【正文】 發(fā)展商為購房者按期消償銀行貸款做擔(dān)保，在履行債務(wù)時，銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。 `amp。 219 問：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)0 2 I0 t0 v Y0 H% ?( T! ?( O Y+ Y答：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、整治及提供與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。o, r ]答：建筑面積也稱建筑展開面積，它是指建筑物各層面積的總和。 \( t N, Y8 c( k. % a6 I222 問：土地使用年期答：凡與規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。 q7 o( S2 |: n5 a9 c% \7 P225 問：何為標(biāo)準(zhǔn)綠色住宅﹖M答：綠色住宅是全方位的、立體環(huán)保工程，它將隨著社會的進(jìn)步、技術(shù)的發(fā)展而日臻完美，主要包括：使用高科技環(huán)保型建材、推廣污水處理再利用技術(shù)、充分利用自然光資源、對小區(qū)垃圾實(shí)行無公害處理4 \ I5 m* R。其實(shí)中水處理離我們的生活并不遙遠(yuǎn)，許多家庭都習(xí)慣把洗衣服和洗菜的水收集起來，用于沖廁所和拖地板，其實(shí)這就是最原始、最簡單的中水處理辦法。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際 距離，因?yàn)榫鸵粋€自然間的寬度而言，故又稱為開間，－。 所以法律規(guī)定提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)， 并采用合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對 該條款予以說明。內(nèi)部認(rèn)購的最重要前提是具有一定幅度的購房優(yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照開盤價而言的，如果按照目前房地產(chǎn)發(fā)展商通行的低開高走的營銷原則，內(nèi)部認(rèn)購價應(yīng)該是該商品房銷售過程中的最低時段價，購房者應(yīng)給予謹(jǐn)慎的關(guān)注。5 |$ X+ h! 230 問：酒店式公寓 g1 k% x答：酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的臨時住家，這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。! _! n0 * g2 `1 c39。233 問：何謂板式小高層?: p/ L答：國家住宅工程中心副總工程師開彥先生認(rèn)為：板式小高層是一種不規(guī)范的叫法。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)；而板樓由許多單元組成，每個單元用自己單獨(dú)的樓梯、電梯。 ( g$ A! C 39。 D6 m2 f, k* c4 W235 問：什么是業(yè)主委員會 y0 n, p: f mamp。P3 L二級市場，是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易的市場；8 r$ A% P2 M6 v( ] ~三級市場，是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場。3 P。c6 t* |。： 按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地。 R/ L O C! j2 v7 F/ l) U A6 S, W o39。6 P* ] x$ v U$ w。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，但屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。： 凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。, v [ e6 n： 指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”的二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。: o+ |3 $ yamp。. X {0 Y% [是指對房屋擁有的享用權(quán)。 `是指購房者購買商品房時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會付一部分房款，余款由銀行代購房者支付，購房者的房屋所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，房屋所有權(quán)歸己。`. T4 l39。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。* m( E. n A$ c1 sw3 g。它是指按揭人將預(yù)購的物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓于按揭受益人(銀行)作為還款保證，還款后，按揭受益人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人。 X2 l G8 ^) v. a39。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式）。個人住房組合貸款,是指符合某銀行個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人，同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業(yè)性貸款的同時，還可向銀行申請個人住房公積金貸款。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。 M4 g( n% e是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。Y9 q4 r7 t( ?。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 E7 G是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。 z3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計算建筑面積；大廳內(nèi)的回廊部分。 6)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫不計算建筑面積。 ) Z+ h9 D$ E$ T% p6 y( z1 h11)以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計算的基礎(chǔ)。x$ V$ w5 V) y K4 j8 X. X8 |, z0 Q K7 s 房屋為了滿足各種需求和結(jié)構(gòu)上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進(jìn)行測算。 ^2)套內(nèi)墻體面積：是指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。 共有建筑面積的內(nèi)容：共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計算。 共有建筑面積的計算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 N ~! ]。 J39。 J5 t房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要指標(biāo)。 $ W( I F4 l J從一般情況來看。o+ e。 b+ c2 X2 \比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。 ) E0 V* N3 T4 t。 H2 R+ L* V。 第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e＝分?jǐn)傁禂?shù)各套內(nèi)建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計人共有建筑面積。最簡單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應(yīng)由各戶進(jìn)行分?jǐn)?。套?nèi)自有墻體按水平投影面積全部計人套內(nèi)墻體面積。1)套內(nèi)房屋的使用面積：套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計算：它包含了套內(nèi)臥室、起居室、衛(wèi)廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計算；套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度亦計入使用面積。 e V) k0 n/ I9)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計算。 5)與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計算。2)，包括房屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲藏室等）、電梯間、均按一層計算建筑面積。n1)作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計算。國家根據(jù)房屋使用程度的不同，對房屋建筑面積的測算制定了相應(yīng)的規(guī)定。 Q39。2 _5 \其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。 磚木結(jié)構(gòu)：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。第三節(jié) 建筑類術(shù)語 . d+ K, x. J6 Y6 m: X4 a主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口、建立住房公積金制2年以上并按規(guī)定繳存住房公積金的職工，為購建住房或翻建、大修自有住房資金不足時，即可享受公積金貸款。 y8 J個人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。一般開發(fā)商會給予一次性付款的買方一定的價格優(yōu)惠。t! C X p39。 J第二節(jié)房地產(chǎn)價格術(shù)語 5 |% j5 ) _% n r3 b7 ?4 I均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。 j+ C) f銀行按揭： , P% : ~4 samp。f2 p. Y, G。 t* h b( x： 房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。： 8 是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、它項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。w1 M1 D X, ~9 j! Camp。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)。 g是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。$ Eamp。 b j4 w( x V* C, l39?，F(xiàn)政府對土地使用權(quán)年限規(guī)定如下：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。) s lZ, u：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)。 h2 H1 \) U7 `9 F8 Z答：即住宅小區(qū)管理委員會，又稱為小區(qū)管委會，是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下， 由住宅小區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。通 過示范，以點(diǎn)帶面，推動整個住宅產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，使住宅建設(shè)的質(zhì)量和功能有較 大的改善，適用性能、安全性能、耐久性以及環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能全面提高，達(dá)到 國際文明居住水準(zhǔn)。234 問：什么是國家康居示范工程６層以下的稱為多層；更高的則稱為高層，這與標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范有些出入。當(dāng)這個詞在20世紀(jì)后期逐漸時髦而且演化成為一種時尚的居住與生活方式時，其內(nèi)涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個詞匯的最初涵義。231 問：SOHO之后又推LOFT1 l6 B/ |7 O, P) N+ _ [8 M答：日前，以SOHO為標(biāo)志的知名樓盤現(xiàn)代城，又推出了LOFT。聰明的購房者如在作好預(yù)先準(zhǔn)備的前提下果斷出手，往往能得到實(shí)在的優(yōu)惠，這樣一套房計算下來可能會有數(shù)以幾萬計的便宜。 e, q$ X。格式條款使當(dāng)事人訂立合同的過程得以簡化，提高交易效率。我國城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大，在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計的住宅進(jìn)深過大，就使住房成為狹長形，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足，不過，進(jìn)深大的住宅可以有效節(jié)約用地。 U0 ]: Q39。 g p/ x2 w2 Q0 T223 問：何謂雙景住宅答：雙景住宅就是樓盤不僅要營造社區(qū)自身的小環(huán)境，社區(qū)周圍還有賞心悅目的自然風(fēng)光，社區(qū)內(nèi)外要講究合二為一，使社區(qū)內(nèi)景包括建筑樓體與社區(qū)天然外景相協(xié)調(diào)，達(dá)到居室內(nèi)外環(huán)境互動、交相輝映，正所謂借外景造內(nèi)景。包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。 E計算時，整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室車棚及人防工程等建筑面積，即為公用建筑面積。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)（BAS），辦公自動化系統(tǒng)（OAS）通信自動化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動化系統(tǒng)FAS）,保安自動化系統(tǒng)（SAS）。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。M4 v P39。212 問：公共服務(wù)設(shè)施用地 D7 T C/ c答：一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 n! {amp。( s39。205 問：組團(tuán)(級)路答：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。203 問：居住區(qū)(級)道路 o/ G* c0 $ w0 K答：一般用以劃分小區(qū)的道路。 X! J答：住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。% u。2 V3 w o39。 I. {amp。Z193 問：綠化率答：綠地率,居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)。amp。 x ]答：平面布置相同的住宅樓層。}0 l2 a答：按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。 f6 W/ c2 zamp。$ W* g5 h/ L6 n, k180 問：房屋地下層數(shù) 答：指采光窗在室外地坪以下的，（含）以上的地下室的層數(shù)。 t178 問：房屋總層數(shù) v. Aamp。176 問：底陽臺 * c答：房屋一層的陽臺。173 問：非封閉陽臺答：原設(shè)計或竣工后不封閉的陽臺。171 問：陽臺4 H3 c2 j0 K6 t) s) q( V1 `! C% r+ e答：泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺面、與