【正文】 定價 ? 品牌管理 – 擬訂集團品牌戰(zhàn)略及實施方案，制定品牌推廣的 VI規(guī)范 – 審核協(xié)調(diào)下屬公司、項目品牌推廣方案，并監(jiān)督實施 – 主持重要的媒體采購談判 ? 營銷管理 – 主持擬訂項目的營銷方案和產(chǎn)品定價，報房地產(chǎn)集團審批 ? 品牌管理 – 統(tǒng)一管理媒介戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系 – 參與媒體采購談判，負責具體的媒體采購活動 – 擬訂項目品牌的推廣方案，并實施 ? 客戶服務(wù) – 制定客戶服務(wù)流程和標準（包括物業(yè)服務(wù)、銷售管理等），并組織培訓、監(jiān)督實施 – 支持、監(jiān)督下屬公司重大的客戶投訴處理 – 審批下屬公司項目的銷售政策和銷售計劃 ? 銷售管理 – 主持擬訂下屬公司開發(fā)項目的銷售政策和銷售計劃 – 銷售流程的執(zhí)行管理 – 主持銷售案場管理 ? 客戶服務(wù) – 統(tǒng)一的客戶投訴管理 – 物業(yè)管理 營銷管理 客戶服務(wù) 下屬公司 19 客戶 內(nèi)控體系 戰(zhàn)略管理、計劃預(yù)算 關(guān)鍵管理功能上，財務(wù)管理作為企業(yè)運營和管理的樞紐，必須高度集權(quán)；人力資源管理總部應(yīng)定位于建立和完善集團整體的人力資源體系 人力資源管理 財務(wù)管理 營銷客服 工程管理 開發(fā)業(yè)務(wù) 價值鏈 規(guī)劃設(shè)計 研發(fā)策劃 集團 主要管理工具 關(guān)鍵管理功能 ? 體系建立 – 統(tǒng)一進行人力資源規(guī)劃 – 統(tǒng)一制定人事政策和管理制度，并監(jiān)督實施 – 薪酬激勵福利體系、績效管理體系的建立與維護 – 建立員工發(fā)展體系，包括培訓體系和職業(yè)發(fā)展體系 ? 人事管理 – 招聘、選拔、任用集團總部員工 – 負責下屬公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理的招聘、任免、調(diào)配、晉升，以及獎懲激勵 ? 在集團人力資源管理框架下，負責本公司的日常人力資源管理工作 ? 員工關(guān)系管理，包括勞動合同管理 ,員工關(guān)系與溝通 ? 財務(wù)管控 – 統(tǒng)一投融資、資本營運，資金調(diào)度、稅務(wù)統(tǒng)籌管理 – 制定集團年度財務(wù)預(yù)算，組織審批下屬公司的財務(wù)預(yù)算 ? 人事任命 – 任命和管理下屬公司的財務(wù)經(jīng)理（總監(jiān)），雙方共同進行考評 – 財務(wù)經(jīng)理（總監(jiān)）實行輪崗制，總部負責離職審計 ? 在集團財務(wù)管理框架下，負責本公司的： – 會計核算 – 成本核算，參與項目決算 – 財務(wù)管理，資金管理 人力資源管理 財務(wù)管理 下屬公司 20 對于主要的管理工具，集團需要建立和完善戰(zhàn)略管理體系、計劃預(yù)算體系和內(nèi)控體系，確保對下屬公司的有效控制 客戶 內(nèi)控體系 戰(zhàn)略管理、計劃預(yù)算 人力資源管理 財務(wù)管理 開發(fā)業(yè)務(wù) 價值鏈 集團 主要管理工具 關(guān)鍵管理功能 ? 戰(zhàn)略管理 – 制定集團統(tǒng)一的戰(zhàn)略規(guī)劃 – 指導下屬公司制定各自的發(fā)展戰(zhàn)略，并審批 ? 計劃預(yù)算 – 建立統(tǒng)一的計劃預(yù)算管理體系 – 指導、審批下屬公司制定的年度計劃預(yù)算，并監(jiān)督執(zhí)行 ? 協(xié)助集團制定戰(zhàn)略規(guī)劃 ? 在集團戰(zhàn)略框架下，擬訂本公司的發(fā)展戰(zhàn)略，并報批 ? 擬訂本公司的計劃預(yù)算，報集團審批。使總部抽身于具體業(yè)務(wù)運作 ? 成立戰(zhàn)略中心、投資中心：專注于戰(zhàn)略思考、業(yè)務(wù)培育和資本運作職能。 同時負責培育和發(fā)展房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù) 一級職能 二級職能 三級職能 戰(zhàn)略管理 行業(yè)研究 1. 負責宏觀經(jīng)濟和主要區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展研究 2. 負責產(chǎn)業(yè)掃描，為 x尋找合適的產(chǎn)業(yè)機會 3. 對集團已進入行業(yè)分析，作為制定和調(diào)整戰(zhàn)略的基礎(chǔ) ? 宏觀經(jīng)濟與行業(yè)政策環(huán)境變化分析 ? 行業(yè)格局的變化與前景預(yù)測 ? 主要競爭對手動態(tài)及業(yè)內(nèi)業(yè)務(wù)模式的演進分析 ? x當前戰(zhàn)略舉措與行業(yè)發(fā)展的匹配性分析 4. 對集團擬投資行業(yè)分析，供投資決策委員會作為決策依據(jù) ? 行業(yè)環(huán)境分析，產(chǎn)業(yè)政策、壁壘 ? 行業(yè)供需、發(fā)展狀況分析與前景預(yù)測 ? 價值鏈上下游各環(huán)節(jié)機會分析 ? 主要競爭對手和業(yè)內(nèi)主要業(yè)務(wù)模式研究分析 ? x投資該產(chǎn)業(yè)的機會分析與風險提示 38 一級職能 二級職能 三級職能 戰(zhàn)略管理 戰(zhàn)略管理 1. 負責制定和調(diào)整集團三年滾動戰(zhàn)略規(guī)劃 2. 分解戰(zhàn)略目標，指導下屬公司及其它職能部門制定業(yè)務(wù)目標和計劃 3. 監(jiān)督各下屬公司的戰(zhàn)略規(guī)劃執(zhí)行 4. 根據(jù)執(zhí)行情況提出執(zhí)行改善建議或戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整建議 投資管理 投資管理 1. 主持對集團擬投資項目進行財務(wù)可行性評估，供投資決策委員會進行決策 ? 對項目自身收益、成本、利潤進行評估 ? 對集團項目組合風險 2. 對已投資項目進行持續(xù)評估監(jiān)控，評估未達到投資目標的項目，出具改善建議或處理處置建議 業(yè)務(wù)培育 業(yè)務(wù)培育 1. 根據(jù)集團戰(zhàn)略，負責培育、管理營銷代理、房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)金融等現(xiàn)有非開發(fā)類房地產(chǎn)業(yè)務(wù) ? 擬訂各業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略與戰(zhàn)略目標并監(jiān)督實施 ? 擬訂各業(yè)務(wù)發(fā)展的年度發(fā)展規(guī)劃并監(jiān)督實施 非金融系統(tǒng)融資 1. 通過現(xiàn)有房地產(chǎn)金融和營銷業(yè)務(wù)，拓寬融資渠道，建立除金融系統(tǒng)以外的其他融資渠道，實現(xiàn)與資本市場對接 2. 負責非金融系統(tǒng)渠道融資工作 ? 負責與投資單位對接，配合其盡職調(diào)查 ? 擬訂投資協(xié)議，報決策委員會審批 ? 參與融資談判工作 集團戰(zhàn)略發(fā)展部職能說明書（ 2/2） 39 集團戰(zhàn)略發(fā)展部崗位設(shè)置、人員編制及匯報關(guān)系建議 戰(zhàn)略發(fā)展部經(jīng)理 董事長 /總裁 人員編制建議： __人 戰(zhàn)略管理主管 業(yè)務(wù)培育主管 戰(zhàn)略規(guī)劃 行業(yè)研究 ? 主持集團戰(zhàn)略規(guī)劃制定 ? 戰(zhàn)略的滾動調(diào)整 ? 主持擬投資項目的財務(wù)可行性分析 ? 以投資項目的投資評估 ? 房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)培育 ? 非金融系統(tǒng)融資 1人 1人 1人 投資管理主管 1人 ? 集團戰(zhàn)略規(guī)劃制定 ? 戰(zhàn)略的滾動調(diào)整 ? 宏觀經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟、行業(yè)趨勢研究，數(shù)據(jù)分析 40 資產(chǎn)管理部是為了強化集團的資產(chǎn)管理職能和對既有非房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的管理職能，優(yōu)化集團資產(chǎn)的保值增值 資產(chǎn)管理部經(jīng)理 資產(chǎn)管理部功能設(shè)置 集團資產(chǎn)管理 ? 加強集團層面的資產(chǎn)管理職能，統(tǒng)籌管理和統(tǒng)一處置，包括存量資產(chǎn)、股權(quán)資產(chǎn)等 業(yè)務(wù)管理 ? 既有非房地產(chǎn)投資的業(yè)務(wù)的管理職能 職能分工指導原則 傳媒業(yè)務(wù) 軟件業(yè)務(wù) 貿(mào)易業(yè)務(wù) 資產(chǎn)管理 業(yè)務(wù)管理 41 集團資產(chǎn)管理部職能說明書（ 1/1） 資產(chǎn)管理部 職能說明書 文件編號： 部門 資產(chǎn)管理部 部門編號 部門崗位編制 直接領(lǐng)導 董事長 /總裁 平行部門 集團總部各職能 部門 對接部門 功能定位 統(tǒng)籌管理和統(tǒng)一處置集團的資產(chǎn)，以達到集團資產(chǎn)的保值增值。指導、審核、監(jiān)督下屬公司的年度培訓計劃預(yù)算制定和執(zhí)行 3. 負責集團員工入職培訓和集團中高層、下屬公司高層的通用管理技能培訓 4. 協(xié)助各專業(yè)板塊的專業(yè)培訓。主持重要的媒體采購談判（省級） 銷售管理 標準制定 1. 負責建立銷售制度及規(guī)范，并主持對各項目公司銷售的業(yè)務(wù)指導及人員培訓 2. 負責建立項目銷售數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)、完善和銷售信息數(shù)據(jù)維護工作 銷售管理 1. 審核下屬公司各階段項目銷售計劃的制定和銷售政策提案的編制 2. 同下屬公司一同制定項目的銷售定價，擁有審批權(quán)。授權(quán)過大，則會導致下屬濫用權(quán)力，負面作用太大 ? 授權(quán)能授能收，授權(quán)人擁有對授權(quán)一定的調(diào)整修正權(quán) – 一方面授權(quán)應(yīng)保證一定時間的穩(wěn)定，不能稍有失誤就回收權(quán)力，而是應(yīng)該幫助、指導其完成好工作 – 另一方面，當發(fā)現(xiàn)下屬經(jīng)常越權(quán)、背離工作目標時候，要通過批評、消弱權(quán)力直至全部收回權(quán)力，避免失控 71 同時，有效的授權(quán)需要完善的監(jiān)督和激勵體系作為支撐 授權(quán)的前提是有效監(jiān)控 授權(quán)必須與制度化和規(guī)范化相配套 授權(quán)要與考核和激勵相結(jié)合 ? 沒有監(jiān)控的權(quán)力必然導致腐敗，因此必須先建立有效的監(jiān)控機制、然后才能實施授權(quán)行為 ? 監(jiān)控不是對授權(quán)的否定，有效的監(jiān)控實際上是為了保證授權(quán)管理的順利進行，即使授權(quán)人安心放心、又使被授權(quán)人專心用心 ? 只有在規(guī)范化和制度化的條件下，各部門和崗位的責權(quán)利分明、授權(quán)才可能是有章可循、有規(guī)可依 ? 對授權(quán)人來說，可以最大限度地避免越級授權(quán)和授權(quán)不當；對被授權(quán)人來說，則其權(quán)力邊界和責任大小更加清楚 ? 有了制度和規(guī)范，也有利于將授權(quán)置于企業(yè)的有效監(jiān)控之下，增加了授權(quán)的透明度，使授權(quán)人和被授權(quán)人的權(quán)力義務(wù)更加清楚明了，利于授權(quán)管理的順利進行，對 x而言，計劃預(yù)算基礎(chǔ)是本次授權(quán)體系建立的重要基礎(chǔ) ? 授權(quán)本身是一種激勵，但是授權(quán)也需要考核和激勵，以真正發(fā)掘被授權(quán)人的人力資本，推動企業(yè)目標的實現(xiàn)，因此在授權(quán)前，必須告知被授權(quán)人的權(quán)力范圍和工作目標，使其明白權(quán)力運用和努力方向 ? 同時要對被授權(quán)人的工作成效進行客觀的考核，并對被授權(quán)人取得的成績及時地給予肯定，給予其正向激勵，使其朝正確的方向努力 72 凱捷建議通過權(quán)限表的形式分級授權(quán)，明確權(quán)力界限，給予授權(quán)人履行其業(yè)務(wù)所需的權(quán)限－人事授權(quán)（詳見提交 excel版本報告） 人事管理授權(quán)原則： ?招聘、任免、晉升、調(diào)配隔級審批 ?績效管理強調(diào)逐級考評確認、隔級負責申訴處理 ?薪酬激勵、獎懲相對集權(quán) 招聘、任免 晉升、調(diào)配 績效考評 薪酬、獎懲 73 凱捷建議通過權(quán)限表的形式分級授權(quán)，明確權(quán)力界限，給予授權(quán)人履行其業(yè)務(wù)所需的權(quán)限－財務(wù)授權(quán)（詳見提交 excel版本報告） 財務(wù)管理授權(quán)原則： ?財務(wù)高度集權(quán) ?統(tǒng)一投融資、資金調(diào)度等 ?以計劃預(yù)算為基礎(chǔ)的授權(quán)控制 74 凱捷建議通過權(quán)限表的形式分級授權(quán)，明確權(quán)力界限，給予授權(quán)人履行其業(yè)務(wù)所需的權(quán)限－財務(wù)授權(quán)（續(xù)） 費用控制原則： ?費用總額與預(yù)算控制 ?實行單筆限額和總量控制 ?分級審批 75 凱捷建議通過權(quán)限表的形式分級授權(quán)，明確權(quán)力界限，給予授權(quán)人履行其業(yè)務(wù)所需的權(quán)。從而使得授權(quán)有了依據(jù)，授權(quán)范圍有了清晰界定，避免被授權(quán)人的越位或不到位，也避免重復授權(quán) ? 授權(quán)要適度，以下屬完成工作所需為限。同時包括制定統(tǒng)一的客服標準、培訓及監(jiān)督執(zhí)行 ? 總經(jīng)理助理主持房地產(chǎn)集團的成本控制工作和計劃預(yù)算工作，對房地產(chǎn)集團的項目估算、概算、預(yù)決算等指導監(jiān)督 通過業(yè)務(wù)線對下屬公司進行業(yè)務(wù)指導與控制 總經(jīng)理助理主持建立房地產(chǎn)集團全面成本控制體系，以及實施監(jiān)督。主持處理突發(fā)危機事件 3. 統(tǒng)籌集團對外公關(guān)活動 49 集團總裁辦公室職能說明書 （ 2/2） 一級職能 二級職能 三級職能 綜合行政管理 總務(wù)后勤 1. 負責公司辦公系統(tǒng)、通信系統(tǒng)的維護和管理工作 2. 負責集團低值易耗品的采購和領(lǐng)用管理等工作 3. 負責公司對外日常接待工作等 檔案管理 1. 負責集團管理制度和文件資料的整理、歸檔和備案 2. 負責合同文本、法律文書、招投標文件的整理、歸檔和備案 法律事務(wù) 法律事務(wù) 1. 建立和完善集團整體的法律管理體系和規(guī)章制度 2. 收集相關(guān)的國家政策、法律法規(guī)，定期向高管層和有關(guān)應(yīng)用部門發(fā)放材料，并提出建議、預(yù)警 3. 負責制定集團常用的法律文書、合同范本，報批，并監(jiān)督執(zhí)行。但集團董事長 /總裁有一票否決權(quán) 指導原則 職能總監(jiān) / 經(jīng)理 決策委員會 投資委員會 薪酬委員會 30 在決策委員會下設(shè)立投資委員會，負責集團的項目投資或退出決策 決策委員會設(shè)置 決策內(nèi)容 ? 提出對公司投資戰(zhàn)略的建議，參與集團重大投資項目的決策 ? 對房地產(chǎn)房地產(chǎn)集團的項目投資、開發(fā)拿地、策劃定位的決策 ? 提出對公司重大投資項目的評估意見 工作規(guī)范 ? 會議在有項目需要評估時召開 ? 會議應(yīng)提前一定時間通知投資委員會成員，并呈交準備的項目申請報告 ? 會議必須對每個項目提出明確的意見，匯總專家意見，經(jīng)分管領(lǐng)導審核后，提交決策 指導原則 董事長 /總裁 職能總監(jiān) / 經(jīng)理 決策委員會 投資委員會 薪酬委員會 31 在決策委員會下設(shè)立薪酬委員會，負責集團總體薪酬政策和高管薪酬方案的決策 決策委員會設(shè)置 決策內(nèi)容 ? 根據(jù)市場水平，決策 x集團總體的薪酬政策 ? 決策集團高管和下屬公司高層的薪酬方案和中長期激勵方案 工作規(guī)范 ? 會議每年召開一次 ? 會議應(yīng)提前一定時間通知薪酬委員會成員，并呈交各成員由人力資源部擬定的決策層的薪酬方案和公司整體薪酬政策 ? 會議必須對每個方案提出明確的建議，由人力資源部負責匯總專家意見，經(jīng)分管領(lǐng)導審核后，提交決策 指導原則 董事長 /總裁 職能總監(jiān) / 經(jīng)理 決策委員會 投資委員會 薪酬委員會 32 凱捷建議，在決策委員會席位設(shè)置中引入常委制度，通過有效的、信息含量豐富的集體決策達成一致意見 董事長 /總裁 決策委員會（ 7人） 非任職常委（ 2） 任職常委 *（