【正文】 籌備開業(yè)籌備，是指在從事房地產(chǎn)中介服務之前應事先準備和落實的各項具體事項，由于不同的中介服務門店經(jīng)營管理模式不同，人力、物力和財力等準備的程度也存在差異。二、 籌措投資資金籌措資金是成功開業(yè)的基礎和前提，無論選擇何種方式或者規(guī)模，在正確估算的前提下，必須事先準備足夠的投資資金。如果希望創(chuàng)建自營品牌，經(jīng)營者應結(jié)合自身的發(fā)展特點和服務宗旨，融入一定的文化元素和服務標識。店長是公司制度和理念的執(zhí)行者，是公司盈利的重要保障，也是市場最前線的指揮官，是一線經(jīng)紀人的老師和朋友，是客戶信賴的最終談判參謀，而且是公司形象的樹立者。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格分為：房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格兩個層次。n 工商行政管理局申領注冊登記手續(xù)申請從事個體工商業(yè)經(jīng)營的個人，應當持所在地戶籍證明及其他有關證明，向戶籍所在地的工商行政管理所提出申請。辦理稅務登記手續(xù)及須提供的材料如下：1．營業(yè)執(zhí)照或有關主管部門批準開業(yè)的證明；2．有關合同、章程、協(xié)議書；3．銀行開戶許可證；4．法人或負責人居民身份證；5．單位公章和財務專用章；6．房屋產(chǎn)權證書或租房協(xié)議；7．技術監(jiān)督局頒發(fā)的全國統(tǒng)一代碼證書；8．稅務機關要求提供的其他證件、資料。2． 辦理支票領購手續(xù)1． 經(jīng)辦人的照片；2． 經(jīng)辦人的身份證復印件（通常工商銀行需要）；3． 設置開立帳戶的密碼（通常工商銀行需要）。關于管理的問題因人而異，并與創(chuàng)業(yè)者的文化底蘊和社會閱歷息息相關。對內(nèi)通過網(wǎng)絡平臺，將分布于市內(nèi)不同地域的分行盤源資訊匯集及進行實時交換，為客戶提供最快捷、最準確的盤源信息；對外資訊網(wǎng)則著眼于為公眾提供房地產(chǎn)方面的信息服務，搜集并發(fā)布樓市各類樓盤的資訊，分析預測市場動態(tài)，公開內(nèi)部及市場上的成交案例等資訊數(shù)據(jù)，努力推動房地產(chǎn)市場信息向規(guī)范、有序、透明發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)向好將創(chuàng)造巨大的市場空間自從1998年國家實行住房商品化改革之后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了黃金十年，從1997年至2008年全國商品房銷售面積增長了近六倍，年均增長率達到21%，商品房價格也有較快的增長。改革開放以來，%,大大高于全球增速，也高于其它新興市場國家?；疽蛩刂羌铀僦械某鞘谢M程城市化進程是房地產(chǎn)行業(yè)的引擎之二。按近十年的城市化速度，未來我國將每年新增城市人口12千萬，07年我國的城市人均居住面積為27平方米，按此計算，未來每年的新增商品房需求至少在3億平左右。房地產(chǎn)中介服務行業(yè)的自身發(fā)展將進一步拓展已有的市場空間房地產(chǎn)中介服務業(yè)的成熟將為自身帶來更大的市場空間，其成熟表現(xiàn)為行業(yè)專業(yè)化程度逐步深化，發(fā)展模式日益成熟，行業(yè)價值的逐步顯現(xiàn)，行業(yè)地位日漸提高。隨著市場專業(yè)化程度的不斷提高，主流開發(fā)商紛紛將非核心業(yè)務外包，萬科、保利、恒大等開發(fā)商的樓盤幾乎全部均由房地產(chǎn)中介服務企業(yè)代理銷售。雖然我國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)在近幾年取得了長足的發(fā)展，但與國外成熟市場相比仍有巨大的差距。經(jīng)紀只能盡量公正，而不是維護其中一方的利益。顧客不能期望中介公司為其促成的價錢永遠是市場上最好的。廣告上所示的價錢，只是經(jīng)紀提議的談判起點，并非業(yè)主的承諾。因此不可能要求經(jīng)紀在這談判過程中．對買賣雙方的反悔情況負全責。所以中介公司用的臨時合約是一份有限權責的合約。雙方如不想交易告吹，可增加臨時定金的數(shù)量，但這樣風險亦隨即增加。經(jīng)紀提供的意見只宜作參考，不宜作最終決定依據(jù)。顧客完全有權自己決定，需要哪類服務及雇用哪間公司。一些品牌中介公司為了占有更多的市場份額，不斷推出各項免費服務和創(chuàng)新措施。 《住宅與房地產(chǎn)》。1． 資訊網(wǎng)站1． 上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會： 2． 網(wǎng)上房地產(chǎn)： 3． 上海規(guī)劃和國土資源網(wǎng)： 4． 上海市住房保障房屋管理局：5． 上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會： 2． 報刊雜志178。六、 大中型城市房地產(chǎn)經(jīng)紀公司創(chuàng)新經(jīng)營商品房是一種特殊的商品，具有價格昂貴、交易過程復雜、服務周期長等特征，而且二手房交易完成后還有大量的事務及咨詢事宜需要房地產(chǎn)經(jīng)紀公司處理，例如銀行按揭初審、購房入戶、修改合同、修改圖紙、改變裝修、改變付款方式、延期交款、提前收樓、延簽合同、申請轉(zhuǎn)讓、違規(guī)索賠等等，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的作用不僅僅是簡單的牽線搭橋終結(jié)服務。8． 中介公司只介紹，不指定為方便顧客，中介公司的員工或會向顧客提供一些銀行、律師以至裝修公司等的名單以備顧客參考。7． 經(jīng)紀非萬能，社會有分工房地產(chǎn)交易涉及的知識面非常廣泛，包括法律、測量、估價、城市規(guī)劃、建筑及財務等。賣方亦可在雙倍退還定金，賠償經(jīng)紀總損失之后，退出買賣。故在雙方達成協(xié)議的一剎那，把協(xié)議的內(nèi)容以文字記錄下來非常有必要。經(jīng)紀所作的只是在雙方的底價符合時，落實雙方簽約，把協(xié)議確定下來。4． 廣告只屬邀盤而非實盤由于大多數(shù)業(yè)主有可能一盤多放，顧客看到廣告時，房屋是否己被其他中介公司成交或者賣方是否已經(jīng)改動價格等情況，需再聯(lián)絡賣方了解情況。但不能保證成交后價格不再增加或減少。五、 房地產(chǎn)中介服務小常識1． 房地產(chǎn)中介公司是中間人而非代理人在二手市場中，業(yè)主有自由選擇不同中介公司作一盤多放，租客/買家也有自由同時在幾家中介公司物色物業(yè)。另外，全國商品房代理銷售比例由07年的41%快速上升到08年的47%。同時，房地產(chǎn)中介服務企業(yè)的發(fā)展模式也在逐步完善與成熟。同時龐大的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也給房地產(chǎn)顧問策劃業(yè)務帶來持續(xù)拓展的機會。此外，與同等發(fā)展程度國家相比，我國的城市化進程相對滯后。受08年金融危機的影響，我國GDP一度出現(xiàn)快速下滑，但目前已經(jīng)止穩(wěn)回升，同時世界銀行預測中國將成為全球最早復蘇的經(jīng)濟體。雖然08年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了巨大調(diào)整，市場呈量縮價跌之態(tài)勢，但09年上半年房地產(chǎn)市場快速回暖，各類行業(yè)指標強勁復蘇，仍不改長期向好的態(tài)勢，推動我國房地產(chǎn)持續(xù)向好的基本因素也沒有改變。因為受委托人可能會利用顧客的信任，利用顧客的授權，損害顧客的利益；5． 客戶除支付中介傭金外，無須支付如睇樓費、飲茶費等額外費用；但睇樓、交易過程由顧客引起的費用例如交通費等由顧客自行支付；6． 客戶應尊重中介公司和從業(yè)人員的勞動，為其提供的服務支付相應費用；7． 客戶不應私下或通過其他中介公司與原中介公司介紹的客戶接觸，以圖自行交易，避免支付傭金；8． 對中介公司所提供的房屋資料保密。一、房地產(chǎn)中介公司和從業(yè)人員為客戶提供的服務及承諾1． 優(yōu)質(zhì)服務：根據(jù)顧客需求，提供優(yōu)質(zhì)及多元化服務，通過市場物色適當?shù)姆课莨╊櫩瓦x擇，或積極向買家推薦顧客所提供的房屋；2． 不吃差價：中介公司不得參與炒賣樓宇、不吃差價，應協(xié)助租賃（或買賣）雙方以最合理的價錢最快且順利地達成交易；3． 提供信息：中介公司應提供翔實和準確的房屋信息，如顧客放盤，中介公司可將顧客所提供的房屋資料妥善保管，不擅自、隨意泄露出去；4． 實地視察：無論是否有人看樓或還價，應及時將最新市場情況向顧客反映，并根據(jù)顧客反饋要求，約定并陪同看盤；5． 公平公正：盡力協(xié)助買賣雙方議價，促使雙方協(xié)商一致，并簽訂《房屋租賃/買賣合同》；6． 產(chǎn)權調(diào)研：在買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》前，中介公司應查證賣方真正身份及產(chǎn)權情況，并將其告知買方；7． 代管款項：中介公司可設置獨立的銀行賬戶用以處理顧客的款項，確保樓款存取安全及完全用于相應的交易程序，絕不挪作其他用途；8． 手續(xù)辦理：根據(jù)客戶需要，協(xié)助顧客完成買賣過程中的各項手續(xù)，包括銀行按揭、測繪、查冊、遞件、過戶、領證等一系列手續(xù)；9． 服務費用：中介公司服務收費應明碼實價，除在各項文件/協(xié)議上清楚列明的傭金及協(xié)辦交易費用外，不得再收受其他任何費用；10． 交易票據(jù)：中介公司應向客戶開具正式傭金發(fā)票，若系代收訂金或樓款的，可開具收據(jù)，以保障并確認代收客戶的一切樓款；11． 服務熱線：設立客戶服務熱線，認真聽取顧客的建議及投訴，通過獨立調(diào)查，嚴肅處理違規(guī)事件，并在需要時對外公布處理結(jié)果。管理是一門藝術，也是一門學問。根據(jù)中國人民銀行關于結(jié)算賬戶管理的有關規(guī)定，每個法人僅可開立一個基本帳戶，用以提取現(xiàn)金及日常結(jié)算支付等，并可根據(jù)經(jīng)營業(yè)務的需要，再開立其他的一般帳戶。申請個體工商戶獨資企業(yè)開業(yè)登記，除須具備相應的經(jīng)營能力與條件，以及本人提出書面申請外（工商管理部門提供申請表格），還應提供相關證明（件）：1) 身份證明：申請人應提供本人身份證2) 經(jīng)營場地證明：1. 自有商業(yè)用房的產(chǎn)權證2. 房屋租賃合同及加蓋產(chǎn)權人章的商業(yè)用房產(chǎn)權證復印件3. 進入各類市場內(nèi)經(jīng)營的需經(jīng)市場管理辦公室蓋章批準4. 利用公共空地、路邊弄口等公用部位作經(jīng)營場地的應提供市政、城管、土地管理等有關職能部門的批準件或許可證3) 其他證明材料1. 投資人簽署的個人獨資企業(yè)設立登記申請書2. 企業(yè)名稱預先核準通知書3. 職業(yè)狀況承諾書4) 從事國家專項規(guī)定的行業(yè)或經(jīng)營范圍，應提交有關部門的審批件。五、 申請注冊公司申請成立房地產(chǎn)中介服務公司需要獲得行政管理部門的審批，并持批準文件和有關證件向工商行政管理部門辦理注冊登記申請手續(xù)，經(jīng)核發(fā)營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。2. 經(jīng)紀房地產(chǎn)經(jīng)紀人是指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間的聯(lián)系，促進交易達成并從中取得傭金的代理人、聯(lián)系人、中間人、經(jīng)理人或介紹人。四、 招聘服務人員成立房地產(chǎn)中介服務公司，除了必要的事務工作人員外，如會計、出納、文員等，主要涉及二類關鍵崗位人員，一是門店店長，二是經(jīng)紀人員。1． 自有資金：自由資金是指投資者個人擁有的可變現(xiàn)資產(chǎn)，包括銀行現(xiàn)金、屬于個人的不動產(chǎn)以及其它投資資產(chǎn)；2． 銀行借款：銀行借款是指投資者向銀行申請借用的資金，通常有期限的限制和支付利息的要求；由于銀行對個人或小企業(yè)風險控制能力要求比較嚴格，商業(yè)借款通常難以成功，此時，小額投資者可向有關機構(gòu)申請政府抵押貸款；3． 合資經(jīng)營：所謂合資經(jīng)營，是指投資者聯(lián)合其他有資金或有資源的投資人，采用共同投資或股份合作的方式，分攤投資的權益；投資者在取得營運資金的同時，分散了投資風險；4． 風險投資：風險投資很難通過申請的方式獲得，而是需要投資者所經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)是否能夠吸引風險投資者的注意；當產(chǎn)業(yè)具有很廣闊的發(fā)展前景，并且技術含量較高、市場前景誘人，那么，風險投資商將會慕名前來投資；風險投資無須支付任何使用費用，風險投資的回報一般通過上市收回。創(chuàng)建房地產(chǎn)中介服務公司，在選擇經(jīng)營場所時，應綜合考量以下幾方面因素：1． 成熟商圈范圍；2． 以營業(yè)場所為中心，方圓3公里區(qū)域內(nèi)，人口數(shù)量位于10萬—30萬人之間；3． 店面臨主干道，門店設在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的；4． 交通方便，如車站附近，以顧客步行不到10分鐘為宜；有停車位更好；5． 有大型