【正文】 創(chuàng)造性的中小型企業(yè)發(fā)展和生存。 有 園區(qū) 、 無企 業(yè) ，有企業(yè)、無產(chǎn)業(yè)的情況日 益 嚴(yán)重 ， 各地 招 商競 爭 已 呈 白 熱化 趨 勢， 經(jīng) 營困 難 的園 區(qū) 越來越多，許多巨資投資的 園 區(qū)成 為 當(dāng)?shù)?經(jīng) 濟的 拖 拉機 ， 拖垮 了 地方 經(jīng) 濟。 沒 有好 的 企業(yè) ， 就不 會 有好 的產(chǎn)業(yè)，更不會有好的 園 區(qū)！因此，我認為園區(qū)建設(shè)應(yīng) 首 先立 足 企業(yè) ， 以企 業(yè) 為本 ， 除搞 好 造房 、 筑上海潤廣文化科技產(chǎn)業(yè)園園項目企劃案（內(nèi)部版） 5 / 23 路 等 硬件 建 設(shè)以 外 ，更 應(yīng) 重視 園 區(qū)規(guī) 劃 、產(chǎn) 業(yè) 定位和企業(yè)服務(wù)，滿足園區(qū) 企 業(yè)生存 、產(chǎn) 業(yè) 發(fā)展 的 需求 ， 通過 提 升園 區(qū) 軟環(huán) 境 建設(shè) ， 以品 牌 經(jīng)營 、 特色 競 爭， 扶 持企 業(yè) 、吸 引 企業(yè)， 使園區(qū)競爭立于 不敗之 地 。 為奉賢區(qū)及上海市帶來產(chǎn)業(yè)升級的機會，并將大量解決當(dāng)?shù)亻e置勞動力，為當(dāng)?shù)刈鱿喈?dāng)大的貢獻。已建成的上海奉賢燃機發(fā)電廠具備 4x180MW 的發(fā)電 劣 勢 （ W） 1）周邊環(huán)境尚在改善中，所屬 青村鎮(zhèn)多為自建廠房，缺少標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，整體產(chǎn)業(yè)氛圍不明顯 。 上海潤廣文化科技產(chǎn)業(yè)園園項目企劃案（內(nèi)部版） 6 / 23 容量。具有一定的開發(fā)潛力 2） 目前，奉賢區(qū)政府將該地區(qū)作為新能源設(shè)備、物流裝備制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，預(yù) 計在未來的幾年內(nèi)，可逐漸形成新的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。 2）實際落地的相關(guān)政策還不明確，有待確定。 從而有效塑造和提高 園區(qū) 品牌形象，使之具體化和專業(yè)化。財 富新場 派米雷 (南橋 )都市產(chǎn)業(yè)園 派米雷（奉賢） 企業(yè)園區(qū) 上海周浦智慧產(chǎn) 業(yè)園 麗洲大廈 項目地址 上海市奉賢區(qū)金海公路 5885 號 上海市浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)（康橋工業(yè)南區(qū)）古丹路15弄 4 號樓 5 樓 張翁廟路 699弄（環(huán)城西路） 民樂路 328 號 沈梅路 99 弄 1 號 環(huán)城東路 399 號 所屬園區(qū) 上海奉賢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)生物科技園區(qū) 浦東康橋開發(fā)區(qū)南區(qū) 上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū) 星火開發(fā)區(qū) 周浦開發(fā)區(qū) 上海工業(yè)綜合開 發(fā)區(qū) 占地面積 84 畝 90 畝 109 畝 118 畝 79 畝 建筑面積 70000 100000 42410 40000 39000 樓宇總數(shù) 31 26 18 18 9 2 整棟面積 13006000 15002300 20204300 2232 66144 30000/9000 單層面積 600 500 1000 1000 1326 1200 樓層 46 45 23 3 10 23 層高 容積率 建筑結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 外立面 涂料 石材 涂料 涂料 玻璃幕墻 涂料 綠化率 40% 32% 10% 10% 25% 10% 建筑特色 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū) 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū) 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn) 業(yè)園區(qū) 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū) 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū) 獨立院落 ,自建框架結(jié)構(gòu)廠房 , 車位數(shù) 102 200 300 200 300 園區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施 員工餐廳、便利超市、企業(yè)會所、多功能會議中心 全智能化地下停車位，獨立高檔電梯、電信寬帶、通信光纜 園區(qū)的智能管理園區(qū)系統(tǒng)將由監(jiān)控中心、樓宇分中心、終端三級構(gòu)成 員工餐廳、便利超市、企業(yè)會所、多功能會議中心 ,員工宿舍 ATM、會議室、食堂、商務(wù)中心、會展中心、簡餐、娛樂 ATM、會議室、食堂、商務(wù)中心、會展中心、簡餐、娛樂 租金報價 元 /㎡ /日 元 /㎡ /日 只售不租 元 /㎡ /日 /㎡/日 元 /㎡ /日 售價 8500 元 /㎡ 7500 元 /㎡ 5050 元 /㎡ 4000 元 /㎡ 12020 元 /㎡ 只租不賣 交房標(biāo)準(zhǔn)及時間 內(nèi)部基本裝修，頂?shù)?、中央空調(diào)、電梯 1 部 /現(xiàn)房 內(nèi)部基本裝修，頂?shù)亍⒖照{(diào)、電梯 1 部 /現(xiàn)房 廠房 18M 跨度中間無柱設(shè)計 ,獨棟獨院超大門前空間 ,3+2 布局，工廠和辦公有相對獨立衛(wèi)生設(shè)施、電梯間及樓梯 獨棟獨院超大門前空間 ,工廠和辦公有相對獨立衛(wèi)生設(shè)施、電梯間及樓梯 由 1棟 10 層辦公樓與 8 棟 24 層企業(yè)研發(fā)中心組成。 已引進上海漢格自動化工程科技有限公司、上海萬迅儀表有限公司、上海德麟精密機械有限公司、克萊門特制冷設(shè)備（上海）有限公司、上海上龍電器科技有限公 司 已引入斯蒂莫斯（上海）水處理設(shè)備有限公司 。上海春美地毯有限公司 。距離臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)60KM；距離輕軌5 號線 (規(guī)劃 )海灣站 距浦東國際機場車行 20 公里，距虹橋國際機場車行 22 公里 距浦東國際機場車行 20 公里，距虹橋國際機場車行 60 公里 交通環(huán)境 金海路越江隧道(在建 )； 5 號線延伸段、軌道 8 號線延伸段；奉浦大橋、閔浦二橋、杭州灣大橋； S3S G150 S20（林海公路、浦星公路、大葉公路） 經(jīng)由外環(huán)線、滬南路、申江路、滬蘆高速，機場高速等周邊道路 . 緊鄰 S G150滬杭公路、南亭公路 緊鄰 S G150浦 星公路 S滬南公路、A沈嘉湖公路 緊鄰 S G150大葉公路 上海潤廣文化科技產(chǎn)業(yè)園園項目企劃案（內(nèi)部版） 9 / 23 第四章 項目總體方案 一、項目定位 上海潤廣文化產(chǎn)業(yè)園 ， 目標(biāo)是 建設(shè) 良好形象 的標(biāo)準(zhǔn)化園區(qū)， 培育扶持更多的明星企業(yè)和企業(yè)家。 B、 研發(fā) 制造 區(qū)，主要是 由剩余的 24 棟 24 層獨立樓宇組成，共計 ㎡，主要從事科技研發(fā)制造行業(yè) 、物流行業(yè) ，單家企業(yè)入駐面積平均 800 ㎡，預(yù)計入駐企業(yè)數(shù)： 64 家。按 500 元 /㎡ /年繳稅計算，預(yù)計整個園區(qū)年繳稅將達到 3600 萬元，年銷售額有望接近 4 億元 。 三、項目產(chǎn)業(yè)定位 項目 將 引進 創(chuàng)意設(shè)計、文化傳媒、動漫產(chǎn)業(yè)、 電子信息、新材料、新能源與節(jié)能高效、光機電一體化，文化、科技、金融、保險、法律、會計、管理咨詢、產(chǎn)品開發(fā) 、建筑設(shè)計、房地產(chǎn)、工程和產(chǎn)品維修、運輸 物流 、通信、廣告、倉儲、行政、第三方服務(wù)業(yè) 等產(chǎn)業(yè)。 C、確定政策扶持力度，主要是稅收扶持、注冊公 司方面 、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向方面 。 ※該服務(wù)可由第三方服務(wù)平臺對接 ，或由園區(qū)進行辦理 。 D、 人才招聘服務(wù)平臺 —— 為企業(yè)提供參加人才招聘會、人才代理招聘等服務(wù)，大大降低企業(yè)用人成本 ※該服務(wù)可由第三方服務(wù)平臺對接。 G、 投資融資服務(wù)平臺 —— 銀行貸款、貸款貼息、風(fēng)險投資對接、上市融資、融資擔(dān)保等方面服務(wù) ※該服務(wù)可由第三方服務(wù)平臺、銀行、風(fēng)險投資基金對接。 ） 營銷策略 A、 制作相關(guān)的廣告宣傳資料，看板， DM，宣傳冊等，建立起相應(yīng)的 VI 體系 B、 園區(qū)內(nèi)做小范圍的導(dǎo)引指示，規(guī)劃區(qū)域。 （初期可 考慮采購?fù)茝V軟件，《信鴿軟件套餐》 1980 元，可采集數(shù)據(jù)庫，群發(fā)郵件、 群、 空間、微博等功能） 定價機制 主要將以招商階段定價機制執(zhí)行，將整體園區(qū)分為 4 個階段，預(yù)計整體滿 租時間節(jié)點為 24 個月。 % 科技類生產(chǎn)制造型企業(yè)，中小型企業(yè)總部、生產(chǎn)服務(wù)業(yè)；該階段招商主要關(guān)注企業(yè)穩(wěn)定性和地方貢獻度，企業(yè)需求主要集中在硬件規(guī)格、 租期長短、政策扶持 第 14 月 E1E6 F1F6 第 15 月 E1E6 F1F6 第 16 月 E1E6 F1F6 第 17 月 E1E6 F1F6 第 18 月 E1E6 F1F6 第 19 月 園區(qū)交房 A1 B1 元 /㎡ /日（ 2 年期）； 元 /㎡ /日（ 3 年期）；3 年后年 遞增 6%；每平方米年繳稅超過 300 元，園區(qū)對企業(yè)進行 /㎡/日房租補貼。 B、 行業(yè)協(xié)會拜訪，對上海所有的行業(yè)協(xié)會進行拜訪，就項目進行推廣拜訪。 以上海通路快鍵網(wǎng)絡(luò)科技公司而言， 2020 年入住張江創(chuàng)星園新能源孵化器，得到園區(qū) 50 萬元的股權(quán)投資（創(chuàng)星園得到股權(quán) 25%） ,2020 年底其得到第二輪風(fēng)險基金融資，得到 5000萬的風(fēng)險投資，創(chuàng)星園執(zhí)行股權(quán)退出條款，得到現(xiàn)金貨幣 1200 萬元， 2 年投資回報率 2400%。以額定面積 2 萬方的孵化器，一年政府補助，大約在 6001000 萬元。 （二）鼓勵創(chuàng)業(yè)載體平臺建設(shè) 2鼓勵 “創(chuàng)業(yè)苗圃 ”開展 “預(yù)孵化 ” 經(jīng)市主管部門備案的 “創(chuàng)業(yè)苗圃 ”，區(qū)財政一次性補貼 30 萬元。對孵化器在孵企業(yè)畢業(yè)后在本區(qū)落戶的，區(qū)財政按每家畢業(yè)企業(yè) 5 萬元的標(biāo)準(zhǔn)給予孵化器獎勵。 對孵化器、加速器內(nèi)企業(yè)在國內(nèi)外資本市場成功上市的，區(qū)財政按每上市一家企業(yè) 30 萬元的標(biāo)準(zhǔn)，獎勵孵化器、加速器。 F、房租補貼所產(chǎn)生的財務(wù)利息收入： 按 元 /㎡ /日， 40000 ㎡， 1 年期市場金融利率 10%計算，預(yù)計年財務(wù)利息收入可達 438000 元。 第六章 項目主要核心問題 一、項目面臨的主要困難 ※ 暫為在建項目，客戶缺少直觀認識，期較長，初期招商對象具有一定的局限性 ，招商難度較大 。 上海潤廣文化科技產(chǎn)業(yè)園園項目企劃案（內(nèi)部版） 22 / 23 三、招商指標(biāo)分解 招商指標(biāo)分解 第 1 月到第 6 月 序號 考核類別 考核內(nèi)容 考核任務(wù)細分 考核依據(jù) 第 1 月總指標(biāo) 第 2 月總指標(biāo) 第 3 月總指標(biāo) 第 4 月總指標(biāo) 第 5 月總指標(biāo) 第 6 月總指標(biāo) 總計 1 業(yè)務(wù)經(jīng)營指標(biāo) 信息收集 目標(biāo)客戶信息收集、