【正文】 業(yè)化的發(fā)展，傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式方法將逐步被淘汰，工廠化大批量生產(chǎn)的建筑構(gòu)件，配件以及成套的裝配式建筑日益增多，施工現(xiàn)場機械化施工的工作量不斷增加，其生產(chǎn)方式將逐漸接近制造業(yè)的大生產(chǎn)，為開展價值分析創(chuàng)造了條件。一般來說非臨時性建筑的使用壽命都是較長的，有的長達幾百年甚至上千年。正由于此，進行技術(shù)經(jīng)濟的科學研究就顯得更為重要了。其中土建工程又包括基礎(chǔ)、磚石、裝飾等近十個分部分項工程。但在研究功能、成本和價值的關(guān)系時，必須從全局出發(fā)，以節(jié)約總費用為目的，權(quán)衡各因素的利弊，統(tǒng)一考慮降低成本，改善功能的措施，切不可片面地為節(jié)省某項工程的費用而不顧其他工程的成本 。凡與決策、設(shè)計、施工和竣工驗收各環(huán)節(jié)有關(guān)的各種因素都將影響到工 程質(zhì)量 ,如人、機械、設(shè)備、材料、測量器具和環(huán)境等； （ 2）容易產(chǎn)生質(zhì)量波動。 （ 5）質(zhì)量檢查時不能解體、拆卸。 2）土地使用權(quán) 土地使用權(quán)是指土地使用者依法對土地享有的占有、使用、收益和承包經(jīng)營的權(quán)利?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制”?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。 7）建制鎮(zhèn)即不屬于《憲法》和《土地管理法》所說的城市范疇，也不屬于其所說的農(nóng)村和城市郊區(qū)的范疇。縣級以上人民政府對所管轄的土地進行登記造冊。 國家實行土地用途管制制度。國家實行保護耕地的制度。但是 ,質(zhì)量缺陷是可以盡可能減少的，特別是質(zhì)量事故甚至是可以完全避免的。要按如下程序處理： （ 1）監(jiān)理工程師立即指令承包人暫停該項工程的施工并采取有效的安全措施； （ 2）要求承包人盡快提出質(zhì)量事故報告并報告業(yè)主 ,質(zhì)量事故報告應(yīng)詳實反映該項工程名稱、部位、事故原因、處理方案以及損失的費用等； （ 3）監(jiān)理工程師應(yīng)組織有關(guān)人員對質(zhì)量事故現(xiàn)場進行審查，在分析、診斷、測試、驗算的基礎(chǔ)上 ,對承包人提出的處理方案予以審查、修正、批準 ,并指令恢復(fù)該項工程施工； （ 4）監(jiān)理工程師應(yīng)對承包人提出的有爭議的質(zhì)量事故責任予以判定 ,判定時應(yīng)全面審查有 關(guān)施工記錄、設(shè)計資料及水文地質(zhì)現(xiàn)狀 ,必要時還應(yīng)實際檢驗測試。與此同時，施工方案和施工組織設(shè)計都是不可缺少的資料。因此，一般情況下，工程所在地區(qū)都有相應(yīng)的的材料預(yù)算價格，可供使用。 6）建筑安裝工程承包合同或協(xié)議 施工企業(yè)與建設(shè)單位簽訂的承包合同或協(xié)議是雙方必須遵守和履行的文件。 答：（一）房地產(chǎn)投資之利 1）相對較高的投資水平 2）能夠得到稅收方面的好處 3）易于獲得金融機構(gòu)的支持 4）能抵消通貨膨脹的影響 5）提高投資者的資信等級 （二）房地產(chǎn)投資之弊 1）變現(xiàn)性差。 四、計算題 1 某企業(yè)領(lǐng)導決定在年末 存入銀行一筆資金，從明年起連續(xù) 6 年，在每年年末提取 1000 元，作為職工的技術(shù)革新獎金發(fā)放，若利率為 6%，問現(xiàn)在存款多少才能滿足這一需要。 3 解 : 已知 A1=4000, G=1000, n=10, i=15% )1( 1)1(11 ??????? ?? ???? nn ii iAP 元 9)1()1( 1)1(2 ??????? ???? ??? nnn inii iiGP 元 所以 P1+P2=+= 元 .。 C．影子匯率 按照價值工程原理，“價值”是指 （ D） 。 D. 士 20% 大型復(fù)雜工程初步設(shè)計完成后即開始進行施工招標，所采用的合同類型為 （ A） 。 C. 投資回收期 反映項目動態(tài)盈利能力的指標是 （ A） 。 D．速動比率 根據(jù)預(yù)測的對象不同，分為 （ B） 。 D．編制施工招投標文件 工程建設(shè)的一般程序中，建設(shè)前期階段不包括 （ D） 環(huán)節(jié)。 、控制進度、控制質(zhì)量、合同管理、組織協(xié)調(diào) 1公開招標和邀請招標程序上 的主要差異表現(xiàn)為 （ A） 。 C．董事會 1固定資產(chǎn)折舊的計算方法分為 （ B） 兩類。 1建設(shè)工程監(jiān)理的中心任務(wù)是 （ C） 。根據(jù)價值工程原理，這體現(xiàn)了提高價值的何種途徑 （ B） 。 D．施工預(yù)算 2壽命周期成本是由 （ C） 組成的。 C．設(shè)計概算；施工圖預(yù)算；工程決算 2下列 （ A） 是定性預(yù)測的一種方法。 C．影子價格 2現(xiàn)金流量是指將投資項目視為一個獨立系統(tǒng)時流入和流出該項目系統(tǒng)的現(xiàn)金活動。 10% 2項目可行性研究的核心是 （ D） 。 A. % 3以下何項為建設(shè)項目經(jīng)濟評價時財務(wù)分析的基本報表 （ A） 。 3有三個投資方案，甲方案每年可獲利 16%。 C．增值稅、營業(yè)稅、消費稅等 在現(xiàn)行稅收制度中，從產(chǎn)品銷售收入中列支的稅種是 （ C） 。 B. 從產(chǎn)品費用中“管理費用” 3直接費是指在施工過程中耗費掉的構(gòu)成或有助于構(gòu)成工程實體的各項費用，包括 （ A） 、材料費、施工機械使用費 3質(zhì)量控制是指 （ D） 。 （√） “一切以數(shù)據(jù)說話”是全面質(zhì)量管理的重要觀點。 （√） 采用年數(shù)總和法計算固定資產(chǎn)折舊時，拆舊金額逐年增加。 （√） 房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。 （） 工程建設(shè)程序一般經(jīng)過項目選定、項目準備、項目評價、資金籌措、談 判簽約、項目總結(jié)等幾個階段。 （ ） 國民經(jīng)濟評價按照效率優(yōu)先的原則，從國家整體利益出發(fā)，考察項目的效益和費用。 （） 價值系數(shù)等于 1，說明該分項工程重要性于其費用相適應(yīng)，是比較合理的。 （√） 建設(shè)工程的合同一般由“協(xié)議書”、“通用條款”及相關(guān)附件組成。 （） 建設(shè)項目是一組有起止時間、相互協(xié)調(diào)的受控活動組成的特定過程。 （） 建筑業(yè)是生產(chǎn)生產(chǎn)資料的物資生產(chǎn)部門。 （√） 1決策的類型根據(jù)性質(zhì)的不同，分為肯定型和非肯定型兩種。 （） 可行性研究報告可以作為簽訂所有合同和協(xié)議的依據(jù)。 （） 現(xiàn)金流量是指將投資項目視作一個開放系統(tǒng)時，流人流出該系統(tǒng)的現(xiàn)金活動。 （√） 2盈虧分析是對項目進行不確定的方法之一。 （√） 影子價格是指在社會處于正常市場狀態(tài)下，能夠反映社會勞動的消耗資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求情況的價格。 （） 2資金的時間價值是指資金在時間推移中的增值能力。其中靜態(tài)評價指標主要有投資回收期，投資利潤率，投資利稅率和資本金利潤率；動態(tài)評價指標主要有投資回收期，凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率，內(nèi)部收益率。 2）工程竣工結(jié)算是統(tǒng)計施工企業(yè)完成生產(chǎn)計劃和建設(shè)單位完成建設(shè)投 資任務(wù)的依據(jù)。 功能評價的程序是什么？ 確定功能評價的一般步驟是： a．確定對象的功能評價值 F b．計算對象的功能的目前成本 C c．計算分析對象的價值 V d．計算成本改進期望值 △ C e．根據(jù)對象價值的高低及成本降低期望值的大小，確定改進的對象即優(yōu)先次序。凡為獲取功能而發(fā)生費用的事物，均可作為價值工程的研究對象，如產(chǎn)品、工藝、工程、服務(wù)或他們的組成部分等。 價值工程的主要特點有哪些？ 1）價值工程的目的是以最低的總成本來可靠的實現(xiàn)必要的功能。 監(jiān)理人員應(yīng)具備哪些素質(zhì)？ 工程監(jiān)理是高層次的咨詢工作，也是一項技術(shù)性、政策性、經(jīng)濟性、社會性很強的綜合監(jiān)管工作，要求監(jiān)理人員必須具備以下素質(zhì)： 1）掌握完整的知識結(jié)構(gòu)，會管理、通經(jīng)濟、知法律、懂技術(shù)及專業(yè)外語知識；2）具有豐富的工程實踐經(jīng)驗； 3）具有較強的協(xié)調(diào)能力； 4）具備高尚的道德情操和敬業(yè)精神； 5）具備良好的 文化素養(yǎng)；6）具備健康的身心。財務(wù)評價是項目評估的重要組成部分，它對企業(yè)投資決策、金融機構(gòu)提供貸款及有關(guān)部門審 批項目具有十分重要的意義。 3）它可以作為建設(shè)主管部門與各有關(guān)部門簽訂各種協(xié)議和合同的依據(jù)。 7）它是設(shè)備研制和科研資料。 建設(shè)工程的施工程序主要包括哪幾個階段？ 1）承攬工程任務(wù)，簽訂承包合同。 5）竣工驗收，交付使用。 3）它是建設(shè)銀行在施工期間撥付工程款的依據(jù)。 6）它是實行工程招標、投標的重要依據(jù)。 全部投資現(xiàn)金流量表的作用是什么 ?全部投資現(xiàn)金流量表是假定全部投資均為自有資金，即 以全部投資為計算基礎(chǔ)，用來計算項目全部投 資的所得稅前和所得稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)凈現(xiàn)值率、投資回收期等指標，考察項目全部投資的盈利能力。 什么是房地產(chǎn)？ 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其它地上定著物。如為了提高土地或建筑物的使用價值或功能，種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。投標人一般為工程咨詢單位，中標人最 終的工作成果是項目的可行性研究報告。其研究的內(nèi)容主要是在一定的市、場和生產(chǎn)能力條件下，分析產(chǎn)量、成本、收入之間的相互關(guān)系，找出項目盈利與虧損昀臨界點即盈虧平衡點，以此來了解不確定因素允許變化的最大范圍，尋求最大贏利的可能性。 3）資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作條件。 項目經(jīng)理對內(nèi)職責有哪些 ? 1）嚴格制定有關(guān)的規(guī)章制度，工作任務(wù)有計劃、有落實、有檢查、有總結(jié)評比。 項目竣工驗收一般分哪兩步進行？ 1）單項工程驗收 ： 一個單項工程已按設(shè)計要求能滿足生產(chǎn)要求或具備使用條件，即可由建設(shè)單位組織驗收。通過多方案比較，提出評價意見，推薦最佳方案。 2）制定監(jiān)理工作程序應(yīng)體現(xiàn)事先控制和主動控制的要求。 5）在監(jiān)理工作實施過程中，應(yīng)根據(jù)實際情況的變化對監(jiān)理工作程序進行調(diào)整和完善。 P43例題 ，原題，第五年在加一部： 凈現(xiàn)金流量：。試用平均折舊法和雙倍余額遞減法計算折舊 。監(jiān)理工作程序中應(yīng)明確工作內(nèi)容，行為主體、考核標準、工作時限。 招標與投標制度的作用是什么？ 實行工程建設(shè)的指標與投標制度，可以防止市場中的壟斷與保護現(xiàn)象產(chǎn)生，引入公平競爭促進工程項目的建設(shè)與管理水平提高，有以下幾個方面的作用： (1)進工程業(yè)主單位做好工程前期工作； (2)有利于降低工程造價； (3)有利于保證工程質(zhì)量； (4)有利于縮短建設(shè)工期； (5)有利于使工程建設(shè)納入法制化的管理體系，提高工程承包合同的履約率?？⒐ろ椖框炇涨?，建設(shè)單位要組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行初驗，經(jīng)修正、調(diào)整后進行全面竣工驗收，然后向項目主管部門提交竣工驗收報告，并系統(tǒng)整理技術(shù)資料，繪制竣工圖，分類立卷，在竣工驗收時作為技術(shù)檔案，移交使用單位保存。 3）抓緊工程成本的管理工作，增收節(jié)支。 5）項目的進度安排。 項目建議書的內(nèi)容包括哪些？ 1）建設(shè)項目提出的必要性和依據(jù)。 什么是盈虧平衡分析？ 盈虧平衡分析是對項目進行不確定分析的方法之一。 由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的組成或附屬部分，因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部。 2）建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備（如給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備）等組成的整體物。一般編制單位施工圖預(yù)算的主要步驟是： 1）工程預(yù)算列項； 2）計算工程量； 3）套用預(yù)算單價、計算直接費； 4）套用預(yù) 12 算定額的工料用量，作工料分析； 5）計算施工管理費等間接費和計劃利潤與稅金，計算工程造價及技術(shù)經(jīng)濟指標。 建筑經(jīng)營與管理現(xiàn)代化包含哪些主要內(nèi)容 ? 1）轉(zhuǎn)換建筑企業(yè)經(jīng)營機制，建立現(xiàn)代建筑企業(yè)制度； 2）實行工程建設(shè)總承包制，推行項目法施工； 3）培育規(guī)范化的建筑市場； 4）改革現(xiàn)行建筑產(chǎn)品價格體制，實現(xiàn)建筑產(chǎn)品商品化； 5）實行《質(zhì)量管理 和質(zhì)量保證》系列標準， 建立和完善建筑企業(yè)質(zhì)量體系； 6）推進建筑業(yè)多元化和集團化發(fā)展，加強建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合； 7）進一步開拓國際建筑市場，加快我國建筑企業(yè)與國際慣例接軌； 8）加強建筑業(yè)的法制建設(shè)。 5）它是施工企業(yè)加強經(jīng)濟責任制的基礎(chǔ)。由于它比設(shè)計概算更具體和切合實際，因此可據(jù)此落實和調(diào)整年度投資計劃。 3）進行施工準備，提出開工報告。 簡述全部投資現(xiàn)金流基表主要作用： 全部投資現(xiàn)金流量表是假定全部投資均為自有資金，即以全部投資為計算基礎(chǔ)，用來計算項目全部投資的所得稅前和所得稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)凈現(xiàn)值率、投資回收期等指標，考察項目全部投資的盈利能力。 5）它能作為簽訂所有合同和協(xié)議的依據(jù)。 簡述建設(shè)項目可行性研究的作用？ 1）它可以作為建設(shè)項目投資決策和編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。 簡述財務(wù)評價的含義是什么？ 財務(wù)評價是根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系、有關(guān)法規(guī)，分析、計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標，考察項目的贏利能力、清償能力以及外匯平衡等財務(wù)狀況，據(jù)此判斷項目的財務(wù)可行性。 3）價值工程的核心是對產(chǎn)品進行功能成本分析。 4）價值工程是一種開發(fā)集體智力資源、有組織有領(lǐng)導的活動。即提高研究對象的價值，以獲取最佳的綜合效益。 4） 11 工程竣工結(jié)算是建設(shè)單位編制竣工決算的主要依據(jù)。隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。 （） 資金來源與運用表用來評價項目的融資能力。 （） 2預(yù)測具有科學性、準確性和局部性的特點。 （） 2營業(yè)稅從企業(yè)利潤中列支。 （√） 2協(xié)議管理，把工程項目經(jīng)營好。 （） 1損益表可以用來計算投資回收期、投資利稅率等靜態(tài)評價指標。 （） 1竣工決算是總包施工單位編制的從項目籌備到建成投產(chǎn)全過程，實際支付的全部建設(shè)費用的技術(shù)經(jīng)濟文件。 （） 1將一個項目由意向變成投資建議過程稱為機會研究。 （） 建設(shè)項目招標方式有公開招標、邀請招標和協(xié)商議標三種。 （） 建設(shè)項目的社會評價是項目可行性研究的核心和項 目決策的重要依據(jù)。 （√） 價值系數(shù)小于 1，說明該分項工程相對不重要，費用也不高，不應(yīng)該作為價值分析的對象。 （） 價值工程的目的是以最低的成本可