【正文】 和發(fā)展的基礎(chǔ)。擁有了這樣一種精神，就可以培養(yǎng)、教育和引導(dǎo)整個(gè) 小區(qū)居民的正確、健康的思維和行為，創(chuàng)造一個(gè)有良好的人際關(guān)系與社會(huì)公德的社會(huì)環(huán)境，保證小區(qū)真正成為居民安居樂業(yè)的場(chǎng)所?！　　　?1)注重精神文明建設(shè)，訂有居民精神文明建設(shè)公約；　　(2)小區(qū)內(nèi)居民能自覺遵守住宅小區(qū)居民公約及各項(xiàng)管理規(guī)定；　　(3)文明居住，鄰里團(tuán)結(jié)，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明住宅小區(qū)；　　(4)社會(huì)化服務(wù)質(zhì)量好，開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)競(jìng)賽?！　《⒆羿徖锘ハ嘧鹬?、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享和平?！　圩o(hù)公共財(cái)物，維護(hù)公共設(shè)施，共同創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、秩序良好、安全舒適的居住環(huán) 境?！　”娝苤?，小區(qū)開發(fā)與小區(qū)物業(yè)管理本來就是一對(duì)孿生兄弟，小區(qū)物業(yè)管理是小區(qū)開發(fā) 建設(shè)的延續(xù)，在制訂和完善有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法規(guī)時(shí)，也應(yīng)同時(shí)制訂和完善物業(yè)管理的法律、法規(guī)。由此導(dǎo)致了在進(jìn)行行業(yè)規(guī)范和調(diào)整中缺乏行之有效的法律手段，使得澄清行政管理和物業(yè)管理的關(guān)系、 理順多頭管理等問題，在不少地方得不到解決。　　所以，建立健全物業(yè)管理法規(guī)來明確物業(yè)管理中主體與客體的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)規(guī)范市場(chǎng) 行為具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。這就需要相應(yīng)建立一套完整、科學(xué)、嚴(yán)密、可操作的法律、法規(guī)體系，以增強(qiáng)政府對(duì)其管理的權(quán)威。　　綜上所述，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)法制管理，依法推動(dòng)和保障物業(yè)及其物業(yè)管理的健康發(fā)展 。在小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理中，建立健全法制 管理就可以監(jiān)督與約束開發(fā)商對(duì)物業(yè)房屋實(shí)施保修的承諾，可以監(jiān)督與約束小區(qū)物業(yè)與業(yè)主、小區(qū)物業(yè)與住戶等之間的法律行為，即依法辦事，違法必究是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)的客觀要 求。因此，只有制定和建立健全法規(guī)、制度，才能從法律上保護(hù)房屋所有者與租用者的合法權(quán)益，起到依法保護(hù)所有者權(quán)益的 作用?！　　　⌒^(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理，是民事糾紛的多發(fā)性領(lǐng)域，從司法部門受理的民事案件看，物 業(yè)糾紛僅次于婚姻糾紛被列入第二位?！　《?、小區(qū)物業(yè)法制管理的范圍與職責(zé)　　物業(yè)管理是建立在契約基礎(chǔ)之上的民事商務(wù)行為，因此，須由法律、法規(guī)來調(diào)整人們?cè)?物業(yè)管理行為過程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其法律關(guān)系的主體包括物業(yè)管理者，物業(yè)所有者或使用者以及政府業(yè)務(wù)主管部門和相關(guān)單位、個(gè)人等。事實(shí)上它應(yīng)是屬于房地產(chǎn)業(yè)立法范圍的組成部分。并相應(yīng)將住房問題列入到國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃中，并對(duì)住宅建設(shè)的設(shè)計(jì)、施工、 規(guī)劃及用地、拆遷、環(huán)境要求、配套基礎(chǔ)設(shè)施、材料供應(yīng)以及工程驗(yàn)收、接管等各個(gè)環(huán)節(jié)，均應(yīng)屬立法的范圍。所以物業(yè)所有權(quán)是物業(yè)法制管理的基礎(chǔ)?！　　　∧壳拔覈≌飿I(yè)市場(chǎng)的發(fā)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須開拓和完善諸如住宅物業(yè)買賣市 場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、相關(guān)的金融市場(chǎng)以及物業(yè)中介服務(wù)市場(chǎng)?！　　　?duì)小區(qū)住宅的建設(shè)管理上，必須采取新建與維修并舉的方針。從另 一方面看，對(duì)一些實(shí)際情況如果投入相同的人力、財(cái)力、物力，可以經(jīng)濟(jì)地提供更多的房屋?！　　　⌒^(qū)物業(yè)管理的目的在于求得各方面、各環(huán)節(jié)的最佳效益?！　?二)住宅小區(qū)法制管理的職責(zé)　　建國以來，我國住宅建設(shè)和住宅物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)是不健全的，存在的問題相 當(dāng)復(fù)雜，管理方面的漏洞、缺陷相當(dāng)嚴(yán)重，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于實(shí)際的需要。小區(qū)物業(yè)進(jìn)行法制管理的重要職責(zé)，就是通過立法 ，使物業(yè)立法起到如下作用：　　　　制定好物業(yè)法規(guī)，解決物業(yè)事務(wù)中的諸多問題，是使國家穩(wěn)定繁榮，促進(jìn)社會(huì)主義物質(zhì) 文明和精神文明建設(shè)的必要條件，也只有制定了健全的物業(yè)法規(guī)，才能從法律上保證公民的僅利，保護(hù)物業(yè)所有人和使用人的合法權(quán)益，杜絕侵占業(yè)主或住戶所有權(quán)或使用權(quán)的現(xiàn)象發(fā) 生?！　　　〗?jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)，法律是上層建筑?！　　　榱耸垢母锝】档耐七M(jìn)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定地發(fā)展，必須更多地運(yùn)用經(jīng)濟(jì)和法律的手段，強(qiáng)化管 理，做到管而不亂，活而不亂。要做到管理制度化、經(jīng)?；?，避免管理工作上的隨意性和盲目性。如不執(zhí)行管理制度則視為違約行為，違約一方要負(fù)由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失或法律責(zé)任?！　　　∥飿I(yè)公司是向業(yè)主提供常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，由于雙方在決定出售房屋和購買 房屋時(shí)所簽訂的購樓合同以確認(rèn)了接受管理的條件和提供服務(wù)的責(zé)任，因此，在向購、租者交樓時(shí)必須辦理入住手續(xù)。因 為接受條件和日后履約的應(yīng)是實(shí)際居住者?！　》抗懿块T的支持也很重要，購房者在向房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)，若規(guī)定沒有物業(yè) 公司開局的證明不接受產(chǎn)權(quán)登記，便可促使業(yè)主自覺接受小區(qū)管理的各項(xiàng)規(guī)定?！　?三)物業(yè)內(nèi)部法規(guī)的建立應(yīng)以國家大法為基礎(chǔ)　　中華人民共和國憲法第二十四條規(guī)定，“國家通過普及理想教育、道德教育、文化教育 、紀(jì)律和法制教育，通過在城鄉(xiāng)不同范圍的群眾中制定和執(zhí)行各種守則、公約，加強(qiáng)社會(huì)主義精神文明建設(shè)”。管理處將視情節(jié)有權(quán)采取說服、教育、罰款等措施進(jìn)行制止，甚至追究違法戶的法律責(zé)任 ?！　。Ｕ蠘I(yè)主和他人的生命財(cái)產(chǎn)安全。只有把培養(yǎng)初、中、高級(jí)不同知識(shí)結(jié)構(gòu)的培養(yǎng)人才計(jì)劃，列入具有內(nèi)部法規(guī)性質(zhì) 的制度規(guī)定中去，才能明確職責(zé)權(quán)限，劃定職責(zé)范圍，作到各負(fù)其職，才能使全體員工較有成效的完成和實(shí)施如下工作：　　，廉潔奉公，盡職盡責(zé)地處理好分管工作或維修任務(wù)。及時(shí)處理業(yè)主和住戶對(duì)管理服務(wù)工作的投訴。　　(五)物業(yè)的民主管理　　小區(qū)物業(yè)的民主管理是物業(yè)管理建立法規(guī)、制度的重要組成部分?！　　　∥飿I(yè)管理委員會(huì)是業(yè)主與住戶參與物業(yè)民主管理的組織形式。通常情況下，當(dāng)所有人的權(quán)利與所有權(quán)的事實(shí)狀態(tài)相吻合的時(shí)候，對(duì)所有權(quán)不存在糾紛；只有所有權(quán)人的權(quán)利與所有權(quán)的事 實(shí)不相吻合時(shí)，即在占有、使用、收益和處分的權(quán)利，受到侵害或發(fā)生爭(zhēng)議的情況下，才發(fā)生糾紛?！　?一)房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的類型　　發(fā)生房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的原因、類型較多，通常情況下糾紛的主要類型和表現(xiàn)形式有： 　　，指租賃土地而引起的糾紛，因借用土地引起的糾紛，擅自占用土地糾紛，使用耕地引起的糾紛，侵犯公共用地引起的糾紛以及土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的糾 紛及宅基地糾紛等。有的業(yè)主以收回房屋使用權(quán)相要挾，大幅度提高房租，強(qiáng)迫使用人退出房屋而引起糾紛?！　。瑩p害業(yè)主權(quán)益引起的糾紛。包括業(yè)主不按期向國家交納有關(guān)費(fèi)稅，房屋建、管、用不善以及妨礙城市建設(shè)、市容、防火、交通、綠化等，即由妨礙社會(huì)公益而引發(fā)的糾紛。過去，人民法院審理房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛是起了一定的作用。 　　所謂“仲裁”，即是指依據(jù)事實(shí)，對(duì)當(dāng)事人雙方糾紛的性質(zhì)，進(jìn)行說服、教育，采取必 要的法律程序給予調(diào)解或裁判。房地產(chǎn)及物業(yè)仲裁的必要性就 在于：　　，完全依靠法院解決這些糾紛仲裁是不可能的?！　　按蚬偎尽保侨f不得已，單位或個(gè)人之間都擔(dān)心互傷感情，影響以后的協(xié)作和人際關(guān)系?！　。M(jìn)行一系列搜集證物，查閱憑據(jù)，剔除偽證，查勘現(xiàn)場(chǎng)，技術(shù)鑒定等工作，從而為法院受理不服物業(yè)管理部門仲裁的 起訴案件奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。　　，仲裁工作人員須反復(fù)向當(dāng)事人闡明使用的法律、政策，從而可以使申訴人和被申訴人經(jīng)歷一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)法規(guī)、政策從知之甚少到知之較多、最 后自覺遵守的過程。所以，房地產(chǎn)及物 業(yè)仲裁是十分必要的一種有效形式?！　》康禺a(chǎn)及物業(yè)的行政仲裁與人民法院的司法仲裁是兩種解決房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的不同方 式，它們?cè)跈?quán)限性質(zhì)、處理程序、法律效力等方面有所不同。依法處理物業(yè)糾紛案件，保護(hù)業(yè)主或使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)，不僅是必要的，也是可能的?！　∫陨习祟愇飿I(yè)糾紛是相互關(guān)聯(lián)、相互滲透的，而且可能發(fā)展成為刑事犯罪和違反治安管 理處罰條例的行為。夫妻離婚后或被繼承人死亡后，離婚當(dāng)事人或繼承人對(duì)房產(chǎn)的使用、分割等問題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，互不相讓。在房屋租賃期間發(fā)生第三者出高租強(qiáng)行入住，房產(chǎn)主則乘機(jī)抬高房租。不少業(yè)主以收回房屋自用、修繕危房、出賣或另租為由，強(qiáng)行讓承租人退租，有些人在單位分得住宅后，仍繼續(xù)占用原協(xié)議房。據(jù)資料介紹，各級(jí) 法院房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛收案數(shù)是全國民事財(cái)產(chǎn)糾紛中的一個(gè)突出的問題?！　∷?、小區(qū)物業(yè)管理中的糾紛與仲裁　　物業(yè)及物業(yè)管理中的糾紛，是指關(guān)于土地、房屋的權(quán)利和義務(wù)的爭(zhēng)議。按有關(guān)法規(guī)及內(nèi)部規(guī)定，進(jìn)行建立章程、制定各項(xiàng)制度，實(shí)施民主管理?！　?、聯(lián)歡活動(dòng)，為他們之間的溝通和聯(lián)絡(luò)提供幫助?！　?，在發(fā)現(xiàn)和處理違章違約等行為的過程中，要善于運(yùn)用法規(guī)、制度，以理服人的作好法制宣傳、教育工作?！　?四)重視人才培養(yǎng)，提高管理素質(zhì)　　提高物業(yè)管理中管理層與操作層的人素質(zhì)，是小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理常抓不懈，任重路 遠(yuǎn)的任務(wù)。　　(或住戶)，他所購買或居住的房屋是經(jīng)政府備案的建筑，不能隨意改動(dòng)或損壞，要維護(hù)規(guī)劃法的嚴(yán)肅性。如在條文中，就樓 宇外貌及內(nèi)部布局，規(guī)定了所有樓宇的建設(shè)均應(yīng)在基建項(xiàng)目實(shí)施前，經(jīng)市(縣)規(guī)劃局審定批 準(zhǔn)，未征得管理處同意、城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)之前，任何單位或住戶不得改變樓宇外貌或 內(nèi)部布局(含花園、平臺(tái)層)，不得改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。其他還有諸如學(xué)校、幼兒園、托兒所、街道辦事機(jī)構(gòu)、工商管理機(jī)構(gòu)等的支持和配合，對(duì)于物業(yè)管理都是十分重要 的?！　?二)協(xié)調(diào)關(guān)系、嚴(yán)格管理　　物業(yè)公司應(yīng)取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)職能部門的支持和配合。如確認(rèn)協(xié)商不成的，應(yīng)按原價(jià)退回房款，收回房屋。而購房者在選擇購房時(shí)也可充分、自愿地考慮是否接受。小區(qū)物業(yè)內(nèi)部法規(guī)的建立是多方面的，就其具有法規(guī)性質(zhì)的規(guī)章制度建立與管理而言，應(yīng)包括的內(nèi)容有：　　(一)辦理入住手續(xù)、簽訂入住合約　　雙方在辦理手續(xù)、簽定合約時(shí)，應(yīng)掌握好如下的原則內(nèi)容：　　，售樓合同或租賃合同書都應(yīng)清楚地標(biāo)明“本物業(yè)內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一管理，為購樓者提供有償服務(wù)”?！　∪?、小區(qū)物業(yè)管理中內(nèi)部法規(guī)的建立　　強(qiáng)化物業(yè)管理，必須圍繞房屋管理為主體建立完善的管理法規(guī)、制度、辦法、標(biāo)準(zhǔn)，做 到依法治理，依章管理。 當(dāng)前我國正在深化改革，有關(guān)法律的制訂應(yīng)當(dāng)促進(jìn)改革，保障改革順利進(jìn)行。如果把現(xiàn)有的物業(yè)維修好，延長使用年限，不僅可以保證業(yè)主的利益，而且還會(huì)緩和城市土地房屋的緊張狀況。用法律 來統(tǒng)一行動(dòng)，做到“有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究”。為達(dá)到管理的這一目的，必須運(yùn)用管理的經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段。物業(yè)法規(guī)必須明確規(guī)定，物業(yè)修繕的 職責(zé)、維修的要求。事實(shí)上，住宅物業(yè)的維護(hù)、維修是對(duì)我國住宅建設(shè)、和規(guī)劃發(fā)展的重要補(bǔ)充。為了與此相適應(yīng)，還要完善住宅物業(yè)的金 融體系和中介體系，建立一個(gè)綜合型、配套性的完備的物業(yè)市場(chǎng)?！　「鞣N所有權(quán)都應(yīng)受到法律的保護(hù)。　　明確物業(yè)的所有權(quán)，是維護(hù)物業(yè)領(lǐng)域秩序的關(guān)鍵。住宅市場(chǎng)培育不起來 ，導(dǎo)致住宅建設(shè)資金短缺、材料質(zhì)量缺乏控制，從而使房地產(chǎn)業(yè)住宅在國民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)起的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)揮出來，與住宅相關(guān)的市場(chǎng)整體水平在低水平上徘徊?！　?一)住宅小區(qū)法制管理范圍　　如前所述，物業(yè)法制管理，從狹義上講亦稱立法管理。使物業(yè)法律宣傳、 教育增強(qiáng)了力度。深化小區(qū)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理改革是 加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)法制建設(shè)與管理的需要?！　　　〖訌?qiáng)法制管理，一方面可以使人們?cè)诮槿胄^(qū)物業(yè)管理時(shí)，可以作到有法可依，有章可 循；另一方面可以樹立工商、稅務(wù)、治安、衛(wèi)生防疫等政府部門的執(zhí)法權(quán)威，使各方面在處理相關(guān)的市場(chǎng)行為時(shí)，可以起到配合、協(xié)調(diào)一致的社會(huì)監(jiān)督及其相互關(guān)系的作用?！　?二)小區(qū)物業(yè)法制管理的作用　　加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)法制管理，通過國家或地方立法可為物業(yè)執(zhí)法提供法制保障。但是，我國目前的現(xiàn)狀卻是由開發(fā)商決定物業(yè)管理的委托，物業(yè)管理則往往脫離開政府有關(guān)部門的監(jiān)督，單方面制定物業(yè)及其物業(yè)管理 費(fèi)用等標(biāo)準(zhǔn)。住宅小區(qū)中的 樓宇管理，綠化、環(huán)衛(wèi)、治安、水電設(shè)施等方方面面都存在著嚴(yán)重管理問題。因此，小區(qū)物業(yè)法制管理的意義就在于：　　，可以使小區(qū)物業(yè)在規(guī)范化管理中作到有法可依 　　物業(yè)管理的發(fā)展需要一個(gè)既有競(jìng)爭(zhēng)，又有秩序的市場(chǎng)環(huán)境，而市場(chǎng)的正常運(yùn)行又取決于 法制的完善和市場(chǎng)規(guī)則的制定。應(yīng)該意識(shí)到，如果沒有相應(yīng)健全的法律、法規(guī)體系作為物業(yè)管理的保障，物業(yè)及其物業(yè)管理工作就難以維系?！　∷?、住戶應(yīng)遵守“規(guī)范七不”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話 、不在公共場(chǎng)所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。　　　　(1)堅(jiān)持房屋修繕制度，制訂便民措施，主動(dòng)及時(shí)地養(yǎng)護(hù)和維修；　　(2)保持房屋完好，房屋完好率達(dá)到98％；　　(3)房屋零修及時(shí)率達(dá)到99％。參照《全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)實(shí)施細(xì)則》，住宅小區(qū)精神文明規(guī)范應(yīng)有以下幾個(gè) 方面：　　(1)制訂小區(qū)居民精神文明公約；　　(2)開展文明單位創(chuàng)建活動(dòng)，主要是文明小區(qū)、文明樓、文明家庭、文明居民小組活動(dòng)；　　(3)開展“社區(qū)”活動(dòng)，運(yùn)用各種傳媒工具和文娛康樂活動(dòng)場(chǎng)所，組織各種公益活動(dòng)，包括體育、文藝、文化活動(dòng)，聯(lián)絡(luò)感情，增強(qiáng)友誼；　　(4)小區(qū)居民能夠遵守各項(xiàng)管理制度，文明居住，并能積極參加各項(xiàng)公益活動(dòng)，鄰里間團(tuán)結(jié)友愛，互相幫助，弘揚(yáng)“社區(qū)”精神。　　一、住宅小區(qū)的精神文明建設(shè)　　“社區(qū)”精神文明建設(shè)可從提倡“社區(qū)”精神和住宅小區(qū)精神文明規(guī)范兩個(gè)方面來確立 ?！　　皶盒修k法”第七條指出：物價(jià)部門在核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)充分聽取物業(yè)管理單位和小 區(qū)業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單 位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定?！　?；　　其中第2項(xiàng)至第6項(xiàng)費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物質(zhì)損耗補(bǔ)償和其它費(fèi)用開支。　　特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的。　　。如北京市規(guī)定對(duì)水、電、房 租、煤氣、衛(wèi)生5費(fèi)統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶1元。同時(shí)抽出，國家鼓勵(lì)物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等情況，分別實(shí)行政府一定價(jià)、政府指導(dǎo) 價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)。這是指對(duì)經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法，物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用，再以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)租出，其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。有以下2種優(yōu)惠方式：　　按成本價(jià)出售。　　、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。因此，為推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展 和住房制度的改革，政府還在多方面對(duì)物業(yè)管理給予大力扶持。因此，這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)穩(wěn)定的來源。組建裝修隊(duì)對(duì)新樓統(tǒng)一管理，統(tǒng)一裝修，開辦商 店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可彌補(bǔ)日常