【正文】 ，由此說明，打算租賃的商家，大多喜歡租賃的時間長一點(diǎn)，以避免市場方的短期調(diào)價而帶來的經(jīng)營成本增加。因此在這個地區(qū)的中小規(guī)模商家的商鋪需求在40—200㎡范圍，其中80㎡為最受歡迎的面積。關(guān)于這一點(diǎn)，與成都的商家觀點(diǎn)大體一致。1現(xiàn)有經(jīng)營環(huán)境的優(yōu)勢表現(xiàn)在（多選）： （1）統(tǒng)計表格 選項 地點(diǎn)**城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計租金12221121122口岸1942421133物流72413消費(fèi)1342120管理3418（2）柱狀圖比較（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 目前商家對其經(jīng)營環(huán)境的滿意重要程度依次為：口岸租金市場消費(fèi)物流管理1現(xiàn)有市場的劣勢表現(xiàn)在：（1） 統(tǒng)計表格 選項 地點(diǎn)**城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計市場規(guī)劃1322411225交通81111113租金718政府政策14411211134倉儲1021114 （2）柱狀圖比較（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 當(dāng)前經(jīng)營環(huán)境的主要問題按嚴(yán)重的程度依次為：政府政策市場規(guī)劃倉儲交通租金A、**及周邊區(qū)域商圈分析 （一）**市區(qū)商圈情況 **五金機(jī)電商圈的形成呈現(xiàn)出自發(fā)的特點(diǎn)。該商圈由于地處鬧市區(qū)，加之多年積淀而成，在消費(fèi)者心目中還是具有一定的知曉度。由于該商圈口岸早已經(jīng)形成，一部分在此發(fā)展起來的商家盡管面臨嚴(yán)峻的競爭形勢，盡管居高不下的房租早以讓他們怨聲載道，但由于沒有新的更好的發(fā)展機(jī)會和空間，他們也很難從這里走出去。照此推論，**機(jī)電商圈的裂變正即將開始。■ 商家分類統(tǒng)計表序號產(chǎn)品類型數(shù)量備注1電動工具49沖氣鉆 切割機(jī) 刨木機(jī)2軸承配件163閥門164水泵165量、刃具76勞保用品67電線電纜348電氣開關(guān)配件25開關(guān) 配電箱9電機(jī)及農(nóng)機(jī)23工程電機(jī) 升降電機(jī) 農(nóng)業(yè)機(jī)械10五金配件26鋼絲嵌 標(biāo)準(zhǔn)件 11水暖材料1512日雜工程產(chǎn)品1313氣壓工具6空壓機(jī) 氣泵14鋼篩網(wǎng)材1015橡膠制品16密封圈 三角帶 傳送帶17鋼絲繩7大 小 有色18儀器儀表8實驗室器材 電氣表19消防器材6消防栓 滅火器20發(fā)電機(jī)4工程用 私用21工業(yè)風(fēng)機(jī)422工程機(jī)械設(shè)備31攪拌機(jī) 震動綁 礦山機(jī)23園林機(jī)械2 總 計：450家B、**周邊市縣調(diào)查情況: （1）江油市：江油市位于**北面，距離42公里。商家經(jīng)營缺乏規(guī)范，進(jìn)貨渠道比較廣，成都、重慶、**、外省廠家。商家經(jīng)營場地較亂；商家們進(jìn)貨大部分都在成都。目前機(jī)電商圈主要聚集在縣汽車站文豐樓附近，約31家商家。在調(diào)查時了解，該縣作五金機(jī)電及機(jī)械經(jīng)營的商家共37家。交通便利。C**城區(qū)競爭對手調(diào)查據(jù)目前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，**高新五金機(jī)電即將面臨的兩個主要競爭對手是三匯和南田兩家公司。究其失敗原因，我們發(fā)現(xiàn)，該市場之所以出現(xiàn)目前這樣的尷尬情況，主要是其缺乏具有專業(yè)運(yùn)作能力的運(yùn)作團(tuán)隊，加之公司高層意見不統(tǒng)一，使招商難度人為加大。意向性入住的五金機(jī)電商家約10余家，其他商家至今沒有明確的態(tài)度。優(yōu)勢：（1）政府已立項，并開始建設(shè) （2）有一定市場品牌影響力 （3）具有一定的市場運(yùn)作經(jīng)驗 （4）距離原成熟商圈近劣勢： （1） 地址仍受交通、倉儲的制約（2） 規(guī)模小，后期發(fā)展困難（3） 難以吸引外地品牌商家（4） 難以形成壟斷性地位盛元機(jī)電城優(yōu)勢：位于老商圈，目前消費(fèi)成熟劣勢：市場容量比較小，房屋結(jié)構(gòu)老舊，交通受局限，形象比較差劍門五金機(jī)電管材市場優(yōu)勢：位于老商圈，目前消費(fèi)成熟劣勢：規(guī)模相對較小，建筑結(jié)構(gòu)差，商家結(jié)構(gòu)比較雜亂（表二）D、調(diào)查對象的綜合分析 成都調(diào)查數(shù)據(jù)表明: ■ 76% 的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：在川內(nèi)二級城市建設(shè)五金機(jī)電城是可行的。■ 要求租和買的商家比例較之以往發(fā)生了相當(dāng)深刻的變化。 ■ 對購買作出判斷的商家，認(rèn)定價格應(yīng)該控制在3000元每平米左右的占整個被調(diào)查商家數(shù)的43%，而認(rèn)定可以接受3500元每平米的商家僅占整個被調(diào)查商家數(shù)的28%。 ■ 商家對租賃期限要求至少在兩年以上，其中需注意兩個問題：一是租賃期定為5年,商家可以接受的比例竟然高達(dá)24%；二是4年是個特殊數(shù)字，有忌諱。 ■ 市場配套服務(wù)重要程度的依次是：停車銀行物流物管政府政策倉儲稅務(wù)裝卸餐飲工商■ 選需要投入廣告的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的86%，而選擇不需要或不太重視這個選項的商家僅占被調(diào)查商家的11%,這充分說明興建一個全新的并有一定規(guī)模的市場，廣告宣傳對入場商家商家來說是非常重要的。而選擇以后再說的商家也占到了被調(diào)查商家總數(shù)的15%，說明對二級市場的發(fā)展持觀望或考慮態(tài)度的也不在少數(shù)?！? 租（41%）買（14%），說明該地商家在經(jīng)濟(jì)實力上的不足，但也有14%的商家是具備信心和實力的。 ■ 傾向租賃期5年的商家占33%；3年的占35%，三到五年的租賃期最受商家歡迎。 ■ 市場的功能重要程度依次是：交易倉儲展示信息溝通辦公商務(wù)物業(yè)管理 ■ 市場的配套功能重要程度依次為：停車場物流政府政策銀行倉儲裝卸物管稅務(wù)工商通信環(huán)境因此可以看出，該地商家對 停車場、物流、政府政策三項是非常重視的。 ■ 10—30元/月的范圍內(nèi)是普遍能接受的租金價格。但要以市場的定位來綜合考慮。本項目作為商業(yè)地產(chǎn)在**高新區(qū)綿興路西段展開運(yùn)作，算是要硬生生地在此造出一個全新的、充滿活力的黃金商業(yè)口岸來，難度是可想而知的。開發(fā)條件分析機(jī)會點(diǎn)：l 隨著成德綿經(jīng)濟(jì)走廊及成渝經(jīng)濟(jì)圈的逐步推進(jìn)，以及高新區(qū)招商引資步伐的明顯加快，項目所在地勢必形成以長虹、新希望物流中心與生資物流基地為開發(fā)熱點(diǎn)的黃金商圈；l 項目開發(fā)前期，該區(qū)域已有萬向市場的成功運(yùn)作，在此基礎(chǔ)上提升商圈形象，增值潛力巨大；l 市委市政府搬遷到高新區(qū)原管委會所在地——火炬大廈，高新區(qū)管委會搬遷到**商貿(mào)廣場——本項目所在地的街對面，這一重大的政治重心變化，勢必給高新區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的迅速改變創(chuàng)造難得的機(jī)會，當(dāng)然也為本項目的開發(fā)奠定了更好的環(huán)境基礎(chǔ)；l 目前的競爭對手所有項目在規(guī)模及運(yùn)作思路上均有一定局限性，客觀上為本項目的運(yùn)營留下了“后門”；l 鑒于本項目為行業(yè)升級換代的初步設(shè)想，在一定程度上避免了和本地區(qū)域內(nèi)的競爭對手進(jìn)行低層次的區(qū)位及價格等方面的競爭，從而鎖定在運(yùn)營方面的策略優(yōu)勢；l 商業(yè)地產(chǎn)的定位特征及專業(yè)運(yùn)營策略，加上強(qiáng)大的廣告支撐，為本項目獲得更大的成功奠定了堅實的基礎(chǔ)。（3）、充分引進(jìn)外地有口皆碑的優(yōu)勢企業(yè)入駐本項目，形成品牌企業(yè)陣營，凸顯狼群效應(yīng)。這一模式集產(chǎn)品展示、辦公、倉儲和居家于一體，擁有相應(yīng)獨(dú)立的商務(wù)空間，在成都被商家稱之為“獨(dú)立式黃金商鋪”。它應(yīng)該只是一個概念，是為代理眾多品牌的實力商家量身定做的展示中心 ，是滿足“細(xì)化產(chǎn)品門類的齊全化”這一業(yè)態(tài)特色的具體體現(xiàn)。開發(fā)方之所以這樣考慮，主要基于以下幾個方面的緣故：（1）、A宗地呈倒三角型，且緊靠另一房地產(chǎn)開發(fā)的大型住宅小區(qū)，適合住宅開發(fā)；（2）、**商貿(mào)廣場一、二期對住宅的成功銷售，增強(qiáng)了投資者的信心；（3）、與本項目僅一墻之隔的一大型新建住宅項目，在近期把握政府搬遷的重大利好迅速提高銷售價格獲得良好回報，成為一個現(xiàn)實的榜樣。此模式商鋪雖然在本項目中占有相當(dāng)大的比重，但應(yīng)該不是招商的難點(diǎn)所在。我們認(rèn)為，此模式的銷售難度不大。（2）、銷售：結(jié)合項目開發(fā)及經(jīng)營方先期達(dá)成的共識，以及此模式商鋪在本項目的運(yùn)營中具有十分重要的作用，應(yīng)對其銷售進(jìn)行全面控制。定位，在這里確定了目的、描述了效果，也對開發(fā)商及相關(guān)機(jī)構(gòu)提出了總體要求；其次，對于項目營銷而言，品質(zhì)與形象定位確定了項目的營銷資源、傳播起點(diǎn)、推廣標(biāo)的，正是基于正確的定位，才會有清晰的營銷主題、推廣思路、傳播方向。本項目的品質(zhì)定位，綜合開發(fā)方和經(jīng)營管理方的開發(fā)思路和策略，擬定為**地區(qū)檔次最高、規(guī)模最大、功能最全、理念最新、底蘊(yùn)最深的五金機(jī)電專業(yè)市場，對**周邊具有較強(qiáng)的輻射能力。商業(yè)、辦公、居家、倉儲、停車位應(yīng)有盡有，使用功能齊全。第三章 規(guī)劃設(shè)計條件、原則及設(shè)計方案、設(shè)計原則、設(shè)計原則規(guī)劃設(shè)計從現(xiàn)代商業(yè)基本特征出發(fā)，力求城市、項目、人三者的和諧共贏。，注重建筑體量的長寬比例、尺度限制、高度限制，使統(tǒng)一的建筑體量能達(dá)到空間上和視覺的一致性。 各功能分區(qū)均有各自獨(dú)立的平面交通體系本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。，車流，物流，并合理解決商業(yè)建筑的垂直交通體系，同時滿足商業(yè)和住宅的停車位。并力求遵從**市規(guī)劃管理局最新制定的《**市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》。 傾力造就一種與眾不同的文化底蘊(yùn)，不斷強(qiáng)化品牌專業(yè)交易市場的市場感召力。商業(yè)使用面積不低于3200平米的規(guī)劃，無疑是**地區(qū)目前規(guī)模最大的五金機(jī)電專業(yè)交易市場。在前期，它以形而上的旗幟角色界定著規(guī)劃與開發(fā)要求，描述著產(chǎn)品藍(lán)圖；在中期，它以居高臨下的地位決定著營銷策略，引領(lǐng)著傳播態(tài)勢；在后期，既定的品質(zhì)與形象定位則最終成為務(wù)實的產(chǎn)品和務(wù)虛的品牌。本項目所開發(fā)住宅，由于數(shù)量不大，加之套型布局合理，區(qū)位優(yōu)越，不存在太大的銷售難度，一直為開發(fā)及經(jīng)營方所看好。此模式在本項目中的面積僅次于1拖2家?guī)У昴Ｊ?，地位尤其顯赫，是招商的核心所在。由于1拖2商鋪（單個獨(dú)立式商鋪）總面積控制在90平方米以下，很適合中小投資者進(jìn)行投資。1拖2家?guī)У晟啼?，是為滿足生產(chǎn)企業(yè)駐外辦事處或異地經(jīng)商的中小型商家的需求而定制的。鑒于“超市”良好的展示效果，將是品牌大商家的追逐對象。而本項目設(shè)定的目標(biāo)商家，除去本地一部分有實力和品牌知名度的企業(yè)外，將有很大一部分（約70%）來自外地，因而以此模式為重要組成部分的本項目，在一定程度上能夠滿足他們的需求。（5）、強(qiáng)化開發(fā)商在硬件投入上的超前思維，充分滿足經(jīng)營商家和投資者對項目環(huán)境和功能的挑剔心理。B、項目開發(fā)建議（1）、盡可能地建一個有規(guī)模、上檔次，并在當(dāng)?shù)貐^(qū)域內(nèi)從規(guī)劃設(shè)計上看可以領(lǐng)先五到十年的“生態(tài)型”五金機(jī)電物流中心，全面提升行業(yè)形象。A項目地塊條件及開發(fā)條件分析 地塊條件分析 優(yōu) 勢：l 項目地塊與**市高新區(qū)管委會僅一街之隔，與**市委、市人民政府所在地———原火炬大廈也僅三個公交站臺，處于未來**市政治經(jīng)濟(jì)中心地帶，口岸位置上佳；l 地處**高新區(qū)綿興路西段，緊臨長虹廠，與萬向裝飾建材市場同一大道，相隔幾分鐘車程，具有一定的市場基礎(chǔ)。 ■ 市場配套服務(wù)重要的需求包括：停車場、物流、物管、政府政策支持、倉儲、稅務(wù)、裝卸、銀行、工商、餐飲 ■ 商鋪功能的要求是：批零貨物、商品展示 占主要功能。 ■ 3—5年是最受歡迎的租賃期限。 ■ 盡管有成熟的口岸，但過半數(shù)的商家（58%）對目前市場經(jīng)營環(huán)境是不滿意的。因此在這個地區(qū)的中小規(guī)模商家的商鋪需求在40—200㎡范圍，其中80㎡為最受歡迎的面積。 ■ 超出30元每平米的租賃價格后，商家表示難以接受；在10—30元每平米的范圍內(nèi)是普遍能接受的；低價對22%的商家有一定誘惑力。E、**及周邊地區(qū)調(diào)查數(shù)據(jù)表明: ■ 愿意選擇在**做五金機(jī)電交易的占了被調(diào)查商家總數(shù)的33%,遙遙領(lǐng)先于其它二級城市?！?已有53%的商家愿意到二級城市發(fā)展，其中首選**的商家被調(diào)查商家的33%，如果算上其它二級城市及部分縣級城市的商家，這一比例還會更高。如果市場啟動成功的話，租賃2年以上的商家保守估計也將達(dá)到62%以上。 ■ 選擇40㎡商鋪的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的41%，選擇80㎡商鋪的占被調(diào)查商家總數(shù)的28%；選擇100㎡的占13%。業(yè)界資深人士認(rèn)為,這一購買愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好水平?！?具備建設(shè)五金機(jī)電專業(yè)市場的前三名城市分別為 **、樂山、自貢，其中選擇**的占到愿意到二級城市發(fā)展的商家（233家）%，遠(yuǎn)高出樂山和自貢。優(yōu)勢：（1）位于平政汽車站，交通地理位置比較好（2）市場為現(xiàn)房（3）建筑結(jié)構(gòu)合理，配套設(shè)施基本齊全，適合作市場（4）招商價格具有一定優(yōu)勢（5）招商已啟動劣勢：（1）