【正文】 長春市長春市是吉林省省會，位于中國東北經(jīng)濟區(qū)中心。集團公司注冊資金5000萬人民幣，現(xiàn)有關(guān)系企業(yè)16家，包括房地產(chǎn)開發(fā)公司，物業(yè)公司，置業(yè)公司，畜業(yè)公司等獨資或合資企業(yè)。集團公司以“組建大企業(yè)，開發(fā)大項目，營造大環(huán)境，獲得大效益”做為企業(yè)發(fā)展策略，并以“拉動起動點，創(chuàng)造小氣侯，帶運大區(qū)域”做為運作策略，實行統(tǒng)一現(xiàn)劃，統(tǒng)一設計，統(tǒng)一配套，分塊實施。西北部是寬廣的松嫩大平原，東南部是連綿的長白山余脈丘陵。得天獨厚的地理條件使這里出產(chǎn)的人參、鹿茸等珍奇自然特產(chǎn)在國內(nèi)外享有盛譽。長春是中國汽車工業(yè)的搖籃，長春第一汽車制造廠的規(guī)模與產(chǎn)量均居全家首位，全市已建立起以汽車、火車客車、拖拉機等行走機械為核心的完備工業(yè)體系。 長春市總面積為18800平方公里，人口約643萬人，長春屬大陸性季風氣侯，夏季氣侯涼爽，綠樹成蔭，百花爭艷，素有“塞北春城”之稱，冬季銀裝素裹，玉樹瓊枝，一派北國風光，萬里雪飄。居民的收入比較穩(wěn)定，文化素質(zhì)比較高，生活環(huán)境優(yōu)雅，生活節(jié)奏非常有規(guī)律。 這里的交通發(fā)達，購物方便，有國際商業(yè)中心、太陽城、華正批發(fā)、黑水路、光復路、遠東批發(fā)。為開發(fā)區(qū)的規(guī)范有序、快速的健康發(fā)展提供了有力的政策支撐和組織保障。南關(guān)區(qū)：南關(guān)區(qū)位于朝陽區(qū)與二道區(qū)之間，人口數(shù)量約為60萬人，南關(guān)區(qū)緊鄰伊通河畔，地理位置獨特，區(qū)內(nèi)有動植物園、學府分布密集，有東北師范大學、吉林工業(yè)大學、電力職工大學、一中專、八十一中學、十二中學等。雙陽區(qū)：雙陽區(qū)最近才規(guī)劃為長春市區(qū)，人口數(shù)量度40萬人，該區(qū)是長春市地區(qū)的經(jīng)濟唯一的一個能開采石油的區(qū)域，這也使得該區(qū)的經(jīng)濟得到了迅猛的發(fā)展，區(qū)內(nèi)的道路建設、住宅的改造及房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)都暫露頭角。 1904年日本和沙俄為爭奪中國東北的霸主地位而爆發(fā)了日俄戰(zhàn)爭。附近云集了百余家日本、俄國的商店和餐館，較有名的有平本洋行（今秋林公司）、金泰洋行、銀莊茶苑和俄國人開的彼得羅夫商會、亞美尼亞茶館。每到節(jié)假日，萬頭攢動，車水馬龍，一派繁華景象，構(gòu)成長春一道靚麗的風景線。隨著建筑面積八萬平方米的巨無霸型長江商廈的竣工和運營定會使長江路商業(yè)行情再掀大波大瀾。二， 市調(diào)的內(nèi)容：1． 依據(jù)公司提供之表格內(nèi)容填寫。350000=%（首付年回報率）108000247。350000=%（凈回報率）一層當兩層面積的擴大價格的降低。比起銀行之定存，公債、黃金要高很多，若與股票相比，因股票本身便屬于高投資報酬率且高風險性，且何時退場完全無法掌握于自己手中。18萬=43%（年回報率）二十年代款月供14=12月==247。地段的增值柒、答客問一、 基本資料 地點在哪里？ 工地地點如何走？ 工地所有權(quán)人是誰？ 基地有多少坪？ 都市計劃情形如何？使用區(qū)分為何？ 蓋幾層樓的房子？ 何時完工？ 交屋時間多久？ 建筑師是誰，有規(guī)劃過哪些房子？ 開發(fā)公司是哪一家？負責人是誰？1 基地座向為何？1 有哪些坪數(shù)？幾房？1 按揭借款幾成？1 銀行有哪幾家？1 頂樓及地下室屬誰？用途是什么？1 公攤比例？小區(qū)配套設施有哪些？1 此地的公告現(xiàn)值為多少？1 車位有幾層？1 有沒有車位可以租？ 訂金是多少？多久時間內(nèi)需補足？2 簽約需要多少錢？要帶哪些文件？2 公司蓋過哪些房子？財務狀況如何？2 公司的地址？電話？2 什么時間簽約？地點在哪里？跟誰簽約？2 哪家建設單位施工？施工品質(zhì)如何？二、 環(huán)境篇 學區(qū)在哪里？ 有哪些市場？最近的是哪一個？ 有哪些公車？站牌在哪里？多久有一班車？ 治安單位在哪里？ 附近有沒有公園？ 附近有沒有銀行？ 附近有沒有郵局？ 附近有沒有醫(yī)院？ 附近有沒有娛樂場所？ 附近的店面主要分布在哪里？1 附近的道路有幾條？寬多少？主要的道路是哪幾條？離其他生活圈有多遠？1 附近停車問題如何？1 附近的交通流量大不大？1 附近的火車站在哪里？三、產(chǎn)品規(guī)劃、管理篇門市房坪數(shù)有多大？鋪位坪數(shù)有多大？每層樓高幾米？蓋幾層樓？有多少個車位？車位坪數(shù)多大？門廳有多大？有多高？管理中心位置在哪里？與其他建筑物的距離為多少？此棟建筑物有什么樣的特色？地下室的高度為多少？廚房和衛(wèi)浴是不是有通風管道？七樓房子會積水嗎？1是否為集中供曖？1可不可以加裝鐵窗？1保固期間有損壞是否由公司維修？1保固期間有多長？保固項目有哪些？1樓上可以登記為公司行號嗎？1物業(yè)管理費用怎么算？一個月多少錢？1有管理公約嗎？有約束力嗎？1有牧業(yè)保全系統(tǒng)嗎？功能有哪些？1公共用水及一般用水有所區(qū)分嗎？物業(yè)管理是哪一家？2何謂包租？四：付款篇按揭的年限為何？銀行是哪家？額度是多少？能否保證貸款成數(shù)？收不收支票？日期可以開多久？有無銀行專戶收款？銀行帳號？不辦按揭優(yōu)待多少？有何優(yōu)待？以后繳款到哪里繳？可否辦按揭？有哪些手續(xù)？貸款利率是多少？浮動的還是固定的？契稅、公證費、抵押費、轉(zhuǎn)讓費由誰付？多少錢？1總價是否含加值稅？有沒有發(fā)票？1貸款額度可不可以提高？1還有沒有其他費用？1一戶可不可以買二個以上車位？1車位可以單獨購買嗎？一個多少錢？有無單獨產(chǎn)權(quán)？ 客戶問題解決一、為何要投資房地產(chǎn)？答：二、 為何要自己買門市房？ 答：三、 我能不能等到現(xiàn)房再買。 需了解到客戶需求及預算 切記勿由大到小四、帶看樣品房，了解其高度可使用二層及面寬五、銷售桌洽談，使用說明書，必要時帶看現(xiàn)場六、SP炒作，尋求支援 七、締結(jié)、成交、訂單書寫 八、送客SP拾、SP演練一、 柜臺：客戶到，你好，歡迎參觀。（請務必回答柜臺方知同仁以了解） 同仁：柜臺，請問門市房A17“賣掉了沒有”。同仁：幫我確定一下。（當時必定是所有同仁放下手里的工作，大聲復頌且拍手，要整齊一致）此時同仁需帶著客戶支付定金，送至柜臺領取定單。 將寫完的定單還給客戶后，請整理一套銷售海報給客戶攜回，并且送客戶走時再恭喜一次，方式如下：同仁：柜臺再度幫我們恭喜，“XX”先生訂購門市房A17。慢了就沒有了的意思。（這一切均是在幫助同仁們銷售）43 / 43。 簽定約時，恭喜一次。同仁：恭喜了，拍手七下。柜臺：現(xiàn)場同仁請注意，現(xiàn)場A17已經(jīng)確定售出，并且定金當場補足，我們恭喜他，恭喜了。同仁：售出并且定金當場補足。（只要詢問賣掉了沒有，則代表均沒有因此使用上不熟悉時，請勿亂用，以免影響其他同仁銷售） 同仁：柜臺，請問門市房A17“還有沒有”柜臺：恭喜你可以介紹或抱歉已經(jīng)售出。（需整齊一致，并大聲復頌）二、 詢問方式種類 同仁：柜臺，請問門市房A17“可不可以介紹”柜臺：恭喜你可以介紹市房A17。 公設比：商務套房28% %四、 來電統(tǒng)一說詞：規(guī)劃：基地位置：價位：商務套房 萬起，門市房 萬起公設比：如何到基地： 坐公車：長江路開發(fā)區(qū)302866361勝利大街：火車站5272713022311011115有無按揭：有 50%三、來電時請注意下列事項： 詢問客戶如何得知的電話（詢問媒體） 詢問客戶住哪里（詢問區(qū)域） 請詳細告訴客戶如何到我們售樓處（開車或坐公車） 請客戶留下資料（可