【正文】 嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督　　我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。謝謝各位。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。我見過最好的城市是廣州。各位的，明白？　　不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著?！　　　　　　　∈紫?，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。搞施工的就沒幾只好鳥。大家知道一下就行?？傊褪遣皇芾?。我這里講的還只是個小手段。　　　　　　　　監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。1施工許可證　　我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。這是什么概念？這是卡死你的概念。上級政府震怒，云云。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分?！　　　≈蟮膬?nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。后來窮得不行，被迫下海至今。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。當(dāng)然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。唉　　　　　　　　打壓購買需求　　　　提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。謝謝。戶型選擇完全是市場化的東西。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。不會有別的什么新花樣出來了。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。唉，又來一個“做通”工作。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當(dāng)年予以計算。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進(jìn)行管制。從來都是如此。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實測之間的面積差異。嘿嘿。1關(guān)于預(yù)售中的土地解押　　　　昨天在寫預(yù)售的時候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押?！　　　　　　　〈送?，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了?？傊?，辦法都是人想出來的?！　　　∫?guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上?！　≈灰坏米镞@幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。這就完成了。到時候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。　　物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。不過這個結(jié)尾很倉促就是了。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。連告都不知道要去告誰。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)。阿門?！　　　∥覠o意于評價現(xiàn)在這個系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開了思考這個問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。　　　　無論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。 我往往都報以冷笑。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。1結(jié)束語　　首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。我反正沒親眼見過這種事情。這個備案就沒什么好多說了。甲方自己把監(jiān)理的活給干了?！　　　≠|(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了。而且還不敢計較這個。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。我就講個電的事情。也只有他們能搞定。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓　　其實，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。同樣是利用懸空期來做事。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的?！　　　　　　　∥也恢榔渌镜娜谫Y及報建人員是怎么處理這種事情的。哪有那么多實物可以拿去抵押啊?！　　　　　　　「鶕?jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的?！　　　　　　　∠葟耐恋氐盅赫f起。這個話題非常敏感?？傊疅o論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報告。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。這個價格申報一下就完了?！　　　　　　　‖F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價格公示。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊?！　　　≡诠こ烫崆笆┕ぃ`章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了?！　　　〗酉聛?，繼續(xù)講流程吧。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗相反。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。這個9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸?！　　　　　　　≡谥v預(yù)售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。12\插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控　　　　恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。為什么？因為這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果?！　　　∫虼?，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土