【正文】 第 9 頁 大，同時目前市區(qū)兩級土地儲備機構(gòu)融資規(guī)模已經(jīng)很高，還貸壓力增大，各級融資平臺管理和債務(wù)風(fēng)險進一步加大。 2021 年 6 月以來，北京市樓市各項目均有不同程度的提價， 9 月份， 北京市新建住宅銷售價格指數(shù)同比上漲 %，漲幅比上月提高 個百分點，環(huán)比上漲 %。商品房新開工面積降幅穩(wěn)步縮小，但是住宅新開工面積不足可能會加劇住宅市場波動。多個國家的采購經(jīng)理人指數(shù)持續(xù)回暖態(tài)勢，消費者信心指數(shù)逐步走強；全球主要股指均出現(xiàn)上揚。一是全球經(jīng)濟危機更加劇了世界經(jīng)濟格局的改變。 五 是金融體系仍然處于受損狀態(tài) 。中國 PMI 指數(shù)已連續(xù) 8 個月保持在 50 點以上；發(fā)電和用電量均創(chuàng)年度新高，貨運總周轉(zhuǎn)量也創(chuàng)下鐵路運輸最高紀錄，在相關(guān)政策刺激下，住房、汽車和家電銷售持續(xù)升溫，促進消費結(jié)構(gòu)升級的內(nèi)生性經(jīng)濟增長動力在不斷增強，而房地產(chǎn)業(yè)和汽車工業(yè)的恢復(fù)性增長將使內(nèi)生性增長熱點逐步由點到面擴散到下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。 綜合分析，預(yù)計明年我國經(jīng)濟重心逐步由保增長向穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)方向轉(zhuǎn)移，繼續(xù)以積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策為主基調(diào)，進一步優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進外向型經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，逐步穩(wěn)定政府投資規(guī)模，增強企業(yè)投資和居民消費的能力，推動經(jīng)濟由政策性推動向內(nèi)生性增長的轉(zhuǎn)變。新興城市化的發(fā)展，加快了北京市和諧首善之區(qū)的建設(shè)步伐。政府在完成 救市 目標的同時，不可避免地促進了房價的 回暖 。盡管國土資源部一直在公眾面前認為地價推高房價是無稽之談，但“地王”在各地的粉墨登場，引起了國土資源部和其他各相關(guān)部委的高度關(guān)注，各種通知也隨之而來。 8 月 31 日財政部、國土資源部下發(fā)《關(guān)于新增建設(shè)用地土地有償使用費征收等別執(zhí)行政策問題的通知》，確認各地依法取得的新增建設(shè)用地計征新增費適 用的征收等別，應(yīng)當(dāng)以有關(guān)人民政府依法批準農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時適用的新增費征收等別為準。對于土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅決無償收回或者重新安排使用；對于 土地閑置滿一年不滿兩年的，開發(fā)商需按出讓或劃撥土地價款的 20%交納土地閑置費；另外，國土資源部還對閑置土地征收增值地價。 12 月 17 日，財政部、國土部等五部委要求，今后開發(fā)商拿地，分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于 50%。住房和 城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在會上作了《落實科學(xué)發(fā)展觀，做好今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作》。二是，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。 2021 年 5 月 13 日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知》（國土資發(fā) [2021]58 號），要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認識保障性安居工程的重要性，重點抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū) 棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編 2021~2021年和今年保障性住房用地供應(yīng)計劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。但是，隨著房 地產(chǎn)市場的回升，一些城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，應(yīng)當(dāng)引起高度重視。未來住房保障將由政府 供給和市場供給兩方面組成，政府供給包括廉租房、經(jīng)濟適用房以及各種人才、創(chuàng)業(yè)公寓、滿足中低收入者的需求，市場供給主要指商品房，滿足中高收入者的需求。 正文 北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司 第 15 頁 三、 貨幣政策 2021 年下半年尤其是四季度以后，金融政策轉(zhuǎn)向 “積極 ”，多次下調(diào)存款準備金率，五次降息。 正文 北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司 第 16 頁 優(yōu)惠政策年底終止，想要趕政策 “ 末班車 ” 的購房者甚眾。 截至 2021年 9月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為 ，同比增長 %，增速比上年同期高 14 個百分點。其中11 月個人貸款增加 2377 億元，較上月增長 50%，是今年以來的最高水平，而同期公司貸款下降 40%，表明商業(yè)銀行在個人貸款方面仍較為 “ 激進 ” 。 2021 年 110 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得國內(nèi)貸款 9119 億元，同比增長 %，是 2021 年來的最高增速，總量已超過2021 年北京房地產(chǎn)市場分析報告 此外，萬科、龍湖、綠城等 13 家企業(yè)在 2021 年獲得工行等銀行的巨額授信，總額接近 3000 億元。二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限從 2 年恢復(fù)到 5 年，表明中央對明年房地產(chǎn)市場采取 “ 有保有壓 ” 的政策。 2021年主要財政政策 2021 年北京房地產(chǎn)市場分析報告 六、 2021 年房地產(chǎn)相關(guān)政策預(yù)測 根據(jù)對 2021 年房地產(chǎn)政策的回顧以及近期連續(xù)出臺的多項政策，預(yù)計 2021年適度寬松的貨幣政策主基調(diào)不會改變，差異化的信貸政策、增加土地供給、 嚴厲打擊囤地等細節(jié)出臺的可能性比較大。在貨幣政策仍寬松的環(huán)境下， “ 抑制性 ” 房地產(chǎn)政策的實際效果存在較大的不確定性。 預(yù)計 2021 年信貸投放量 將突破 10 萬億元 。 1999年來國內(nèi)物價、房價、股價走勢圖 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 2021 年北京房地產(chǎn)市場分析報告 （二） 土地供應(yīng)導(dǎo)向 加大基礎(chǔ)設(shè)施和以改善民生為重點的公共服務(wù)、環(huán)境建設(shè)的土地供應(yīng)，提升城市運行和服務(wù)水平。 正文 北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司 第 24 頁 調(diào)整和優(yōu)化住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 加大政府土地儲備力度，確保保障性住房和限價商品房的供應(yīng)，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 優(yōu)先保證高端、高效、高輻射力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的用地供應(yīng)，支持重點產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和功能區(qū)的發(fā)展 。確保廉租住房 20 萬平方米，經(jīng)濟適用住房 160 萬平方米，限價房 650 萬平方米，政策性租賃房 20 萬平方米開工建設(shè)的土地供應(yīng)，合理把握商品房用地供應(yīng)時序和空間布局，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 大力支持以改善民生為重點的教育、科技、文化、體育、衛(wèi)生等公共服務(wù)和環(huán)境建設(shè)的土地供應(yīng)，構(gòu)建覆蓋城鄉(xiāng)、功能完善的綜合公共服務(wù)體系，積極支持沙河和良鄉(xiāng)高教集中建設(shè)園區(qū)建設(shè)。 在 2021 年土地供應(yīng)總量中，基礎(chǔ)設(shè)施用地 2800 公頃；工業(yè)倉儲用地 800 公頃；其他產(chǎn)業(yè) 用地 200 公頃；科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育和行政辦公用地 400 公頃；住宅用地 1300 公頃，其中：廉租住房及經(jīng)濟適用住房類用地 200 公頃，限價商品房及政策性租賃房用地 400 公頃，其他商品房用地 700 公頃；商服用地 200公頃。在CPI 較低時，寬松性貨幣政策仍將保持（ 11 月 CPI 同比增長 %，首次轉(zhuǎn)為增長），加息、限制貸款等緊縮性貨幣政策最快也將在明年二季度出臺。 正文 北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司 第 22 頁 關(guān)鍵因素：寬松貨幣政策轉(zhuǎn)為從緊最快也將出現(xiàn)在明年二季度末，到 2021年底或 2021 年初才會對市場產(chǎn)生影響 根據(jù)高盛、中金等機構(gòu)的研究和歷史經(jīng)驗，中國貨幣政策往往更關(guān)注物價水平而不是股價和房價等資產(chǎn)價格，中央政府在今年四季度到明年上半年（ CPI 低于 4%， GDP 增速低于 10%），暫時不會調(diào)整貨幣政策，房地產(chǎn)業(yè)的外 部政策環(huán)境不會發(fā)生變化。 正文 北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司 第 21 頁 幾乎每年都有各種 “ 政策 ” 出臺，但只有在 2021 年，在持續(xù)的從緊貨幣政策和宏觀經(jīng)濟增速放緩的大背景下，中國房地產(chǎn)才首次出現(xiàn)調(diào)整。 正文 北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司 第 20 頁 在各項優(yōu)惠措施的影響下， 2021 年房地產(chǎn)市場已全面回暖，開發(fā)商融資及資金壓力基本都得到解決。至于契稅、二手房土地增值稅、印花稅減免等稅收優(yōu)惠政策后期也可能陸續(xù)取消。 正文 北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司 第 18 頁 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 四、 財政政策 2021 年 12 月 30 日，國稅總局、財政部規(guī)定：個人將購買超過 2 年（含 2 年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。由于國內(nèi)貸款和銷售回款的大幅增長， 110 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達 萬億元，同比增長 %，資金實力顯著提高。 2021 年上半年，建行、工行、中行新增個人住房貸款均超過 1000 億元，而 2021 年全年均不足 800億元，其中中行是 2021 年的 倍， “ 放貸 沖動 ” 最為顯著。 個人貸款是銀行業(yè)的重要資產(chǎn) 。對此中央高度關(guān)注，連續(xù)開會出臺相關(guān)政策，顯示政府已在醞釀出手調(diào)控。 2021年以來主要貨幣政策 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 今年以來，貨幣政策的主基調(diào)仍是適度寬松，在二套房貸政策方面，由年初的適度寬松，到逐漸嚴格遵守、嚴格執(zhí)行，目前已有多家銀行上調(diào)貸款利率或縮小利率浮動范圍或嚴格執(zhí)行二套房貸利率優(yōu)惠。政府將強化協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)一體化進程，著力來解決現(xiàn)實中所存在著的城鄉(xiāng)建設(shè)的矛盾和問題。會議提出了“增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)”四條具體措施 (簡稱“國四條” )。會議認為，為應(yīng)對國際金融危機，國家采取了一系列促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。 正文 北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司 第 14 頁 入整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。其中相對比較重要的是前面兩條：一是，全面推進保障性住房建設(shè)。近期內(nèi)，政府還可能出臺緊縮性地產(chǎn)調(diào)控政策，但力度不會再加大。對不符合上述目錄規(guī)定條件的，各級國土資源管理部門一律不得辦理相關(guān)手續(xù)。 9 月 26 日，國務(wù)院發(fā)布了一則《關(guān)于集約用地的通知》，針對開發(fā)商首次明確規(guī)定了相對嚴格的“閑置”費用標準，并指出將會很快對“閑置”土地征收增2021 年北京房地產(chǎn)市場分析報告 該《管理規(guī)程》是繼 2021 年出臺《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的一個政策延續(xù)，也是給部分開發(fā)商肆無忌憚漲價的一個警示，有開發(fā)商認為現(xiàn)在流動性大增，貸款獲得也比較容易，企業(yè)現(xiàn)金流充裕，企業(yè)資金壓力小，這一階段房價可以勇往直前了。 一、土地政策 回顧 2021 年，從政策層面上看，大部分調(diào)控集中在土地方面，主要原因是因為開發(fā)商“囤地”嚴重。 2021 年北京房地產(chǎn)市場分析報告 正文 北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司 第 11 頁 自主創(chuàng)新步伐加快，國家批復(fù)北京中關(guān)村 建設(shè)國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，這將有利于進一步發(fā)揮首都的科技資源優(yōu)勢，整合首都優(yōu)勢資源，全面提高中關(guān)村科技園區(qū)的自主創(chuàng)新和輻射帶動能力，推動創(chuàng)新型城市的建設(shè)。 但經(jīng)濟回升的基礎(chǔ)還不穩(wěn)定、不鞏固。 綜合表明，世界經(jīng)濟運行出現(xiàn)了積極的變化，但是仍然面臨著許多不確定因素，要恢復(fù)到危機前的水平尚需要一定時間。三是后危機時代，發(fā)展中大國與發(fā)達國家的貿(mào)易不平衡和貿(mào)易摩擦加劇，貿(mào)易保護主義再次抬頭，可能在全球范圍引發(fā)連鎖性報復(fù)行為。 2021 年北京房地產(chǎn)市場分析報告 但是，住宅新開工面積為 萬平方米，同比下降 %，住宅新開工面積減少可能會影響房地產(chǎn)市場的供給，進一步加劇房地產(chǎn)市場波動。 19 月，全市銷售商品住宅 萬套，已經(jīng)超過上年全年住宅銷售套數(shù)（ 萬套）的 %，然而， 9月份全市住宅銷售面積為 萬平方米，比 8 月份下降 %，比 7 月份下降%。 （二）企業(yè)經(jīng)營狀況依然困難 盡管企業(yè)幫扶措施取得了一定的效果，但是受國際 “去庫存化 ”的影響，目前工業(yè)經(jīng)濟回升主要以 3 個月以內(nèi)的短期訂單帶動，外向型服務(wù)業(yè)和居民服務(wù)業(yè)受到金融危機和 H1N1 流感的沖擊比較直接，企業(yè)減薪、減員壓力較大，企業(yè)長期訂單不足問題難以根本性解決，生產(chǎn)企業(yè)被迫控制產(chǎn)量，企業(yè)間拖欠增加，應(yīng)收帳款上升較快，經(jīng)營狀況尚未明顯好轉(zhuǎn)。同時，銀行信貸資金有所收緊，尤其是監(jiān)管部門加強對貸款投向特別是融資平臺的監(jiān)管，對全市資金需求的影響存在隱憂，間接影響融資平臺的融資能力和資金使用效率。 2021 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 26738 元，比上年增長 %； 農(nóng)村居民人均純收入 11986 元，比上年增長 %。其中新建商品住宅價格上漲 %，漲幅提高 個百分點；二手住宅上漲 %，漲幅提高 個百分點。 111月實現(xiàn)利潤總額 億元，同比增長 %。 （四）政策效果