【正文】 招標(biāo)費(fèi)用（含代理費(fèi)）項(xiàng)勘察費(fèi)189m設(shè)計(jì)費(fèi)㎡監(jiān)理費(fèi)項(xiàng)土地使用費(fèi)畝360三第三部分：預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)項(xiàng)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)項(xiàng)四第四部分：流動(dòng)資金30合計(jì)建設(shè)總投資：120二、資金籌措方案（含土地使用費(fèi)），全部是湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司自籌資金投入。（2）項(xiàng)目建設(shè)有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。領(lǐng)峰商住小區(qū)①號(hào)綜合樓（辦公公寓）建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和 行業(yè)準(zhǔn)入分析 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃概況房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值在GDP中的比重逐步提高，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用不斷增大。從房地產(chǎn)業(yè)的完全帶動(dòng)系數(shù)看，其中帶動(dòng)系數(shù)高于平均水平的產(chǎn)業(yè)有金融保險(xiǎn)業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、化學(xué)工業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等16個(gè)行業(yè)?！吨腥A人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中就明確提出“鼓勵(lì)發(fā)展所有制形式和營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化，誠(chéng)信便民的零售、餐飲等商貿(mào)服務(wù)。本項(xiàng)目的建設(shè)將為社會(huì)提供較高質(zhì)量和較高層次的商務(wù)辦公樓和商住樓產(chǎn)品，對(duì)項(xiàng)目所在城市商務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的合理分布、城市功能的提升和優(yōu)化都將產(chǎn)生積極的影響和促進(jìn)作用，是符合國(guó)家擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的，也是符合國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的。湛江市十一五規(guī)劃提出，到 2010 年，湛江市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力要上新臺(tái)階。這必將帶來對(duì)住宅和各類商業(yè)物業(yè)的旺盛需求，為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 項(xiàng)目與城市總體規(guī)劃的銜接（1）該擬建項(xiàng)目布局符合土地使用功能的規(guī)劃，該地塊的使用功能是作為商業(yè)、住宅用途的；（2）該項(xiàng)目的規(guī)劃布局符合城市公共建筑的設(shè)置規(guī)劃，符合商業(yè)網(wǎng)的規(guī)劃分布；（3）項(xiàng)目建設(shè)選址符合湛江市城市總體規(guī)劃。國(guó)際零售業(yè)巨頭沃爾瑪置地落戶湛江；位于開發(fā)區(qū)龍潮東路與海濱路交匯處東南側(cè)的湛江美食廣場(chǎng)正在興建；包括國(guó)貿(mào)C座在內(nèi)的各已開發(fā)房地產(chǎn)樓盆和正在開發(fā)的房地產(chǎn)樓盆的商用物業(yè)（商鋪位）均已被預(yù)售、預(yù)定一空，售價(jià)和租金十分可觀?？梢?，項(xiàng)目的建設(shè)符合房產(chǎn)市場(chǎng)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求。隨著住房制度改革的開展和深入，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一定的長(zhǎng)足發(fā)展。為了擴(kuò)大內(nèi)需，政府采取了一系列手段刺激住宅需求，房地產(chǎn)的政策發(fā)生了很大變化，出臺(tái)了23 號(hào)文件，以前所未有的速度推進(jìn)住房制度改革，對(duì)住房消費(fèi)進(jìn)行金融支持（鼓勵(lì)住房消費(fèi)貸款并實(shí)行利率優(yōu)惠）和稅收政策優(yōu)惠（住宅的轉(zhuǎn)讓暫免營(yíng)業(yè)稅和所得稅）。但此文件遭到了市場(chǎng)的強(qiáng)烈反對(duì)，為此，國(guó)務(wù)院在當(dāng)年的8 月出臺(tái)了 18 號(hào)文件，重申房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性。 2006年以來，由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱的情況，國(guó)家根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)一步作出了宏觀調(diào)控，先后采取了多項(xiàng)措施。繼7月24日建設(shè)部、商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、中國(guó)人民銀行等六部委下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》后，9月4日，被稱為限制外資炒樓的細(xì)則——《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》又由中國(guó)國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合推出。2007年以來的重要調(diào)控政策就是1月16日國(guó)稅總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。此次新的《辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房是面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房，一方面極力淡化經(jīng)濟(jì)適用房的“商品性”而強(qiáng)調(diào)突出“保障”二字，一方面縮小供應(yīng)對(duì)象為城市低收入家庭，經(jīng)濟(jì)適用房的保障性職能已經(jīng)非常明確；導(dǎo)致”辦法”再次被”修正”的，是國(guó)務(wù)院希望實(shí)現(xiàn)”經(jīng)濟(jì)適用房與雙限商品房實(shí)現(xiàn)’無縫對(duì)接’”的政策意愿。兩部委明確，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。其中，后兩條對(duì)低迷的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)至關(guān)重要。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅?！?009年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)急轉(zhuǎn)向上的行情。2009年1月3日，四大國(guó)有銀行宣布，、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率?！皩?duì)已貸款購(gòu)買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購(gòu)買第二套普通住房，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策”。不僅低收入者將直接受惠于此，中等收入人群也將從住房保障制度建設(shè)中有所得益。 由于門檻低，準(zhǔn)入制較混亂，造成了國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè) “遍地開花”，很多外行企業(yè)看到房地產(chǎn)業(yè)的暴利，想方設(shè)法進(jìn)入這一行業(yè)，雖然給房地產(chǎn)行業(yè)注入了新的生機(jī)和活力，但同時(shí)也因?yàn)閷?duì)行業(yè)的不了解而給產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來諸多不利因素，大大小小的房地產(chǎn)公司隨處可見，而且上市公司熱衷投資房地產(chǎn)現(xiàn)象已經(jīng)是常態(tài)。 由政策規(guī)范、市場(chǎng)選擇的準(zhǔn)入投資房地產(chǎn)不僅要有資金優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵還是要具備房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的良好管理經(jīng)驗(yàn)，從上世紀(jì) 90 年代初期的投資推動(dòng)型房地產(chǎn)熱到現(xiàn)在的需求拉動(dòng)型房地產(chǎn)熱，城市居民住宅市場(chǎng)啟動(dòng)的確為介入房地產(chǎn)業(yè)提供了良好契機(jī)，但由于房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、管理水平要求高，投資房地產(chǎn)業(yè)必然存在風(fēng)險(xiǎn)，并非穩(wěn)賺不賠。湛江市本地較有名的房地產(chǎn)開發(fā)商先后開發(fā)了“金沙灣”、“錦繡華景”、“城市假日”等樓盤就收到了企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌效應(yīng)帶來的高額回報(bào)。 金輝煌鑒于本項(xiàng)目不屬資源開發(fā)項(xiàng)目，不涉及本章要求分析和闡述的內(nèi)容，故根據(jù)國(guó)家發(fā)改委上述通知精神，對(duì)本章要求的內(nèi)容不作分析。鋼筋擬從國(guó)內(nèi)大型企業(yè)購(gòu)買，鋼筋供應(yīng)已經(jīng)市場(chǎng)化，本項(xiàng)目需求完全有能力從市場(chǎng)獲得；砂、石、水泥在湛江地區(qū)供應(yīng)也很充足，本項(xiàng)目能比較容易獲得。該措施實(shí)行后，不但保護(hù)了可能因項(xiàng)目實(shí)施而損壞的現(xiàn)有綠化資源，縮短土地裸露時(shí)間，減少水土流失。（3）供電：本項(xiàng)目所需電力由湛江市供電部門供應(yīng)，供電電源由市政電力電纜引入，電纜采用直埋敷設(shè)方式引入配電房，并設(shè)發(fā)電機(jī)房?？紤]到項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間比較長(zhǎng)，且項(xiàng)目建設(shè)期間與建成后對(duì)能源需求不盡相同，建設(shè)時(shí)期主要考慮用路（運(yùn)輸）、動(dòng)力的耗用與占用，項(xiàng)目建成后主要考慮電、水耗用及公用設(shè)施的占用情況。變配電房出線一律采用低壓電纜敷設(shè)。 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)地表（下）水的影響本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)地表（下）水無影響，不作分析闡述。 設(shè)計(jì)方案中提高高強(qiáng)鋼材使用率，以降低鋼材消耗量。 采用預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)，如無粘結(jié)預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)，可節(jié)約鋼材約25%，節(jié)約混凝土約 1/3，且減輕結(jié)構(gòu)自重。高強(qiáng)輕質(zhì)材料不僅本身消耗資源較少，而且有利于減輕結(jié)構(gòu)自重，可以減小下部承重結(jié)構(gòu)的尺寸，從而減少材料消耗。 加強(qiáng)建筑垃圾綜合利用。商品混凝土由專業(yè)混凝土公司集中攪拌，比現(xiàn)場(chǎng)攪拌可節(jié)約水泥 10%，減少砂石現(xiàn)場(chǎng)散堆放、倒放等造成的損失達(dá) 5%～7%。 大力推行一次裝修到位，減少耗材、耗能和環(huán)境污染。 水資源的節(jié)約推廣節(jié)水型生活用水器具 近年來，隨著城市用水結(jié)構(gòu)的調(diào)整，生活用水量在城市總用水量中的比重已達(dá)到 55%左右。如沖洗水箱采用翻板式排水閥替代密封不嚴(yán)、易漏水的直落上導(dǎo)向球型排水閥；水龍頭采用陶瓷片密封水嘴；⑵限流、限量：包括采用節(jié)流、減壓等措施，避免供水壓力超過器具額定出流壓力時(shí)，造成器具損壞、漏失或?qū)嶋H出水流量大于額定流量而導(dǎo)致的水量浪費(fèi)，以及采用有效的水位控制裝置，避免一次沖洗用水量超過額定水量；⑶限時(shí)：主要采用各種延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉技術(shù)，避免無用水時(shí)衛(wèi)生器具未正常關(guān)閉而造成的水量浪費(fèi)。同時(shí)，對(duì)用水分戶、分用途設(shè)置計(jì)量?jī)x表。主要措施有：⑴定期檢漏，及時(shí)維修；⑵推廣應(yīng)用新型管材。 發(fā)展綠化節(jié)水技術(shù)。 水資源回用 從節(jié)約水資源、保護(hù)環(huán)境的角度考慮，建設(shè)單位可在建設(shè)期預(yù)先鋪設(shè)中水管網(wǎng)，在當(dāng)?shù)卣块T出臺(tái)鼓勵(lì)中水處理與回用的優(yōu)惠政策、全部中水回用問題得到解決等前提條件下，可考慮建設(shè)一套中水處理與回用系統(tǒng)，以取得明顯環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。3. 國(guó)務(wù)院（1984）4號(hào)文發(fā)布的《節(jié)約能源暫行條例》。7.《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5017693。11. 建設(shè)部《建筑節(jié)能“十五”計(jì)劃和2010年規(guī)劃》。大力節(jié)約能源是功在當(dāng)代、蔭及子孫、造福人類的大事，是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)又好又快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的一項(xiàng)長(zhǎng)期艱巨任務(wù)。其供電主線由湛江市供電局敷設(shè)至場(chǎng)區(qū)外緣。金輝煌2電用于辦公照明，生活照明，建筑采暖、通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)、設(shè)備、儀器運(yùn)行等。本項(xiàng)目常年在人數(shù)為750人，平均每人年綜合耗能水平為281kg標(biāo)煤。 節(jié)能措施本項(xiàng)目是住宅及公共建筑類項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目的核心內(nèi)容是具備不同功能建（構(gòu)）筑物。本項(xiàng)目的能源節(jié)約，應(yīng)抓住以下五個(gè)環(huán)節(jié)分別采取措施：（1）建構(gòu)筑物設(shè)計(jì)中的節(jié)能；（2）水、電設(shè)施設(shè)計(jì)，安裝質(zhì)量方面的節(jié)能；（3）材料、設(shè)備選用中的節(jié)能；（4）項(xiàng)目建設(shè)施工中水、電使用管理方面的節(jié)能；（5）項(xiàng)目竣工后，運(yùn)營(yíng)管理方面的節(jié)能。（3）改革傳統(tǒng)外墻和屋面，提高保溫隔熱性能，采用節(jié)能型墻體和屋面，重點(diǎn)推廣采用外保溫墻體，采用合理的窗墻比及建筑體型。建筑耗能是我國(guó)能源消耗的重要方面，目前我國(guó)城鄉(xiāng)建筑建造和使用中的能耗，已達(dá)到全國(guó)總能耗的30%左右，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活質(zhì)量要求的提高，全國(guó)建筑能耗比例將呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。從上述數(shù)據(jù)可以看出，本項(xiàng)目無論從綜合耗能水平還是從建筑單位面積耗能水平看，與同等規(guī)模的同類型項(xiàng)目比較，其耗能水平都是較低的，較為合理的。 項(xiàng)目能耗指標(biāo)分析從上述表41中可以看出，本項(xiàng)目年消耗能源的品種不多，按能耗分析的要求應(yīng)將其折算為綜合能耗，本項(xiàng)目的綜合能耗情況如下表：表42 金輝煌本項(xiàng)目能源年消耗的數(shù)量如下：：：：能源消耗用途詳見表41。三、自來水供應(yīng)，供水由湛江市自來水廠供應(yīng)自來水資源十分豐富，本項(xiàng)目的建設(shè)用水和建成后的生活用水完全能夠確保需要。 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析項(xiàng)目所在地為湛江市霞山區(qū)。，貫徹社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)重要方面，也是當(dāng)今世界性的大潮流和大趨勢(shì)。9.《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ1342001。5.《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB501892005。領(lǐng)峰商住小區(qū)②號(hào)綜合樓（酒店辦公公寓）建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第四章 節(jié)能方案分析 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范1.《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（2007年10月28日全國(guó)人大通過）。合理規(guī)劃地表與屋面雨水徑流途徑，降低地表徑流，采用多種滲透措施增加雨水滲透量。一般情況下，承插接口應(yīng)采用橡膠圈密封的柔性接口技術(shù)，金屬管內(nèi)壁采用涂水泥沙漿或樹脂的防腐技術(shù)；焊接、粘接的管道應(yīng)考慮漲縮性問題，采用相應(yīng)的施工技術(shù)，如適當(dāng)距離安裝柔性接口、伸縮器或U形彎管。再加上管理維護(hù)方面的缺陷，一般情況下，使用以上老式供水管材的管網(wǎng)漏損率在15%左右。如采用陶瓷片密封式系列水嘴實(shí)現(xiàn)90176。生活用水器具作為城市生活給水的終端設(shè)備，其使用量大，分布范圍廣，因此是開展城市節(jié)約用水工作的重要環(huán)節(jié)。二次裝修不僅造成質(zhì)量隱患、資源浪費(fèi)、環(huán)境污染，而且也不利于產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展。 采用科學(xué)先進(jìn)的施工組織和施工管理技術(shù)，使建筑垃圾產(chǎn)生量占建筑材料總用量的比例盡可能降低。建筑垃圾中的許多廢棄物經(jīng)分揀、剔除或粉碎后，大多是可以作為再生資源重新利用的，如廢鋼筋、廢鐵絲、廢電線和各種廢鋼配件等金屬，經(jīng)分揀、集中、重新回爐后，可以再加工制造成各種規(guī)格的鋼材；廢竹木材則可以用于制造人造木材；磚、石、混凝土等廢料經(jīng)破碎后，可以代砂，用于砌筑砂漿、抹灰砂漿、打混凝土墊層等，還可以用于制作砌塊、鋪道磚、花格磚等建材制品。降低混凝土中的水泥用量將產(chǎn)生多方面的積極意義：節(jié)約水泥生產(chǎn)所消耗的石灰石等自然資源，減少水泥生產(chǎn)過程中的廢物排放量，有利于環(huán)保。 建筑工程材料的節(jié)約 利用蒸壓加汽混凝土塊取代傳統(tǒng)的實(shí)心粘土磚，由此可以節(jié)約大量的粘土資源，同時(shí)可以降低墻體厚度，減少墻體材料消耗量。 建筑結(jié)構(gòu)方案采用結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化方案，以達(dá)到節(jié)約材料的目的。 設(shè)計(jì)時(shí)遵循模數(shù)協(xié)調(diào)原則，以減少施工廢料量。本工程的供水源分別從市政給水管網(wǎng)及各樓變頻加壓供水引入。此外，還包括電視、電信等方面的配套設(shè)施。 （5）其它通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)均直接由光纖接入，實(shí)現(xiàn)對(duì)外通信。 （2）供水：本項(xiàng)目生活用水和飲用水使用湛江市城市自來水，由市政給水管引進(jìn)，環(huán)建筑物周邊布置室外消防、生活合用環(huán)狀供水管網(wǎng)。 表321 項(xiàng)目主要原材料耗用量估算表 材料名稱鋼材（T）水泥（T）砂（m3）碎石（m3）砼砌塊（千塊）消耗量410170555902320803 項(xiàng)目資源利用與相關(guān)銜接 本項(xiàng)目建設(shè)充分利用建設(shè)所在地的現(xiàn)有資源。建設(shè)項(xiàng)目對(duì)建設(shè)用地所在地所擁有的港口資源、海洋資源、農(nóng)業(yè)資源和旅游資源等是間接利用關(guān)系，這里不進(jìn)行展開分析闡述。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委發(fā)改投資[2007]1169號(hào)《關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知》第二項(xiàng)的規(guī)定：“企業(yè)在編寫具體項(xiàng)目的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告時(shí)，可根據(jù)擬建項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)通用文本所要求的內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。金輝煌房地產(chǎn)有限公司具有較雄厚的開發(fā)實(shí)力，擁有資金優(yōu)勢(shì)，社會(huì)口碑良好，能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目開發(fā)注入先進(jìn)的建設(shè)、管理、營(yíng)銷及售后服務(wù)理念。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟與規(guī)范，將形成由國(guó)家政策來規(guī)范，市場(chǎng)來選擇的行業(yè)準(zhǔn)入局面，必將把更多的投機(jī)性開發(fā)商逐出市場(chǎng)，開發(fā)企業(yè)將回歸理性和本分。自2003 年以來，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“支柱產(chǎn)業(yè)”，擁有土地成為進(jìn)入的門檻，一些地方政府與房地產(chǎn)商不謀而合地完成了第一波價(jià)格低廉的“圈地運(yùn)動(dòng)”；目前全國(guó)有約 4 萬多家房地產(chǎn)商，仍然是大中小