天然居初步商業(yè)策劃方案(文件)
【正文】 178。178。178。 較遠(yuǎn)期項(xiàng)目，可能受市場(chǎng)的許多不確定因素的影響178。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)(Opportunity)分析216。216。178。因此，本項(xiàng)目宜引進(jìn)與山姆業(yè)態(tài)互補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，可充分利用山姆的購物人流來促進(jìn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。178。178。 購物環(huán)境優(yōu)雅、現(xiàn)代、舒適、超市化三、經(jīng)營(yíng)模式定位經(jīng)營(yíng)模式——統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式設(shè)想：敞開式經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。五、投資者定位178。六、目標(biāo)消費(fèi)群定位經(jīng)營(yíng)收入較高的精英一族，主要以于景田、香蜜湖、中心區(qū)、紅樹灣等區(qū)域置業(yè)的中高收入人士。 家庭裝修及家具陳舊老化需重新裝修、裝飾的消費(fèi)者。 發(fā)展商缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，管理有一定難度。 不需考慮以后的經(jīng)營(yíng)管理問題，不需承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)178。 深圳本地缺乏有品牌的家居連鎖企業(yè)，需引進(jìn)外地或國(guó)外知名企業(yè)。 可實(shí)現(xiàn)較理想的租金收入缺點(diǎn)：178。備注：至于與連鎖經(jīng)營(yíng)商家采取何種合作方式，可以最大程度保障到開發(fā)商的利益，中原在操作金世界—友誼城百貨、保利城—友誼百貨、龍崗世貿(mào)商城—萬佳百貨、名仕商城、鴻展商城、世貿(mào)商城等商業(yè)項(xiàng)目上，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)及經(jīng)營(yíng)商家資源，可以最大程度地為發(fā)展商爭(zhēng)取利潤(rùn)空間。三、區(qū)分銷售面積與經(jīng)營(yíng)面積。 租賃經(jīng)營(yíng)時(shí)，將多個(gè)鋪位進(jìn)行組合出租。七、圍繞山姆會(huì)員店進(jìn)行宣傳。每年租金回報(bào)： 50*9000*12=約540萬元注：按經(jīng)營(yíng)面積為9000平方米計(jì)算。項(xiàng)目總銷售額預(yù)計(jì)：18000元/平方米*9000平方米=注：因需采用返租的銷售方式，按市場(chǎng)一般的返租率8%計(jì)算，因出租收益小于返租支出，每年發(fā)展商需補(bǔ)貼一定的金額予小投資商。深圳中原地產(chǎn)顧問有限公司31 / 31。 總述：總體來講，天然居商業(yè)項(xiàng)目如能引進(jìn)適當(dāng)?shù)陌b定位，仍不失為一個(gè)投資回報(bào)有保證的商業(yè)項(xiàng)目，否則，項(xiàng)目租售前景不容樂觀。每年租金回報(bào)： 95*9000*12=約1026萬元另：發(fā)展商投入一筆商場(chǎng)裝修費(fèi)用。 第六章 項(xiàng)目租售回報(bào)分析一、 項(xiàng)目租價(jià)分析根據(jù)中原對(duì)景田片區(qū)的租金調(diào)查，景田片區(qū)臨街商鋪的租金多在80—150元/平方米左右（萬科金色家園及萬托家園一帶），而項(xiàng)目周邊一帶無商鋪出租，商業(yè)氣氛明顯不足，影響了項(xiàng)目租金的提升。五、利用家居經(jīng)營(yíng)品牌進(jìn)駐不斷造勢(shì)。 將鋪位面積劃分成6—15平方米為主進(jìn)行銷售，使商鋪總價(jià)碼降低，利于吸引投資者，擴(kuò)大投資客戶層面。二、靈活變通的返租策略通過返租，使發(fā)展商可控制項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位及經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的實(shí)施，是商場(chǎng)興旺的保證。178。 經(jīng)營(yíng)管理問題可得到解決，經(jīng)營(yíng)招商易于開展178。 可能需給予較大的優(yōu)惠條件，租金收入可能達(dá)不到預(yù)期值。 經(jīng)營(yíng)上存在有一定風(fēng)險(xiǎn)178。 于山姆會(huì)員店購物客戶。 新置業(yè)需裝修、裝飾家庭的消費(fèi)者。178。2） 如以租賃或與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司合作方式運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)商則為：深圳或香港、國(guó)外知名大型連鎖經(jīng)營(yíng)商家，如近期開業(yè)的百安居等。二、檔次定位178。178。因此，中原建議本項(xiàng)目的定位為：國(guó)際潮流精品家居廣場(chǎng)定位詮釋：178。結(jié)論：從項(xiàng)目本身的分析我們可以看出，雖項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢(shì)所在，但對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)來說，最為關(guān)鍵的商業(yè)氣氛較為缺乏，項(xiàng)目的銷售及招商經(jīng)營(yíng)形勢(shì)并不容樂觀，如能將發(fā)展商的強(qiáng)大實(shí)力與中原的優(yōu)勢(shì)資源有機(jī)結(jié)合，并搶先一步占領(lǐng)市場(chǎng)，我們有信心將本項(xiàng)目將成功推向市場(chǎng)，使開發(fā)商獲得良好的經(jīng)濟(jì)收益。項(xiàng)目潛在威脅(Threat)分析178。216。178。項(xiàng)目劣勢(shì)(Weakness)分析178。178。178。178。 項(xiàng)目位于高尚住宅區(qū)內(nèi)，居民消費(fèi)能力強(qiáng)，是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的保障。商業(yè)面積情況：占地面積：約2000余m2 建筑面積：約9000 m2按占地面積與建筑面積比例來測(cè)算，項(xiàng)目可能需建4層左右。結(jié)論： 景田片區(qū)的商業(yè)目前以滿足區(qū)域居住人口的生活配套為主，缺乏大型、高檔的專業(yè)市場(chǎng)，如中高檔的家居、家私類購物中心。而對(duì)面的香蜜湖片區(qū)將是未來幾年內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，該片區(qū)內(nèi)有大量的可開發(fā)用地，據(jù)目前所掌握到的信息來看，這里將產(chǎn)生眾多大盤，且將以中高檔高尚住宅開發(fā)為主，如水榭香都、新天國(guó)際名苑、俊安苑、鴻榮源項(xiàng)目、翠?；▓@二期、香榭里花園二期、香蜜湖豪庭等。 存量較大的商服物將推向市場(chǎng)。 臨街鋪位出租情況則較為理想。景田的
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