【正文】 序號(hào)物業(yè)類型投標(biāo)報(bào)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)理備注1前期物業(yè)顧問費(fèi)89040元2前期物業(yè)開辦費(fèi)81000元3物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不含公共能耗費(fèi)表一、元茂大廈物業(yè)管理開辦費(fèi)、顧問服務(wù)費(fèi)測(cè)算表物業(yè)管理前期顧問起始日期為2006年8月——房屋交付物業(yè)管理前期開辦、顧問費(fèi)合計(jì)為170040元序號(hào)項(xiàng) 目標(biāo) 準(zhǔn)數(shù) 量合計(jì)（元）備 注前期開辦費(fèi)交房前一個(gè)月人員進(jìn)場費(fèi)用40個(gè)人工資及規(guī)費(fèi)60000主要是管理、工程、保安人員進(jìn)場房屋拓荒費(fèi)用0．60/平方21000由保潔人員實(shí)施合計(jì)81000前期物業(yè)顧問費(fèi)用物業(yè)管理前期介顧問0．20元/平方/月12個(gè)月84000派一名物業(yè)管理專業(yè)人員常駐樓盤施工工地現(xiàn)場及售樓現(xiàn)場管理費(fèi)用及稅金6%12個(gè)月5040合計(jì)89040表二、年度物業(yè)管理費(fèi)支出測(cè)算表 序號(hào)項(xiàng) 目月度支出（元）年度支出（元）1員工工資及規(guī)費(fèi)（見附表一）640207682402員工其它費(fèi)用 （見附表二）4050486003清潔衛(wèi)生費(fèi) （見附表三）99531194404行政辦公費(fèi) （見附表四）4667560005固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（見附表五）1483178006遞延資產(chǎn)費(fèi)（見附表六）886106327公共設(shè)施維保材料費(fèi)（見附表七）184332212008法定稅費(fèi)（%）6075729009不可預(yù)見費(fèi)（%）15521862810物業(yè)公司酬金（5）52526302711合計(jì)支出1396467表三、常年物業(yè)管理費(fèi)收入預(yù)算表序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目實(shí)際面積收費(fèi)面積（平方米）單價(jià)（元/平方/月）月收入（元）年收入備注1商務(wù)寫字樓288002867077409928908按實(shí)際面積的90%收繳2商務(wù)樓空置房2867602172248單價(jià)70%計(jì)算3商鋪6300613019310231714按實(shí)際面積90%收繳4商鋪空置房費(fèi)613150218022單價(jià)70%計(jì)算5地下停車泊位費(fèi)12512040384046080收費(fèi)率80%； 6地面停車費(fèi)1515100150018000100%7有償服務(wù)收入1000120008經(jīng)營用房收入17040元/平方/月680081600按總建筑面積4‰計(jì)算9合計(jì)收入1173811408572表四、年度物業(yè)管理費(fèi)用收支盈虧表費(fèi)用收支內(nèi)容月收支情況全年收支情況支出合計(jì)1163721396467收入合計(jì)1173811408572盈余合計(jì)12105附表一 員工工資及規(guī)費(fèi)單位：人民幣（元）序號(hào)部 門崗位名稱人員編制（人）月工資（元）年合計(jì)（元）1管理處主任1300036000客勤服務(wù)31000*336000保安部主管1150018000領(lǐng)班31200*343200消控員41000*448000保安員151000*15180000保潔部主管1120014400清潔工7800*767200PA保潔員2900*221600工程部主管1180021600高配維修工2120028800維修技工4140067200員工工資總額44582000員工社會(huì)保障費(fèi)用工資總額數(shù)32%186240合計(jì)768240附表二 員工其它費(fèi)用 單位：人民幣（元）序號(hào)項(xiàng) 目月支出（元）年支出（元）1節(jié)假日加班費(fèi)500元/人/年*38（部分人員節(jié)日加班）1583190002員工服裝費(fèi)（400元/套物業(yè)管理費(fèi)收入方面，嚴(yán)格按杭州市房管局、物價(jià)局等政府部門定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，政府沒規(guī)定的服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持不高于市場行情的原則。平均每月收入為117381元，全年收入1408572元（2）元茂大廈管理費(fèi)支出主要內(nèi)容包括：員工工資及規(guī)費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、行政辦公費(fèi)、固定資產(chǎn)舊費(fèi)、年度遞延資產(chǎn)攤銷、公用設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)及材料費(fèi)、法定稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、物業(yè)管理酬金。（5）電梯、水泵等公共能耗費(fèi)用由業(yè)主按實(shí)分?jǐn)偅?3層的中央空調(diào)使用費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。浙江華立物業(yè)管理有限公司提供2006年5月20日68 / 68。（7）開發(fā)企業(yè)使用面積按要求交納物業(yè)管理費(fèi)，空置房物業(yè)費(fèi)按70%計(jì)收。（3）元茂大廈常年物業(yè)管理盈余12105元，物業(yè)收費(fèi)管理規(guī)定以外的收入將用于大樓的基礎(chǔ)建設(shè)和文化服務(wù)品質(zhì)的提高。但在開支過程中一定要堅(jiān)持厲行節(jié)約，反對(duì)浪費(fèi)的原則。附表七 公用設(shè)備、設(shè)施維修材料及保養(yǎng)費(fèi) 單位；人民幣（元）序號(hào)項(xiàng) 目月費(fèi)用（元）年費(fèi)用（元）1電梯年檢900108002電梯維保及材料4000480003消防泵、生活泵維護(hù)材料1500180004上、下水管道、閥門1000120005公用配電線路、開關(guān)箱元件60072006燈泡、燈管消耗品80096007消防系統(tǒng)維護(hù)及材料2000240008監(jiān)控、巡更等維護(hù)及材料1800216009外圍道路和走廊內(nèi)墻養(yǎng)護(hù)23332800010地下人防維護(hù)費(fèi)15001800011中央空調(diào)維護(hù)費(fèi)用200024000合 計(jì)18433221200注：公共能耗費(fèi)、電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)按實(shí)分?jǐn)偅挥?jì)入在內(nèi)。物管處全員培訓(xùn)制度在管理處范圍內(nèi)嚴(yán)格按現(xiàn)有的培訓(xùn)體系對(duì)大樓所有員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)，崗中培訓(xùn)和轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)，確保管理的質(zhì)量，提高管理人員的服務(wù)意識(shí)?？偨Y(jié)階段——總結(jié)的目的是為下一步的工作總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，以利全面提高管理處的管理水平和服務(wù)水準(zhǔn)。創(chuàng)建實(shí)施階段——在此時(shí)間段內(nèi)，根據(jù)現(xiàn)狀測(cè)評(píng)的結(jié)果，保持已達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目，使之維持在高水準(zhǔn)之上，對(duì)不合格項(xiàng)進(jìn)行全面整改。宣傳動(dòng)員創(chuàng)建工作需要全體員工積極參與、上下一條心、同心同德、齊心協(xié)力、分工而又合作，全身心地投入。第五部分管理目標(biāo)及創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃管理目標(biāo)：“以高品質(zhì)的服務(wù)和合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到人性化星級(jí)商務(wù)樓的管理要求，在管理期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)杭州市優(yōu)管理樓盤”。15有效投訴率與處理率1%以下/月95%1%以下/月100%按照政策規(guī)定，做好各項(xiàng)工作，同時(shí)加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期舉行業(yè)主懇談會(huì)，了解業(yè)主的愿望和要求，滿足業(yè)主的需要，發(fā)生投訴及時(shí)處理并記錄，同時(shí)建立檔案跟蹤處理結(jié)果。11治安發(fā)生率1%以下1%以下保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，每周訓(xùn)練1次，每次2小時(shí)；落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行24小時(shí)巡視制度，以確保大廈的安全。7道路完好及使用率90%95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。3維修合格率100%100%分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。具有豐富的保安管理經(jīng)驗(yàn)及處理突發(fā)事件能力。2001年至2005在華立物管擔(dān)任維修主管，2005年7月?lián)稳A立金頂苑維修主管。2001年進(jìn)入華立物管公司任金頂苑維修主管和管理處主任助理至今。 　　2）、采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實(shí)現(xiàn) 檔案資料儲(chǔ)存方式的多元化。其他月份具體參照各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求進(jìn)行消殺。 大樓雨污水井道、化糞池定期疏通、清理，178。 各類標(biāo)178。 設(shè)施合理、完備，178。 務(wù)制度健全，178?！?各類植物無病蟲害?！?盆缸清擦干凈、無污、無漬?！?采集陽光。根據(jù)花苗的大小和生長速度快慢選擇相應(yīng)的花盆、套缸，在力所能及的范圍內(nèi)執(zhí)行。在有限的空間內(nèi)讓業(yè)主感受到綠意盎然是綠化管理追求的目標(biāo)。車輛不得堵塞地下車庫行車道，否則管理公司將采取強(qiáng)制措施疏通車道，一切后果由該車駕駛員負(fù)責(zé)。愛護(hù)地下車庫設(shè)施設(shè)備，不得亂丟垃圾雜物等；若損壞車場設(shè)施設(shè)備，須照價(jià)賠償。車況不良或車輛漏油不得進(jìn)入車場。（3）保安工作當(dāng)中要加強(qiáng)樓宇巡查，視當(dāng)時(shí)情況組織協(xié)調(diào)業(yè)主離開危險(xiǎn)地帶，避免發(fā)生混亂和災(zāi)害性的事故。遇在水管、下水管道爆裂、堵塞處置辦法（1）遇水管爆裂，水電工應(yīng)先關(guān)上分支總閥門，然后迅速接好臨時(shí)水管，確保行政中心不受影響，組織有關(guān)人員進(jìn)行搶修，如不能放臨時(shí)水管的，在用水低峰時(shí)組織搶修。（3）如是單個(gè)樓層停電，水電工應(yīng)迅速檢查該樓層的配電箱，如是線路故障應(yīng)迅速組織搶修。（2）制止原則為：勸阻雙方住手、住口；盡量將一方勸離現(xiàn)場，同時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)和同班求援；先將持有器械一方制止??；如有傷員先將傷員送醫(yī)院治療。要設(shè)法盡快送醫(yī)院搶救并報(bào)告公安機(jī)關(guān)。接到通知后各保安迅速趕赴現(xiàn)場并同時(shí)封鎖各個(gè)出入口，視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并報(bào)“110”。（2）注意和保護(hù)現(xiàn)場，禁止無關(guān)人員入內(nèi)，以免破壞遺留痕跡和物證。主接觸點(diǎn)應(yīng)定期檢查清洗。水泵房管理：水泵房及地下水池，消防系統(tǒng)全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電專業(yè)人員負(fù)責(zé)定期檢查，保養(yǎng)，維修清潔，并認(rèn)真作好記錄，不能解決問題的要書面上報(bào)主管部門。采用節(jié)水型水箱閥門等。C. 做好設(shè)備檔案包括電梯驗(yàn)收文件、電梯隨機(jī)文件、設(shè)備登記表、中大修工程記錄、事故記錄、更新記錄和維修保養(yǎng)資料。保修期，按規(guī)定產(chǎn)品在出廠2年 內(nèi)保修，安裝質(zhì)量在1年內(nèi)保修。電梯設(shè)備管理方案包括電梯的接管驗(yàn)收、維修管理和技術(shù)檔案資料管理。制訂火災(zāi)報(bào)警、滅火程序。消淋泵、消防泵、水流開關(guān)、正壓送風(fēng)和排煙系統(tǒng)手動(dòng)報(bào)警按鈕，每個(gè)月試驗(yàn)動(dòng)作1次，保證其完好。 。操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。配電運(yùn)行記錄，