北京市老年公寓發(fā)展的市場化研究(文件)
【正文】 較差的13人，其中2人完全不能自理；中專以上學歷的5人，其他15人；原職業(yè)為工人的8人，干部類7人，軍人1人，無業(yè)4人；有8人可由退休金支付老年公寓費用，12人全部或部分由子女負擔。 在訪問的對象中，住老年公寓時間最長的已有一年，最短的剛住兩天，大家對所住老年公寓的條件（服務、設施、房間布局等）大都比較滿意，收費也算合理，能夠承受（無退休金者子女經(jīng)濟條件都不錯），平均每人每月支出800元左右。調(diào)查抽取400個樣本入戶訪問，經(jīng)審核獲得有效問卷398份。%的人表示只能承受1000元以下。照此估算，未來多功能老年公寓的收費標準可以定在每人每月2000元左右。 未來多功能老年公寓市場容量 本次調(diào)查的愿意租住未來多功能老年公寓人員的價格承受能力如下表： 表9 愿意租住多功能老年公寓者按承受價格分布 單位：人 可承受月租金 1000元以下 11000元～1500元 1501～2000元 22001～2500元 2501～3000元 只要服務好無所謂 非常愿意（44人） 22 16 4 2 比較愿意（114人） 52 48 4 2 6 2 考慮到訪問時被訪者所報承受能力偏低的因素，可以比較有把握地講，愿意租住，且調(diào)查時每人每月價格承受能力上限在2000元的人，都將是未來多功能老年公寓的有支付能力的潛在用戶。按照相對保守的5%估計，下世紀初，北京有支付能力的老人對多功能老年公寓的需求將有5萬戶，按每戶每年5萬元支出，這就是一個25億元的巨大市場。這樣，實現(xiàn)市場化運作是完全可行的，并且可以有穩(wěn)定的投資回報。老年人數(shù)的增加，購買欲望與購買力的逐步提高，從而引起市場需求結構的變化，并呈現(xiàn)出老年市場需求擴大的趨勢。 當然，老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅取決于老年人的購買欲望的強烈程度，其高低在很大程度上取決于老年人的消費觀念和生活方式的轉變。 18 / 18。 老齡產(chǎn)業(yè)是一項巨大的社會系統(tǒng)工程，又是一項綜合的、多元化的社會福利公益事業(yè)。 老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和規(guī)模，首先取決于老年消費人口的數(shù)量，一般情況下，人口數(shù)量越多，消費需求也越大，因而市場的容量也就越大；其次，取決于老年人口收入水平的高低，我國老年人的人均收人水平從整體上看比較低，但由于我國老年人口的絕對數(shù)量特別大，僅其中一部分高收入者，就是十分可觀的消費群體，會形成較大的潛在市場。從市場學的角度來看，市場經(jīng)濟是商品經(jīng)濟的實現(xiàn)形式，市場既是生產(chǎn)與消費的紐帶，又是需求與消費的橋梁。 調(diào)查分析顯示，普通居民的支付能力尚不能完全覆蓋多功能老年公寓的運行成本，實際運作中，政府尚需在地價、稅收、貸款利息等方面給予優(yōu)惠政策。 本次調(diào)查的樣本代表未來510年北京市市區(qū)中上收入水平家庭。如按五年回收投資，每年必須有2700萬營業(yè)收入，按入住率80%計算，平均每月4700元左右。詳見下表： 表8 被訪者可承受的每人每月租金 每人每月可承受月租金 比例（%） 加權平均月租金（元） 1000元以下 10001500元 15012000元 20012500元 25013000元 30014000元 0 40015000元 0 50016000元 6000元以上 0 只要服務好收費無所謂 根據(jù)以往經(jīng)驗，被訪者實際可承受能力為每人每月2000元 在市場調(diào)查中，消費者往往把價格承受力報得很低。 被訪者接受的價位較低，平均承受價為每人每月1126元 為了了解被訪者對老年公寓的價格承受能力，調(diào)查中對被訪者再次介紹了設想的服務項目和配套設施。現(xiàn)在入住的老人以及家屬普遍對老年公寓的條件表示滿意，許多中青年人表示自己老了也來住。選擇老年公寓主要看環(huán)境、服務和收費，也有多人覺得能離家近一些更好，具體選擇哪一家多數(shù)是子女建議的，他們一般都先來實地考察一下，認為滿意就來住了，選擇的余地并不大，因為往往只知道一兩家，多是從報紙報道中得知的，個別是朋友介紹或是就在原住家附近，建設時就知道，覺得不錯，一開業(yè)就住進來了。還有重要的一點，大部分老人住老年公寓并非只是簡單的養(yǎng)老，他們更希望在與其他老年人的交流中尋找到共同的話題，擺脫孤獨和寂寞，最終在精神上有所寄托。但各老年公寓目前都缺乏老年心理醫(yī)生，這卻是許多老人需要的。幾家公寓目前的狀況只是一期工程，二期工程已列入計劃或已動工。明顯的例子就是朝陽東方老年公寓在《北京晚報》做廣告后，一個月就新住進了20多名老人，占原住人數(shù)的25%。同時，這里24小時提供熱水，星級賓館服務水準，而且入住后所有服務設施均免費，使老人有如“家”的感覺。1999年建成開業(yè)的太申祥和山莊（國際敬老院）就是一家以市場化運作，適應現(xiàn)代老人需求，定位較高的新型老年公寓。公寓的輔助設施應有小商場、郵電所、銀行、停車場等。選址應在郊區(qū)，距市
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