津泰路商業(yè)業(yè)態(tài)研究報告(文件)
【正文】 還不足以形成一個小型的商業(yè)帶，只有與津泰路聯合才能形成良好商業(yè)氛圍，聚集人氣，但目前津泰路靠五一中路地段的商業(yè)人氣冷淡，還需要相互帶動提升。但具體的操作還有待規(guī)劃。對于津泰路的影響該項目將有近5000平米的商業(yè)店鋪投入使用，近1000平米的社會公共停車場也將投入使用。位于城市公共綠地地下應設置社會公共機動車停車庫，泊位不少于80個；4）商業(yè)網點只允許沿北側規(guī)劃路布置，單個商業(yè)店面開間不小于5米，同時滿足沿街景觀規(guī)劃要求。改造后，道路為瀝青混凝土路面，征地30米寬，其中主車道寬16米，另留一側5米寬的停車帶。七、得貴巷改造項目分析得貴巷概況得貴巷擬拓寬改造成25米寬、820米長的城市一級次干道，并易名“津泰東路”。津泰路可以就目前的業(yè)態(tài)再進行一些調整，主打高檔的成人鞋服、包飾。商業(yè)不僅是賣商品，更要賣時尚、賣品牌、賣信譽、賣功能、賣環(huán)境，以此作為中心，提高津泰路整體服務水平。l 餐飲配套明顯不足，不能很好滿足大眾消費需要，除了高檔的西餐之外，只有洋快餐可供選擇，許多傳統小吃店都無法滿足消費者就餐的要求，只能外帶。l 悠久的發(fā)展歷史，形成了良好的口碑。天生具備形成良好商業(yè)街的硬件條件。l 安泰中心定為的客戶群體是年輕人，商品檔次低，更易于聚集人氣；而新大都一開始的定為就是高檔消費，由于地理位置缺乏人流，經營難以維持。于2004年10月1日開始正式營業(yè)，初期以店中店的形式經營城市麗人、雅戈爾、羅蒙、喬治白等中高檔服飾精品，入駐的品牌近60個。安泰中心業(yè)態(tài)分布圖具體店租情況抽樣調查業(yè)態(tài)樓層面積租金單方租金轉讓費具體位置聯系電話備注服裝1F201140057015萬安泰中心靠近八一七北路店租每年增加200餐飲2F25090003613萬安泰中心133050044401F1523001535000元安泰中心1樓88860606服裝1F27160059安泰中心宿點酒吧后13705003770不沿街1F553300605萬安泰中心旁邊小巷子13774553885服裝/飾品2250012500安泰中心夜市區(qū)1個攤位，12新大都位于津泰路與五一中路交界處的新大都廣場，廣場經營面積為5000平方米左右，共三層商業(yè)，一層２６間獨立店鋪；二層１８００平方米的商場，商鋪形式，可以自由分割；三層：１８００平方米的商鋪。由于A區(qū)人流旺盛，店鋪經營狀況良好，因此A區(qū)租金遠遠高于B區(qū)。整個津泰路所擁有的娛樂配套設施明顯不足。茶店中除了一件小規(guī)模的天福茗茶，其他的則是涼茶為主打產品。但是有多路公交可以到達與其毗鄰的八一七北路和五一中路。針對津泰路主力商品服裝鞋包進行了抽樣調查，共調查女裝店17家，男裝店5家，分別收集了該店中價格最高的單品和價格最低的單品，具體價格分布如下圖。而國際品牌主要體現在運動休閑類，只有少部分的男女裝。 珠寶飾品和女包中，加盟品牌較少，不足50％。從八一七北路到仙塔路段的津泰路店面單平方月租金在3501000之間，而自仙塔路開始至五一中路段由于人氣明顯弱于前段，租金則在150450之間。津泰路業(yè)態(tài)檔次普遍較高，主要業(yè)態(tài)為：服裝、化妝品、床上用品、珠寶飾品、鞋帽、箱包等中高檔生活用品。將原來狹窄短小的津泰路，發(fā)展成為鼓樓區(qū)一條文明街。商業(yè)街在老城區(qū)高度密集，給交通、基礎設施配套帶來壓力，從而對商業(yè)街和城市的發(fā)展造成不利的影響，因此，規(guī)劃中將形成的35條商業(yè)街（區(qū)），其中新增的有16條，建設的方向將從城市中心移向新區(qū)。 “七區(qū)”集中在福州商業(yè)體系的中間圈層上，主要疏解核心區(qū)的商業(yè)功能，它的具體范圍為：城西片區(qū)：西側和南側以閩江為界 東至白馬路，北至金中山；城東片區(qū)：以鼓山分區(qū)為主體，西至六一路，北至金雞山南至閩江；城北片區(qū)：以新店分區(qū)為主體，向南延伸至華林路，金中山、金雞山；金山片區(qū)：即福州近年著力推動的金山新區(qū)范圍；倉山片區(qū)：含倉山和蓋山分區(qū)范圍；馬尾片區(qū)：由福州三組團，長安、馬尾和瑯岐組成；大學城片區(qū)：大學城區(qū)域規(guī)劃的規(guī)劃區(qū)范圍。 “一帶”是指濱水地區(qū)。 表1: 福州傳統商圈和新興商圈概況分析表轄區(qū)地址名稱功能特色鼓樓區(qū)五四路湖東路南街津泰路南后街楊橋東路井大路東街路溫泉公園路仙塔路朱紫坊路新權路西洪路錦江路東水路通湖路商務一條街金融一條街綜合一條街精品服飾一條街服裝工藝品一條街房產信息服務一條街南北風味小吃一條街電信通訊商品一條街歐洲風情一條街女人一條街旅游購物步行街綜合商業(yè)街美食購物街時尚休閑街休閑美食街休閑美食街商務、酒店等銀行、證券、保險、典當等綜合商業(yè)綜合商業(yè)服裝、工藝品等房產交易、中介、按揭等各地風味小吃等電信商品、郵電等休閑、飲食、購物等婦女兒童用品休閑、旅游購物綜合商業(yè)、旅游休閑、餐飲、綜合商業(yè)綜合商業(yè)休閑、美食休閑美食為主的綜合商業(yè)臺江區(qū)高橋路廣達路光明橋臺江路中亭街榕城古街玉環(huán)路達江路茶亭街環(huán)河路下杭路風情休閑街裝飾裝修材料一條街家用電器維修一條街元洪城步行街旅游休閑購物一條街風味美食專業(yè)街五金機械專業(yè)街燈具電器專業(yè)街傳統工藝品專業(yè)街日用小商品專業(yè)街綜合商業(yè)街休閑餐飲家裝材料等電器銷售、維修等綜合商業(yè)綜合商業(yè)風味小吃等機械配件、五金燈具、電器銷售工藝品（綜合商業(yè)）日用小商品綜合商業(yè)晉安區(qū)樟林路晉安河東岸福新中路晉連路躍進路茶會新店古城文博路招賢路東
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