【正文】 供暖費(fèi)等。 第四章 產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)及物業(yè)管理委員會(huì) 一、產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)的召開(kāi)與物業(yè)管理委員會(huì)的組建 XX 廣場(chǎng)家居綜合市場(chǎng)內(nèi)，達(dá)到規(guī)定條件時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在豐臺(tái)區(qū)小區(qū)辦指導(dǎo)、監(jiān)督下，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，組織召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)第一次全體會(huì)議，選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)。 監(jiān)督公共維修基金的使用和管理； 審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及年度工作計(jì)劃； 審議批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理規(guī)章制度； 聽(tīng)取產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)。 二、 開(kāi)發(fā)企業(yè)在履行其權(quán)力義務(wù)的同時(shí)，不得有任何獨(dú)占、壟斷行為，以妨礙其他產(chǎn)權(quán)人享有權(quán)的公平性。 五、 開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售物業(yè)時(shí)，應(yīng)向購(gòu)房人明示經(jīng)核準(zhǔn)的公約，并要求購(gòu)房人在簽署購(gòu)房合同的同時(shí)，簽署遵守公約的承諾書(shū)。 房屋圖紙檔案、資料齊全管理完善。 制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期 巡回檢查測(cè)試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理制度和操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。 1 保證 24 小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障、立即排除。 1 設(shè)備 閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、滴、漏。 1 中央空調(diào)、公共照明、通訊郵政設(shè)施齊全，工作正常。 2 施行 24 小時(shí)保安制度，保安人員有明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大刑事案件和交通事故。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知產(chǎn)權(quán)人或使用人。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。當(dāng)事人應(yīng)將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租情況書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)。 九、 物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)權(quán)人或使用人的單元商鋪進(jìn)行維修工作，應(yīng)事先通知產(chǎn)權(quán)人或使用人并取得其同意。 物業(yè)管理費(fèi)所含項(xiàng)目：夏季空調(diào)制冷費(fèi)、冬季采暖費(fèi)、保安、清潔費(fèi)用、綠化環(huán)保費(fèi)用、小修費(fèi)用，員工工資及福利費(fèi)用、稅金、法律費(fèi)用、審計(jì)費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用、辦公費(fèi)用、物業(yè)管理企業(yè)管理酬金、保險(xiǎn)費(fèi)用、能源費(fèi)用等代收代繳費(fèi)用： 自來(lái)水費(fèi)：政府定價(jià) 電 費(fèi)：政府定價(jià) 燃 氣 費(fèi)： 政府定價(jià) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的交納辦法：按季交納物業(yè)管理費(fèi)。 第九章 違約責(zé)任 一、 產(chǎn)權(quán)人、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行本公約產(chǎn)生的糾紛和爭(zhēng)議，可通過(guò)協(xié)商和調(diào)解的方式解決，也可以申請(qǐng)促裁或向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。對(duì)于不交納物業(yè)管理費(fèi)的產(chǎn)權(quán)人，物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)禁止該產(chǎn)權(quán)人所欠費(fèi)物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，也可向人民法院申請(qǐng)追繳或強(qiáng)制執(zhí)行。 六、 物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理合同規(guī)定或公約的，產(chǎn)權(quán)人及物業(yè)管理委員會(huì)可依照合同或公約追究其民事責(zé)任。 三、公約的解釋與修改 物業(yè)管理委員會(huì)擁有對(duì)公約的解釋權(quán)，但在物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，由開(kāi)發(fā)企業(yè)解釋。 。 四、 本公約自北京市國(guó)土資源和房屋管理局核準(zhǔn)并經(jīng)當(dāng)事人簽署遵守公約承諾書(shū)之日起生效。 二、適用法律 適用中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)、政 府規(guī)章有關(guān)政策以及北京市法規(guī)、政府規(guī)章有關(guān)政策。 四、 開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂售房合同或售房時(shí)不出示公約的，購(gòu)房人有權(quán)解除售房合同，并向開(kāi)發(fā)企業(yè)提出違約賠償。以違反公約的，物業(yè)管理委員會(huì)、相關(guān)產(chǎn)權(quán)人及使用人、物業(yè)管理企業(yè)可依照公約向物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴，也可直接向人民法院提起民事訴訟。 政府有新的規(guī)定時(shí)，收費(fèi)應(yīng)依據(jù)新的政策進(jìn)行調(diào)整。 十、 如房屋因火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震、地陷或其它原因而破壞，以致物業(yè)大部分不能使用或主要功能陷入癱瘓，則物業(yè) 管理委員會(huì)應(yīng)該召開(kāi)特別產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)，決定房屋是否修復(fù)或重建以及修復(fù)或重建費(fèi)用的籌集辦法；如產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)決定放棄修復(fù)或重建，則物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)拍 賣(mài)所剩余房產(chǎn)，并將拍賣(mài)所得與房屋公共維修基金及產(chǎn)權(quán)人其他共有財(cái)產(chǎn)按建筑面積比例返還給各產(chǎn)權(quán)人。 八、 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，有關(guān)產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。 六、 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)設(shè)施的，物業(yè)管理委員會(huì)的書(shū)面同意后，方可向有關(guān)部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù)。 四、 房屋應(yīng)當(dāng)按設(shè)計(jì)用途使用。 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： 未經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)和物業(yè)管理委員會(huì)、相鄰產(chǎn)權(quán)人同意，擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、外貌和用途； 擅自占有或損壞物業(yè)公共樓梯、扶欄、走道、地 下室、平臺(tái)、屋面等共用部位，擅自移動(dòng)共用設(shè)備； 在天井、庭院、平臺(tái)、屋頂、綠地、道路或其他共用部位、場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物、擺放雜物； 在車(chē)庫(kù)設(shè)置障礙，阻塞交通； 損壞、拆除或再造供電、供水、供氣、供暖、排水、排污、消防、通訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電視接收器等公用設(shè)施； 侵占或損壞道路、綠地、花卉樹(shù)木、藝術(shù)景觀和文娛、體育及休閑設(shè)施； 隨意傾倒或拋棄垃圾、雜物； 堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲； 私設(shè)攤點(diǎn)； 在建筑物或構(gòu)筑物上私開(kāi)門(mén)窗或外觀 的亂懸掛、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；從平臺(tái)、窗戶向外拋棄雜務(wù)，因上述行為引起的對(duì)公用物品、公用設(shè)施、他人財(cái)務(wù)的損害或人身傷害，后果由實(shí)施上述行為的產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人負(fù)責(zé)； 1 在廣場(chǎng)內(nèi)的公共區(qū)域吸煙，彈煙灰、扔煙頭； 1 利用本物業(yè)從事危害公共利益的活動(dòng)； 1 法律、法規(guī)規(guī)章禁止的其他行為。 2 環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊備，設(shè)有垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備。 1 遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、長(zhǎng)時(shí)間停水事故。 1 電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備，轎廂、井道保持清潔。 設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵、無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生。 房屋完好率達(dá) 98%以上，房屋零修及時(shí)率達(dá) 98%以上，零修合格率達(dá) 100%，并建立回訪制度和回訪記錄。 第六章 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 一、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 依照有關(guān)法律法規(guī)和合同的約定，制定實(shí)施物業(yè)管理的制度； 對(duì)接受委托的物業(yè)實(shí)施管理； 依照法規(guī)、規(guī)章和委托合同收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用； 維護(hù)物業(yè)公共安全環(huán)境和秩序，制止違反物業(yè)管理制度的行為； 協(xié)助有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的治安 、交通、消防等事項(xiàng)進(jìn)行管理； 要求 委托人協(xié)助管理； 履行委托管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)； 聽(tīng)取產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見(jiàn)和建議，接受產(chǎn)權(quán)人及物業(yè)管理委員的監(jiān)督； 接受政府有關(guān)主管部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)； 重大維護(hù)管理事項(xiàng)和年度維護(hù)計(jì)劃應(yīng)與委托人協(xié)商； 二、物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容 房屋建筑及其公共服務(wù)設(shè)施的使用管理、維護(hù)養(yǎng)護(hù)巡視檢查； 園林綠地的管理養(yǎng)護(hù)； 環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)； 公共秩序的維護(hù)； 參與物業(yè)竣工交付使用時(shí)的驗(yàn)收交接； 入住管理； 物業(yè)裝飾裝修施工監(jiān)督管理； 車(chē)輛行駛、停放管理及其場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù) ； 物業(yè)檔案資料的管理； 三、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 管理人員要有明顯標(biāo)志，整體素質(zhì)高，遵守職業(yè)道德，語(yǔ)言規(guī)范文明。 四、 開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定承擔(dān)本物業(yè)保修期范圍的維修責(zé)任。 1 公約、會(huì)議記錄、簽到簿、出席委托書(shū)及有關(guān)文件由物業(yè)管理委員會(huì)保管，產(chǎn)權(quán)人或利害關(guān)系人如有書(shū)面請(qǐng)求閱覽，物業(yè)管理委員會(huì)不得拒絕。 二、產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)職責(zé) 選舉、罷免物業(yè)管理委員會(huì)委員； 制定、修改章程和公約； 監(jiān)督物業(yè)管理委員會(huì)工作； 審議、批準(zhǔn)委托管理企業(yè)的年度工作計(jì)劃； 審議、批準(zhǔn)物業(yè)管理的其它重大事項(xiàng)； 三、產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)組織原則 產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)的決定，采用少數(shù)服從多數(shù)原則； 產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)投票實(shí)行每單元商鋪一票制； 產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)決議一旦形成，全體產(chǎn)權(quán)人必須堅(jiān)決執(zhí)行。對(duì)長(zhǎng)期 拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、供暖費(fèi)的物業(yè)使用人，其產(chǎn)權(quán)人要負(fù)連帶責(zé)任；對(duì)于公共設(shè)施系統(tǒng)不得未使用而拒絕繳納分?jǐn)傎M(fèi)用。 第三章 產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù) 一、產(chǎn)權(quán)人權(quán)利 對(duì)其名下物業(yè)享有占有、使用、收益和處分權(quán)； 按規(guī)定和設(shè)置目的使用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備； 產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)； 產(chǎn)權(quán)人代表對(duì)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)享有表決權(quán)； 有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的工作，并向物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)、建議和要求； 有權(quán)向物業(yè)管理行政主管部門(mén) 投訴； 有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋自用部位的裝飾裝修； 有權(quán)自行聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部位設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)； 有權(quán)根據(jù)房屋建筑共用部位及場(chǎng)所、共用設(shè)備、設(shè)施的狀況，建議物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)修繕； 有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理的收費(fèi)情況，并要求物業(yè)管理企業(yè)按照規(guī)定的期限公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收丟帳目； 1有權(quán)要求異產(chǎn)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。 上述情況下變更物業(yè)管理企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)需將變更原因和選定的新物業(yè)管理企業(yè)等有關(guān)事項(xiàng)告知業(yè)