【正文】 申請(qǐng) 管理處根據(jù)服裝使用年限 （原則上二年更換一次），以及勞防用品、工具的實(shí)際需要，提前二個(gè)月 填寫(xiě)項(xiàng)目預(yù)算單，報(bào)公司辦公室。 3）對(duì)由于個(gè)人原因造成服裝、勞防用品、工具遺失或無(wú)故損壞的，未到換發(fā)期需重新領(lǐng)用者，應(yīng)按使用年限和原價(jià)折算進(jìn)行賠償。 第四章 財(cái)務(wù)管理 第一節(jié) 費(fèi)用支付管理規(guī)程 公司采取統(tǒng)一支付的原則對(duì)各管理處進(jìn)行現(xiàn)金支付管理。 業(yè)務(wù)招待費(fèi)和出租車(chē)費(fèi)必須經(jīng)公司總經(jīng)理簽字后方能報(bào)銷(xiāo)。 管理處收取的現(xiàn)金應(yīng)及時(shí)上解公司財(cái)務(wù)部在當(dāng)?shù)亻_(kāi)設(shè)的銀行帳戶(hù)，不得將業(yè)務(wù)收入坐支留用（如需現(xiàn)金可以領(lǐng)用備用金）。銀箱中保留的現(xiàn)金僅限于經(jīng)批準(zhǔn)領(lǐng)用的備用金與 3000 元以?xún)?nèi)的業(yè)務(wù)收入。管理處嚴(yán)禁遠(yuǎn)期支票。用完的發(fā)票、收據(jù)應(yīng)及時(shí)送交公司財(cái)務(wù)部，辦理核銷(xiāo)手續(xù)。對(duì)開(kāi)出票據(jù)但遲遲未能收回的款項(xiàng)，管理處經(jīng)理應(yīng)加強(qiáng)催討并及時(shí)通知財(cái)務(wù)部。 1）對(duì)一年以?xún)?nèi)的欠款或預(yù)收款的業(yè)戶(hù)，采用抽查方式進(jìn)行，抽查率不得低于欠款（預(yù)收款）總戶(hù)數(shù)的 10％； 2）對(duì)于一年以上的 欠款或者預(yù)收款，抽查率不得低于欠款（預(yù)收款）總戶(hù)數(shù)的 50％。 物業(yè)管理費(fèi)收取流程 : 蓋章前 蓋章后 蓋好章的單據(jù) 現(xiàn)金 (進(jìn)帳單 )+單據(jù)記帳聯(lián) +交款匯總單 出納 :打印業(yè)戶(hù)單據(jù) (只準(zhǔn)打印一次 ),經(jīng)審核后交于經(jīng)理蓋章 .然后把蓋好章的單據(jù)交于收費(fèi)員，并填寫(xiě)“交接記錄本”，收款后進(jìn)行核銷(xiāo)工作 管理處經(jīng)理 :清點(diǎn)單據(jù)數(shù)量并 填寫(xiě) “蓋 章記 錄本”，對(duì)打印的業(yè)戶(hù)單據(jù)不得重復(fù)蓋章 ,如果有第二次 ,要憑原收據(jù)調(diào)換，采用“以舊換新”方法 收費(fèi)人員 :負(fù)責(zé)收費(fèi) ,并把單據(jù) (收據(jù)或者發(fā)票 )交于業(yè)戶(hù) 。 第四節(jié) 憑證管理規(guī)定 有價(jià)單據(jù)（包括發(fā)票、收據(jù)、蓋好章的物業(yè)收費(fèi)單據(jù)等）由管理處出納負(fù)責(zé)保管，領(lǐng)用時(shí)根據(jù)“登記簿”進(jìn)行領(lǐng)用登記，交回時(shí)進(jìn)行使用核銷(xiāo)登記，保證登記簿記錄和實(shí)際一致。從外單位取得的原始憑證（發(fā)票或者收據(jù)），必須蓋有 填制單位公章（專(zhuān)用章）；從個(gè)人取得的原始憑證必須有簽收單和該人身份證復(fù)印件（外單位人）。對(duì)動(dòng)用維修資金的支付款，具體操作暫按照《維修資金管理辦法》的規(guī)定辦理。業(yè)主大會(huì)紀(jì)要 。 帳務(wù)處理。以上文件備齊后，由管理處填寫(xiě)申請(qǐng)單（或者內(nèi)部聯(lián)系單），由出納辦理?xiàng)l形碼打印手續(xù)，當(dāng)天將打印好的條形碼交由業(yè)委會(huì)簽字蓋章后，復(fù)印件返回公司財(cái)務(wù)部備案。 每季度第一個(gè)月管理處送交公司管理部上一季度已完成的且經(jīng)自我驗(yàn)收的《保養(yǎng)任務(wù)書(shū)》。 26 設(shè)備兩次大修間隔應(yīng)在 1 年以上 。 設(shè)備大修要嚴(yán)格執(zhí)行檢修方案和檢修規(guī)程，把好質(zhì)量關(guān) ，采取自檢、互檢，專(zhuān)業(yè)檢查相結(jié)合的方法。 設(shè)備大修要有完整的檢修記錄，大修結(jié)束后要有完整的竣工資料，并歸入設(shè)備檔案。 由經(jīng)辦部門(mén)填寫(xiě)“簽定各類(lèi)合同審批”表，并附合同、及預(yù)算，報(bào)公司各職能部門(mén)流轉(zhuǎn)審核。 27 第 六章 事務(wù)管理 第一節(jié) 新建物業(yè)接管籌建規(guī)程 新接物業(yè)竣工驗(yàn)收前三個(gè)月，公司組建管理處；物業(yè)管理人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，分步到位。 業(yè)主入住首日 7 天前，管理處在職能部門(mén)的指導(dǎo)下準(zhǔn)備入住資料（如《住 戶(hù)手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《入住手續(xù)須知》、《收費(fèi)一覽表》、上墻《制度》等）。 管理處或工作小組與委托方進(jìn)行物業(yè)交接，其中應(yīng)包括：業(yè)戶(hù)資料、物業(yè)圖紙、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備設(shè)施、前期遺留問(wèn)題、相關(guān)帳務(wù)清算等。 進(jìn)駐管理。 3）投訴處理 : 及時(shí)，不刁難，不推諉，做到“事事有著落，件件有回音”。 根據(jù)糾正措施應(yīng)完成的時(shí)間，管理部對(duì)不合格服務(wù)糾正結(jié)果及時(shí)進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。 “投訴處理報(bào)告” ,“糾正預(yù)防措施實(shí)施通知單”及“糾正預(yù)防措施處理單”的記錄由公司管理部備案存檔。 2）對(duì)投訴的回訪(fǎng)。 回訪(fǎng)工作的責(zé)任人為管理處經(jīng)理。 2）對(duì)需要進(jìn)行第二次、第三次甚至更多次回訪(fǎng)的，對(duì)第二次以后的不屬于投訴的回訪(fǎng)可視情況采用電話(huà)回訪(fǎng)形式。 對(duì)同一問(wèn)題多次投訴（指投訴人向不同部門(mén)投訴），應(yīng)作一次記錄。 職責(zé)：管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)與以上各外部組織的溝通、協(xié)調(diào)，管理處各部門(mén)做好配合，并按照本規(guī)程負(fù)責(zé)實(shí)施與對(duì)口組織的正常工作往來(lái)。 3）與外部組織來(lái)往工作的信函、記錄 、決議等，管理處負(fù)責(zé)歸檔，長(zhǎng)期保存。 3）每年年終應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)工作茶話(huà)會(huì)，向業(yè)委會(huì)作本年度工作匯報(bào)和下年度的工作打算。對(duì)解決不了的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)上報(bào)公司尋求解決方案。 居委會(huì)（派出所） 1）管理處應(yīng)當(dāng)每月至少一次與居委干部、社區(qū)民警進(jìn)行溝通，了解小區(qū)居民情況、社區(qū)建設(shè)要點(diǎn)、治安狀況等，及時(shí)采取有效的措施。報(bào)告應(yīng)注意恰當(dāng)用詞，并報(bào)公司職能部門(mén)審核，重要問(wèn)題須經(jīng)總經(jīng)理室 31 審批后方能發(fā)文。每季至少安排一次與供方單位的工作溝通、協(xié)調(diào)。 部門(mén) 員工姓名 職位 日期 請(qǐng)簽署后交還辦公室。 本《手冊(cè)》參照了公司 ISO9001： 2020 版質(zhì)量文件和公司相關(guān)管理文件，龔柯、吳為民、蘇振分別負(fù)責(zé)有關(guān)章節(jié)編寫(xiě)，蘇月珍負(fù)責(zé)匯審，徐致豐負(fù)責(zé)修改、審定。 第 3 條 轄區(qū)采用“定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量”的“五定”方式加強(qiáng)管理，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃。 第 7 條 裝修垃圾和生活垃圾要做到日產(chǎn)日清，及時(shí)集中到指定地點(diǎn)。 第 11 條 根據(jù)季節(jié)及社區(qū)布置，及時(shí)做好除“四害”除蟲(chóng)消毒工作。 （ 3）用拖把反復(fù)拖抹地面，確保地面光亮 、 整潔 、 無(wú)腳印。 （ 7）清掃安全走道及樓梯，先打掃一遍再用濕拖把將地面拖 抹 干凈。 第 14 條 玻璃門(mén)窗清潔 工作程序 （ 1）用濕布將入口處玻璃門(mén)擦拭一遍， 如果是 稍高的玻璃門(mén) 可以 用 A 字鋁合金梯輔助。 第 15 條 扶手電梯清潔 工作程序 35 （ 1）用濕保潔布擦拭扶手電梯 的 扶手，使之干凈、無(wú)塵。 第 16 條 貨運(yùn)電梯清潔 工作程序 （ 1）打掃電梯 的 地板，使之無(wú)紙屑等雜物。 第 17 條 觀(guān)光電梯清潔 工作程序 （ 1）清潔各樓層觀(guān)光電梯的不繡鋼門(mén)，使之光亮、無(wú)浮塵、無(wú)手印。 （ 2）用雞毛撣撣去欄桿上的灰塵，每日用濕布擦拭一遍欄桿。 （ 4） 保持 地庫(kù)清潔。 第 21 條 領(lǐng)用設(shè)備時(shí)，領(lǐng)用人需自行檢查設(shè)備的完 好程度，因檢查不周，造成病機(jī)出庫(kù)而影響工作的，由領(lǐng)用人自行負(fù)責(zé)。 第 25 條 凡不符合上述領(lǐng)用要求的，保管人員有權(quán)拒收，由此影響工作的，由領(lǐng)用人自行負(fù)責(zé)。 第 29 條 高壓水槍不能在脫水的情況下操作。 第 33 條 保潔人員不會(huì)使用清潔機(jī)器時(shí)，不得私自開(kāi)動(dòng)機(jī)器，以免發(fā)生意外 事故。 第 37 條 室外人員在推垃圾箱時(shí)，應(yīng)小心操作，以免壓傷手腳。 第 35 條 在操作與安全發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)先服從安全，以安全為重。 第 31 條 保潔人員在超過(guò) 2 米的高處操作時(shí)，必須雙腳踏在凳子上，不得單腳踏在凳子上，以免摔傷。 第 27 條 操作前先清理場(chǎng)地，防止接線(xiàn)板、電機(jī)進(jìn) 水或因電線(xiàn)卷入正在操作的設(shè)備中而損壞設(shè)備。 第 23 條 因使用不當(dāng)，發(fā)生機(jī)具、附件損壞者，按規(guī)定賠償。 （ 6）地庫(kù)垃圾的清掃要做到地面無(wú)紙屑等其他可見(jiàn)的臟物。 （ 2）將垃圾運(yùn)送到垃圾房。 （ 3）清潔觀(guān)光電梯 的 玻璃，使之無(wú)污點(diǎn)。 （ 3）清潔電梯 的 不 銹 鋼門(mén)及內(nèi)部墻壁，使之光亮、無(wú)浮塵、無(wú)手印。 （ 3）擦拭扶手電梯的鋁合金面、邊板及鏡面，使之光亮、無(wú)灰塵、無(wú)手印。 （ 3）用玻璃刮 刀 將玻璃上的水滴刮 拭 干凈，使之光亮、無(wú)灰塵、無(wú)手印。 （ 2）用鏟刀將地面不易清除的臟物鏟干凈。 （ 5）清潔三個(gè)入口處的玻璃門(mén)窗，確保入口處玻璃窗清潔光亮、無(wú)水 漬 、無(wú)手印、無(wú)污漬。如 果 遇 到 雨天，應(yīng)在 入口處鋪上防水踏墊。 第 9 條 保潔人員在工作時(shí)間內(nèi)，遇到轄區(qū)內(nèi)有任何垃圾、廢棄物等不衛(wèi)生現(xiàn)象時(shí)，要隨產(chǎn)隨清、隨叫隨到，保持衛(wèi)生。 第 5 條 根據(jù)轄區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，隨時(shí)保持轄區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔，遇到雨天要及時(shí)疏通排水溝。 上海 XX 物業(yè)管理有限公司 《管理處經(jīng)理操作手冊(cè)》 編審小組 第一章 物業(yè)管理管理制度設(shè)計(jì)模板 第一節(jié) 10． 1 物業(yè)管理制度設(shè)計(jì) 一、 10． 1． 1 保潔工作管理制度 34 制度名稱(chēng) 保潔工作管理制度 受控狀態(tài) 編 號(hào) 執(zhí)行部門(mén) 監(jiān)督部門(mén) 考證部門(mén) 第一章 總則 第 1 條 目的 為了使業(yè)主對(duì)保潔工作滿(mǎn)意，對(duì)保潔人員工 作進(jìn)行規(guī)范，特制定本制度。隨著公 司的不斷發(fā)展和社會(huì)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)要求的不斷提高，管理處的管理外延不斷擴(kuò)大，內(nèi)涵不斷深化，管理處的日常運(yùn)作更須規(guī)范化。按程序推薦合格供方，并每年對(duì)長(zhǎng)期供方進(jìn)行評(píng)審，建立合格供方名錄。 3）虛心聽(tīng)取發(fā)展商的意見(jiàn)，以婉轉(zhuǎn)的口氣提出我們的要求，處理好發(fā)展商、業(yè)主及物業(yè)公司三方關(guān)系，力爭(zhēng)在管理過(guò)程中得到發(fā)展商的有力支持與配合。 發(fā)展商（前期） 1）如介入前期物 業(yè)管理，應(yīng)每周參加工程例會(huì)，了解工程進(jìn)度及存在的質(zhì)量等方面問(wèn)題，做好記錄。 2）準(zhǔn)時(shí)出席房管辦組織召開(kāi)的各類(lèi)會(huì)議，及時(shí)、認(rèn)真完成房管辦布置的各項(xiàng)工作任務(wù)，積 極參加房管部門(mén)舉辦的行風(fēng)評(píng)議、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)等各項(xiàng)活動(dòng)，并力爭(zhēng)取得好成績(jī)。 5）對(duì)于新的物業(yè) 《法規(guī)》頒布、發(fā)生重大事件或變故、有重大活動(dòng)（如創(chuàng)優(yōu)迎檢等）、公司在進(jìn)行法律訴訟等情況時(shí)，經(jīng)公司批準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)委會(huì)通報(bào)。 2）準(zhǔn)時(shí)出席與業(yè)委會(huì)的工作例會(huì)，視情況列席業(yè)委會(huì)（業(yè)主大會(huì)）組織的工作會(huì)議。 2）對(duì)外口徑統(tǒng)一，處事謹(jǐn)慎。 第五節(jié) 管理處對(duì)外溝通、協(xié)調(diào)操作規(guī)程 目的：規(guī)范管理處與外部相關(guān)組織的溝通、協(xié)調(diào)工作，確保物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展。公告應(yīng)存入回訪(fǎng)檔案。 上門(mén)回訪(fǎng)必須有業(yè)戶(hù)的簽名，電話(huà)回訪(fǎng)不作此項(xiàng)要求，但在回訪(fǎng)記錄表中寫(xiě)明“電 29 話(huà)回訪(fǎng)”。 3）對(duì)意見(jiàn)、建議的回訪(fǎng)。 管理處應(yīng)對(duì) 下列三類(lèi)工作進(jìn)行回訪(fǎng)： 1）對(duì)報(bào)修的回訪(fǎng)。 如個(gè)別投訴涉及其他單位，無(wú)法及時(shí)解決問(wèn)題，應(yīng)在 24 小時(shí)內(nèi)與投訴人聯(lián)系，做好解釋工作，同時(shí)，盡快與有關(guān)單位聯(lián)系解決問(wèn)題的措施，并及時(shí)將結(jié)果告知投訴人。 投訴人直接向公司投訴的，職能部門(mén)應(yīng)立即調(diào)查并判斷投訴的有效性，在當(dāng)日與投訴所涉及的部門(mén)（管理處）聯(lián)系。 基本程序與標(biāo)準(zhǔn)： 1）投訴登記：不缺項(xiàng)，詳細(xì)認(rèn)真，轉(zhuǎn)呈及時(shí)。 管理處按《物業(yè)管理委托合同》的條款和公司的要求制訂前三個(gè)月 的工作計(jì)劃。 入住時(shí) ,管理處應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)沫h(huán)境布置。 業(yè)主入住首日前一個(gè)月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公。 辦公室憑總經(jīng)理簽字加蓋合同章并