蘇州繁花中心商業(yè)廣場整體招商策略提案(文件)
【正文】 豐富，其中：陽澄湖大閘蟹馳名海內(nèi)外。1 中國城市 綜合體 運(yùn)營專家 招商事業(yè)部 2022/07/12 —— 蘇州繁花中心商業(yè) 廣場整體招商策略提案 2022 謹(jǐn)呈：無錫哥倫布商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 2 Part 2 項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)查及商家訪談 Part 4 招商策略建議 本次匯報內(nèi)容 Part 3 項(xiàng)目的定位分析 Part 1 項(xiàng)目的概況與定義 3 項(xiàng)目的理解與定義 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目所在 蘇州位于江蘇省東南部，太湖東岸，下轄 6區(qū) 5市，總面積 8488平方公里，總?cè)丝诩s 1047萬人。 繁花中心位于陽澄湖西路與人民路西側(cè)交界處。 B區(qū)以住宅為主； A區(qū)三幢高層寫字樓，其裙樓分別為商場、娛樂、超市等主力商業(yè)，主要有：家樂福、國美電器、萬千百貨、萬達(dá)國際影城、一兆韋德健身、大歌星 KTV、運(yùn)動 100、大玩家電玩等。商業(yè)繁華，觀前街早在 1982年就設(shè)置為步行街，是全國最早的商業(yè)區(qū)步行街。該購物中心已引入世界零售業(yè)巨 頭沃爾瑪，世界三大時裝品牌 ——西班牙的 ZARA、瑞典的 Hamp。該項(xiàng)目已經(jīng)成為蘇州一個嶄新的時尚消費(fèi)地標(biāo)，為蘇州市民帶來全新的 消費(fèi)體驗(yàn)。 綠寶廣場定位于中高端消費(fèi)群，以年輕、休閑、娛樂為主體業(yè)態(tài)，集大 型購物商場、各式餐飲美食、休閑娛樂中心、酒店式服務(wù)公寓、時尚專賣店 等于一體。 代表商家 家樂福、大玩家、大歌星、萬達(dá)影城 租金水平 零售： 6~7元 /天 餐飲： 4~ /天 基本免租一年 開發(fā)商 萬達(dá)集團(tuán) 重點(diǎn)競爭項(xiàng)目分析 37 Swot 分析 優(yōu)勢 該項(xiàng)目處于相城區(qū)再建住宅群的中心區(qū)域，未來消費(fèi)潛力巨大； 現(xiàn)該區(qū)域目前只有萬達(dá)廣場一個購物中心，而且萬達(dá)餐飲娛樂數(shù)量較少； 項(xiàng)目成航母狀，可以容納足夠的餐飲和百貨品類，未來 5年不可估量； 劣勢 本項(xiàng)目離萬達(dá)廣場 1公里不遠(yuǎn)，而且招商沖突品牌比較多； 由于區(qū)位的原因可能導(dǎo)致知名連鎖品牌的難以引進(jìn)； 由于周邊都是在建住宅項(xiàng)目，消費(fèi)力在未來 3年內(nèi)不足； 萬達(dá)廣場的贏利前景比較堪憂，勢必會影響商家信心。金雞湖商圈圓融時代和印象城等一批宏大的商業(yè)設(shè)施昭示著新城商業(yè)霸主的雄心。相城區(qū)作為一個經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，郊區(qū)居民快速中心城市化的區(qū)，其人均擁有的商業(yè)設(shè)施量是最低的。 相城區(qū)商業(yè)空白較多，發(fā)展機(jī)會良好。故此，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目控制在10萬平米左右為最佳。 項(xiàng)目定位分析 40 業(yè)態(tài) 業(yè)種 合計 占比 目標(biāo)客戶 超市及超外 超市 20475 % 樂購、樂天瑪特 超外 時尚集市 味千拉面、賽百味、百味林、永和大王 美食廣場 大食代、新食代 零售 快時尚 18092 % Camp。 互補(bǔ)性策略：在所招業(yè)態(tài)上互補(bǔ)性強(qiáng)，盡力滿足區(qū)域內(nèi)不同消費(fèi)者在消費(fèi)內(nèi)容和水平的不同需求；同時在業(yè)態(tài)的檔次上與附近的商圈形成互補(bǔ)，避免同質(zhì)競爭。 ?價格策略：在不同的招商階段，針對不同品牌層次以不同的價格方式進(jìn)行招商 –以提高報價，加大折扣方式吸引租戶入駐 –以更優(yōu)惠的租金政策吸引品牌知名度較高的客戶進(jìn)駐（一事一議） –部分主力品牌客戶可采用扣率方式吸引入駐（一事一議） –租賃年限根據(jù)品牌客戶的層級予以靈活運(yùn)用。 主題定位策略：創(chuàng)造適合于區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的特色商業(yè)主題，形成集中性、競爭性的主題商業(yè)市場。SAT、哈森、千百度 男裝 IMDAVID、太平鳥、馬克華菲、賓寶、七星、 GK、卡洛密歐 、 OETY、卡賓、 ZUO、佐岸、酷、柒牌、金狐貍、壹籟閣、格瑞帝爾 配套 皮具護(hù)理中心、改衣店、移動、電信、聯(lián)通營業(yè)廳 電器賣場 蘇寧電器、五星電器 女飾 xoxo、第五空間、星動力 女裝 only、 veromoda、 meamp。 3. 功能設(shè)定： 本項(xiàng)目定位為具有特色經(jīng)營的餐飲、休閑、娛樂、時尚購物、金融服務(wù)等多功能的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┬蓍e購物、餐飲、娛樂休閑等商業(yè)配套，為區(qū)域內(nèi)經(jīng)營業(yè)主和大量流動人口提供購物餐飲、休閑娛樂、金融等一攬子綜合服務(wù)。 相城周邊商業(yè)競爭良好，可以正確定位，開展錯位經(jīng)營。在滿足了基本的購物需求后，更富有都市生活韻味的購物、娛樂、餐飲、休閑一體化的商業(yè)設(shè)施應(yīng)是未來商業(yè)發(fā)展的一個重點(diǎn)。 相城區(qū)屬于近郊區(qū)，商業(yè)發(fā)展起步較晚，區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)整體上是以大型批發(fā)商貿(mào)城為主，其余如百貨、便利店、購物中心、主題商業(yè)街等新型商業(yè)形態(tài)較為缺乏。 萬達(dá)廣場的主力品類品牌已經(jīng)在該區(qū)域相當(dāng)不錯，要想超越它們難上加難； 萬達(dá)廣場的租金在現(xiàn)有萬達(dá)系統(tǒng)里面是比較低的，要想引進(jìn)好品牌租金是一道坎。綠寶廣場建筑吸收了北歐式建筑風(fēng) 格，充滿異國情調(diào)，硬件設(shè)施居國際領(lǐng)先水平，提供國際化的服務(wù)，吸引了 諸多國際及國內(nèi)之知名公司入駐，現(xiàn)已成為蘇州新區(qū)地標(biāo)性建筑之一
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