【正文】 二的這么一個網(wǎng)站。 　　最后一個故事，因為中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間很短，非常迅速，你在這種發(fā)展當中會出現(xiàn)各種問題和矛盾，但是你要去面對，只要你認真去對待，你本著和消費者這種共存的這樣的心態(tài)，平等對待，顯然我們就來看看最后你得的結果是什么？所以如果我們代表可以發(fā)現(xiàn)，我今天的發(fā)言當中沒有說萬科怎么好怎么好，恰恰是說問題，萬科是怎么認識的，怎么處理的，萬科遇到哪些苦惱，遇到哪些尷尬。因為在這個之前有個理念，97年我們提出客戶年的時候，我們發(fā)現(xiàn)，對客戶每天和客戶接觸并不是王石，并不是王石的助手，而是下面像保潔員、保安這些具體的每天是和他們打交道的。 　　這三個問題問得很廣泛：一個是印象中萬科在土地儲備上有很大的手筆，萬科重要的項目毛利率和IRR回報，IRR指的是什么？內部資金收益率的回報。但是，我們也可能他的一些不利點，不利點就是他前期占資金比較大，再一個中國目標各個城市關于土地這種信息的披露度、土地的規(guī)范化也還不是很夠，所以往往通過投標很高價拿到地，旁邊一塊地就是另外的發(fā)展商通過一些關系很便宜的拿到，所以往往投標拿地會帶來一個是前期占用資金大，第二個就是由于市場的不規(guī)范，帶來拿地土地成本突然的增高。這是說的土地投標。當然我去年做的廣告應該在去年年底和前年年初應該是有一些因為王石在社會上比較活躍，顯然他是在社會上比較關注的企業(yè)家，已經(jīng)有兩三家企業(yè)通過公關公司找到我，希望我作為他們產(chǎn)品的形象代言人，我當時就一口拒絕了，但是顯然摩托羅拉找到我，我當時就一拍即合，除了剛才講的創(chuàng)意很迎合我之外，還考慮另外的兩個因素：第一個就是我們知道摩托羅拉它是一個國際上知名的大的做通訊器材的大公司，顯然他來找到王石、找到萬科，當然是王石萬科董事長分不開的，顯然他對王石投的信任票，對萬科投的信任票，這么一個跨國大的知名公司對你投上信任票，先這對萬科公司是很有好處的，我們知道摩托羅拉做的產(chǎn)品在中國全國推廣，那么我們的產(chǎn)品只是在某些城市推廣，那么如果王石萬科的董事長給摩托羅拉作廣告的話，他顯然是打的萬科集團有限公司董事長，那么顯然是給萬科作廣告，這是主要的一個考慮，當時是非常榮幸的，因為他是非常慎重的，經(jīng)過充分調查的投的信任票，所以為什么其他的公司我都拒絕了呢？第一個來講，你對我信任，我其對你有一個信任的問題，那么對于我來講，我作你的形象代言人，你垮了，形象不也受影響嘛，那么這個是無形的提升萬科的知名度，當然還有一點我們知道這個不是免費做的，我是喜歡登山，現(xiàn)在不僅也是個人作為一個愛好，而且愿意作為自己的這樣一個身份把登山運動作為一種運動去推廣，我們知道你自己喜歡登山是一回事，要作為運動推廣他需要什么呢？推廣是需要錢的，他是需要資金支撐，所以顯然我們看和摩托羅拉的這樣的合作，第一個他的創(chuàng)意我就是這么一種狀態(tài)，當然很多人說那個創(chuàng)意不好，應該是你飛傘掛在樹上打電話，創(chuàng)意好點，這不是一舉三得，本身又推廣了。因為我覺得當然為什么放棄，這個錢的問題就不去展開談了。當然我放棄沒要股權有很多原因，其中有一個原因我就有示范作用，如果我是億萬富翁，我跟其他很多部下我說你不要考慮當老板，去當職業(yè)經(jīng)理人，是沒有說服力的，那么說你成為了億萬富翁了，你叫我們不當老板當職業(yè)經(jīng)理人。真的，很多企業(yè)到企業(yè)家做到最后，不是這個嘛，咱們舉個例子，到紅塔山的老總楚世建，我非常佩服他，你光一年的稅利200個億，那么他敬業(yè)的能力，市場的開發(fā)，他的管理我非常佩服的，但是作為一個企業(yè)家的素質，他還不全面，所以在59歲現(xiàn)象面前他站不住腳，不平衡了，不平衡怎么辦？不平衡有兩種辦法，一個是努力再去做，工資提高，再一個就是采取非法手段，所以最后結果就完了。解釋萬科的含義。實際上改名的當中為什么從現(xiàn)代科教儀器有限公司改成萬科，這也是對現(xiàn)代的認識過程，我們從現(xiàn)代當中改變過來的恨不得從你的名字當中體現(xiàn)出來，現(xiàn)代科教儀器展銷中心，你干什么的性質來講名字都說出來了，顯然是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，雖然我們是市場經(jīng)濟，那么改到現(xiàn)在，萬科改到現(xiàn)在改得是不錯的了。 　　深圳有一家公司叫先科，我們都知道先科是搞VCD的，搞激光唱機的，有一天鄧小平到深圳視察先科，他為什么視察先科呢？當然你說他是高科技企業(yè)，實際上先科的董事長葉華民，葉挺的老四在那兒當董事長，所以有這種淵源到那兒看看，當然他看看不是賦予說看看葉挺的兒子，賦予是視察先科，報紙頭版頭條，一打電話，我這一接電話，打給我了，恭喜你呀，恭喜我什么？他說鄧小平都視察你公司去了，我說沒有，我怎么不知道，那么他說你別保密了，他說你看看報紙都登了，那么我一看報紙說不是我們，是先科，那么先科不歸你萬科管。那么也會引起誤會，那么深圳有一家日本人開的富林酒店，富林在關系的俚語當中是什么意思呢？廣東話是已婚男人搞搞正，意思就是不應該尋花問柳的男人就不應該去，那么后來就想日本人在中國搞的企業(yè)怎么這樣。因為就個人來講，不包括那種國家股、法人股，就個人股在董事會里我持股算是比較多的。 　　第二個如何解決客戶的無理要求？ 　　如何解決在業(yè)主要求發(fā)展商無法達到的要求的時候你應該怎么做？實際上在發(fā)展商和消費者來講，往往是消費者委員會來協(xié)商，那么或者是通過法律辦法來解決，這些事情在法律當中都是免不了的。 　　第二個問題提到萬科的一些管理層離開了萬科，作為目前市場經(jīng)濟情況下，本身職業(yè)經(jīng)理階層進行流動我們要從社會來看，這應該是個進步的表現(xiàn)，職業(yè)經(jīng)理有權利選擇是在別家公司還是在你公司。那么第二點作為人才的培養(yǎng)，應該看到不僅僅是一個公司的政策怎么樣，還要看到現(xiàn)在年輕人的浮躁心態(tài)和短期行為，比如說剛才舉的說有個樓盤做得不錯，我想這是當職業(yè)經(jīng)理還是當老板的差別是非常非常大的，我們看到相當一部分從萬科出去的管理層他們不僅僅是當操盤手，而且本人所在的公司也有股份，當然這種回報的期望這是優(yōu)秀的人才離開萬科的主要的驅動力，像這種情況我覺得是避免不了。第二點，借這個品牌他已經(jīng)是選擇了一個行業(yè)，選擇了這個房地產(chǎn)，選擇了房地產(chǎn)的住宅，我們會看到，行業(yè)選擇的好壞關系重大，比如說我們知道中國現(xiàn)在民營企業(yè)最有名的希望集團，他們做得非常成功，選擇了飼料行業(yè)。所以，萬科企業(yè)現(xiàn)象絕不可能是一個王石個人操作和物業(yè)管理以外就沒有其他的優(yōu)勢。 　　對利用業(yè)主委員會的突發(fā)事件為個人謀利益的客戶，萬科如何處理？對物業(yè)管理行業(yè)的前途你怎么看？萬科物業(yè)管理收費率有多高？對不繳費的業(yè)主怎么處理？ 　　我只能籠統(tǒng)來回答，因為我本身對物業(yè)管理很多具體情況不是很清楚。對不繳費的業(yè)主如何處理？對萬科來講，像這種情況通過法律來解決只有通過第三者來予以解決。再一個就是歷史上萬科由于必須高價拿地，無論你的地塊便宜但是不好，還是地塊不錯還是很高價來講，在經(jīng)濟上還是有他的價值。所以就發(fā)展的角度來講，萬科是處在歷史上最好的發(fā)展階段，你可以通過你的品牌、通過你的知名度這樣比較劃算的拿地。但是像其他一些城市還不是很均勻。16 / 16。但是，顯然這種覺得番禺那里我覺得作為廣東的綜合發(fā)展，番禺那里項目過于集中，顯然不利于這樣一個城市的均衡需求，所以顯然我覺得番禺質量消耗會有一些過剩，但是具體每個項目都很有特色，但是過于集中反而會帶來很大的問題。但是從質上來講還是不均勻，分布的并不是很均勻。所以從這個意義上來講，萬科早已經(jīng)做好了進入WTO的準備，比如說在中國土地上現(xiàn)在還有尋租現(xiàn)象，很便宜的拿到土地，但是現(xiàn)在不符合WTO公平競爭的原則，但是隨著進入WTO以后，這種交易化、透明度都明朗化以后，顯然你以前靠尋租拿土地是站不住腳的。那么我們在土地拿地不規(guī)范的時候，往往抬價交易占相當比重，萬科這種可以不抬價交易，往往在深圳來講我們和一般比較先聲奪人的公司，協(xié)商拿地來講十比一，就是我們競爭對手拿10塊我們只拿1塊，顯然這種情況就令萬科處在一種非常被動的地位，如果這種情況持續(xù)下去萬科就被淘汰第了，好在我們看整個房地產(chǎn)的格局慢慢向規(guī)范化發(fā)展，那么現(xiàn)在好在很多城市歡迎你去，很多城市只要你去我給你1000畝，那么只要你去我不收錢，那么只要你投標拿地競爭可能還是比較高的地價，現(xiàn)在基本上很多協(xié)商拿地，現(xiàn)在通過規(guī)模優(yōu)勢，不但拿的價格很高，而且拿的價格還比較合適。當然這里還有一個方式方法的問題，對于物業(yè)管理的前途你怎么看？我覺得這個前途是相當有潛力的，但是也相當有風險，就在于我們現(xiàn)在消費者這種對你物業(yè)管理的標準有很高的要求，但是如何履行他繳納費用呢？反而這方面相對來講還沒有做到一個法制社會所正常運轉的形成下，所以物業(yè)管理正常收繳費用還有一定的難度。 　　萬科發(fā)展中遇到的若干問題中第一位的是什么？ 　　第一位的當然還是人力資源，萬科強調的是人力資源，但是整個發(fā)展當中的瓶頸還是人力資源，所以實際上從長遠來講致力一個職業(yè)經(jīng)理人隊伍這樣的持續(xù)發(fā)展，市場不是問題，資金不是問題，業(yè)主或者消費者更不是問題，那你如何使人力資源能夠跟上發(fā)展的速度。當然他們轉型得非常成功，也就是說新希望集團97年開始轉向房地產(chǎn)，轉型得不錯，但是反過來講我們選擇的行業(yè)做了七八年之后就轉型，顯然是不對的，我們確定了在房地產(chǎn)行業(yè)之后選擇的是未來二十年三十年發(fā)展?jié)摿Ψ浅４蟮囊粋€行業(yè)。 　　萬科的人才對調是否不利于萬科的本地化？有人說萬科企業(yè)現(xiàn)象絕不可能是一個王石個人操作和物業(yè)管理之外，別無其他優(yōu)勢，請問你的看法？ 　　第一，應該不叫人才，公司之間對調是企業(yè)進行管理的一種非常通常的方法，它不是有利或者有弊的問題，我們不要理解于本地化就一定是北京人，一定一個公司全是北京人，北京本身就是一個移民城市，北京所在的公司相當一大部分人就不是北京的，我覺得這個去談論它就意思不大了，這完全是風馬牛不相及。在萬科，93年到2000年的整個調整過程當中，我們剛才講了，萬科用了5年的時間來調整，實際上是用了9年，調整過程當中，我們剛才說了三個收縮，戰(zhàn)線收縮、行業(yè)收縮、品種收縮，收縮的結果就是坑少蘿卜多，人才流到社會上是很正常的。在消費者、業(yè)主和發(fā)展商發(fā)生沖突的時候，顯然是協(xié)商解決是最好的辦法，在協(xié)商解決不好的情況下，顯然需要第三者的出現(xiàn)，好在中國進行改革開放這么多年，法制社會下要解決這些問題本身并不是很困難。 　　故事中當三分之二業(yè)主不同意你們的方案怎么辦？不同意的方案，剛才我們講了，我們從消費者的意見當中他不同意，不同意就回復回去，當然你說你蓋起來了就比較一麻煩了，來進行補場，或者是通過法律來判別。 　　2000年的每股收益是多少？公布了，每股收益是5毛9。那么過一些年江總書記要視察科萬，那么江總書記當機械工業(yè)部部長的時候提的名字，那么報紙上又登出來了，那么江總書記念舊就去視察去了，那么又打電話說，江總書記要視察你萬科，那么我說我怎么不知道，那么他說你看報紙去，那么我一看報紙我說是科萬，我朋友說是字印錯了。主要的還在于這個公司名字的廣東話發(fā)音特別不好，就是“馬哈”，馬哈就是特別黑的意思，廣東話的馬哈就是特別黑，特黑，比如說你在哪兒工作，地說你在特別黑公司工作，實際上我們看，我們中國人起名字一定賦予了很深刻的含義，恰好我們商標外國起名字賦予就沒有意思，第一沒有意思，第二絕對不要一起誤會，顯然你這個麥克你用廣東話來講是絕對引起誤會。萬科的前身叫現(xiàn)代企業(yè)公司，現(xiàn)代企業(yè)公司前身叫現(xiàn)代科教儀器中心，是這樣一步一步演變過來的。所以，萬科在職業(yè)經(jīng)理人培養(yǎng)上有何心得，我