【正文】 個工作負(fù)責(zé)人只能發(fā)給一張工作票。在開始工作前必須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，即：停電，驗(yàn)電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌。工作負(fù)責(zé)人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強(qiáng)電組長或資深技工擔(dān)任。 (4)工作班成員：認(rèn)真執(zhí)行安全 規(guī)程和現(xiàn)場安全措施，互相關(guān)心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實(shí)施。 檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。 將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合 閘”指示牌。 (三 )市電全停 當(dāng)兩路市電全停，啟動發(fā)電機(jī)。 市電失壓，發(fā)電機(jī)如不能正常自動啟動，則用手動啟動。 用戶不可隨意更改大廈供水管道。 用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)管理公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實(shí)際情況賠償損失。 定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。 主管管理員應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。 四、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定 保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。 定期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無松動、軸承潤滑油情況是否良好等。 五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運(yùn)行維修班負(fù)責(zé)。 供水泵故障時馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。 六、給排水系統(tǒng)故障排除措施 (一 )給水系統(tǒng)故障處理 因給水泵故障影響供水時，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動”狀態(tài)運(yùn)行。 雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。 (2)巡查水泵運(yùn)行狀態(tài)，檢查進(jìn)出水壓力、運(yùn)轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常，運(yùn)行中有無過熱現(xiàn)象 ，檢查閥門、 Y 型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關(guān)有無漏水、損壞、不能開啟等故障。 風(fēng)機(jī)等檢查 (1)組合式風(fēng)機(jī)：檢查運(yùn)行時有否發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有無堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運(yùn)行有無噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。 檢查并確保需用主機(jī)冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。主機(jī)運(yùn)行中，冷卻水出水溫度升高至 30℃時需要加開冷卻塔風(fēng)扇。 檢查冷凍水泵和冷卻水泵運(yùn)行電流是否正常。 1檢查主機(jī)、油溫是否在 65℃～ 68℃之間。 按停主機(jī)。 每班當(dāng)值人員每兩小時巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次，并將運(yùn)行運(yùn)行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)主管管理員批準(zhǔn)， 不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)。 空調(diào)班組負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機(jī)和風(fēng)機(jī)）的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃做好設(shè)備保養(yǎng)。 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。對突發(fā)性故障應(yīng)在 4小時內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級報(bào)告以便及時通知受影響的用戶。 設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時間 4 小時內(nèi)到場維修，非辦公時間 12 小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報(bào)告。 （三）冷卻塔 水塔電機(jī)故障 (1)巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水塔電機(jī)故障，應(yīng)立即停止該機(jī)。 (2)立刻將情況報(bào)告主管管理員，由其組織修補(bǔ)水塔 ，并在事后作維修報(bào)告。 （四）管網(wǎng)系統(tǒng) 主管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。 (5)報(bào)告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。 (4)報(bào)告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。 (3)報(bào) 告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。 (4)開啟機(jī)房內(nèi)對應(yīng)管道底的排水口排水。 第五部分電梯管理 一、電梯操作規(guī)程 用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動運(yùn)行。 在火災(zāi)情況下，消防隊(duì)員工可于基站控制電梯回降至基站。 一切正常交付使用。 待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動。 進(jìn)行檢查時，應(yīng)放置工作牌。 日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。 當(dāng)值人員每班每兩小時巡查扶梯一次。特殊情況時其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時通知物管部。 當(dāng)電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。 60cm 范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機(jī)械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。 (2)在曳引電動機(jī)軸尾裝上盤車裝置。 (5)使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對應(yīng)轎門外機(jī)械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。 電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。 監(jiān)控中心當(dāng)值人員通過轎廂對講機(jī)通知客人從最近的樓層離開故障電梯。 物管部維修工接單后在維 修檔案登記表上簽收。 用戶同意維修，則將收費(fèi)金額填在維修單對應(yīng)位置上；用戶不同意該價格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。 故障修復(fù)后，用戶驗(yàn)收合格，維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果，請用戶簽名確認(rèn)。物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期歸人維修檔案。確認(rèn)火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備。 物管部和內(nèi)保部每月定期對大樓消防系統(tǒng)進(jìn)行模擬檢測，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。 清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導(dǎo)軸。 保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測試，并填寫消防中心設(shè)備檢查表。 加注潤滑油，檢查緊固風(fēng)機(jī)接線端子。 工作結(jié)束后，填寫消防風(fēng)機(jī)檢查表。 檢查手動開關(guān)控制盒，清潔按鈕上的污物。測試過程嚴(yán)防卷閘沖頂或沖底。 檢查電動剎車手動開關(guān)和手動起閘裝置。 清除卷閘電機(jī)及傳動鏈條表面灰塵，并加潤滑油。 檢查風(fēng)機(jī)與風(fēng)管間的軟接，發(fā)現(xiàn)破損立刻更換。 手動盤動風(fēng)機(jī)檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢修。 檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。 二、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計(jì)劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。 當(dāng)日值班人員要負(fù)責(zé)消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵，水漬，油漬。消防系統(tǒng)管理 一、消防報(bào)警設(shè)備運(yùn)行規(guī)定 消防中心值班員負(fù)責(zé)消防中心內(nèi)消防設(shè)備（報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等） 24 小時運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。 1維修人員在完成的維修單上簽名，交物管部經(jīng)理復(fù)核簽名，于當(dāng)日交給物管部文員。 因用戶自購設(shè)備故障無法維修的，應(yīng)詳細(xì) 向用戶說明原因，由用戶聯(lián)系其設(shè)備的供應(yīng)商維修，同時將情況記錄在維修單上交用戶簽名。 到達(dá)用戶后應(yīng)經(jīng)用戶許可后方能進(jìn)入室內(nèi)。 即刻將情況報(bào)告物管部經(jīng)理和電梯承包商。 即刻將情況報(bào)告主管管理員和電梯承包商。 事后書面報(bào)告物管部經(jīng)理。 (4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層177。步驟如下： (1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘 客把轎門手動關(guān)上。 確定電梯轎廂位置。 每季度末對電梯電源開關(guān)柜進(jìn)行一次檢查并做維護(hù)保養(yǎng)。 五、電梯設(shè)備維修管理制度 委托電梯保養(yǎng)承包商對電梯進(jìn)行保養(yǎng)維修。 每天按上下班時間表啟／停電扶梯。 搬運(yùn)有可能超載的沉重物件時，應(yīng)及時與 承包商聯(lián)系，確定可行性，避免意外。 每天開梯后進(jìn)行一次電梯全段運(yùn)行狀況檢查。 （四）轉(zhuǎn)變行程方向 檢查確認(rèn)扶梯級無乘客。 在梯頭或梯尾的啟動開關(guān)處用梯匙啟動電扶梯。 若需專人駕駛電梯，只需將 NORMAL 選擇開關(guān)打至 HAND 即可實(shí)現(xiàn)手動控制。 (6)報(bào)告主管管理員，由其組織搶修。 (2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。 (2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機(jī)組。 (2)現(xiàn)場用沙包攔 住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。 (3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。 (2)浮球開關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對應(yīng)的進(jìn)水閥，并開啟備用水塔。 (3)屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報(bào)告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。 發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)并記錄在當(dāng)值日志上。 五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案 （一）冷水機(jī)組 巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的冷水機(jī)組故障，應(yīng)馬上停止該機(jī)，并開啟備用機(jī)組。 注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴(yán)格遵守動火作業(yè)規(guī)定。 當(dāng)值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進(jìn)行維修，并報(bào)告主管管理員。 在不影響大樓正常營運(yùn)的前提下，積極探索并實(shí)施有效的節(jié)能方法。開啟多少臺主機(jī)，根據(jù)負(fù)荷及水溫而定，每開一臺主機(jī)應(yīng)開一組水泵配合。 1檢查主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)，待 主機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)后才可離開機(jī)房。 1檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差 (約 1kg／ cm2)。 檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 （一）開機(jī)程序 檢查電源、三相電壓是否有 380V。 冷卻塔、水箱檢查 (1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風(fēng)機(jī)運(yùn)行時是否發(fā)出噪音，風(fēng)機(jī)起動電柜有無故障指示。 第四部分空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理 一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容 設(shè)備巡查 巡查運(yùn)行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運(yùn)行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。 因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。 所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。 維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管部，由物業(yè)管理部通知受影響用戶。 發(fā)現(xiàn)有異常情況或自 動失靈等，立即報(bào)告主管管理員，并留在現(xiàn)場觀察。 每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。 停水期間工程人員應(yīng)每兩小時巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。 三、物管部停水、限水管理制度 所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。 在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標(biāo)語，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識。 (2)私自啟動水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量，除按用水量和使用時間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。 第三部分給排水、管道系統(tǒng)管理 一、安全用水、供水管理制度 根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對供水管理規(guī)定如下： 凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng) (即自來水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的 )一律由管理公司管理。 監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機(jī)電 源，恢復(fù)市電。 向物管部主管和維修班報(bào)告故障經(jīng)過和處理情況。 向供電局調(diào)度室報(bào)告并了解外線故障情況。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開關(guān)退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指示牌。 (2)工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實(shí)際進(jìn)行安全思想教育；督促、監(jiān)護(hù)工作人員遵守本規(guī)程；負(fù)責(zé)檢查工作票所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實(shí)際條件；工作前對工作人員交待安全事項(xiàng)。 需要變更工作班中的成員時，須經(jīng)工作負(fù)責(zé) 人同意。開工前工作票內(nèi)的全部完全措施應(yīng)一次做完。兩份工作票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點(diǎn)，由工 作負(fù)責(zé)人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)，按值移交。 填用工作票的工作為：高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和 照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動中的發(fā)電機(jī)上的工作。 各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運(yùn)為原則，特殊情況，須報(bào)告物管部經(jīng)理，及時通知受影響的用戶。報(bào)物管部經(jīng)理審批。 嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。 發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通知物管部安排處理。 （五）停電及拆線