【正文】 、工程主管、暖通主管直接下級：維保（領(lǐng)班）員、萬能工裝修主管在直接上級的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）的所有公共區(qū)域的裝修改造、土木結(jié)構(gòu)及業(yè)主裝修的管理工作。負(fù)責(zé)業(yè)主裝修隊(duì)伍的審查工作，包括特種作業(yè)人員的操作證件和施工隊(duì)的資質(zhì)審查。服從公司總的服務(wù)理念、員工管理制度及監(jiān)督執(zhí)行專業(yè)操作規(guī)程。3． 負(fù)責(zé)收發(fā)各種通知、文件以及設(shè)備運(yùn)行記錄的整理。7． 負(fù)責(zé)部門文件資料的打印、校核、復(fù)印和傳真工作?？蛻舴?wù)部接到客戶電話后，應(yīng)將客戶名稱、地點(diǎn)、維修內(nèi)容和維修時(shí)間詳細(xì)填寫在《維修（收費(fèi)）單》上，并及時(shí)送到工程部。非辦公時(shí)間的維修工作由工程部值班人員負(fù)責(zé)，當(dāng)班所做的維修應(yīng)在當(dāng)日值班日志上記錄，過后由工程內(nèi)勤補(bǔ)發(fā)維修單。６． 當(dāng)判定維修項(xiàng)目屬有償維修時(shí)，根據(jù)《用戶手冊》上的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向客戶報(bào)維修價(jià)格。１０． 根據(jù)故障情況采取相應(yīng)的維修措施，注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護(hù)和遮蓋。１２． 維修人員將完成的《維修（收費(fèi)）單》（共三聯(lián)）交工程部工程主管復(fù)核簽名后，工程部內(nèi)勤將維修單錄入電腦，并填寫維修單記錄簿，連同維修單第二聯(lián)定期歸入維修檔案。１５． 每周由工程部工程主管抽取10%已完成的《維修（收費(fèi)）單》，檢查維修質(zhì)量。2． 適用范圍適用于小區(qū)（大廈）臨時(shí)停電。同時(shí)將情況匯報(bào)給執(zhí)行總經(jīng)理。（5） 如有人被困于電梯中，電梯工或保安應(yīng)立即進(jìn)行解救，并由監(jiān)控中心通過對講系統(tǒng)做好被困人員的安撫工作。（二）水浸事件處理程序1. 目的及時(shí)有效地處理各種水浸事件，確保安全。(2) 工程值班主管接報(bào)告后應(yīng)第一時(shí)間到現(xiàn)場查看情況，查明原因后應(yīng)視情況決定是否馬上通知有關(guān)部門(如工程部、行政部、保安部、客戶服務(wù)部等)負(fù)責(zé)人，說明有關(guān)出事地點(diǎn)和簡要情況，同時(shí)積極組織現(xiàn)有的人力物力開展排查、搶險(xiǎn)工作。
① 如水浸來自大廈機(jī)管設(shè)施的損壞和故障，應(yīng)當(dāng)關(guān)閉控制有關(guān)故障部位 的供水泵。(7) 事故處理過程中應(yīng)設(shè)法維持好小區(qū)（大廈）內(nèi)的秩序，并耐心做好向客戶的安慰解釋工作， 盡量為客戶解決因水浸所帶來的實(shí)際困難，并注意維持好小區(qū)（大廈）和公司的形象，對自己不清楚的情況不要隨便作答。在發(fā)生以下情況時(shí)，除采取上述一切措施外，還應(yīng)采取以下應(yīng)急措施，以防止事態(tài)擴(kuò)大。③ 如空調(diào)管道、設(shè)施出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)在漏水處擺放水桶接水，同時(shí)用沙包保護(hù)好附近可能受影響的電梯槽口和客戶房間。 （3）職責(zé)一般情況下由電梯工負(fù)責(zé)解救，特殊情況下由接受過急救培訓(xùn)的保安（領(lǐng)班）員負(fù)責(zé)解救。如在非辦公時(shí)間電梯工不能立即趕回，應(yīng)由保安員負(fù)責(zé)解救，用最快的時(shí)間將被困人員救出。 電梯困人的處理流程圖 總控制中心接報(bào)報(bào)告當(dāng)值主管和客服部門、工程部及保安通過系統(tǒng)觀察梯內(nèi)情況，做好安慰工作確定電梯?？繕菍?，通知解救現(xiàn)場人員向被困人員致謙并表示慰問及善后處理總控制中心做好相關(guān)記錄相關(guān)部門填寫 故障報(bào)告表（四）火災(zāi)應(yīng)急處理程序（1）目的在發(fā)生火災(zāi)時(shí)迅速作出及時(shí)、有效的反應(yīng)，保護(hù)生命、財(cái)產(chǎn)安全，把損失降到最低。 工程部保證設(shè)備的安全及切斷電源。一定要講情起火具體地點(diǎn)、燃燒何物、火勢大小，以及報(bào)警人姓名、身份、所有部門和部位。（b） 確認(rèn)火情時(shí)應(yīng)注意：不要草率開門，先試一下門體，如溫度不高可開門查看；如溫度較高，已可確認(rèn)內(nèi)有火情。（b） 報(bào)告人員的順序如下：保安部、工程部、副總經(jīng)理或總經(jīng)理或值班經(jīng)理、客戶服務(wù)部及其他部門。（b） 根據(jù)火勢，決定是否關(guān)閉送風(fēng)機(jī)組或回風(fēng)機(jī)組，是否切斷電源和氣源。（b） 隊(duì)員推消防車或其他滅火器材，乘消防電梯趕赴火災(zāi)現(xiàn)場，在著火層的下一層下電梯。②消防人員及辦公室人員除一人留守外，其余人員均攜帶手電筒、對講機(jī)，迅速趕到現(xiàn)場。③其余主管和員工立即趕到現(xiàn)場，按指令救火。（d）其他部門行動：①接通知后，各部門留足崗位人員后，其余人員在崗待命。廣播通知時(shí)千萬不得將緊急廣播同時(shí)打開。具體辦法如下：（a）各部門接到火情通知后，除按指定任務(wù)執(zhí)行外，其他人均應(yīng)原地待命，等候指示。（e）專業(yè)消防隊(duì)到場后，現(xiàn)場指揮要將指揮權(quán)交出，并主動介紹火災(zāi)情況，根據(jù)其要求協(xié)助做好疏散和撲救工作。（c）工程部在火災(zāi)撲滅后，應(yīng)及時(shí)關(guān)閉自動噴淋閥門，更換損壞的噴頭或其他消防設(shè)備，并使所有的 消防設(shè)施恢復(fù)正常。（c）火情發(fā)生后，所有對講機(jī)應(yīng)處于待命狀態(tài)，當(dāng)總指揮呼叫時(shí)，要用簡明的語言準(zhǔn)確報(bào)告情況。（e）客戶服務(wù)部工作人員負(fù)責(zé)指導(dǎo)、檢查疏散情況，檢查內(nèi)容包括：桌下等地是否有未聽到疏散通知的人；是否留有行動不便的客人；是否留有未熄滅和未關(guān)閉的燈；主要出入口是否關(guān)閉。 （六） 報(bào)告送達(dá)處和送達(dá)時(shí)間所有工作報(bào)告由內(nèi)勤或物業(yè)前臺匯總后統(tǒng)一存檔備查，報(bào)送時(shí)間根椐各管理處現(xiàn)狀規(guī)定相應(yīng)時(shí)間。（二） 樓宇自動控制系統(tǒng)（BA）功能之一是節(jié)約能源，所以要確保該系統(tǒng)正常運(yùn)行，使之定時(shí)開關(guān)盤管風(fēng)機(jī)和新風(fēng)機(jī)組，準(zhǔn)確地控制出風(fēng)溫度。（五） 對職工餐廳、快餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)廳、桑拿房以及需要營業(yè)用水的其它租戶，安裝自來水表計(jì)量收費(fèi)，加大宣傳力度，增強(qiáng)客戶節(jié)約用水意識。（九） 更新耗能大的設(shè)備。常有些玻璃破損了，不能及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)，這無疑是能源極大浪費(fèi)，只要保持外墻完好或加以統(tǒng)一管理單元用戶開窗工作，減少冷或熱能損失。另外，合理的選擇熱水度，將生活熱水控制60℃至65℃，也有利于保溫，從而節(jié)約能源。教育員工及用戶，在電器設(shè)備上節(jié)能，如洗衣脫水機(jī)、烘干機(jī)、洗碗機(jī)等。如樓宇智能管理系統(tǒng)、節(jié)能開關(guān)、定時(shí)開關(guān)、感光開關(guān)、節(jié)能燈、節(jié)水龍頭，能源回收裝置等。 使用U盤記錄和硬盤拷貝記錄兩種方式進(jìn)行存儲。工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查檔案管理規(guī)定的內(nèi)容執(zhí)行情況 （四）設(shè)備臺賬 本設(shè)備臺賬，包括小區(qū)所有設(shè)備，存放于工程部。在低負(fù)荷下是絕對不經(jīng)濟(jì)的。有些漏水情況，如水池漏水，爐內(nèi)漏水、空調(diào)機(jī)盤漏水，因此，要定時(shí)抄錄水、電、煤氣、燃油的消耗量，積累數(shù)據(jù)，容易發(fā)現(xiàn)不正常。冷凍水管、熱水管如保溫不好、將會造成能源向非空調(diào)區(qū)域泄漏而造成浪費(fèi)。最有效的更新方法是考慮購進(jìn)的設(shè)備能省多少錢，而不是重考慮買設(shè)備花多少錢、應(yīng)重結(jié)算時(shí)盈虧，而不是初次投入成本。（七） 工程部要經(jīng)常巡視、檢查、維修各種閥門、水嘴和馬桶水箱節(jié)門，減少跑、冒、滴、漏。（三） 鍋爐房、冷凍機(jī)房值班員，要根據(jù)室外溫度變化，調(diào)整空調(diào)用熱水、冷凍水出水溫度，以降低能耗。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，必須立即向上級人員匯報(bào)，不能及時(shí)聯(lián)系到上級人員時(shí)，可以越級匯報(bào) ? 如遇惡意越級匯報(bào)或詆毀上級，按警告、記過、直接開除并按相應(yīng)程度進(jìn)行處罰及罰款，報(bào)公司后執(zhí)行? 如遇拉幫結(jié)派，不服從領(lǐng)導(dǎo)及上級，工程部經(jīng)理可召集工程例會討論后，直接開除并針對相應(yīng)程度進(jìn)行處罰，報(bào)公司后執(zhí)行五、 能源管理?xiàng)l例為保障能源供應(yīng)，控制能源消耗，減少能源浪費(fèi)，特制定本條例。周報(bào)告的主要內(nèi)容 ：本周計(jì)劃維修工作完成情況，工作進(jìn)度，未完成工作項(xiàng)目及未完成原因，預(yù)計(jì)完成時(shí)間，本周《客戶服務(wù)通知單》完成情況，接單數(shù)量、完成數(shù)量、完成質(zhì)量、未完成數(shù)量和項(xiàng)目、未完成原因、預(yù)計(jì)完成時(shí)間、本周返單率，下周工作計(jì)劃，計(jì)劃工作項(xiàng)目、計(jì)劃完成時(shí)間、執(zhí)行人等 月報(bào)告的主要內(nèi)容：人員變動情況 ，本系統(tǒng)各設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況 ，本月《維修（收費(fèi)）單》的數(shù)量、故障原因、維修結(jié)果及完成率 ，零配件的更換及使用情況，庫存情況 ，操作規(guī)程是否存在改善意見 ，維修計(jì)劃完成情況，如有未完成事項(xiàng)，必須寫明未完成原因，人員工作的服務(wù)態(tài)度、勞動紀(jì)律、工作標(biāo)準(zhǔn)及積極性 能源的使用情況 特別事故 是否有明顯須改進(jìn)的工程事項(xiàng) 整體意見 年報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容： 在整體上對一年來物業(yè)的設(shè)備/系統(tǒng)功能進(jìn)行評估，評價(jià)其操作性、有效性 制定下一年度的工作目標(biāo)。電梯只供消防隊(duì)員使用。實(shí)施中的注意事項(xiàng)（a）當(dāng)火情由小區(qū)（大廈）自己組織力量可以撲救時(shí)，勿須驚動消防機(jī)關(guān)?？蛻舴?wù)部要清點(diǎn)客戶，防止遺漏。（c）行政部：應(yīng)派人到門前引導(dǎo)消防隊(duì)到出事現(xiàn)場。（c）保安部主管負(fù)責(zé)組織人員將疏散下來的客人安排在安全地點(diǎn)。必要時(shí)的客人疏散根據(jù)火情決定是否需要全面疏散客人，疏散命令由總指揮下達(dá)。②管理員帶萬能鑰匙趕到現(xiàn)場，做好疏散人員的準(zhǔn)備。（b）工程部行動：①工程部經(jīng)理迅速到消防中心接受指令。（d） 迅速組織隊(duì)員按救火程序?qū)嵤缁?，并將工作進(jìn)展情況隨時(shí)報(bào)指揮部。義務(wù)消防隊(duì)行動火情確認(rèn)后，迅速通知大廈義務(wù)消防隊(duì)。小組成員由總經(jīng)理、值班經(jīng)理、保安主管、工程經(jīng)理、行政主管和客戶服務(wù)經(jīng)理等組成，其主要任務(wù)如下：（a） 組織指揮救火。開門時(shí)不要將臉正對開門處。（c） 發(fā)現(xiàn)火情時(shí)絕對不能高喊“著火了”，以免引起恐慌，應(yīng)迅速報(bào)告小區(qū)（大廈）消控中心，由消防負(fù)責(zé)人決定處理方式。（4）工作程序火情報(bào)警任何人在大廈內(nèi)發(fā)現(xiàn)焦味、煙火、不正常熱度等火情，都有責(zé)任及時(shí)報(bào)警。（3）職責(zé) 消防中心啟動設(shè)備滅火或報(bào)警。5. 消防監(jiān)控中心值班人員應(yīng)在“電梯故障情況記錄表”上記錄好發(fā)現(xiàn)或接報(bào)的時(shí)間、救援人員到場時(shí)間、被困人員獲得解圍的時(shí)間、電梯恢復(fù)正常運(yùn)作的時(shí)間和事件處理經(jīng)過。 2. 消防監(jiān)控中心盡快通過電視監(jiān)控屏觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被圍者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。