08年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與09年預(yù)測(cè)報(bào)告(文件)
【正文】 產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）近年來(lái)，青島房?jī)r(jià)收入比穩(wěn)定上升，增幅變化不大，2007年比2000年上升2個(gè)點(diǎn)，其中20002004年持續(xù)在8點(diǎn)左右徘徊，2005年與2006年均維持在9點(diǎn)，受物價(jià)上漲因素影響。其中政策性住房成交364套，%，；非政策性住房成交1948套，比上月增加120套。11月戶(hù)型成交相對(duì)比較集中，占成交總面積的39%；而戶(hù)型在180平方米以上、60平方米以下的戶(hù)型成交相對(duì)都較小，占比分別為3%和4%。其中30005000元/平方米價(jià)格段成交比重從上月的56%下降到本月的28%；主要是因?yàn)?0月份大量上市的保障性住房直接拉低了總體價(jià)格，本月成交以商品房為主；8000元/平方米以上的住宅成交占11%，比上月提高了3個(gè)百分點(diǎn)。11月城市綜合指數(shù)、住宅指數(shù)、Hedonic指數(shù)、寫(xiě)字樓指數(shù)、商鋪指數(shù)均小幅上漲，其中綜合指數(shù)為1220點(diǎn)，比10月提高3個(gè)點(diǎn)，%；住宅指數(shù)為1105點(diǎn)，比10月提高4個(gè)點(diǎn)，%；Hedonic指數(shù)為530點(diǎn),比10月提高2個(gè)點(diǎn)，%。從青島歷年房地產(chǎn)投資額變化圖中可以看出房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率波動(dòng)較明顯，其中199%、37%%的高增長(zhǎng)率；2006年開(kāi)始，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)一系列緊縮樓市政策，%。銷(xiāo)售面積的持續(xù)回落彰顯了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的效果，整體市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。圖11：青島歷年商品房銷(xiāo)售額變化趨勢(shì)圖供應(yīng)分析2000以來(lái)，青島市商品房新開(kāi)工面積增幅波動(dòng)較大，呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展，整體趨勢(shì)逐步放緩。2008年111月，%，預(yù)計(jì)未來(lái)施工面積還可能繼續(xù)加大。從2006年開(kāi)始，銷(xiāo)竣比均大于1，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，供需矛盾得到了初步緩解。2007年受一系列宏觀調(diào)控政策，青島市土地開(kāi)發(fā)面積與購(gòu)置面積均大幅下降，%%。自2008年以來(lái)，各大房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著銷(xiāo)售難的問(wèn)題。在低迷的形勢(shì)下，更加容易形成“大魚(yú)吃小魚(yú)”的行業(yè)分化現(xiàn)象，如果誰(shuí)能夠熬過(guò)這個(gè)冬天，那么它就可能成為行業(yè)的“地產(chǎn)航母”，反之，則可能退出行業(yè)舞臺(tái)。因此，在2008年的土地市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商們似乎都比較理性，不再盲目搶“地王”了。海爾表示選擇綠城作為合作伙伴，不僅僅是因?yàn)榫G城會(huì)造好房子，而是綠城的創(chuàng)業(yè)精神和企業(yè)精神。五、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 2008年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂一路坎坷地走來(lái)，雖然政府也陸續(xù)出臺(tái)了一系列的政策刺激樓市發(fā)展，但目前而言，市場(chǎng)觀望氣氛依舊濃厚，購(gòu)房者持幣待購(gòu)，市場(chǎng)成交低迷，開(kāi)發(fā)商資金緊張，銷(xiāo)售嚴(yán)重萎縮，這種市場(chǎng)低迷觀望的形勢(shì)預(yù)計(jì)還會(huì)持續(xù)一段較長(zhǎng)的時(shí)間。預(yù)計(jì)2009年青島房地產(chǎn)銷(xiāo)售量將會(huì)有所增長(zhǎng)，
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