何平衡雙方的需求，是決定空間大小的關(guān)鍵所在。從以上我們得知，決定店鋪大小，首要決定讓寬。國內(nèi)不少百貨公司的天花板凈高經(jīng)常少于二點五米，除了因商品陳列造成顧客的視覺受阻外，也讓整體賣場空間失去了應(yīng)有的舒適感。除此，無論店頭設(shè)計如何，它一定要能讓顧客輕易地見到，并吸引顧客進入店內(nèi)。但若只有一條街道，且時間過長時，將失去吸引顧客往前的魅力，這時街道可依基地的形狀，將街道作不同彎曲的設(shè)計，例如英文字母 L 、 H 、 T與Z 等的形狀。 事實上廣場對購物中心而言，有其固有的重要性。后勤空間規(guī)劃 租店戶后勤動線理論上租店戶的進出貨品、生財器具搬運垃圾處理等到后勤作業(yè)，都有不應(yīng)該占用街道的公共空間，以免妨礙到顧客的活動，或是不小心損傷到公共設(shè)施。尤其是設(shè)于地下室的裝卸貨設(shè)施，必須考慮到貨車在狹窄的空間如何調(diào)頭及有限的車道如何加以進出管制的問題。因此一個成功的美食廣場，不能單以餐飲生意的眼光來規(guī)劃，不能為了提高座椅使用的回轉(zhuǎn)率，希望顧客用餐完畢馬上離去，而不多花心思在環(huán)境景觀的表現(xiàn)。溜冰場主要的顧客是年輕人信父母陪同而來的兒童。此外，不定時地舉辦的溜冰比賽，也成為購物中心與社區(qū)間一種良好的交流活動。 其他的生活服務(wù)設(shè)施 既然購物中心成為居民經(jīng)常出入的場所，購物中心也必須考慮提供一些居民日常生活上所需的服務(wù)，例如銀行、郵局、加油站與診所等，當(dāng)然也有以店鋪經(jīng)營方式提供的服務(wù)。 從市場調(diào)查中，我們知道既有市場的不足與它的潛力，因此如何補足市場的需求，并主宰其將來的發(fā)展趨勢，自然是選擇核心店的首要條件。國外百貨公司的引進 既然臺灣目前缺乏適當(dāng)?shù)拇笮偷曜鳛橘徫镏行牡暮诵牡?，引進國外百貨公司或其他大型綜合商品店，應(yīng)是一條可行的解決之道。理由有二，由于美國許多大型連鎖店及百貨公司在東南亞皆設(shè)有采購單位，其中不少是自有品牌商品在此委托生產(chǎn)；若能擇一地作為發(fā)貨倉庫。不過根據(jù)個人經(jīng)驗，美國大型零售業(yè)者常是跟隨著專案的購物中心的開發(fā)商來擴點，因他們信賴開發(fā)商的評估能力，借此降投資風(fēng)險。當(dāng)然有些業(yè)種，雙方都有可以販賣，只是要依據(jù)商品特性來區(qū)分，例如各大品牌的化妝品仍由百貨公司經(jīng)營，而專賣店則銷售一般綜合性化妝品；服飾類亦然，可以依品牌的不同，作為兩者差異化的準(zhǔn)繩。核心店的設(shè)店條件 核心店擁有土地或是租用土地，并自行蓋建筑物 這種設(shè)店的方式在美國可以說相當(dāng)普遍，因開發(fā)商大可以降低開發(fā)成本，而核心店則因擁有建筑物而可以永續(xù)經(jīng)營，并期望將來更多的經(jīng)營利益。譬如在日本，核心店付出的協(xié)力金常是本身使用建筑部分的建筑費；直到開幕后第八年起的十年間，除了保留百分之二十或三十作為押金外，開始商再將其余的協(xié)力金，分期無息償還給核心店。核心店交涉時間的掌控美國購物中心的開發(fā)業(yè)者，普遍存在一個共識，即尚未取得核心店首肯設(shè)店前，絕對不著手于建購物中心?；蛟S有人會認為國內(nèi)零售業(yè)的生態(tài)與美國不盡相同，核心店固然重要，但未必沒有核心店的承諾，購物中心就不能動工。 租店戶組合的意義重要性所謂的租店戶組合就是決定購物中心應(yīng)該有哪些不同類別的商店。也就是說：商店的類別未能充分反映出市場的需求現(xiàn)趨勢商店的類別不完整，給予消費者的選擇性不夠商店的經(jīng)營水準(zhǔn)，有違消費者的期待從另一方面說，一個良好的租店戶組合必須能突出購物中心的差異化，并達成以下幾個目標(biāo)：引起人們的興趣，帶動大量人潮延長顧客的逗留時間，增加顧客的購買機會 促進顧客多方購買達成營業(yè)目標(biāo)，創(chuàng)造購物中心的利潤租店戶組合的評估與決定決定一家購物中心的租店戶組合，并沒有一定的范例或模式可循，因建立在各自不同的立地特性與市場條件。 最后，我們還要站在經(jīng)營效益的立場來檢視租店戶組合是否正確。招商策略根據(jù)購物中心的經(jīng)營型態(tài)能擬定正確的租店戶合作計劃后，接著一項非常重要的工作就是尋求最好的廠商來填滿購物中心。這樣的一件工作，若非執(zhí)行者具有敏捷的應(yīng)變能力，以及談笑風(fēng)生的氣質(zhì)，似乎很難圓滿達成。由此可見，優(yōu)秀的招商人員是招商工作成功的第一要件。掌握競爭對手的優(yōu)缺點為了得到廠商的信任，招商人員必須能清楚整個市場的競爭情形，分析每一個競爭對手的優(yōu)缺點，協(xié)助廠商明了自身在本開發(fā)案的投資機會 招商對象名單當(dāng)一切準(zhǔn)備式作就緒時，我們要開始著的擬也一份招商對象的名單。選擇最好的廠商誰是最好的廠商？首先我們必須清楚一件事，并不是愿意付高租金的就是最好的廠商。替代方案招商計劃執(zhí)行，必然會遇到一些無法如愿的事，例如廠商拒絕設(shè)店。事實上除了核心店外，有些知名的連鎖專賣店若能先行定案，對于其他廠商能產(chǎn)生一定的示范作用；除此，這些知名店的承諾也可以增添購物中心的信用度，將使購物中心開發(fā)階段的財務(wù)籌措較為順暢。為廠商作說明時，招商人員除了必須充分表現(xiàn)出熱忱外，書面資料的準(zhǔn)備亦不可少；因單是以口頭說明，說服力恐嫌不夠，更何況口說無憑，日后雙方容易產(chǎn)生誤會。無論是何種形式，基本上臨時販賣亭的設(shè)計都有力求精巧可愛，以吸引眾人的目光，也由于它不需要太大有空間，一般都在購物中心街道的中間或較寬敞的廣場中。第五章 設(shè)店條件與租約在決定廠商的設(shè)店條件時，我們必須同時清楚二件事實：即廠商的付租能力與購物中心應(yīng)有的價值，因這兩件事的平衡與兼顧是創(chuàng)造購物中心最大利潤的基本。例如高附加價值的商品，通常廠商所得的單位販賣利潤較高，而日?；虼笞谏唐返那樾蝿t相反。若非絕對需要。租店戶在整體策略中的角色若你是購物中心欲借以提高形象而極力爭取的廠商，或是租店戶組合中不可缺的一環(huán)，當(dāng)然人久有籌碼與購物中心談判，得到較優(yōu)惠的租金條件。 隨物價指數(shù)調(diào)漲這是一種非常普遍的租金訂定方式，隨著每年物價的上漲，基本保證金也調(diào)升。然而為保障購物中心的基本收入，避免因租店戶過低面是影響到購物中心收益，經(jīng)過一段時間后，原來以百分比抽成的方式大都有轉(zhuǎn)變回固定的基本租金。附加抽成租金除了按承租面積收取基本租金外，購物中心也對租店戶超過一定金額的營業(yè)額收取百分比的額外租金，稱之為附加抽成租金（百分比租用了）.一般而言，購物中心將租金分為上述兩部分，而非單一的租金，其意義在于促使租店購物中心戶對購物中心的共同經(jīng)營理念，有更深一層的認知。 如何在基本保證租金與附加抽成租金兩者的輕重組合上取得最佳的平衡，則應(yīng)視租店戶個別的經(jīng)營型態(tài)業(yè)種而定。國內(nèi)百貨公司也習(xí)慣要求專柜共同分擔(dān)公共空間的裝費用，稱之為裝補助費，近年來由于國外強勢品牌的引進，更開啟了百貨公司輔助專柜裝費用的新慣例。就經(jīng)營管理面來看，似乎前述后者較省事，然而就共同經(jīng)營的精神而言，前者建立了相當(dāng)公平與公正的制度。公共空間維護費一般而言業(yè)主希望公共空間維護費用包含的內(nèi)容愈廣愈好，不過由于這項費用是事先預(yù)估，而每月向租店戶收取，若費用過高，將引起租店戶的不滿與懷疑，阻礙了招商工作。美國購物中心的廣告宣傳與促銷活動，基本上透過兩種不同的方式來推動。一般而言，無論哪種市場推廣方式，租店戶支付費用的多少，在大都以單位面積應(yīng)付多少金額來計算。介站在能夠靈活調(diào)整商品結(jié)構(gòu)的利益上考慮，購物中心經(jīng)營者的心態(tài)必然是希望盡可能縮短合約期。使用條款中也必須將這些搭配性的商品明確地列入。營業(yè)時間的規(guī)定雖然是由眾多的租店戶組合而成，但在運作上有如單一的店。但顧及租店記戶原本的投資，業(yè)主此時必須補償租店戶遷移的發(fā)生費用。事實上國內(nèi)百貨公司的專柜經(jīng)常以此法來規(guī)避類似的設(shè)柜限制條款?；旧蠘I(yè)主為保障購物中心原有的經(jīng)營水平，是不允許這種事情的發(fā)生；但有時為顧及減少租店戶的損失，也會同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租。因此為留信知名廠商，業(yè)主有時會在與這些廠商的合約中刪除此一條款。以下就分別說明之：賣場環(huán)境設(shè)備的維護 賣場環(huán)境設(shè)備的維護是營運管理工作的根本。 維護工作的執(zhí)行 一般而言，美國大型購物中心的維護工作，除了自行訓(xùn)練從員來擔(dān)當(dāng)外，也將一些較繁重的事項委托專業(yè)的公司來進。 另一方面，平時維護良好的賣場，不但會減少設(shè)備修理與更換的次數(shù)，也節(jié)省了管理費用，對購物中心的現(xiàn)金流量與利潤有直接的影響。 第六章 購物中心的營運管理 營運管理工作的唯一目標(biāo)是在于增加購物中心的價值，也就是做好賣場環(huán)境的維護，吸引更多的顧客前來，繼而提高營業(yè)額，創(chuàng)造更多的利潤。合約中止條款若租店戶在一段時間后，未能達到原本營業(yè)額的目標(biāo)，致使為玉在附加抽成租金有重要損失昌，該條款給業(yè)主有中止與租店戶的合約。因此這個變通辦法乃是若業(yè)主同意租店戶在附近增設(shè)其他店，則租店戶愿意將其他店的若干營業(yè)額并入購物中心來計算營業(yè)額，如此業(yè)主即可從這些全并計算營業(yè)的營業(yè)額中抽取附加抽成租金。 但是在租店戶的力爭下，通常此條款有幾種折的方案：縮短限制期間由于市場環(huán)境變化難料，租店戶為了顧及未來可能出現(xiàn)的商標(biāo)機，常會要求此條款只適用于開店前后幾年的時間。 遷移條款 遷移條款（shift clause）給予業(yè)主有要權(quán)移動租店戶的位置。租店戶商標(biāo)的使用除了商品外，顧客也時常對某這商店的認同而前來購物。國內(nèi)百貨公司設(shè)木柜條件中，最為專柜廠商所頭痛的是通常合約期只有一年，除了造成專柜過重的投資成本外，也破壞了雙方互信與期待。保證金保證金是業(yè)主用來清償租店戶任何未履行的義務(wù)，例如積欠的租金或分?jǐn)傎M用等，其金額一般約為租金的三至六倍。此一協(xié)會的經(jīng)費來自各租店戶繳納的會費及業(yè)主的損獻，通常業(yè)主損獻的金額是租店戶繳納總額的百分之二十五。水電、瓦斯費美國購物中心經(jīng)常采取讓租店戶直接與水電、瓦斯公司打交道。以下就分別說明美國購物中心中數(shù)種租店戶經(jīng)常分擔(dān)的費用： 不動產(chǎn)稅與保險通常租店戶按承租面積占全部出租面積的比例來分?jǐn)偛粍赢a(chǎn)稅及保險費。只是我們已知租店戶設(shè)店條件物談判是無公式可循的，彼此的認知和共識是唯一可行的途徑。建設(shè)協(xié)力金建設(shè)協(xié)力金大都是購物中心付給有潛力的租店戶，以吸引他們來設(shè)店。超過一定的金額這一定的金額，可以稱為基本營業(yè)額，事實上國內(nèi)百貨公司對專柜也有類似的 包底營業(yè)額 （暫停點）規(guī)定，當(dāng)租店戶的營業(yè)額超過基本營業(yè)額時，則對超過的部分抽取百分比租金，但若營業(yè)額未能達到基本營業(yè)額，則租店戶繳納基本保證租金?；颈ＷC租金隨著租店戶營業(yè)額的增加而減少，例如營業(yè)額在五十至一百萬時，租金為營業(yè)額的百分之十，而當(dāng)營業(yè)額超過一百萬時，租金則降為百分?jǐn)?shù)之九。百分比抽成有如國內(nèi)百貨公司專柜的抽成方式，以租店戶營業(yè)額有若干百分比為基本保證租金。通?；颈ＷC金是按租店戶的承租面積來計算。店的位置由于購物中心廣場的附近、核心店的旁邊或電扶梯的周圍等到地方常有較多的人潮經(jīng)過或逗留，因此這些位置的租金比較高，同理，若是有動線受阻的死角區(qū)域，其租金必然較低。 當(dāng)然面積愈大，廠商所付的租金愈多，吩咐是坪效不佳時，購物中心將無法從附加租金中得到最大收益。以下便一一說明購物中心設(shè)店租約中的一些條款：租金租金（rent ）是購物中心主要的收入來源，也是廠商一項重要的經(jīng)營成本，事關(guān)兩方的生存大計，因此決定租金的多寡，必須多方考慮，慎思而行。有些購物中心更利用臨時販賣亭來發(fā)掘培育明日的廠商。臨時販賣亭臨時販賣亭（kiosk）,國內(nèi)俗稱花車，可說是購物中心賣場空間的一件重要的點綴，它增添了購物中心的活力，也為購物中心帶來額外的收益。 總而言之，在租店戶組合階段時，我們心中早已有哪些廠商是必須讓他們優(yōu)先選擇位置，以及決定所需面積的大小；因此，根據(jù)租店戶組合中，各廠商的重要性順序，事先排定時間的先后次序是有其必要性的?；旧蠟榱藨?yīng)付這些問題，我們必須事先準(zhǔn)備幾種替代方案，但無論是局部修正租店戶組合，或是更換招商以對象，都必須注意到不能偏離設(shè)定的經(jīng)營方針。換句話說，購物中心里一家廠商的生意，常會因多家廠商的聚合與互補，更增添彼此的集客力，這是共存原則。尋找所需的廠商要知道所需的廠商在哪里？我們可以先從資料的收集著手，例如看看報紙雜志上有哪些廠商的廣告，然后實際到外頭尋訪。熟悉購物中心本身的特性若招商人員在廠商面前，對購物中心的特性稍有猶豫不清的地方，必然會降低了對廠商的說服力。 基本上，廠商是透過招商人員來了解欲前去設(shè)購物中心，換句話說，招商人員的專業(yè)知識對本身購物中心特色的掌握，成為廠商對該購物中心信心建立的基礎(chǔ)。招商準(zhǔn)備工作擬定良好的招商策略，并成功地推展，有賴