【正文】 泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。 每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。 2 樓外照明 每周巡視1 次，一般故障1 日內修復；復雜故障1 周內修復；每月調整1 次時間控制器。 6 控制柜 每2 周巡視1 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。 安全防范系統(tǒng) 1 報警控制管理主機 每日巡查 1 次，檢查設備運行狀態(tài)；每 2 周表面清潔 1次；每半年內部除塵1 次。 5 圖像采集設備 每周檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1次；每半年內部除塵1 次。 9 巡更點 每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。 電梯 1 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。 4 應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。 6 制定電梯應急救援預案并定期演練。 2 使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設施，每月檢查1 次防漏電設施。 2 成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。 6 消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。 3 ） 備用電源 每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。 5 水滅火系統(tǒng) 消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護1 次室內、外消火栓。 綠化養(yǎng)護 基本要求 1 喬木 植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于 95%，年成活率高于95%，生長季節(jié)葉片保存率高于 85%。 5 草坪 草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。 4 整形修剪 喬木每年冬季修剪1 次；灌木每年生長季節(jié)和冬季修剪 461 次；綠籬和色塊每年五一前、國慶節(jié)前、冬季修剪 1 次；冷季型草坪應根據長勢生長季節(jié)每月修剪1 次至2 次，全年至少修剪 12次。 2 編制每季度綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。 3 每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內 471） 大堂、一層候梯廳 每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。 2） 樓道、樓梯 每周清掃1 次、每2 周清拖1 次樓道、樓梯地面。 2 電梯轎箱 每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。 3 天臺、屋面 每季度清掃 1 次天臺、屋面；雨季期間，每 2 月清掃 1次天臺、屋面。 5 水景 48根據水質情況進行消毒凈化處理。 7 雨雪天氣清潔 雨后對小區(qū)內主路、干路積水進行清掃。 2 每季度全面檢查1 次清潔質量，做好記錄。6：00 至22： 00 巡視2 次、22：00 至次日6：00 巡視1 次。 對違法行為立即報警，協(xié)助相關部門處理。 2 檔案齊全。 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。 507 住宅物業(yè)服務四級標準 基本要求 客戶服務場所 1 設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等辦公設備。 4 設置并公示24 小時服務電話。 4 項目負責人具有 3 年以上物業(yè)服務企業(yè)同等崗位工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。 4 建立物業(yè)服務工作記錄 檔案 511 建立物業(yè)管理檔案， 2 配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。 2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。 5 業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 2 個工作日內回復。 8 每年組織業(yè)主參觀共用設施設備機房。 12 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。 3 專項服務企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志。 3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。 7 雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。 4） 設施設備標志、標牌齊全。按鑒定結果組織修繕。 4） 每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 4） 每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 3 制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。 7 每年對空調系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。 4 每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。 每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。 2 樓外照明 每周巡視 3 次；一般故障 1 日內修復；其他復雜故障 5日內修復；每2 周調整1 次時間控制器。 6 控制柜 56每周巡視1 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護2 次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每半年校正1 次各種電器元件或控制設備的設定值；每年檢查1 次遠控裝置。 安全防范系統(tǒng) 1 報警控制管理主機 每日巡查1 次， 檢查設備運行狀態(tài)； 每周表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。 5 圖像采集設備 每周檢查 2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 57次；每半年內部除塵1 次。 9 巡更點 每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。 電梯 1 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。 4 應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。 6 制定電梯應急救援預案并定期演練。 2 使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設施，每2 周檢查1 次防漏電設施。 2 成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。 6 消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。 3 ） 備用電源 60每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵1次。 5 水滅火系統(tǒng) 消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護1 次室內、外消火栓。 綠化養(yǎng)護 基本要求 1 喬木 植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于 98%。 4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過2%后能及時補栽。 3 病蟲害防治 根據病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查4 次病蟲害情況；并根據檢查結果針對不同植物采取相應的防治措施，嚴禁高毒農藥，無明顯病蟲害發(fā)生。 綠化養(yǎng)護內容 1 灌溉 有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據長勢和土壤情況合理灌溉。 2 灌木 植株生長良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率高于98%。 7 消防電梯 每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內消防電話。 3 防排煙系統(tǒng) 每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。 消防設施設備維修養(yǎng)護 1 火災自動報警系統(tǒng) 1） 火災報警控制器、聯(lián)動控制設備 每日巡查 1 次設備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1 次。 4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。 4 水質符合衛(wèi)生要求。物業(yè)服務人員應在 15 分鐘內到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30 分鐘內到達現(xiàn)場。 5 配備電梯安全管理人員。 2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電 58梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。 11 電磁鎖門鎖 每月檢查1 次吸力、外觀、接線。 7 解碼器 每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1 次；每年內部除塵1次。 3 網絡控制箱 每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。 8 檢測 每3 年檢驗1 次內部核算電能表。 4 低壓柜 每日巡視2 次設備運行狀況；每半年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全；每半年檢測1 次接地電阻；每年校驗1 次儀表。 3 化糞池 每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。 6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。 2 每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。 5 每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。 54 空調系統(tǒng) 1 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統(tǒng)性檢查。 2） 每2 月檢查1 次雨、污水管井等。 2） 每2 周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。 6） 交接班記錄、工作日志等齊全、完整。 532） 設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。 5 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。 共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護 綜合管理 1 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。 專項服務委托管理 1 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。 10 重要節(jié)日進行美化裝飾。 6 每年至少公開征集 1 次物業(yè)服務意見，問卷率 80%以上，公示整改情況。 4 水、電急修 20 分鐘內、其他報修 30 分鐘內到達現(xiàn)場；由專項服務企業(yè)負責的設施設備應在 30 分鐘內告知。 標志 設置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標志。 2 建立突發(fā)公共事件的應急預案。 2 服務人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標志。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。 建立裝飾裝修管理檔案。 備勤人員 24 小時待崗。 機動車輛憑證出入。 公共秩序維護 主要出入口有專人24 小時值守。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。 6 有害生物預防和控制 配合相關部門進行有害生物預防和控制。 4 樓外道路及設施 每日清掃1 次、巡視保潔2 次樓外道路。 不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1 次。 每季度除塵1次樓內燈具。 每月擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。 4 每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。 環(huán)境衛(wèi)生 生活垃圾的收集、清運 1 實行生活垃圾分類收集。 6 垃圾處理 綠化作業(yè)產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理 3次。 2 施肥 根據植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1 次至2次；灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次；花壇植物根據生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的依賴。 3 綠籬和色塊 植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。 7 消防電梯 每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內消防電話。 3 防排煙系統(tǒng) 每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核 44對風速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。 消防設施設備維修養(yǎng)護 1 火災自動報警系統(tǒng) 1） 火災報警控制器、聯(lián)動控制設備 每日巡查 1 次設備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1 次。 4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。 4 水質符合衛(wèi)生要求。物業(yè)服務人員應在 15 分鐘內到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30 分鐘內到達現(xiàn)場。 425 配備電梯安全管理人員。 2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。 11 電磁鎖門鎖 每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。 7 解碼器 每半年檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每半年表面清潔1 次；每年內部除塵1次。 3 網絡控制箱 每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。 8 檢測 每5 年檢驗1 次內部核算電能表。 4 低壓柜 每日巡視2 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。 3 化糞池 每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。 6 水箱、蓄水池蓋板