【正文】 第 9 頁 大，同時目前市區(qū)兩級土地儲備機構融資規(guī)模已經很高，還貸壓力增大，各級融資平臺管理和債務風險進一步加大。 2021 年 6 月以來，北京市樓市各項目均有不同程度的提價， 9 月份， 北京市新建住宅銷售價格指數同比上漲 %，漲幅比上月提高 個百分點，環(huán)比上漲 %。商品房新開工面積降幅穩(wěn)步縮小，但是住宅新開工面積不足可能會加劇住宅市場波動。多個國家的采購經理人指數持續(xù)回暖態(tài)勢，消費者信心指數逐步走強；全球主要股指均出現上揚。一是全球經濟危機更加劇了世界經濟格局的改變。 五 是金融體系仍然處于受損狀態(tài) 。中國 PMI 指數已連續(xù) 8 個月保持在 50 點以上；發(fā)電和用電量均創(chuàng)年度新高，貨運總周轉量也創(chuàng)下鐵路運輸最高紀錄，在相關政策刺激下，住房、汽車和家電銷售持續(xù)升溫，促進消費結構升級的內生性經濟增長動力在不斷增強，而房地產業(yè)和汽車工業(yè)的恢復性增長將使內生性增長熱點逐步由點到面擴散到下游關聯(lián)產業(yè)。 綜合分析，預計明年我國經濟重心逐步由保增長向穩(wěn)增長、調結構方向轉移，繼續(xù)以積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策為主基調，進一步優(yōu)化財政支出結構和產業(yè)結構，推進外向型經濟轉型升級，逐步穩(wěn)定政府投資規(guī)模，增強企業(yè)投資和居民消費的能力，推動經濟由政策性推動向內生性增長的轉變。新興城市化的發(fā)展，加快了北京市和諧首善之區(qū)的建設步伐。政府在完成 救市 目標的同時，不可避免地促進了房價的 回暖 。盡管國土資源部一直在公眾面前認為地價推高房價是無稽之談，但“地王”在各地的粉墨登場，引起了國土資源部和其他各相關部委的高度關注，各種通知也隨之而來。 8 月 31 日財政部、國土資源部下發(fā)《關于新增建設用地土地有償使用費征收等別執(zhí)行政策問題的通知》，確認各地依法取得的新增建設用地計征新增費適 用的征收等別，應當以有關人民政府依法批準農用地和未利用地轉為建設用地時適用的新增費征收等別為準。對于土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅決無償收回或者重新安排使用；對于 土地閑置滿一年不滿兩年的，開發(fā)商需按出讓或劃撥土地價款的 20%交納土地閑置費；另外，國土資源部還對閑置土地征收增值地價。 12 月 17 日，財政部、國土部等五部委要求，今后開發(fā)商拿地，分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于 50%。住房和 城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在會上作了《落實科學發(fā)展觀，做好今年住房和城鄉(xiāng)建設工作》。二是，促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。 2021 年 5 月 13 日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關于切實落實保障性安居工程用地的通知》（國土資發(fā) [2021]58 號），要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認識保障性安居工程的重要性，重點抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū) 棚戶區(qū)改造，以及農村危房改造、游牧民定居建設用地的供應管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編 2021~2021年和今年保障性住房用地供應計劃，統(tǒng)籌協(xié)調及時調整土地供應結構，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。但是，隨著房 地產市場的回升，一些城市出現了房價上漲過快等問題，應當引起高度重視。未來住房保障將由政府 供給和市場供給兩方面組成，政府供給包括廉租房、經濟適用房以及各種人才、創(chuàng)業(yè)公寓、滿足中低收入者的需求，市場供給主要指商品房，滿足中高收入者的需求。 正文 北京中資房地產土地評估有限公司 第 15 頁 三、 貨幣政策 2021 年下半年尤其是四季度以后，金融政策轉向 “積極 ”，多次下調存款準備金率，五次降息。 正文 北京中資房地產土地評估有限公司 第 16 頁 優(yōu)惠政策年底終止，想要趕政策 “ 末班車 ” 的購房者甚眾。 截至 2021年 9月末，商業(yè)性房地產貸款余額為 ，同比增長 %，增速比上年同期高 14 個百分點。其中11 月個人貸款增加 2377 億元，較上月增長 50%，是今年以來的最高水平，而同期公司貸款下降 40%，表明商業(yè)銀行在個人貸款方面仍較為 “ 激進 ” 。 2021 年 110 月，房地產開發(fā)企業(yè)獲得國內貸款 9119 億元，同比增長 %，是 2021 年來的最高增速，總量已超過2021 年北京房地產市場分析報告 此外，萬科、龍湖、綠城等 13 家企業(yè)在 2021 年獲得工行等銀行的巨額授信，總額接近 3000 億元。二手房轉讓營業(yè)稅免征時限從 2 年恢復到 5 年，表明中央對明年房地產市場采取 “ 有保有壓 ” 的政策。 2021年主要財政政策 2021 年北京房地產市場分析報告 六、 2021 年房地產相關政策預測 根據對 2021 年房地產政策的回顧以及近期連續(xù)出臺的多項政策，預計 2021年適度寬松的貨幣政策主基調不會改變，差異化的信貸政策、增加土地供給、 嚴厲打擊囤地等細節(jié)出臺的可能性比較大。在貨幣政策仍寬松的環(huán)境下， “ 抑制性 ” 房地產政策的實際效果存在較大的不確定性。 預計 2021 年信貸投放量 將突破 10 萬億元 。 1999年來國內物價、房價、股價走勢圖 數據來源：中國指數研究院數據信息中心，中國房地產指數系統(tǒng) 2021 年北京房地產市場分析報告 （二） 土地供應導向 加大基礎設施和以改善民生為重點的公共服務、環(huán)境建設的土地供應，提升城市運行和服務水平。 正文 北京中資房地產土地評估有限公司 第 24 頁 調整和優(yōu)化住宅用地供應結構， 加大政府土地儲備力度，確保保障性住房和限價商品房的供應，促進房地產市場的健康發(fā)展。 優(yōu)先保證高端、高效、高輻射力的優(yōu)勢產業(yè)的用地供應，支持重點產業(yè)集聚區(qū)和功能區(qū)的發(fā)展 。確保廉租住房 20 萬平方米，經濟適用住房 160 萬平方米，限價房 650 萬平方米，政策性租賃房 20 萬平方米開工建設的土地供應，合理把握商品房用地供應時序和空間布局，促進房地產市場的健康發(fā)展。 大力支持以改善民生為重點的教育、科技、文化、體育、衛(wèi)生等公共服務和環(huán)境建設的土地供應，構建覆蓋城鄉(xiāng)、功能完善的綜合公共服務體系，積極支持沙河和良鄉(xiāng)高教集中建設園區(qū)建設。 在 2021 年土地供應總量中，基礎設施用地 2800 公頃；工業(yè)倉儲用地 800 公頃；其他產業(yè) 用地 200 公頃；科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育和行政辦公用地 400 公頃；住宅用地 1300 公頃，其中：廉租住房及經濟適用住房類用地 200 公頃，限價商品房及政策性租賃房用地 400 公頃，其他商品房用地 700 公頃；商服用地 200公頃。在CPI 較低時，寬松性貨幣政策仍將保持（ 11 月 CPI 同比增長 %，首次轉為增長），加息、限制貸款等緊縮性貨幣政策最快也將在明年二季度出臺。 正文 北京中資房地產土地評估有限公司 第 22 頁 關鍵因素：寬松貨幣政策轉為從緊最快也將出現在明年二季度末，到 2021年底或 2021 年初才會對市場產生影響 根據高盛、中金等機構的研究和歷史經驗，中國貨幣政策往往更關注物價水平而不是股價和房價等資產價格，中央政府在今年四季度到明年上半年（ CPI 低于 4%， GDP 增速低于 10%），暫時不會調整貨幣政策，房地產業(yè)的外 部政策環(huán)境不會發(fā)生變化。 正文 北京中資房地產土地評估有限公司 第 21 頁 幾乎每年都有各種 “ 政策 ” 出臺，但只有在 2021 年，在持續(xù)的從緊貨幣政策和宏觀經濟增速放緩的大背景下，中國房地產才首次出現調整。 正文 北京中資房地產土地評估有限公司 第 20 頁 在各項優(yōu)惠措施的影響下， 2021 年房地產市場已全面回暖，開發(fā)商融資及資金壓力基本都得到解決。至于契稅、二手房土地增值稅、印花稅減免等稅收優(yōu)惠政策后期也可能陸續(xù)取消。 正文 北京中資房地產土地評估有限公司 第 18 頁 數據來源：中國指數研究院數據信息中心，中國房地產指數系統(tǒng) 四、 財政政策 2021 年 12 月 30 日，國稅總局、財政部規(guī)定：個人將購買超過 2 年（含 2 年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。由于國內貸款和銷售回款的大幅增長， 110 月房地產開發(fā)企業(yè)資金來源達 萬億元，同比增長 %，資金實力顯著提高。 2021 年上半年，建行、工行、中行新增個人住房貸款均超過 1000 億元，而 2021 年全年均不足 800億元，其中中行是 2021 年的 倍， “ 放貸 沖動 ” 最為顯著。 個人貸款是銀行業(yè)的重要資產 。對此中央高度關注，連續(xù)開會出臺相關政策，顯示政府已在醞釀出手調控。 2021年以來主要貨幣政策 數據來源：中國指數研究院數據信息中心，中國房地產指數系統(tǒng) 今年以來，貨幣政策的主基調仍是適度寬松，在二套房貸政策方面，由年初的適度寬松，到逐漸嚴格遵守、嚴格執(zhí)行，目前已有多家銀行上調貸款利率或縮小利率浮動范圍或嚴格執(zhí)行二套房貸利率優(yōu)惠。政府將強化協(xié)調城鄉(xiāng)一體化進程，著力來解決現實中所存在著的城鄉(xiāng)建設的矛盾和問題。會議提出了“增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設”四條具體措施 (簡稱“國四條” )。會議認為，為應對國際金融危機，國家采取了一系列促進房地產市場健康發(fā)展的政策。 正文 北京中資房地產土地評估有限公司 第 14 頁 入整頓規(guī)范房地產市場秩序。其中相對比較重要的是前面兩條：一是，全面推進保障性住房建設。近期內，政府還可能出臺緊縮性地產調控政策，但力度不會再加大。對不符合上述目錄規(guī)定條件的，各級國土資源管理部門一律不得辦理相關手續(xù)。 9 月 26 日，國務院發(fā)布了一則《關于集約用地的通知》，針對開發(fā)商首次明確規(guī)定了相對嚴格的“閑置”費用標準，并指出將會很快對“閑置”土地征收增2021 年北京房地產市場分析報告 該《管理規(guī)程》是繼 2021 年出臺《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企土地增值稅清算管理有關問題的通知》的一個政策延續(xù)，也是給部分開發(fā)商肆無忌憚漲價的一個警示，有開發(fā)商認為現在流動性大增，貸款獲得也比較容易，企業(yè)現金流充裕，企業(yè)資金壓力小，這一階段房價可以勇往直前了。 一、土地政策 回顧 2021 年，從政策層面上看，大部分調控集中在土地方面，主要原因是因為開發(fā)商“囤地”嚴重。 2021 年北京房地產市場分析報告 正文 北京中資房地產土地評估有限公司 第 11 頁 自主創(chuàng)新步伐加快，國家批復北京中關村 建設國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，這將有利于進一步發(fā)揮首都的科技資源優(yōu)勢，整合首都優(yōu)勢資源，全面提高中關村科技園區(qū)的自主創(chuàng)新和輻射帶動能力，推動創(chuàng)新型城市的建設。 但經濟回升的基礎還不穩(wěn)定、不鞏固。 綜合表明，世界經濟運行出現了積極的變化，但是仍然面臨著許多不確定因素，要恢復到危機前的水平尚需要一定時間。三是后危機時代，發(fā)展中大國與發(fā)達國家的貿易不平衡和貿易摩擦加劇，貿易保護主義再次抬頭，可能在全球范圍引發(fā)連鎖性報復行為。 2021 年北京房地產市場分析報告 但是，住宅新開工面積為 萬平方米，同比下降 %，住宅新開工面積減少可能會影響房地產市場的供給，進一步加劇房地產市場波動。 19 月，全市銷售商品住宅 萬套，已經超過上年全年住宅銷售套數（ 萬套）的 %，然而， 9月份全市住宅銷售面積為 萬平方米，比 8 月份下降 %，比 7 月份下降%。 （二）企業(yè)經營狀況依然困難 盡管企業(yè)幫扶措施取得了一定的效果，但是受國際 “去庫存化 ”的影響，目前工業(yè)經濟回升主要以 3 個月以內的短期訂單帶動，外向型服務業(yè)和居民服務業(yè)受到金融危機和 H1N1 流感的沖擊比較直接，企業(yè)減薪、減員壓力較大，企業(yè)長期訂單不足問題難以根本性解決，生產企業(yè)被迫控制產量，企業(yè)間拖欠增加，應收帳款上升較快，經營狀況尚未明顯好轉。同時，銀行信貸資金有所收緊，尤其是監(jiān)管部門加強對貸款投向特別是融資平臺的監(jiān)管，對全市資金需求的影響存在隱憂，間接影響融資平臺的融資能力和資金使用效率。 2021 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 26738 元，比上年增長 %； 農村居民人均純收入 11986 元，比上年增長 %。其中新建商品住宅價格上漲 %，漲幅提高 個百分點；二手住宅上漲 %，漲幅提高 個百分點。 111月實現利潤總額 億元，同比增長 %。 （四）政策效果