【正文】 泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。 每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。 2 樓外照明 每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)；每月調(diào)整1 次時(shí)間控制器。 6 控制柜 每2 周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī) 每日巡查 1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每 2 周表面清潔 1次；每半年內(nèi)部除塵1 次。 5 圖像采集設(shè)備 每周檢查 1 次監(jiān)視畫(huà)面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1次；每半年內(nèi)部除塵1 次。 9 巡更點(diǎn) 每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。 電梯 1 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門(mén)辦理使用登記。 4 應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。 6 制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。 2 使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查1 次防漏電設(shè)施。 2 成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。 6 消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處理各類(lèi)報(bào)警、故障信息。 3 ） 備用電源 每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)1 次。 5 水滅火系統(tǒng) 消防泵、噴淋泵每月盤(pán)車(chē)1 次，每半年檢查1 次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。 綠化養(yǎng)護(hù) 基本要求 1 喬木 植株生長(zhǎng)正常，主枝基本完整，植株保存率高于 95%，年成活率高于95%，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于 85%。 5 草坪 草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。 4 整形修剪 喬木每年冬季修剪1 次；灌木每年生長(zhǎng)季節(jié)和冬季修剪 461 次；綠籬和色塊每年五一前、國(guó)慶節(jié)前、冬季修剪 1 次；冷季型草坪應(yīng)根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪1 次至2 次，全年至少修剪 12次。 2 編制每季度綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。 3 每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi) 471） 大堂、一層候梯廳 每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。 2） 樓道、樓梯 每周清掃1 次、每2 周清拖1 次樓道、樓梯地面。 2 電梯轎箱 每日擦拭1 次電梯轎廂門(mén)、面板。 3 天臺(tái)、屋面 每季度清掃 1 次天臺(tái)、屋面；雨季期間，每 2 月清掃 1次天臺(tái)、屋面。 5 水景 48根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。 7 雨雪天氣清潔 雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。 2 每季度全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。6：00 至22： 00 巡視2 次、22：00 至次日6：00 巡視1 次。 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門(mén)處理。 2 檔案齊全。 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 507 住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 基本要求 客戶服務(wù)場(chǎng)所 1 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。 4 設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。 4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。 4 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄 檔案 511 建立物業(yè)管理檔案， 2 配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。 2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門(mén)內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。 5 業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在 2 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。 8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。 12 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。 3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。 3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。 7 雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。 4） 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。按鑒定結(jié)果組織修繕。 4） 每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 4） 每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 3 制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。 7 每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。 4 每季度檢查1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。 每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。 2 樓外照明 每周巡視 3 次；一般故障 1 日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 5日內(nèi)修復(fù)；每2 周調(diào)整1 次時(shí)間控制器。 6 控制柜 56每周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每半年校正1 次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1 次遠(yuǎn)控裝置。 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī) 每日巡查1 次， 檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)； 每周表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。 5 圖像采集設(shè)備 每周檢查 2 次監(jiān)視畫(huà)面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 57次；每半年內(nèi)部除塵1 次。 9 巡更點(diǎn) 每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。 電梯 1 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門(mén)辦理使用登記。 4 應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。 6 制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。 2 使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 周檢查1 次防漏電設(shè)施。 2 成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。 6 消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處理各類(lèi)報(bào)警、故障信息。 3 ） 備用電源 60每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。 5 水滅火系統(tǒng) 消防泵、噴淋泵每月盤(pán)車(chē)1 次，每季度檢查1 次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。 綠化養(yǎng)護(hù) 基本要求 1 喬木 植株生長(zhǎng)良好，樹(shù)冠基本完整，植株保存率高于 98%。 4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過(guò)2%后能及時(shí)補(bǔ)栽。 3 病蟲(chóng)害防治 根據(jù)病蟲(chóng)害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月檢查4 次病蟲(chóng)害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對(duì)不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無(wú)明顯病蟲(chóng)害發(fā)生。 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉 有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時(shí)排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況合理灌溉。 2 灌木 植株生長(zhǎng)良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率高于98%。 7 消防電梯 每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。 3 防排煙系統(tǒng) 每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 1） 火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備 每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。 4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。 4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。 5 配備電梯安全管理人員。 2 在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電 58梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。 11 電磁鎖門(mén)鎖 每月檢查1 次吸力、外觀、接線。 7 解碼器 每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。 3 網(wǎng)絡(luò)控制箱 每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。 8 檢測(cè) 每3 年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部核算電能表。 4 低壓柜 每日巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1 次電氣安全；每半年檢測(cè)1 次接地電阻；每年校驗(yàn)1 次儀表。 3 化糞池 每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。 6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。 2 每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。 5 每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。 54 空調(diào)系統(tǒng) 1 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。 2） 每2 月檢查1 次雨、污水管井等。 2） 每2 周巡查1 次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等。 6） 交接班記錄、工作日志等齊全、完整。 532） 設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。 5 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 綜合管理 1 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 1 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。 10 重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。 6 每年至少公開(kāi)征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，問(wèn)卷率 80%以上，公示整改情況。 4 水、電急修 20 分鐘內(nèi)、其他報(bào)修 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。 標(biāo)志 設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。 2 建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。 2 服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。 建立裝飾裝修管理檔案。 備勤人員 24 小時(shí)待崗。 機(jī)動(dòng)車(chē)輛憑證出入。 公共秩序維護(hù) 主要出入口有專人24 小時(shí)值守。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。 6 有害生物預(yù)防和控制 配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。 4 樓外道路及設(shè)施 每日清掃1 次、巡視保潔2 次樓外道路。 不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1 次。 每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。 每月擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。 4 每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。 環(huán)境衛(wèi)生 生活垃圾的收集、清運(yùn) 1 實(shí)行生活垃圾分類(lèi)收集。 6 垃圾處理 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 3次。 2 施肥 根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，喬木每2年施肥1 次至2次；灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；盡量減少對(duì)化肥的依賴。 3 綠籬和色塊 植株生長(zhǎng)整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。 7 消防電梯 每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。 3 防排煙系統(tǒng) 每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核 44對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 1） 火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備 每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。 4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。 4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。 425 配備電梯安全管理人員。 2 在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。 11 電磁鎖門(mén)鎖 每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。 7 解碼器 每半年檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。 3 網(wǎng)絡(luò)控制箱 每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。 8 檢測(cè) 每5 年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部核算電能表。 4 低壓柜 每日巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1 次電氣安全。 3 化糞池 每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。 6 水箱、蓄水池蓋板