【正文】 術(shù)企業(yè)，可試行土地年租制，承租方在頭年首期先交總租金的 30%，余下的 70%按 5 年、最長(zhǎng)不超過(guò) 8 年分?jǐn)偫U納。 總之，21 世紀(jì)的龍崗物業(yè)將憑借規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì)、知識(shí)人才優(yōu)勢(shì)和個(gè)性化服務(wù)優(yōu)勢(shì)，有效地為客戶(hù)節(jié)省投資和費(fèi)用，減少庫(kù)存、降低風(fēng)險(xiǎn)，提供增值服務(wù)，使企業(yè)集中精力于主業(yè)，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，全面提升企業(yè)形象，從而成為客戶(hù)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要戰(zhàn)略伙伴。公司內(nèi)部嚴(yán)格貫徹執(zhí)行完善的培訓(xùn)和激勵(lì)制度，不斷增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，吸引和留住優(yōu)秀人才。 服務(wù)創(chuàng)新戰(zhàn)略26 / 36一方面，引導(dǎo)物流服務(wù)朝綜合化、一體化方向發(fā)展，把物流諸多環(huán)節(jié)、服務(wù)類(lèi)型進(jìn)行系統(tǒng)整合，將不同貨運(yùn)公司、倉(cāng)儲(chǔ)公司以及社會(huì)資源進(jìn)行物流資料整合，為客戶(hù)提供一種具有長(zhǎng)期的、專(zhuān)業(yè)的、綜合的高效物流服務(wù)。 觀念領(lǐng)先戰(zhàn)略企業(yè)的發(fā)展，離不開(kāi)觀念的更新。 按 50 家物流及其相關(guān)企業(yè)框算，以平均每家 3 輛轎車(chē)計(jì)，合計(jì) 150 輛轎車(chē)，平均每輛轎車(chē)需停車(chē)位 7 平方米，總停車(chē)位約 1050 平方米；以平均每 2 家企業(yè)擁有 1 輛自備小型貨車(chē)計(jì)，合計(jì) 25 輛自備小型貨車(chē)，每輛自備小型貨車(chē)需停車(chē)位 10 平方米，總停車(chē)位 250 平方米。 （13）己平整的可供業(yè)主自行建設(shè)倉(cāng)庫(kù)或其他物流設(shè)施的基礎(chǔ)場(chǎng)地。 （11）建成后供出租用的物流倉(cāng)庫(kù)，面積 1－2 萬(wàn)平方米。 ( 2) 行政管理機(jī)構(gòu)辦公用房：3000 平方米； （3）信息處理中心：1000 平方米 （4）后勤服務(wù)機(jī)構(gòu)：1000 平方米； （5）日岸機(jī)構(gòu)服務(wù)中心，建筑面積 2800 平方米。 （6）自營(yíng)物流設(shè)施。大樓內(nèi)應(yīng)設(shè)有業(yè)務(wù)公證派出機(jī)構(gòu)、銀行、資信機(jī)構(gòu)、舉行業(yè)務(wù)講座或交流的會(huì)議中心，提供較大規(guī)模業(yè)務(wù)洽談的公共業(yè)務(wù)洽談室，以及用餐服務(wù)設(shè)施。 （2）口岸機(jī)構(gòu)服務(wù)中心。考慮近期內(nèi)海鐵聯(lián)運(yùn)的物流數(shù)量不會(huì)很多，園區(qū)可以不考慮建設(shè)鐵路專(zhuān)用線。 在區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)置公路貨運(yùn)站，其優(yōu)點(diǎn)是，便于區(qū)內(nèi)的物流暢通便捷，方便業(yè)主，并與公路物流建設(shè)融合在一起；缺點(diǎn)是，會(huì)在寸土如金的園區(qū)內(nèi)占去很大的地塊，從開(kāi)發(fā)成本上不是很合算。需單獨(dú)布置；布置要盡量靠近現(xiàn)有的龍崗區(qū)通道日，并與之直接相連接。 內(nèi)部道路：一般分為主干道、次干道和支道。 道路布局原則 區(qū)內(nèi)道路可分為進(jìn)出通道、內(nèi)部道路、綠色通道三類(lèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施如查驗(yàn)場(chǎng)地等，宜采用集中布置形式，以便綜合管理服務(wù)；查驗(yàn)場(chǎng)地應(yīng)靠近大門(mén)。 在經(jīng)營(yíng)性設(shè)施中，應(yīng)根據(jù)危險(xiǎn)品和冷凍品物流的需求，開(kāi)辟專(zhuān)門(mén)集中經(jīng)營(yíng)的區(qū)域，并用綠化帶予以隔離。（五） 、大工業(yè)區(qū)物流的主要設(shè)施規(guī)劃為保證了物流聯(lián)盟區(qū)內(nèi)的各類(lèi)業(yè)務(wù)（金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易、商業(yè)、制造業(yè)、工業(yè)、運(yùn)輸、港口、倉(cāng)儲(chǔ)、一關(guān)三檢、各類(lèi)代理和信息）的正常開(kāi)展，使活躍在我國(guó)產(chǎn)業(yè)界的五條物流體系（以海洋運(yùn)輸為代表的運(yùn)輸物流體系、以商品加工和配送為代表的倉(cāng)儲(chǔ)物流體系、以服務(wù)型競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略為代表的制造商物流體系、以?？崭奂榇淼目诎段锪黧w系和正在浮現(xiàn)中的以電子商務(wù)為代表的配送物流體系） ，在大工業(yè)區(qū)物流園區(qū)內(nèi)得到整合和協(xié)調(diào)?！　?. 物流系統(tǒng)設(shè)計(jì)咨詢(xún)功能公共型物流聯(lián)盟要充當(dāng)貨主的物流專(zhuān)家，因而必須為貨主設(shè)計(jì)物流系統(tǒng)，代替貨主選擇和評(píng)價(jià)運(yùn)輸商、倉(cāng)儲(chǔ)商及其他物流服務(wù)供應(yīng)商?！　?. 物流信息處理功能由于物流聯(lián)盟現(xiàn)在已經(jīng)離不開(kāi)計(jì)算機(jī)，因此將在各個(gè)物流環(huán)節(jié)的各種物流作業(yè)中產(chǎn)生的物流信息進(jìn)行實(shí)時(shí)采集、分析、傳遞，并向貨主提供各種作業(yè)明20 / 36細(xì)信息及咨詢(xún)信息，這對(duì)現(xiàn)代物流聯(lián)盟發(fā)展是相當(dāng)重要的?！　?. 裝卸搬運(yùn)功能這是為了加快商品在物流聯(lián)盟內(nèi)的流通速度必須具備的功能，公共型的物流聯(lián)盟應(yīng)該配備專(zhuān)業(yè)化的裝載、卸載、提升、運(yùn)送等裝卸搬運(yùn)機(jī)械，以提高裝卸搬運(yùn)作業(yè)效率，減少作業(yè)對(duì)商品造成的損毀。19 / 36（四） 、大工業(yè)區(qū)物流功能與需求設(shè)計(jì)大工業(yè)區(qū)物流其功能目標(biāo)是最大限度地滿足客戶(hù)需求。根據(jù)大工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)定位及功能設(shè)計(jì)，大工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)可確定為：在今后 5－10 年，在投入近 100 億人民幣，近期投入啟動(dòng)資金 13 億元，構(gòu)建三個(gè)物流平臺(tái)（物流設(shè)施平臺(tái)、物流信息平臺(tái)、物流政策平臺(tái)） ，重點(diǎn)在深圳出口加工區(qū)的基礎(chǔ)上建設(shè)大工業(yè)區(qū)物流聯(lián)盟園區(qū)，同時(shí)逐步提升大工業(yè)區(qū)物流園區(qū)的容量，用十年時(shí)間把外大工業(yè)區(qū)物流建成我國(guó)華南地區(qū)采購(gòu)中心及現(xiàn)代國(guó)際物流基地。最后建設(shè)成為公共型物流聯(lián)盟企業(yè)，通過(guò)招商引進(jìn)物流企業(yè)，聯(lián)結(jié)深圳各大生產(chǎn)制造商、連鎖商業(yè)、港口、鐵路、機(jī)場(chǎng)等上游與下游流通過(guò)程而形成物流聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)，履蓋廣東“珠三角”乃至全國(guó)戰(zhàn)略要點(diǎn)地區(qū)，聯(lián)系國(guó)際著名物流企業(yè)，形成海、陸、空運(yùn)相結(jié)合的多式聯(lián)運(yùn)的國(guó)際物流供應(yīng)鏈和集散點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)集裝箱進(jìn)出口快速集并、中轉(zhuǎn)、分檢、分送，從而在深圳出口加工區(qū)內(nèi)初步形成了、區(qū)內(nèi)物流與區(qū)外物流結(jié)合，自營(yíng)物流與外協(xié)物流結(jié)合的物流聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)。在未來(lái)五年內(nèi)，大幅度提升大工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)。 （三） 、大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展的目標(biāo)定位在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的前提下，大工業(yè)區(qū)物流可考慮采用自營(yíng)（用）物流型式起步，分步實(shí)現(xiàn)公共型物流聯(lián)盟，其目標(biāo)定位具有前瞻性。目前，龍崗大工業(yè)區(qū)16 / 36一座功能齊全的、集飲食、住宿、娛爾于一體的通訊網(wǎng)正在建設(shè)中。通訊網(wǎng)絡(luò)配置充裕，規(guī)劃郵電支局裝機(jī) 6 萬(wàn)門(mén)，現(xiàn)有裝機(jī)容量 3000 門(mén)。除原有坪山、坑梓電網(wǎng)供電之外，又規(guī)劃建老大屋 110KV 變電站一座，裝接容量 3 X 50000KVA。出口加工區(qū)距深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng) 60 公里至鹽田國(guó)際集裝箱港口、廣深鐵路編組站均約 25 公里，距離文錦渡、羅湖、皇崗等口岸約 40 公里，深（圳）汕（頭）高速公路擦肩而過(guò)，一級(jí)公路穿行其間。激烈的競(jìng)爭(zhēng)將有助于我國(guó)整體物流水平的提高，中國(guó)的制造商、物流商、零售商最終會(huì)攜手推動(dòng)中國(guó)的物流業(yè)達(dá)到成熟市場(chǎng)所具有的效率和效益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年沃爾瑪采購(gòu)中國(guó)產(chǎn)品總額已超過(guò)100 億美元，其中 95％以上來(lái)自深圳本地，其全球銷(xiāo)售額以每年 200 億美元的速度增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)處大型連鎖商業(yè)的這種發(fā)展勢(shì)態(tài)，必將為深圳物流產(chǎn)業(yè)重造了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。按每年平均 15％的增幅；同時(shí)，世界第一大零售連鎖集團(tuán)——美國(guó)沃爾瑪已在深圳福田保稅區(qū)設(shè)立的全球采購(gòu)中心，這標(biāo)志著沃爾瑪全球采購(gòu)中心正式落戶(hù)深圳。這說(shuō)明我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間相當(dāng)大，市場(chǎng)己孕育了對(duì)第三方物流以及能為第三方物流服務(wù)企業(yè)提供支撐的物流園區(qū)的需求。據(jù) 1999 年中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)對(duì)家電、電子、日化、食品等行業(yè)的 450 家大中型企業(yè)的調(diào)查，目前工業(yè)企業(yè)的物流幾乎全部由企業(yè)自理的占 26％，全部委托第三方代理的占 5．2％，自理與委托相結(jié)合的占 6S，8 ％。通過(guò)構(gòu)筑物流商品信息系統(tǒng)、 EDI系統(tǒng)和交通信息服務(wù)專(zhuān)網(wǎng)系統(tǒng)等，建立起物流信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，推動(dòng)我市物流中心城市建設(shè)。深圳港將成為現(xiàn)代化國(guó)際集裝箱樞紐港。 “十五 ”期間，深圳將規(guī)劃建設(shè) 23 個(gè)大型物流項(xiàng)目，借此撐起現(xiàn)代物流中心。世界第二大航空表速遞公司 DHL 已完成前期調(diào)研工作，其亞太分駁中心是否遷到深圳，有望近期揭曉。出口加工區(qū)，至今已有 6 家國(guó)際知名企案相繼簽約落戶(hù)，投資總額達(dá)十幾億美元，這將為大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)提供了十分優(yōu)越的政策環(huán)境及豐富物流資源。 深圳出口加工區(qū)隔離設(shè)施及海關(guān)監(jiān)管設(shè)施全部按照海關(guān)總署的要求建設(shè)。 張高麗書(shū)記要求，在今后的五年里，龍崗區(qū)要穩(wěn)定提升加工貿(mào)易，發(fā)展“三高”農(nóng)業(yè)。在剛剛結(jié)束的中國(guó)共產(chǎn)黨深圳市第三次代表大會(huì)上，廣東省委副書(shū)記、深圳市委書(shū)記張高麗再次強(qiáng)調(diào)要加快物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，把深圳建設(shè)成區(qū)域性物流中心。山東省通過(guò)一年多時(shí)間的宣傳和探索，現(xiàn)已在不同類(lèi)型的企業(yè)中開(kāi)始啟動(dòng)“優(yōu)化企業(yè)物流管理”試點(diǎn)工作。11 / 36? 開(kāi)發(fā)港區(qū)后方陸域 30 平方公里左右，興建與港口相配套的各種設(shè)置，逐步形成集航運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)、商貿(mào)、金融、旅游、信息、商住于一體的現(xiàn)代化國(guó)際性的港口衛(wèi)星城。截止 1997 年底總資產(chǎn)達(dá) 85 億元，凈資產(chǎn)達(dá) 億元，分別比上年增長(zhǎng) 495 和 %。這里交通便捷，陸路至深圳市中心 10 公里，至香港粉嶺 13 公里，疏港公路連接本地區(qū)主要公路干線；疏港鐵路連接港區(qū)和京廣、京九鐵路干線；水路至香港維多利亞港 53 海里。規(guī)劃，從概念到操作許多業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)深圳物流發(fā)展規(guī)劃的縝密和實(shí)際可操作性表示贊賞。隨著美國(guó)聯(lián)邦快遞來(lái)深開(kāi)辟?lài)?guó)際貨運(yùn)班線以及南航貨運(yùn)區(qū)內(nèi)選址深圳，一個(gè)大型航空貨運(yùn)區(qū)內(nèi)已初具規(guī)模。它背靠珠三角，毗鄰香港，地理位置十分優(yōu)越。六大園區(qū)定位清晰：　　西部港區(qū)物流園區(qū)：綜合性港口物流園區(qū)，發(fā)展集裝箱和散雜貨集散、中轉(zhuǎn)、拆拼箱、組裝加工等服務(wù)；　　筍崗—清水河物流園區(qū)：城市消費(fèi)性配送型物流園區(qū)，集專(zhuān)業(yè)化商品批發(fā)、配送、儲(chǔ)存、運(yùn)輸、展示與交易于一體，建成區(qū)域性的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、物流配送中9 / 36心、采購(gòu)中心和購(gòu)物中心；　　東部港區(qū)物流園區(qū)：國(guó)際貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)，以國(guó)際集裝箱中轉(zhuǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、拆拼、加工、海關(guān)查驗(yàn)為主要功能；　　機(jī)場(chǎng)航空物流園：國(guó)際、國(guó)內(nèi)航空貨運(yùn)中心。一批物流園區(qū)的建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)或即將實(shí)施，一批傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸企業(yè)利用深圳立體化的交通條件以及信息化、網(wǎng)絡(luò)化和供應(yīng)鏈技術(shù)大力發(fā)展第三方物流，向現(xiàn)代物流企業(yè)轉(zhuǎn)型，涌現(xiàn)出以招商局物流集團(tuán)為代表的十多家專(zhuān)業(yè)物流企業(yè)，居全國(guó)同行前列。1999 年，深圳市交通局、深圳市投資管理公司先后邀請(qǐng)美國(guó)蓋蘭德咨詢(xún)公司和日本佐川急便株式會(huì)社到深。軟件、北大方正等多家著名間同向以階入園協(xié)議，園區(qū)建設(shè)正在進(jìn)行中。一方面是我國(guó)進(jìn)出日貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易量將大幅度增長(zhǎng)；迫切需要開(kāi)發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)支柱，而根據(jù)龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)的現(xiàn)有資源條件條件，全力推進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)是新的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的最合理選擇。所以，加快外大工業(yè)區(qū)物流的建設(shè)，對(duì)實(shí)現(xiàn)深圳市和龍崗區(qū)“十五”發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，迎接我國(guó)加入 WTO 后更加激烈的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。（三） 、大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義滿足當(dāng)?shù)匚锪餍枨?促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)占地 170 萬(wàn)平方公里，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有工商企業(yè) 30多家，外資在區(qū)內(nèi)投資的企業(yè)也激劇增加，這些企業(yè)急需物流服務(wù)。 大工業(yè)區(qū)物流將充分利用自身良好的物流產(chǎn)業(yè)環(huán)境，加快發(fā)展步伐，鞏固和強(qiáng)化在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)國(guó)際航運(yùn)集團(tuán)和物流跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐深圳出口加工區(qū)的項(xiàng)目，可率先實(shí)行《深圳出口加工區(qū)若干規(guī)定》的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。物流功能性活動(dòng)包括需求預(yù)測(cè)、訂單處理、客戶(hù)服務(wù)、分銷(xiāo)配送、物料采購(gòu)、存貨控制、交通運(yùn)輸、倉(cāng)庫(kù)管理、工業(yè)包裝、物資搬運(yùn)、工廠和倉(cāng)庫(kù)或配送中心的選址、零配件和技術(shù)服務(wù)支持、退貨處理、廢棄物和廢棄產(chǎn)品的回收處理等。現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成包括四個(gè)主要行業(yè)：物流基礎(chǔ)行業(yè)：這個(gè)行業(yè)由各種不同的運(yùn)輸線路以及運(yùn)輸線路的交匯與節(jié)點(diǎn)所構(gòu)成的系統(tǒng)。1 / 36深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)出口加工區(qū)物流聯(lián)盟規(guī)劃深圳市博倫企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司二〇〇一年十二月十一日2 / 36目 錄一、前 言 ............................................................................................................4（一）現(xiàn)代物流有關(guān)概念 ...................................................................................................................4（二） 、大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)概述 .........................................................................................................5（三） 、大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義 ..........................................................6滿足當(dāng)?shù)匚锪餍枨? 促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展 ...................................................................................6提升核心競(jìng)爭(zhēng)力 增創(chuàng)發(fā)展新優(yōu)勢(shì) ...........................................................................................6二、大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展商基本情況 ........................................................................7三、大工業(yè)區(qū)物流項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)（規(guī)劃） ............................................................7（一） 、大工業(yè)區(qū)物流的環(huán)境分析 .....................................................................................................7深圳物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃情況 .............................................................................................................8大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施 .......