【正文】 715520 717370 718295 住宅 (單層 )售價 基準值 % % % % 178818 178751 178785 178852 178886 % % % % % 716445 716362 716403 716487 716528 住宅 (躍層 )售價 基準值 % % % % 178818 176998 177903 179728 180638 % % % % % 716445 714188 715316 717574 718702 二、出 租 價 商場出租價格 基準值 % % % % 178818 154180 166499 191138 203457 % % % % % 716445 654213 685329 747561 778677 辦公樓臺出租價格 基準值 % % % % 178818 175607 177213 180424 182030 % % % % % 716445 708030 712238 720652 724859 會所出租價格 基準值 % % % % 178818 177922 178370 179267 179715 % % % % % 716445 714102 715273 717617 718788 三、總 投 資 基準值 % % % % 178818 192140 185487 172135 165437 % % % % % 716445 722957 719712 713156 709846 四、出 租 率 商場出租率 基準值 % % % % 178818 154180 166499 191138 203457 % % % % % 716445 654213 685329 747561 778677 辦公樓出租率 基準值 % % % % 178818 175607 177213 180424 182030 % % % % % 716445 708030 712238 720652 724859 會所出租率 基準值 % % % % 178818 177922 178370 179267 179715 % % % % % 716445 714102 715273 717617 718788 五、出租比例 裙樓商場出租比例 85% 0% 25% 50% 75% 100% 基準值 0% % % % % 178818 4598 49345 103288 157230 211186 % % % % % % 716445 180081 337826 495570 653315 811097 備注 :凈現值以貼現率為 8%計算 五、項目投資價值分析 南京國際商城項目投資收益指標分析 根據對一期工程項目開工后 23 年內收支稅利、現金流量以及凈現值的預測，南京國際商城項目一期工程未來財務指標的狀況良好，具有較好的投資價值。同時，從該項目的機會效應看，已被南京市政府列為“十五”城建重點建設工程，將作為南京市地標性建筑物，該項目也具有較好的社會投資價值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應。這些數據均反映出南京國際商城項目較好的投資收益。即使在投資增加 10%的不利情形下，一期工程竣工后連續(xù)經營 20年的稅后利潤總值有 709846 萬元，內部收益率高達 21%，凈現值為165437 萬元。 表 2 一期工程物業(yè)銷售收入匯總（詳見附表二） 建筑功能 出售面積 銷售基價 銷售收入 （ ㎡ ） （元 /㎡ ） （萬元） 裙 樓 商場 12634 20200 27268 南 塔 公 寓 式 酒 店 22140 13000 31679 北 塔 樓住 宅 42044 8000 40261 總 計 99208 備 注：表中銷售收入中已含各功能所配車庫的銷售收入 ③出租收入： 總計年均出租收入為： 78838萬元 表 3 一期工程物業(yè)出租收入匯總（以 20 年經營期計） 建筑功能 出租面積 出租基價 租金總收入 年均租金收入 （ ㎡ ） （元 /㎡ /日） （萬元） （萬元） 裙樓商場 71595 20 1342953 67148 南塔辦公樓 26598 8 183507 9175 會 所 5722 10 50299 2515 總 計 1576759 78838 備 注：表中 租金收入中已含各功能所配車庫的出租收入 各經營年度租金收入詳見附表二 要說明的是：物業(yè)租金收入成為公司今后主要利潤來源 ④一期工程牧業(yè)租售稅利預測（詳見附表二） 根據附表二可知：首期工程以 20 年經營期計可實現稅后利潤716445萬元人民幣，年均稅后利潤為 32566萬元人民幣。 3．項目首期工程 市值及收益預測 （ 1） 一期工程市值預測 預測依據：南京市目前同類相似物業(yè)的售價水準 表 1 各建筑功能銷售單位和總價 建筑功能 可售面積 銷售價格 銷售總價 （ ㎡ ） （元 /㎡ ） （萬元） 北塔樓公寓 42044 8000 33635 南塔樓辦公 26598 10000 26598 南 塔樓酒店 22140 13000 28782 裙樓商場 84229 20200 168454 北 塔 樓會 所 5722 9800 5608 地庫車位 625（個） 25（萬元 /個） 156625 總 計 278702 項目首期工程市值總價及凈現金收入 首期工程物業(yè)總資產市值 278702萬元 （ 2）一期工程建成后收益預測 南京國際商城項目自進入正負零時期，開始進行相關樓盤的預租、預售，這就意味著項目啟動后便會有現金流入。一期工程投資情況如下： A．土地費用： 16800萬元 B．工程費用： 79569萬元 C．其他費用： 17008萬元 D．不可預見費（ 5%）： 5669萬元 總投資： 119046萬元（折合單位成本 5573元 /㎡ ） 需要說明的是，在預計南京國際商城項目投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。 首期工程含 4萬多平米的兩層地庫，容納 625個汽車車位。 南塔樓下 部（ 1122 層）為面積約 萬平米高科技商務辦公樓，按照國際公認的智能化建筑標準 BAC（建筑自控網絡和數據通訊標準）的要求定位；建筑并采用大跨度的框架結構，可任意改變間隔。裙樓第八層世界貿易展覽中心，展覽大廳面積逾萬平米，透過二百米長的東向弧形落地玻璃，廣闊的景觀視野，一掃普通展館封閉、壓抑的傳統(tǒng)印象。 （ 4）南京國際商城首期工程 融匯三個建筑功能 南京國際商城項目分兩期開發(fā)，第一期包括南、北塔樓和裙樓，總計 ；第二期為主樓，約 16萬平米。平面布置的重點是在中央路開辟中心廣場，以與城市主干道形成良好的空間尺度關系。 項目具有南京新商貿中心的地段優(yōu)勢，依托玄武湖秀麗的風景優(yōu)勢，擁有公交和地鐵構筑成的立體交通優(yōu)勢。南京國際商城項目、南京市政府、江蘇省政府所在地構成南京城金三角區(qū)域，是南京商貿、政治、文化、通訊、交通及旅游中心區(qū)。文化氣息濃、體育鍛煉熱情高，每兩年舉辦一次鼓樓金秋藝術節(jié)，文體活動豐富多彩。蜿蜒雄峙的石頭城遺址，現為國家級文物保護單位。 2． 項目參與方 建 筑 師：美國洛翰建筑師事務所 （美國，芝加哥） 上海華東建筑設計研究院 （中國，上 海） 物業(yè)管理：第一太平戴維斯牧業(yè)顧問有限公司 （中國，香 港） 酒店管理：雅高國際酒店管理集團 （法國，巴 黎） 物業(yè)代理：美聯物業(yè)（香港聯交所上市公司） （中國，上 海） 法律顧問：方和吳正和律師行 （中國，香 港） 發(fā) 展 商：南京國際集團股份有限公司 南京國際商城建設有限公司（中外合資） 3．項目概況 南京國際商城（ World Trade amp。 （ 1）公司主要股東單位 南京國際商城建設有限公司 武漢鋼鐵（集團）公司 中國石化集團揚子石油化工有限責任公司 恒通集團股份有限公司 中國石化集團金陵石油化工有限責任公司 南京南華北方實業(yè)有限責任公司 中國人民保險公司江蘇省分公司 中國城鄉(xiāng)建設發(fā)展總公司 中國農房公司 安徽省國際信托投資公司 （ 2）公司發(fā)展目標 公司以建設和持有南京國際商城這一南京市中心區(qū)域綜合性超大型商用建筑群為主要發(fā)展目標，并在此基礎上，拓展國內主要 中心城市類似商業(yè)地產物業(yè)，成為以長期持有優(yōu)質商業(yè)物業(yè)為主要投資方向、以物業(yè)租賃業(yè)務為主要收益來源的收租股概念的大型公眾公司，為股東獲取長期穩(wěn)定豐厚的收益回報和資產增值。 動態(tài)投資回收期指標一般用于分析評價開發(fā)完成后用來出租或經營的房地產項目。因此，所求出的內部收益率是可以接受貸款的最高利率 （ 3）動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期是指在基準收益率（或基準折現率）的條件下，項目從投資開始到以凈收益補償投資額為止所經歷的時間。 c. 結論： 將內部收益率與行業(yè)基準收益率（或投資者目標收益率、最低可接受的收益率） ic 比較，當 FIRR≥ ic 時，即認為其盈利能力已滿足最低要求，投資項目可行，值得進一步研究。 ③財務內部收益率的作用 財務內部收益率是項目折現率的臨界值。 財務內部收益率的經濟含義是指投資項目在這樣的折現率下，到項目計算期終了時，當初的所有投資可以完全被收回。 因此，只有 NPV≥ 0時，投資項目在財務上才是可取的，值得進一步考慮。 ③凈現值指標的作用 凈現值指標是用來判別投資項目可行與否。在我國，它一般由行業(yè)或部門制定基準收益率作為基準貼現率；如果沒有規(guī)定的基準貼現率，可以根據銀行中長期貸款的實際利率確定；也可以根據投資者要求的目標收益率或最低回報率來確定。 凈現值可以通過財務現金流量表計算求得。常用的動態(tài)分析指標主要有凈現值、內部收益率和動態(tài)投資回收期。 根據公式得：投資回收期 =100/1