【正文】 使企業(yè)開(kāi)發(fā)成本增加，利潤(rùn)空間縮小建材價(jià)格的不斷攀升給建筑施工企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)了較大的影響： 首先，建材價(jià)格上漲，導(dǎo)致建安成本上升，一方面出現(xiàn)了部分地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲的連鎖反應(yīng)；另一方面增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，企業(yè)利潤(rùn)空間受到擠壓。對(duì)于多層混合結(jié)構(gòu)，用鋼相對(duì)較少，對(duì)建安成本影響也較小。開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本增加很大，影響了企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的積極性，這樣將有可能減少經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)數(shù)量，甚者會(huì)影響到工期和工程質(zhì)量。如果按2002 年統(tǒng)計(jì)的平均造價(jià)換算，每平方米建材的成本大約在1200元左右。但是隨著下半年氣候變冷，建筑項(xiàng)目施工將逐漸降溫，建材價(jià)格也將逐步回調(diào)，本輪建材上漲對(duì)在建樓盤(pán)的影響也將隨之弱化。國(guó)家下決心整頓土地市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)必須實(shí)行“招拍掛”。對(duì)于在開(kāi)工前甲乙雙方已經(jīng)將材料價(jià)格以合同形式確定下來(lái)，并將價(jià)格波動(dòng)的影響考慮在內(nèi)了，開(kāi)工后建材價(jià)格上漲對(duì)于這些項(xiàng)目的工程總造價(jià)不會(huì)造成太大的影響。但它不是導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要因素，主要還是受市場(chǎng)需求、土地價(jià)格和其他因素的影響。換句話說(shuō)也就是，把現(xiàn)在買(mǎi)房之前已經(jīng)交的稅，放到買(mǎi)房之后，按年繳交。其二，土地資源的使用未留有發(fā)展余地，配置效率低。目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅制存在稅種復(fù)雜、重復(fù)征稅、課稅范圍狹窄、稅基覆蓋不全等問(wèn)題產(chǎn)生了三大消極作用。三是在保有階段發(fā)生的增值部分，由于沒(méi)有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無(wú)法參與增值價(jià)值的再分配，而流向了保有者，導(dǎo)致炒作泛濫，拉大了貧富差距?！? 假設(shè)以12%的一次性財(cái)政收益全部轉(zhuǎn)換成物業(yè)稅，讓購(gòu)房者分70年拆繳，以100萬(wàn)元的房子為例，需要繳納的物業(yè)稅為12萬(wàn)元，考慮到貨幣的時(shí)間價(jià)值，每年需繳納物業(yè)稅最高約為7324元（按商業(yè)貸款年利率6%計(jì)算），%。其征收方式是按照樓宇全年的市場(chǎng)租值估定的，每年重估一次。 表32：不同國(guó)家征收物業(yè)稅的方式及稅率比較國(guó)家物業(yè)稅征收的方法及稅率加拿大%美國(guó)各州按照該年度不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的1%2%征收%%征收法國(guó)%%的超額累進(jìn)稅率日本%%（被評(píng)估土地價(jià)值低于15萬(wàn)日元，建筑物價(jià)值低于8萬(wàn)日元免征）芬蘭%%，%%印尼%（三）開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與消費(fèi)的影響一旦開(kāi)征物業(yè)稅，從政府的角度來(lái)看有兩方面的積極意義：其一，增加稅收，保證地方固定資產(chǎn)投入資金的穩(wěn)定來(lái)源，對(duì)于賣(mài)地而言，這一措施有利于緩解透支區(qū)域資源的趨勢(shì)。而一旦開(kāi)征物業(yè)稅，將有望改變?cè)械捏w制，把以往在房?jī)r(jià)中一次性交納的稅費(fèi)改成逐年收取。由于房屋價(jià)值越高物業(yè)稅也越高，可能會(huì)有不少消費(fèi)者趁物業(yè)稅實(shí)行之前購(gòu)進(jìn)大戶型或者豪宅，需求的增加會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。因?yàn)橐坏╅_(kāi)征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)征收環(huán)節(jié)后移，地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，那么也就意味著占住宅成本40%強(qiáng)的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先交納1/70，其余在剩余的69年中分別交納，下降了（701）/70=%，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，成本就下降了40%%=%。就目前情況來(lái)看，我國(guó)住房需求十分旺盛，發(fā)展商讓利空間不會(huì)太大，而變相通過(guò)增加小區(qū)附加值（如綠化、環(huán)境、智能化等）以及利用各種形式的促銷來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但與增加的投入相比，開(kāi)發(fā)商的整體成本仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于開(kāi)征物業(yè)稅以前的開(kāi)銷，從而成為物業(yè)稅最直接的受益者，消費(fèi)者可能并不會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商成本的降低而買(mǎi)到低價(jià)的商品房。所以，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅的辦法對(duì)于目前的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)并不適用，在短期內(nèi)難以對(duì)其造成影響。因?yàn)橥恋卦鲋当囟◣?dòng)物業(yè)稅上漲，即便樓盤(pán)升值了，那么新買(mǎi)家面對(duì)越來(lái)越重的稅負(fù)難免顧慮重重。但是在宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走好的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍將保持旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，預(yù)計(jì)下半年房屋價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲，全年平均價(jià)格漲幅將高于上年。 因此可以預(yù)見(jiàn)，下半年房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)速度將繼續(xù)回落。同時(shí)，各銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款資本金比例的提高以及國(guó)家對(duì)耕地最嚴(yán)格的保護(hù)措施，經(jīng)過(guò)上半年時(shí)滯期，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資調(diào)控作用將更加顯著。與今年12月和13月份相比，；。 與此相對(duì)應(yīng)，行業(yè)平均盈利水平將下降。首先從政策角度分析：一是國(guó)務(wù)院去年發(fā)布的18號(hào)令，將房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上予以支持。但與住宅商品化啟動(dòng)時(shí)的1998年的收入房?jī)r(jià)比已明顯縮小，因而購(gòu)買(mǎi)力問(wèn)題不會(huì)直接影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)。其次從技術(shù)面角度來(lái)看：一是開(kāi)發(fā)商土地成本增加，鋼材、水泥等建材成本提高等因素將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上升，開(kāi)發(fā)商除自我消化一部分外，勢(shì)必將新增的部分成本打入房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)水平將有一定程度的上漲。綜合以上因素，下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)，我們的預(yù)測(cè)仍將以升為主，但漲勢(shì)將不會(huì)過(guò)大。 針對(duì)房地產(chǎn)金融可能采取的主要措施有：未來(lái)商業(yè)銀行將嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定，停止各種形式的新增授信支持，房地產(chǎn)貸款總額減少。人行及各城市中心支行將加強(qiáng)督促和指導(dǎo)，銀監(jiān)會(huì)將采取有效措施加強(qiáng)對(duì)各商業(yè)銀行信貸投向的監(jiān)督檢查，促使商業(yè)銀行貫徹產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)以防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。金融政策方面，一旦今年宏觀經(jīng)濟(jì)與金融運(yùn)行數(shù)據(jù)再次偏離央行調(diào)控目標(biāo)，那么繼續(xù)加大緊縮力度的可能性很大，央行很可能改變?cè)瓉?lái)調(diào)控政策路徑來(lái)實(shí)現(xiàn)其緊縮目標(biāo)。二是雖然有央行“121號(hào)”文件的制約，但對(duì)于有實(shí)力的大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，融資并非難事，雖然有消息說(shuō)銀監(jiān)會(huì)已將房地產(chǎn)業(yè)信貸作為檢查的重點(diǎn)，但對(duì)于操作規(guī)范的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金上并不會(huì)受到太大影響，因而不會(huì)因資金的原因影響地產(chǎn)商的投資。由于中央開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)于土地的管理控制，原來(lái)的用地計(jì)劃受到影響，土地出讓量很少，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生了影響。二是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)看好，居民預(yù)期收入增加，購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，可能出現(xiàn)的低度通脹對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成支持。受這些因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利水平將下降5%8%，盲目投資的現(xiàn)象會(huì)減少。與此同時(shí)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)竣工面積及銷售面積增長(zhǎng)速度也將回落。在銀行準(zhǔn)備金利率和對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款條件提高的條件下，今年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，%，遠(yuǎn)低于銀行貸款規(guī)定的資本金比例，因而限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資能力。今年第4季度，以控制投資規(guī)模和增長(zhǎng)速度為重點(diǎn)的宏觀調(diào)控政策的積極成效將進(jìn)一步發(fā)揮。實(shí)際上今年4月底以來(lái)各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款審批更趨嚴(yán)格，房地產(chǎn)貸款總量控制，額度減少。Ⅳ 下半年趨勢(shì)預(yù)測(cè)上半年市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)幅度逐月降低、開(kāi)發(fā)貸款增速放緩，資金來(lái)源明顯偏緊、土地開(kāi)發(fā)面積和商品房竣工面積增速也持續(xù)回落，這說(shuō)明自去年以來(lái)國(guó)家采取的一系列旨在打壓房地產(chǎn)等投資過(guò)熱行業(yè)的宏觀調(diào)控措施已經(jīng)取得初步成效。但從目前二手商品房尤其是二手高端物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，與當(dāng)年一手價(jià)格相比呈現(xiàn)出明顯的下跌趨勢(shì)，稅收逐漸上漲是否成立還存在很大疑問(wèn)。主要體現(xiàn)在以下三方面：　　首先，物業(yè)稅的開(kāi)征范圍主要適用于新商品房，對(duì)于已經(jīng)投入使用、經(jīng)過(guò)一次交易的二手房，稅法制定部門(mén)擬定對(duì)此類舊有物業(yè)將實(shí)施過(guò)渡措施，但目前還沒(méi)有明確的說(shuō)法及條文出現(xiàn)。也就是說(shuō)，目前售價(jià)6000元/平方米的房子，屆時(shí)4200元/平方米即可盈利銷售。按照現(xiàn)行稅法，目前的房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地出讓金和增值稅，如果要在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步征稅，有重復(fù)征稅之嫌，對(duì)舊房業(yè)主來(lái)說(shuō)也是相當(dāng)不公平的，由此造成的社會(huì)影響太大，因此，即便是要對(duì)該部分房產(chǎn)征物業(yè)稅，其稅率也會(huì)遠(yuǎn)低于新稅制下開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)所應(yīng)納稅的稅率；而遠(yuǎn)期房?jī)r(jià)的降低則是對(duì)房?jī)r(jià)虛高的釋放過(guò)程，由于對(duì)房?jī)r(jià)上升的預(yù)期和物業(yè)稅開(kāi)征后使用費(fèi)用提高的預(yù)期導(dǎo)致部分有購(gòu)買(mǎi)實(shí)力的買(mǎi)家追捧豪宅，當(dāng)其價(jià)格偏離價(jià)值太遠(yuǎn)時(shí)，價(jià)格終究會(huì)有一個(gè)向價(jià)值回歸的過(guò)程。開(kāi)征物業(yè)稅后房?jī)r(jià)將大幅下調(diào)30%左右由于物業(yè)稅政策從醞釀到初稿討論再到最后發(fā)布實(shí)施會(huì)有一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的過(guò)程，在這一政策過(guò)渡期，大部分物業(yè)多是物業(yè)稅開(kāi)征前的商品房。 開(kāi)征物業(yè)稅有利于緩解企業(yè)的資金壓力現(xiàn)階段，我國(guó)實(shí)行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購(gòu)買(mǎi)一定期限內(nèi)，一般為40年到70年的土地使用權(quán)，而其中的大部分稅費(fèi)在取得土地時(shí)幾乎是一次性支付。假定香港投資回報(bào)率為5%，那么每年繳納“差餉”%。另外物業(yè)價(jià)值的變化、銀行利率的變化以及通貨膨脹等等因素都會(huì)影響物業(yè)稅稅率的確定。 （二）按照低于房產(chǎn)估值的1%征收物業(yè)稅較為合理物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)未必能真正獲得低價(jià)商品房，這一切除了與消費(fèi)者的心態(tài)和理性預(yù)期有關(guān)外，關(guān)鍵還要看物業(yè)稅開(kāi)征的范圍，稅基及稅率的大小如何。保有階段稅少，稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當(dāng)于給土地保有者的無(wú)息貸款，實(shí)際上鼓勵(lì)了投機(jī)。其三，近些年來(lái)，有些地區(qū)房?jī)r(jià)上升過(guò)快，甚至出現(xiàn)了泡沫苗頭，開(kāi)發(fā)商手中的空置商品房過(guò)多，積壓大量信貸資金，嚴(yán)重浪費(fèi)了社會(huì)資源，這些問(wèn)題都需要運(yùn)用稅收杠桿加以調(diào)節(jié)。（一）背景分析分析認(rèn)為，此次國(guó)家擬開(kāi)征物業(yè)稅主要是出于以下幾方面考慮：其一，居高不下的土地出讓金加劇了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)，而最終這一風(fēng)險(xiǎn)又加劇了金融部門(mén)尤其是銀行的風(fēng)險(xiǎn)。此后，財(cái)政部部長(zhǎng)金人慶和稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人，也都分別在公開(kāi)場(chǎng)合闡明了下一步稅制改革的基本思路，其中就包括開(kāi)征物業(yè)稅的內(nèi)容。 圖32：2002年以來(lái)原材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格與商品房售價(jià)指數(shù)（單位：%）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局因此，盡管房?jī)r(jià)在2004年以來(lái)仍然保持上升態(tài)勢(shì)，但受建材價(jià)格上漲的影響在當(dāng)前的房?jī)r(jià)中并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)（其主要原因已在上面的分析中進(jìn)行了闡述），而且隨著時(shí)間的推移，建材的價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)回調(diào)，開(kāi)發(fā)商為了盡快資金回籠就只能犧牲部分利潤(rùn)，用降低價(jià)格來(lái)提升其產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第三，建材價(jià)格上漲不會(huì)立即影響房?jī)r(jià)。在影響房?jī)r(jià)的多個(gè)變量中，土地價(jià)格所占比例最大，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也至關(guān)重要。在4000 元、8000 元、12000 元房?jī)r(jià)段中分別占到6%、4%和2%。同時(shí)，由于建筑材料價(jià)格上漲，廉租房的建設(shè)成本也將超出投資預(yù)算，增加的投資缺乏資金來(lái)源渠道，這將使廉租住房建設(shè)陷入困境。 　　另外，由于部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格是政府限價(jià)，利潤(rùn)固定為3%。一般情況下，在每平方米建安成本中，%；，%；對(duì)建安成本總體影響在每平方米40300元之間不等。雖然在國(guó)家宏觀調(diào)控力度的影響下，以鋼材為主的建材市場(chǎng)于5月份出現(xiàn)了價(jià)格回落態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)8月份建材市場(chǎng)整體上仍將呈現(xiàn)下降的走勢(shì)。去年12月末。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，其比例達(dá)到1：。另外，銅、鋁、鐵等金屬價(jià)格也已大漲，這些原材料價(jià)格上揚(yáng)，勢(shì)必使相關(guān)的建材產(chǎn)品價(jià)格上漲。同時(shí)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)對(duì)建材的需求拉動(dòng)作用也十分顯著，中央和各級(jí)政府增強(qiáng)了各地基建如農(nóng)村水利、能源、交通運(yùn)輸?shù)韧顿Y和全國(guó)重點(diǎn)建設(shè)投資項(xiàng)目進(jìn)一步促進(jìn)了對(duì)建材的需求增長(zhǎng)。進(jìn)入2004年后，原材料價(jià)格繼續(xù)攀升，到今年2月底3月初達(dá)到了頂峰。此外，由于我國(guó)實(shí)行浮動(dòng)利率制，在未來(lái)數(shù)年甚至20年的貸款期限內(nèi)將面臨多個(gè)利率周期。加息對(duì)于自住型購(gòu)房來(lái)說(shuō)影響有限。如果加息1%，%的貸款利率，%，每月還款額也上升為3450元，%。表33：1998年以來(lái)個(gè)人消費(fèi)貸款和住房貸款增長(zhǎng)情況單位：億元，%年份個(gè)人消費(fèi)貸款余額同比增長(zhǎng)個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款比重199819992000200120022003數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司注:2000年之前個(gè)人消費(fèi)貸款為個(gè)人小額抵押貸款%（5年期）%（5年以上期），利率處于歷史最低水平；加之近年